Решение по делу № 2-6148/2021 от 13.10.2021

Дело № 66RS0007-01-2021-007932-67                     

Производство №2-6148/2021                                     

Мотивированное решение изготовлено 13декабря 2021 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 декабря 2021 года г. Екатеринбург

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Шириновской А.С. при секретаре судебного заседания Ожигановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мифтаховой Анастасии Сергеевны, Васильева Сергея Петровича к Голубеву Егору Сергеевичу, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании недействительным договора аренды земельного участка, применения последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Мифтахова А.С., Васильев С.П. обратилась в суд с иском к Голубеву Е.С., МУГИСО о признании недействительным договора аренды земельного участка, применения последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований указано, что 24.05.2021 между МУГИСО и Голубевым Е.С. заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым арендодателем предоставлен арендатору земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 580 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, на срок с 29.03.2021 по 28.03.2041. Истцам на праве собственности принадлежат объекты недвижимости – жилые помещения (квартиры), расположенные по адресу: <адрес>. В последующем указанному одноэтажному жилому дому присвоен новый адрес: <адрес>. Вместе с жилыми помещениями в 1980 г. истцам передан в пользование прилегающий земельный участок. Поскольку дом полу благоустроен, не имел канализации, водоснабжения, на прилегающем земельном участке расположены хозяйственные постройки: баня, гараж, сараи, возведенные в 1980 г., а также огород с овощными, плодовыми, ягодными культурами и многолетними растениями. Земельный участок огорожен забором, который был возведен в то же время. На протяжении всего времени с момента предоставления истцам квартир и до настоящего времени истцы оплачивают все необходимые расходы по содержанию квартир, электроэнергию, уплачивают налог на имущество, задолженность отсутствует. Полагают, что договор аренды заключен с нарушением действующего законодательства и нарушает права и охраняемые законом интересы истцов, поскольку нарушает их право на использование земельного участка под зданием и необходимым для использования помещений в здании.

С учетом уточненных требований просят суд признать недействительным (ничтожным) договор аренды № от 24.05.2021 земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1580 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между МУГИСО и Голубевым Е.С. (запись в ЕГРН № от 26.05.2021); применить последствия недействительности сделки, а именно: возложить на Голубева Е.С. обязанность возвратить МУГИСО указанный земельный участок; указать в решении суда, что оно является основанием для исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации договора аренды № от 24.05.2021 земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 580 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, заключенного между Голубевым Е.С. и МУГИСО.

Представитель истца Мифтаховой А.С. – Масленникова Т.В., представитель истца Васильева С.П. – Сахрова Н.А., в судебном заседании поддержали заявленные требования по предмету и основаниям, настаивали на удовлетворении иска в полном объеме, указав на преимущественное право истцов на приобретение земельного участка.

Ответчик Голубев Е.С. в судебном заседании возражал против заявленных требований.

Представитель ответчика Голубева Е.С. – Голубев Т.С., действующий по устному ходатайству, в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, поскольку ответчиком был соблюден порядок, необходимый для заключения договора аренды. Суду пояснил, что при оформлении схемы расположения земельного участка кадастровый инженер на место не выезжал. Сведения о земельном участке были взяты из публичной кадастровой карты. Сведения о зданиях на спорном земельном участке отсутствовали, в связи с чем, им не было известно о расположенном жилом доме. Предлагали истцу Васильеву С.П. убрать все хозяйственные постройки до самого дома, дом оставить на земельном участке.

Представитель МУГИСО, Росреестра Свердловской области в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом и в срок, причины неявки суду не известны.

Кроме того, в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информация о времени и месте рассмотрения дела размещена заблаговременно на интернет-сайте Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга.

При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно ч. 3 ст. 36 Конституции РФ условия и порядок пользования землей определяются федеральным законом, а ч. 2 и ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации исключается умаление прав человека и гражданина и допускается их ограничение только в конституционно одобряемых целях на основании федерального закона.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

На основании п. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Пунктом 1 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Такой случай предусмотрен статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как усматривается из материалов дела, по адресу: <адрес> расположен одноэтажный многоквартирный жилой дом, 1980 года постройки, состоящий из двух квартир: квартира №, площадью 34,7 кв.м., квартира №, площадью 34.1 кв.м. (л.д. 65-98).

Квартира № предоставлена семье Васильева С.П. в 1980 г. Свердловской областной плодово-ягодной опытной станцией. Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 10.07.2009 за Васильевым С.П. признано право собственности на указанную квартиру в порядке приватизации, зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.09.2009 серии № (л.д. 22).

Как усматривается из выписки ЕГРН от 04.10.2021, квартира № с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>, имеет статус «актуальные, ранее учтенные» (л.д. 23-25).

Согласно договору передачи квартиры в собственность граждан от 24.09.1993 квартира №, площадью 34,4 кв.м. передана Свердловской областной плодово-ягодной опытной станцией Ч(л.д.19). В связи с заключением брака Ч сменила фамилию на Мифтахову (л.д. 20).

По данным технического учета ЕМУП «БТИ» по адресу: <адрес> принадлежит Ч на основании договора передачи квартиры в собственность, что подтверждается справкой от 05.10.2021 (л.д. 21).

Учитывая, что данное право возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое существо и сделок с ним", оно не подлежало обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ).

На основании Постановления Главы Екатеринбурга от 29.03.2007 № объекту расположенному по адресу: <адрес> присвоен адрес: <адрес> (л.д. 47).

24.05.2021 между МУГИСО (арендодатель) и Голубевым Е.С. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №,в соответствии с которым Голубеву Е.С. предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1 580 кв.м., категория земель-земли населенных пунктов, местоположение: <адрес>, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства (л.д. 156-161).

Согласно заключению кадастрового инженера Р ООО «Навигатор» от 27.01.2021 по данным замеров было выявлено, что здание по адресу: <адрес> фактически расположено в границах земельного участка с кадастровым номером № имеющий адрес: <адрес> (л.д. 17-37).

Проанализировав содержание вышеуказанного экспертного заключения, суд приходит к выводу о том, что у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта Р Поскольку ответчиками в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств недостоверности сведений, содержащихся в заключении специалиста ООО «Навигатор», представленного стороной истца, заключение соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем, принято судом в качестве допустимого доказательства подтверждения фактического размещения объекта недвижимости на земельном участке.

Порядок предварительного согласования предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов регламентирован положениями пункта 7 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка и по результатам этих рассмотрения и проверки принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка или при наличии оснований, указанных в пункте 8 настоящей статьи, решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка и направляет принятое решение заявителю. Решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка должно содержать все основания отказа.

В силу пункта 8 статьи 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации основаниями для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка являются:

- схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса;

- земельный участок, который предстоит образовать, не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 13, 15 - 19, 22 и 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса;

- земельный участок, границы которого подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", не может быть предоставлен заявителю по основаниям, указанным в подпунктах 1 - 23 статьи 39.16 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса.

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка в случае, если на указанном земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как усматривается из материалов дела, 28.12.2020 МУГИСО издан приказ № о предварительном согласовании предоставления Голубеву Е.С. земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> в кадастровом квартале № (л.д. 123-124). В связи с чем, на Голубева Е.С. возложена обязанность по обеспечению кадастровых работ, необходимых для образования земельного участка.

Судом установлено и подтверждается пояснениями представителя ответчика Голубева Е.С., что при межевании спорного земельного участка кадастровый инженер на местность не выезжал, межевание проведено по данным с публичной кадастровой карты.

Анализируя вышеизложенные обстоятельства в совокупности и каждое отдельно, учитывая, что при принятии решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка путем утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, проверка достаточности и комплектности представленных в целях осуществления данной государственной услуги документов, а также их содержания является прерогативой административного органа, указанная обязанность должна быть исполнена уполномоченным органом при проверке всех документов и обстоятельств, имеющих значение для принятия законного решения, суд приходит к выводу, что МУГИСО не была проведена соответствующая проверка. При этом, сведения о праве собственности на квартиру № по <адрес> зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, однако данный факт МУГИСО не принят во внимание при принятии соответствующего решения.

При таких обстоятельствах, МУГИСО на основании п. 2 ч. 8 ст. 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации следовало отказать в предварительном согласовании предоставления Голубеву Е.С. спорного земельного участка при наличии на нем жилого дома и с учетом преимущественного права на земельные участки для лиц, владеющих им.

Вместе с тем, суд приходит к выводу, что Голубевым Е.С. при обеспечении кадастровых работ, возложенных на него приказом МУГИСО от 28.12.2020 № также не предприняты меры по недопущению ситуации по выделению земельного участка с нарушением прав собственников жилых помещений, поскольку кадастровые работы проведены без выезда на местность, без исследования предполагаемого земельного участка в натуре, что при должной осмотрительности исключало нарушение прав истцов.

Резюмируя вышеизложенное, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания недействительным (ничтожным) договора аренды № от 24.05.2021 земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 580 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между МУГИСО и Голубевым Е.С., поскольку в результате данной сделки нарушены права истцов, имеющих преимущественное право на спорный земельный участок.

Согласно положениям, предусмотренным ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При таких обстоятельствах, требования истцов о применении последствий сделки в виде возложения на Голубева Е.С. обязанности по возврату МУГИСО указанного земельного участка законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.

С учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, принимая во внимание направленность воли истцов, оспаривающих право аренды Голубева Е.С. на спорный земельный участок, суд приходит к выводу, что решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации договора аренды № от 24.05.2021 (№ от 26.05.2021).

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Мифтаховой Анастасии Сергеевны, Васильева Сергея Петровича к Голубеву Егору Сергеевичу, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, - удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды № от 24.05.2021 земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1 580 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и Голубевым Егором Сергеевичем.

Применить последствия недействительности сделки в виде возложения на Голубева Егора Сергеевича обязанности по возврату Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области земельного участка кадастровым номером № общей площадью 1 580 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости записи в отношении земельного участка кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья А.С. Шириновская