Решение по делу № 2-321/2015 от 13.07.2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Звенигород Московской области    04 сентября 2015 года

Звенигородский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи                     Фоменковой О.А.,

при секретаре                             ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Севенард И.М., Нерастенко Е.М. к Обществу с ограниченной ответственностью «Промспецстрой» о признании права собственности на квартиру, возмещении судебных расходов,

у с т а н о в и л:

Севенард И.М., Нерастенко Е.М. в лице представителя по доверенности ФИО2 обратились в суд с иском к ответчику ООО «Промспецстрой» о признании права общей долевой собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>.

В обоснование исковых требований представитель истца указал, что Дата обезличена между истцами и ООО «Промспецстрой» был заключен предварительный договор №, согласного которому ООО «Промспецстрой» приняло на себя обязательство заключить с ними в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества (основной) <данные изъяты> квартиры без внутренней отделки, общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной на <данные изъяты> этаже в секции <данные изъяты> жилого дома-новостройки по адресу: <адрес>, в течение двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности Общества на квартиру, истцы, в свою очередь, обязались оплатить стоимость квартиры по цене <данные изъяты> руб. на расчетный счет Общества, вносимые в соответствии с условиями предварительного договора в качестве обеспечения исполнения обязательств Севенард И.М., Нерастенко Е.М. по заключению основного договора. Истцы, имея целью приобретение квартиры, действовали добросовестно, никаких оснований сомневаться в полномочии ООО «Промспецстрой» на совершение сделок у них не было и им не было и не могло быть известно о наличии каких-либо обстоятельств, препятствующих заключению указанного договора. В соответствии с условиями предварительного договора истцы произвели оплату за приобретаемую квартиру в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается платежными документами. По результатам обмеров БТИ общая площадь спорной квартиры составляет <данные изъяты> кв.м. Обязанность произвести регистрацию права собственности на квартиру лежала на ООО «Промспецстрой», что выполнено последним не было, и, что явилось причиной невозможности заключения основного договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к истцу. Дата обезличена дом введен эксплуатацию. До настоящего времени квартира истцу ответчиком не передана. В связи с полным исполнением принятых на себя обязательств по предварительному договору, сторона истцов полагает, что у последних возникло право требования передачи обусловленной договором квартиры в собственность.

Представитель интересов истцов Севенард И.М., Нерастенко Е.М. по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело по существу в свое отсутствие, на заявленных требованиях настаивал и просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Промспецстрой» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, возражений не представил.

Третьи лица:

- представитель администрации городского округа Звенигород по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствии, в разрешении спора полагалась на усмотрение суда;

- представители ООО «Стройресурс», ООО «Горизонт Девелопмент Звенигород» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений о причине неявки и мнения по иску не представили, не просили о рассмотрении дела в их отсутствие;

- председатель ликвидационной комиссии ООО «Квант» ФИО4 в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, заявленные Севенард И.М., Нерастенко Е.М. исковые требования поддержал (л.д. 142).

При наличии ходатайств представителя администрации городского округа Звенигород, председателя ликвидационной комиссии ООО «Квант» о рассмотрении дела в их отсутствие, а также отсутствия сведений о причине неявки представителей ООО «Стройресурс» и ООО «Горизонт Девелопмент Звенигород», на основании положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие не явившихся лиц.

Обсудив доводы представителя истцов, с учетом отсутствия возражений со стороны ответчика ООО «Горизонт Девелопмент Звенигород», и представителей третьих лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Дата обезличена между администрацией городского округа Звенигород, ООО «Квант» и ООО «Стройресурс» заключен инвестиционный контракт (далее – инвестиционный контракт), предметом которого является строительство инвестором-застройщиком (ООО «Стройресурс») за счёт собственных или привлечённых средств, проектирования и строительства жилищно-торгового комплекса на <адрес> - п.п. 2.1, 2.2, 5.2.1. (л.д. 25-35).

Пунктом 3.1 инвестиционного контракта установлено соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта между сторонами в пропорции:

- администрации городского округа Звенигород:

- 4% общей площади квартир;

- 4 % общей нежилой площади.

- ООО «Стройресурс» (Инвестор-Застройщик):

- 96 % общей площади квартир;

- 96 % общей нежилой площади;

- ООО «Квант» (Общество):

- 700 кв.м. встроено-пристроенных помещений.

В соответствии с п. Дата обезличена инвестиционного контракта ООО «Стройресурс» обязалось обеспечить в установленном законом порядке оформление и регистрацию права собственности участников реализации инвестиционного проекта на причитающиеся им доли (части) имущества объекта в соответствии с условиями контракта, дополнительных соглашений к контракту и договоров долевого участия в строительстве, заключенных в соответствии с требованиями действующего законодательства.

По договору аренды земельного участка № от Дата обезличена администрация городского округа Звенигород передавала ООО «Квант» в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером №, расположенный на землях поселений площадью <данные изъяты> кв.м. для жилищного строительства с объектами торговли и обслуживания по адресу: <адрес>.

По договору субаренды №, заключенному Дата обезличена между ООО «Квант» и ООО «Стройресурс», последнему передан для использования на праве субаренды вышеуказанный земельный участок под застройку.

ООО «Стройресурс» выдано разрешение на строительство шестисекционного жилого дома по адресу: <адрес> № от Дата обезличена.

Дополнительным соглашением № к инвестиционному контракту № от Дата обезличена, подписанному сторонами контракта Дата обезличена, изменено соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта, в соответствии с которым инвестору-застройщику (ООО «Стройресурс») подлежит передаче 100 % общей площади квартир и нежилой площади.

Дата обезличена между ООО «Стройресурс» (Инвестор-Застройщик) и ООО «Терра Инвест» (Соинвестор) заключен договор соинвестирования №, предметом которого является реализация инвестиционного проекта нового строительства многоквартирных жилых домов и нежилых помещений на площадке по адресу: <адрес> (п. 2.1. Договора). По условиям договора ООО «Терра Инвест» обязалось за счет собственных (заемных и/или привлеченных) средств произвести финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии с п. 2.1. Договора. В соответствии с п. 3.1. Договора соотношение раздела имущества по итогам реализации Договора устанавливается между Сторонами в пропорции:

- в собственность Инвестора-застройщика – 30 % общей жилой площади и общей нежилой площади;

- в собственность Соинвестора – 70 % общей жилой площади и общей нежилой площади, включая цокольные помещения.

По протоколу от Дата обезличена предварительного распределения площадей по адресу: <адрес>, <данные изъяты> квартира общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная на <данные изъяты> этаже в секции № в жилом доме по адресу: <адрес>, которой, как установлено судом, присвоен номер №, распределена за Соинвестором – ООО «ТерраИнвест»

По договору инвестирования № от Дата обезличена, заключенному между ООО «Терра Инвест» и ООО «Промспецстрой», после выполнения условий инвестиционного контракта (в соответствии с согласованным графиком – п.4.1) у ООО «Промспецстрой» возникнут имущественные права на жилые помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе на <данные изъяты> квартиру, расположенную на <данные изъяты> этаже <данные изъяты> секции, (Приложение № к договору № от Дата обезличена).

В соответствии с протоколом № от Дата обезличена Внеочередного Общего собрания учредителей Общества с ограниченной ответственностью «ТерраИнвест» наименование Общества изменено на Общество с ограниченной ответственностью «Горизонт Девелопмент Звенигород».

Указанные выше обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются, суд считает их установленными в силу положений статей 56, 68 ГПК РФ.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Дата обезличена между истцами и ответчиком заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (л.д. 17-21). По условиям предварительного договора, предметом основного договора должна являться <данные изъяты> квартира без внутренней отделки общей проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная на <данные изъяты> этаже в секции <данные изъяты> жилого дома-новостройки по адресу: <адрес> договор должен быть подписан сторонами в течение двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО «Промспецстрой» на квартиру.

Права ООО «Промспецстрой» на указанную квартиру подтверждаются договором инвестирования № от Дата обезличена (п. 2.4.).

Из анализа положений пунктов 4.1, 4,8 предварительного договора следует, что ООО «Промспецстрой» приняло на себя обязательства по государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от ООО «Промспецстрой» к Севенард И.М., Нерастенко Е.М. в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Предварительный договор содержит все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

По условиям договора в качестве обеспечения исполнения ООО «Промспецстрой» обязательств по заключению основного договора и внесения Севенард И.М., Нерастенко Е.М. денежного обеспечения ООО «Промспецстрой» передает истцу в пользование до подписания основного договора квартиру. Пользование квартирой состоит и ограничивается правом Севенард И.М., Нерастенко Е.М. и членов их семей на проживание в данной квартире, для чего Севенард И.М., Нерастенко Е.М. предоставляется право произвести в квартире внутреннюю отделку без производства перепланировки и переоборудования в квартире и ухудшения её качественного состояния. Факт передачи квартиры в пользование подтверждается актом приема-передачи квартиры, который подписывается сторонами после принятия дома-новостройки на баланс, и передачи его в управление соответствующей эксплуатирующей организации, а также возмещения Севенард И.М., Нерастенко Е.М. всех затрат по предварительному договору ООО «Промспецстрой» (п. 3.2.).

В соответствии с п. 2.6. предварительного договора цена основного договора является ориентировочной и составляет <данные изъяты> руб. После получения данных обмеров БТИ стороны уточняют площадь квартиры (п. 2.7.).

Согласно п. 3.1. предварительного договора Севенард И.М., Нерастенко Е.М. в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению основного договора обязались внести денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. на расчетный счет ООО «Промспецстрой» по следующему графику платежей:

- первый платеж в размере <данные изъяты> руб. в срок до Дата обезличена;

- второй платеж в размере <данные изъяты> руб. в срок до Дата обезличена;

- третий платеж в размере <данные изъяты> руб. в срок до Дата обезличена;

- четвертый платеж в размере <данные изъяты> руб. в срок до Дата обезличена.

Истцы взятые на себя обязательства по договору выполнили в полном объеме, перечислив Ответчику полную стоимость квартиры в сумме <данные изъяты> руб., что подтверждается копиями банковских извещений, приходным кассовым ордером № от Дата обезличена, платежным поручением № от Дата обезличена (л.д. 22-24).

В соответствии с данными инвентаризационного учета (технический паспорт, составленный Московским областным филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на Дата обезличена) общая площадь квартиры № составляет <данные изъяты> кв. (л.д. 59-61).

Ответчиком не оспорено то, что истцы при исполнении условий заключенного договора действовали добросовестно и, в соответствии с условиями взятых на себя обязательств, своевременно и в полном объеме произвели оплату за приобретаемую квартиру.

Сведения о правах на спорный объект недвижимого имущества отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правопритязаний не зарегистрировано, сведениями о заявленных в судебном порядке прав требований, арестах (запрещениях) на данный объект на момент разрешения спора суд не располагает, что явствует из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Звенигородский отдел) № от Дата обезличена (л.д. 54).

Постановлением исполняющего обязанности Главы городского округа Звенигород № от Дата обезличена «О выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию и присвоении почтового адреса законченному строительством 6-ти секционному жилому дому переменной этажности с мансардным этажом», жилому дому, в котором находится спорная квартира, присвоен почтовый адрес: <адрес>.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от Дата обезличена дом введен в эксплуатацию.

Разрешая требования истцов и находя их обоснованными, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.

В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пункт 1 ст. 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Суд на основании установленных фактических обстоятельств дела и представленных документов приходит к убеждению, что истинная воля и интерес истцов в данной сделке (заключении предварительного договора купли-продажи квартиры) были направлены на получение в собственность квартиры, а единственной целью ответчика было получение от истцов инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, которые он в действительности получил и использовал исключительно на эти цели. Таким образом, и воля и интерес обеих сторон были удовлетворены в полном объеме.

Поэтому, с учетом существа совершенной сделки и представленных доказательств признается, что последующее поведение сторон, а также содействие ответчика правомочиям и интересам истцов, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими договора № от Дата обезличена основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора купли-продажи квартиры, в котором был определен предмет - квартира, подлежащая передаче истцам, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон.

Сам по себе предварительный договор купли-продажи № от Дата обезличена по своей сути не имеет никакого экономического обоснования, поскольку все обязательства, вытекающие из него, включая оплату квартиры, были выполнены сторонами до начала его фактического исполнения, то есть до наступления предусмотренных Договором последствий и в нарушение его условий, что также свидетельствует о его притворности.

Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию является долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.

Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон.

Вместе с тем, заключенный между Севенард И.М., Нерастенко Е.М. и ООО «Промспецстрой» договор под видом предварительной купли-продажи квартиры в нарушение ст. 190 ГК РФ не содержит срока передачи квартиры в собственность истца, а предусматривает лишь срок заключения основного договора, который невозможно определить в будущем, а равно удостовериться в неизбежности наступления этого события, что только подтверждает неопределенность этого условия договора и притворность сделки в целом.

Поэтому, в данном случае в силу п. 2 ст. 170 ГК, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Выполнение истцами взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме влечет возникновение у них права на объект инвестирования, определенный договором.

Поскольку ответчик осуществил привлечение средств истцов, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом.

Регистрация права собственности на конкретные квартиры, оплаченные инвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно на этих соинвесторов.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестору принадлежит право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм гражданского законодательства, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Севенард И.М. и Нерастенко Е.М., надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе были рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «Промспецстрой», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Суд считает, что применение положений статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» должно осуществляться в системе действующего правового регулирования во взаимосвязи с п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. В данном случае суд исходит из добросовестности действий истцов.

Поскольку обязательства истцами по договору, заключенному с ООО «Промспецстрой», выполнены, что не оспорено ответчиком, квартира имеется в наличии, суд считает требования истцов обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Как усматривается из материалов дела, истцами при подаче иска в суд уплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб. (л.д.8-9).

Суд считает правильным взыскать судебные расходы по уплате истцами государственной пошлины с ответчика, с учетом возложенной на него инвестиционным контрактом и предварительным договором обязанности по осуществлению оформления прав на объект недвижимого имущества, которая не была им исполнена, в связи с чем были нарушены права истцов.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Севенард И.М., Нерастенко Е.М. к Обществу с ограниченной ответственностью «Промспецстрой» о признании права собственности на квартиру, возмещении судебных расходов - удовлетворить.

Признать за Севенард И.М., Нерастенко Е.М. право общей долевой собственности на квартиру № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Взыскать с ООО «Промспецстрой» (ИНН/КПП <данные изъяты>/<данные изъяты>, местонахождение: <адрес>) в пользу Севенард И.М., Дата обезличена года рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной по адресу: <адрес>, и Нерастенко Е.М., Дата обезличена года рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной по адресу: <адрес>, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей в равных долях, т.е. по <данные изъяты> рублей в пользу каждого из соистцов.

Настоящее решение является основанием для внесения записи о возникших правах на объект в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                     О.А. Фоменкова