Решение по делу № 2-209/2017 (2-6386/2016;) от 04.08.2016

Дело № 2-209/2017               

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г.               г. Чебоксары

Московский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Ивановой Т.В.,

при секретаре судебного заседания Михайловой А.Ю.,

при участии истца Никитиной Е.С., представителя истца Саперовой И.А., представителя ответчика АО «ГУКС» - Вьюгиной В.М., представителя ответчика ООО «Алза» - Бондареевой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никитиной Е.С. к АО «Городское управление капитального строительства», ООО «Алза» о признании договора участия в долевом строительстве недействительным, обязании Управления Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по ЧР внести запись о признании недействительной записи государственной регистрации договора,

У с т а н о в и л:

Истец Никитина Е.С. обратилась в суд с иском (с учетом уточнения от ДД.ММ.ГГГГ.) к ответчикам к АО «ГУКС», ООО «Алза» о признании сделки недействительной, указав в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ между МУП «ГУКС» и Никитиной Е.С., Никитиным А.С. (Долевики) был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым долевики приобрели право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Свидетельство о праве собственности получено долевиками ДД.ММ.ГГГГ.

При заключении договора долевого участия долевики были ознакомлены с проектной декларацией строящегося дома, в которой отсутствовала информация о нежилых помещениях в виде хозяйственных кладовок, расположенных в подвале многоквартирного дома. Однако до сдачи дома в эксплуатацию, в подвале были возведены стены и преобразованы в бытовые кладовки. Как следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, общая площадь хозяйственных кладовок составляет 368,60 кв.м.

Таким образом, в проектную документацию были внесены изменения, о которых не было известно долевикам при заключении договора.

В ДД.ММ.ГГГГ неизвестные лица, представившиеся собственниками этих кладовок, стали предлагать жильцам выкупить данные помещения. Несколько жильцов заключили договора об уступке права требования (цессии), по которым к Цессионарию переходят права требования на кладовку по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрированному Управлением Росреестра по ЧР ДД.ММ.ГГГГ.

Жильцы дома запросили договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ. в Управлении Росреестра по ЧР, после ознакомления с которым стало известно, что МУП «ГУКС» заключило договор с ООО «Алза», предметом которого стала передача в собственность последнего 85-ти хозяйственных кладовок общей площадью 345,20 кв.м., расположенных в <адрес> (позже адрес объекта был изменен на <адрес>).

Указывает, что данный договор нарушает права и законные интересы истца, а также права всех жильцов данного многоквартирного дома в целом как собственников квартир.

Из положений ст.ст.2,16 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее -Закона №214-ФЗ), ст.ст.16,36 ЖК РФ многоквартирный дом как комплексный объект права состоят из жилых помещений, нежилых помещений и вспомогательных помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначение и следующим судьбе жилых и нежилых помещений.

Как следует из ст.ст.218,219,290 ГК РФ жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество - только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Согласно ст.21 Закона №214-ФЗ, информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию, в том числе о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п.3 ст.36 ЖК РФ).

Указывает, что Застройщик безосновательно впоследствии уменьшил площадь общего имущества жильцов, не известив об этом всех собственников в данном доме.

Кроме того, спорные кладовки расположены в подвальном помещении и ограничивают беспрепятственный доступ к инженерным коммуникациям, что может спровоцировать аварийную ситуацию и создать трудности при устранении аварий и ее последствий.

Как указано в п.3.4.5. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.

Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток.

Согласно п.2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Указывает, что права ООО «Алза» возникли только после ДД.ММ.ГГГГг., т.е. на тот момент, когда объект долевого строительства уже был возведен, дом сдан в эксплуатацию, строительство полностью завершено, а финансирование данного строительства было полностью осуществлено иными долевиками - жильцами дома. Таким образом, оспариваемый договор долевого участия по своей сути является договором купли-продажи. Но поскольку на момент государственной регистрации данного договора объект был сдан в эксплуатацию, а инвестирование строительства было осуществлено за счет жильцов - собственников квартир, соответственно все объекты общего пользования были обременены правами третьих лиц, то договор № от ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГг., в соответствии со ст.168 ГК РФ является ничтожной сделкой.

Просит признать договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между АО «ГУКС» и ООО «Алза», недействительной сделкой в силу его ничтожности.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по ЧР внести запись о признании недействительной записи государственной регистрации договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между МУП «ГУКС» и ООО «Алза».

В судебном заседании истец Никитина Е.С., представитель истца Саперова И.А., действующая на основании доверенности, исковые требования с учетом уточнения поддержали, по основаниям, изложенным в заявлении, приведя их вновь, просили удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика АО «ГУКС» Вьюгина В.М., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве указав, что реконструкция незавершенного строительством многоквартирного 5-этажного жилого дома по <адрес> под 9-этажный жилой дом осуществлялась МУП «ГУКС» на основании решения общего собрания участников долевого строительства указанного дома, состоявшегося в ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ МУП «ГУКС» было получено разрешение на строительство № «№», выданное Администрацией г. Чебоксары для проведения реконструкции незавершенного строительством объекта под 9- этажный жилой дом.

ДД.ММ.ГГГГ между МУП «ГУКС» (Заказчиком-Застройщиком) и ООО «Алза» (Генподрядчик) был заключен договор генерального подряда № на выполнение комплекса СМР по объекту «Реконструкция незавершенного строительством объекта под 9- этажный жилой дом по <адрес>».

ДД.ММ.ГГГГ МУП «ГУКС» было получено новое разрешение на строительство № «№», в котором предусмотрено строительство в доме хоз.кладовых в количестве 86 шт. общей площадью 345,2 кв.м., ранее выданное разрешение на строительство было признано утратившим силу.

В проектной декларации МУП «ГУКС» от ДД.ММ.ГГГГ на проведение реконструкции незавершенного строительством объекта под 9-этажный жилой дом по <адрес>, которая была опубликована на сайте МУП «ГУКС», указано, что в доме предусмотрены хозяйственные кладовые общей площадью 345,2 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт приемки законченного строительством объекта.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г. Чебоксары выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № «№», где в сведениях об объекте капитального строительства указано, что в <адрес> имеется 86 хозяйственных кладовых общей площадью 368,6 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между МУП «ГУКС» и ООО «Алза» заключен договор № долевого участия в строительстве, предметом которого является участие ООО «Алза» в долевом строительстве кладовых в количестве 86 шт. общей площадью 345,2 кв.м. Договор зарегистрирован Росреестром ДД.ММ.ГГГГ, а не ДД.ММ.ГГГГ, как указано в исковом заявлении истцом.

ДД.ММ.ГГГГ между МУП «ГУКС» и ООО «Алза» заключено соглашение № о зачете взаимных требований на сумму <данные изъяты> руб., согласно которому была погашена задолженность МУП «ГУКС» перед ООО «Алза» за выполнение комплекса СМР по объекту «Реконструкция незавершенного строительством объекта под 9- этажный жилой дом по <адрес>» по договору генерального подряда №.12 от ДД.ММ.ГГГГ и задолженность ООО «Алза» перед МУП «ГУКС» по договору № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

В техническом плане здания в плане подвального этажа указаны 86 хозяйственных кладовых, которые не являются общим имуществом собственников квартир многоквартирного жилого <адрес>.

Хозяйственные кладовые (86 штук) в <адрес> являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, их строительство не нарушает прав и интересов истца, являющего участником долевого строительства квартиры № в данном доме.

Договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по ЧР.

ДД.ММ.ГГГГ между МУП «ГУКС» и Никитиной Е.С. был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого является строительство в указанном доме двухкомнатной <адрес>. Этим договором не предусмотрено, что в собственность истца переходит кладовая, находящаяся в подвале дома. Следовательно, Никитина Е.С. не является заинтересованным лицом, имеющим право оспаривать договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между МУП «ГУКС» и ООО «Алза».

Кроме того, истицей пропущен срок исковой давности на основании ст.181 ГК РФ - один год. Договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между МУП «ГУКС» и ООО «Алза», является оспоримой сделкой.

Течение срока исковой давности по требованиям Никитиной Е.С. начинается с ДД.ММ.ГГГГ, с даты подписания акта приема-передачи <адрес>.

Также пояснила, что на основании распоряжения Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О преобразовании МУП «ГУКС» реорганизовано в форме преобразования в Акционерное общество «ГУКС», являющегося его правопреемником. Государственная регистрация реорганизации предприятия произведена ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Алза» - Бондареева М.А., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве, указав, что кладовые являются самостоятельным объектом недвижимого имущества, отчуждение которых производилось в соответствии с действующим законодательством. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Договор долевого участия был зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждает законность данной сделки.

Истцом не указаны, какие нормы права нарушены оспариваемой ими сделкой.

Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности по оспариванию договора № от ДД.ММ.ГГГГ в силу п.2 ст.181 ГК РФ, как оспоримой сделки - один год.

Срок давности начинает течь с момента, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Таким моментом является момент размещения застройщиком проектной декларации, предусматривающей наличие кладовок. В любом случае, с момента подписания передаточного акта на квартиру, участник долевого строительства, действуя с необходимой степень заботливости и осмотрительности должен был узнать о нарушении своих прав спорным договором.

Кроме того, права на кладовые помещения были переуступлены ООО «Алза» по договору об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>», который прошел государственную регистрацию. Таким образом, заявленные исковые требования о признании договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, никоим образом не может восстановить права истицы.

Просила в иске отказать в полном объеме.

В судебное заседание представитель третьего лица ОООУК «Комфорт» не явился, извещены надлежащим образом о слушании дела, ранее представили письменный отзыв на иск, в котором указали, что заявленные требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению, т.к. Никитина Е.С. не является стороной договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между МУП «ГУКС» и ООО «Алза», следовательно, является ненадлежащим истцом.

Исходя из анализа положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» требовать расторжения договора долевого строительства может только сторона сделки.

Договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ. не может быть расторгнут, т.к. в настоящий момент собственником большинства помещений является Субботина В.М. Следовательно, при признании договора № от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным стороны не могут быть приведены в первоначальное положение.

Спорные помещения, расположенные в подвальном помещении, не ограничивают беспрепятственный доступ к инженерным коммуникациям, представители соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и коммунального хозяйства имеют доступ к инженерным коммуникациям в любое время суток. (л.д.124)

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, третье лицо Субботина В.М. не явились, извещены надлежащим образом о слушании дела, причину неявки суду не сообщили, своих возражений суду не представили.

Суд, выслушав мнение сторон, изучив материалы дела, пришел к следующему.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст.218 ГК РФ право собственности возникает на основании заключенных сделок.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между МУП «ГУКС» (Застройщик) и Никитиной Е.С., Никитиным А.С. (Участники долевого строительства) был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым Участники приобрели право собственности на <адрес> (по 1/2 доли в праве общей долевой собственности), расположенную на 6 этаже по адресу: <адрес>, о чем предоставлены свидетельства о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что реконструкция незавершенного строительством многоквартирного 5-этажного жилого дома по <адрес> под 9-этажный жилой дом осуществлялась МУП «ГУКС» на основании решения общего собрания участников долевого строительства указанного дома, состоявшегося в ДД.ММ.ГГГГ г.

ДД.ММ.ГГГГ МУП «ГУКС» было получено разрешение на строительство №«№», выданное Администрацией г.Чебоксары для проведения реконструкции незавершенного строительством объекта под 9-этажный жилой дом.

ДД.ММ.ГГГГ между МУП «ГУКС» (Заказчиком-Застройщиком) и ООО «Алза» (Генподрядчик) был заключен договор генерального подряда № на выполнение комплекса СМР по объекту «Реконструкция незавершенного строительством объекта под 9- этажный жилой дом по <адрес>».

В связи с корректировкой проектной документации объекта капитального строительства «Реконструкция незавершенного строительством объекта под 9- этажный жилой дом по <адрес>» повторно была проведена государственная экспертиза проектной документации. Положительное заключение государственной экспертизы № откорректированной проектной документации, которая была проведена Управлением государственной экспертизы Минстроя Чувашской Республики, было утверждено ДД.ММ.ГГГГ.

После чего, ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <адрес> было выдано МУП «ГУКС» новое разрешение на строительство № «№», в котором предусмотрено строительство в доме хоз.кладовых в количестве 86 шт. общей площадью 345,2 кв.м., а ранее выданное разрешение на строительство № «№» было признано утратившим силу.

В проектной декларации МУП «ГУКС» от ДД.ММ.ГГГГ на проведение реконструкции незавершенного строительством объекта под 9-этажный жилой дом по <адрес>, которая была опубликована на сайте МУП «ГУКС», указано, что в доме предусмотрены хозяйственные кладовые общей площадью 345,2 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт приемки законченного строительством объекта.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <адрес> выдано МУП «ГУКС» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в котором указано, что в <адрес> имеется 86 хозяйственных кладовых общей площадью 368,6 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между МУП «ГУКС» и ООО «Алза» заключен договор № долевого участия в строительстве, предметом которого является участие ООО «Алза» в долевом строительстве кладовых в количестве 86 шт. общей площадью 345,2 кв.м. Договор зарегистрирован Росреестром ДД.ММ.ГГГГ, а не ДД.ММ.ГГГГ, как указано в исковом заявлении Никитиной Е.С.

ДД.ММ.ГГГГ между МУП «ГУКС» и ООО «Алза» заключено соглашение № о зачете взаимных требований на сумму <данные изъяты> руб., согласно которому была погашена задолженность МУП «ГУКС» перед ООО «Алза» за выполнение комплекса СМР по объекту «Реконструкция незавершенного строительством объекта под 9-этажный жилой дом по <адрес>» по договору генерального подряда №.12 от ДД.ММ.ГГГГ и задолженность ООО «Алза» перед МУП «ГУКС» по договору № долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

Истцы просят признать договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 26.12.2013г., заключенный между МУП «ГУКС» и ООО «Алза» ничтожной сделкой, в соответствии со ст.168 ГК РФ, как сделка, нарушающая требования закона.

В соответствии с п.1 ст.168 ГК РФ (действующей на момент заключения оспариваемой сделки), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (п.2)

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Истец обязан представить доказательства несоответствия договора закону или иным правовым актам.

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В обоснование своего иска истица указывает, что подвал, в котором расположены спорные кладовые помещения, является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, ссылаясь на положения ст.ст. 2,16 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ), ст.ст.16,36 ЖК РФ, что многоквартирный дом как комплексный объект права состоит из жилых помещений, нежилых помещений и вспомогательных помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначение и следующим судьбе жилых и нежилых помещений.

Согласно ст.21 Закона № 214-ФЗ, информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию, в том числе, о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (п. 3 ст.36 ЖК РФ).

Однако в соответствии со ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности только общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с п.1 ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В свете п.3 Правил при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Согласно п. 4 Правил в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

Как видно из п. 5 - 7 Правил в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Из этого следует, что в общее имущество дома входят такие помещения, которыми в силу их функционального назначения невозможно распоряжаться ограниченно. Такое имущество не может быть не только отчуждено, но и передано в пользование, поскольку это будет нарушать возможность эксплуатации и обслуживания дома в целом и помещений в нем. Подвалы, чердаки, другие технические помещения должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб, использование их другими лицами не допускается. Указанное имущество непригодно для самостоятельного использования, его предназначением является исключительно обслуживание главной вещи, поскольку оно является ничем иным, как принадлежностью главной вещи (ст.135 ГК РФ), каковой признается квартира или иное помещение, имеющее самостоятельное целевое назначение.

Вместе с тем помещения, которые могут самостоятельно использоваться, которые не предназначены для обслуживания всего жилого дома, являются самостоятельным объектом недвижимости и не могут быть отнесены к общему имуществу.

Назначение помещений - техническое или самостоятельное - должно быть документально определено.

В соответствии со ст.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» индивидуализация объекта недвижимости для регистрации производится посредством технического учета (инвентаризации). Поэтому назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета.

Как видно из материалов дела, в частности, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, акта приемки законченного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ, положительного заключения государственной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, экспликации к поэтажному плану здания, выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объектов недвижимого имущества, принадлежащих Субботиной В.М., кладовые помещения (86), расположенные в подвале <адрес> в <адрес>, имеют все признаки самостоятельных объектов недвижимости.

В техническом плане здания в плане подвального этажа указаны 86 хозяйственных кладовых, которые не являются общим имуществом собственников квартир многоквартирного жилого <адрес>. Данные хозяйственные кладовые являются самостоятельными объектами недвижимого имущества. Условиями договоров участия в долевом строительстве квартир в указанном доме не предусмотрено, что кладовые, находящиеся в подвале дома, входят в состав квартир и принадлежат собственникам квартир.

Никакого документального подтверждения нахождения оспариваемого имущества в режиме общей собственности, истица не представила.

В обоснование своего иска истица также указала, что спорные кладовки расположены в подвальном помещении и ограничивают беспрепятственный доступ к инженерным коммуникациям. Однако, каких-либо доказательств того, что в кладовых помещениях расположены инженерные коммуникации дома, истицей суду не представлено.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. В силу ст.57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Более того, из отзыва представителя третьего лица Управляющей компании ООО «Комфорт» следует, что спорные помещения, расположенные в подвальном помещении, не ограничивают беспрепятственный доступ к инженерным коммуникациям, представители соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и коммунального хозяйства имеют доступ к инженерным коммуникациям в любое время суток.

Вместе с тем, само по себе наличие труб не может служить квалифицирующим признаком для отнесения нежилых помещений к составу общего домового имущества.

В силу технической специфики водо-, тепло-, электро- снабжения многоквартирного дома, такие трубы проходят через все помещения дома, включая квартиры. Однако указанное обстоятельство не дает основания полагать, что квартиры (или иные помещения) относятся к общему имуществу. Наоборот, прохождение коммуникационных систем через квартиры и нежилые помещения не лишает последних статуса самостоятельных объектов недвижимости и предметов гражданского оборота.

Никаких запорных и регулирующих устройств в спорных нежилых помещениях не имеется, поэтому нет оснований считать их общей собственностью жильцов дома.

При этом, принадлежность объектов недвижимости определяется правоустанавливающими документами, в частности, договорами (ст. 218 ГК РФ).

Жильцы дома имели возможность приобрести кладовые на основании самостоятельных договоров, указанное обстоятельство подтверждается имеющейся в деле копией договора об уступке права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между <данные изъяты>. (Цедент) и <данные изъяты> (Цессионарий), по которому Цедент уступил Цессионарию свое право требования принадлежащий ему объект недвижимости, расположенный на цокольном этаже жилого дома по <адрес>: кладовая под условным №, по договору № участия в долевом строительстве, стоимость определена в размере <данные изъяты>. (л.д.16)

Из этого следует, что нежилые помещения действительно предполагались к свободной реализации посредством договоров долевого участия, уступки прав требований (цессии). В силу этого они не могут быть отнесены к общему имуществу.

Передача жильцам многоквартирного дома кладовых на безвозмездной основе законом не предусмотрена.

При таких обстоятельствах суд считает, что кладовые не отвечают признакам общего имущества собственников помещения многоквартирного дома, перечисленным в ст. 36 ЖК РФ и ст. 219 ГК РФ.

В связи с этим остальные доводы истца и ее представителя не имеют по делу правового значения.

Анализируя представленные сторонами доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что в деле нет доказательств, свидетельствующих о возведении спорных объектов за счет средств долевиков, в том числе истца, и для их пользования.

Из договора участия в долевом строительстве <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между МУП «ГУКС» и Никитиной Е.С., Никитиным А.С., усматривается, что участникам долевого строительства передавалась в собственность квартира под условным №, именно строительство указанной квартиры ими и финансировалось. Спора по договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ не имеется.

Применительно к положениям ст.56 ГПК РФ, основания для признания сделки недействительной должны быть доказаны лицом, обратившимся в суд за защитой своего права.

Также не состоятельны доводы истца о том, что оспариваемый договор долевого участия по своей сути является договором купли-продажи, поскольку на момент государственной регистрации данного договора объект был сдан в эксплуатацию, а инвестирование строительства было осуществлено за счет жильцов - собственников квартир, соответственно все объекты общего пользования были обременены правами третьих лиц.

Как уже было указано выше, ДД.ММ.ГГГГ между МУП «ГУКС» и ООО «Алза» заключен договор № долевого участия в строительстве, который был зарегистрирован Управлением Росреестра по ЧР ДД.ММ.ГГГГ, а не ДД.ММ.ГГГГ, как указано в исковом заявлении Никитиной Е.С. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г. Чебоксары выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в котором указано, что в <адрес> имеется 86 хозяйственных кладовых общей площадью 368,6 кв.м.

Кроме того, права на кладовые помещения были переуступлены ООО «Алза» по договору об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>», который прошел государственную регистрацию, в последующем ООО «<данные изъяты> также их переуступил третьим лицам.

ДД.ММ.ГГГГ между МУП «ГУКС» и Субботиной В.М. (Участник долевого строительства) были подписаны передаточные акты на кладовые №№, расположенные по адресу: <адрес>. (л.д.126, 127), данные обстоятельства также подтверждаются выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ в отношении недвижимого имущества, принадлежащего Субботиной В.М.

Таким образом, заявленные требования путем признания договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, не могут восстановить права истца.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Учитывая, что истцом требований о применении последствий недействительности сделки не заявлялось, каких-либо последствий оспариваемый договор не повлек, принимая во внимание, что защите в судебном порядке подлежит нарушенное или оспариваемое право, то при таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требования истца к ответчикамо признании договора участия в долевом строительстве №, заключенного между МУП «ГУКС» и ООО «Алза» недействительным не имеется.

Отказывая в удовлетворении указанного требования не имеется оснований и для удовлетворения требования истца об обязании Управления Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по ЧР внести запись о признании недействительной записи государственной регистрации указанного договора.

При этом, представителями ответчика было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по оспариванию договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ на основании ч.2 ст.181 ГК РФ, один год.

Согласно ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п.3 ст.166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В силу п.2 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между МУП «ГУКС» и ООО «Алза», является оспоримой сделкой, то в силу п.1 ст.168 ГК РФ к оспариваемой истцом сделки применению подлежит п.2 ст.181 ГК РФ о сроках давности по оспаримым сделкам.

При этом, истицей указано, что срок исковой давности ею не пропущен, поскольку об оспариваемом договоре участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, ей стало известно только ДД.ММ.ГГГГ, когда она получила в Управлении Росреестра по ЧР указанный договор.

Судом доводы истицы том, что ей не было известно и не могло быть известно о том, что действиями ответчика нарушены ее права на кладовые, судом признаны несостоятельными.

Как уже было указано выше, в проектной декларации МУП «ГУКС» от ДД.ММ.ГГГГ на проведение реконструкции незавершенного строительством объекта под 9-этажный жилой дом по <адрес> указано, что в доме предусмотрены хозяйственные кладовые общей площадью 345,2 кв.м. Проектная декларация МУП «ГУКС» от ДД.ММ.ГГГГ была опубликована на сайте МУП «ГУКС», эти сведения являются общедоступными. Никитиной Е.С. на праве собственности принадлежит <адрес>, в подвале которого находятся 86 хозяйственных кладовых.

Таким образом, с момента размещения застройщиком на сайте проектной декларации, предусматривающей наличие кладовок, либо, в любом случае, с момента подписания акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, истица, действуя с необходимой степенью заботливости и осмотрительности должна была узнать о нарушении своих прав спорным договором. С иском в суд истица обратилась только ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с пропуском срока исковой давности.

Кроме того, истица в исковом заявлении указывает, что в ДД.ММ.ГГГГ неизвестные лица, представляющиеся собственниками этих кладовок, стали предлагать жильцам выкупить данные помещения. Несколько жильцов заключили договоры об уступке права требования (цессии), и в качестве доказательства предоставила копию договора уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между <данные изъяты> Таким образом, уже с ДД.ММ.ГГГГ года истице было известно о нарушении ее права. Кроме того, истице ни что не мешало получить в Управлении Росреестра по ЧР оспариваемый договор, что и было ею сделано ДД.ММ.ГГГГ.

Доказательств, свидетельствующих об уважительной причине пропуска срока исковой давности, в деле не имеется.

Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа истцу в удовлетворении заявленных требований.

Согласно ст.196 ГПК РФ суд разрешает дело в пределах заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска Никитиной Е.С. к АО «Городское управление капитального строительства», ООО «Алза» о признании договора участия в долевом строительстве №, заключенного между МУП «ГУКС» и ООО «Алза» недействительным; обязании Управления Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по ЧР внести запись о признании недействительной записи государственной регистрации указанного договора, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Московский районный суд г.Чебоксары ЧР в Верховный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья                                                                          Т.В.Иванова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ