Решение по делу № 2-4105/2014 от 26.06.2014

Дело № 2-4105/14

Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Красногорский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Строительно-монтажные работы+», ЗАО «Мосстроймеханизация-5», ФИО3 о признании дополнительного соглашения к договору инвестирования и договора купли-продажи квартиры недействительными, признании государственной регистрации права незаконной,

у с т а н о в и л :

ФИО5 обратилась в суд с иском к ООО «Строительно-монтажные работы +», ЗАО «Мосстроймеханизация-5», ФИО3 о признании дополнительного соглашения к договору инвестирования и договора купли-продажи квартиры недействительными, признании государственной регистрации права незаконной.

В обоснование исковых требований истица указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «СМР+» заключен предварительный договор №01, предметом которого явилось оформление договора купли продажи квартиры в строящемся доме по адресу: МО Красногорск, мкр. Южный, корпус 31 секция 1 на площадке № на 11 этаже 17-ти этажного жилого дома ориентировочной площадью 114,65 кв. метров. Стоимость квартиры по договору определена в размере 4987275.00 рублей. Основанием для заключения предварительного договора у ООО «СМР+» являлся договор инвестирования №8И от ДД.ММ.ГГГГ заключенный с ЗАО «Мосстроймеханизация -5». В приложенном к договору инвестирования список входит спорная квартира. ДД.ММ.ГГГГ она оплатила стоимость, предусмотренную договором. ДД.ММ.ГГГГ подписан акт об исполнении обязательств. ДД.ММ.ГГГГ дом окончен строительством, ему присвоен почтовый адрес МО Красногорск <адрес>. Решением Красногорского городского суда МО от ДД.ММ.ГГГГ за ней признано право собственности на <адрес>. При регистрации права собственности ей стало известно о зарегистрированном праве ФИО3 на спорную квартиру. Обратившись в суд с требованием об истребовании квартиры из чующего незаконного владения и признании регистрации права незаконной ей стало известно о наличии возникновения права у ФИО6 на спорную квартиру на основании договора купли-продажи квартиры заключенного с ЗАО «Мосстроймеханизация-5» и незаконного отчуждения квартиры ООО «СМР+» ЗАО «Мосстроймеханизации-5» по дополнительному соглашению без номера к договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ заключенного без учета ее прав и интересов. Считает, что ее права нарушены, просит признать дополнительное соглашение к договору инвестирования и договор купли-продажи квартиры недействительными, признавать государственную регистрации права незаконной.

В судебное заседание ФИО2 не явилась, представитель по доверенности ФИО7 поддержал требования, в полном объеме исходя из письменных пояснений (л.д.139) указал, что факт заключения договора и факт оплаты по договору его доверительницей подтвержден, письмом генерального директора ООО «СМР+» подтверждено полное исполнение обязанностей по договору истицей, письмом ответчика ООО «СМР+» подтвержден перечень квартир и лиц приобретших их, среди которых поименована ФИО2. Истица является первым покупателем заключившим договор на приобретение квартиры.

Интересы ООО «СМР+» представлял генеральный директор ФИО8 и ФИО9, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 68). Представители ООО «СМР+» возражали против заявленных требований указав, что действительно между ООО «СМР+» и ЗАО «Мосстроймеханизация» был заключен договор инвестирования №8И от ДД.ММ.ГГГГ сослано которого результат инвестиционной деятельности возникает у инвестора при внесения им инвестиционного взноса согласно пункта 6.3 договора и завершения взаиморасчетов согласно пункта 7.2 договора. Однако по предварительному договору истица не вносила денежные средства, также денежные средства не были внесены и в адрес ЗАО «МСМ5», соответственно ООО «СМР+» не получило прав на результат инвестиционной деятельности и не имело прав по распоряжению спорным имуществом. Договор представленный истицей не прошел согласования с ЗАО «МСМ5». Истица, как на момент заключения договора, так и в настоящее время является учредителем ООО «СМР+», предварительный договор от имени ООО подписан отцом истицы ФИО11, истица имела возможность получения полной информации о деятельности общества.

Представитель ЗАО «МСМ-5» ФИО10, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, против удовлетворения исковых требований ФИО2 возражала, указав, что предварительный договор, заключенный истицей и представленный в материалы дела ЗАО «МСМ5» не согласовывался, о притязаниях ФИО2 на квартиру ЗАО ничего известно не было. По договору инвестирования №8И согласно дополнительного соглашения определен окончательный перечень оплаченных и переданных ООО «СМР+» квартир. Права на спорную квартиру были зарегистрированы по окончанию строительства за ЗАО и по договору купли-продажи квартира на законных основаниях была отчуждена ФИО3.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал против требований указав, что на момент заключения договора купли-продажи права на квартиру принадлежали застройщику ЗАО «МСМ5». Он оплатил стоимость квартиры, получил квартиру по акту, зарегистрировал переход права на квартиру, проживает в ней, оплачивает коммунальные услуги и несет иные расходы по ее содержанию.

Третьи лица УФСГРКиК по МО и Администрация Красногорского муниципального района МО в суд не явились, извещены.

Выслушав объяснения представителя истца, ответчиков и их представителей, исследовав материалы дела, суд считает первоначальные и встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 309, 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В силу п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, по своей сути предварительные договоры в соответствии с нормами ГК РФ могут налагать на стороны только одно единственное право - право требовать заключения основного договора, никаких других прав и обязанностей предусматриваться в предварительном договоре не может.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора в случае неясности их буквального значения условия договора устанавливаются судом путем их сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом судом, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели заключения договора, для чего судом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен между сторонами на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

П. 1 ст. 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Ч. 2 ст. 16 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

По смыслу абз. 1 ст. 398 ГК РФ при наличии нескольких претендующих на имущество лиц приоритет всегда имеет тот покупатель, который фактически владеет и пользуется объектом недвижимости, а при отсутствии такового (то есть когда все требования основаны исключительно на обязательственных правоотношениях) преимущество отдается тому лицу, чье обязательство возникло раньше.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СМР+» в лице генерального директора ФИО11 и ФИО2 заключен предварительный договор № (л.д.8) предметом, которого явилось договоренность сторон о подготовке и заключения договора купли-продажи квартиры расположенной по адресу: МО <адрес> мкр. Южный корпус 31, секция 1, номер на площадке 4, на 11-ом этаже 17-ти этажного дома ориентировочной площадью 114,65 кв. метров.

Согласно пункта 1.2 предмета договора целью его заключения является обеспечение купли-продажи квартиры по цене, указанной в договоре, при условии исполнения условий настоящего договора, Инвестиционного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство объектов недвижимости в микрорайоне «Южный» <адрес> между Министерством строительного комплекса МО, администрацией <адрес> и ЗАО «Мосстроймеханизация-5».

Права продавца на квартиру оформляются на основании договора инвестирования №8И от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО «СМР+» и ЗАО «МСМ-5» пункт 1.3 договора.

Стоимость квартиры, исходя из стоимости одного кв. метра 43500.00 рублей составляет 4987275.00 рублей (пункт 2.2 договора).

Согласно представленной квитанции к приходному ордеру № датированной ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 внесены в кассу предприятия денежные средства 4987275.00рублей. Основанием внесения указан вышеуказанный предварительный договор (л.д.37).

Суду представителем истца в ходе рассмотрения дела представлен акт согласно которого генеральный директор ООО «СМР+» ФИО11 подтверждает полное исполнение обязательств ФИО2 по предварительному договору, акт датирован ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из предварительного договора основанием его заключения явился договор инвестирования №8И от ДД.ММ.ГГГГ предметом, которого явились правомочия, предоставленные ЗАО «МСМ-5» инвестору по участию в реализации инвестиционного проекта путем вложения в инвестиционный проект денежных средств в объеме инвестиций 79871250.00 рублей исходя из стоимости 1 кв. метра в размере 75000.00 рублей предусмотренном договором (пункт 6.2). Объем инвестиций является ориентировочным и подлежит уточнению после получения данных ОТИ. Внесение инвестиций может быть осуществлено путем перечисления денежных средств, зачета стоимости выполненных работ и иными способами по соглашению сторон (пункт 6.1 договора).

Результатом инвестиционной деятельности по договору являются имущественные права на квартиры ориентировочной площадью 1064.95 кв. метров, а также доля в праве общей собственности на общее имущество пропорционально размеру площадей (пункт 7.1).

Исполнение обязательств по данному договору подтверждается сторонами путем подписания акта о порядке вступления в права владения после полного исполнения обязательств по внесению инвестиционных средств предусмотренных договором и оформления сторонами акта реализации инвестиционного проекта.

Раздел 8 договора инвестирования, в частичности пункт 8.1 предусматривает, что передача прав и обязанностей по договору производится инвестором только с письменного согласия ЗАО «МСМ-5». Лишь правами на результат инвестиционной деятельности возникшими после реализации правомочий, ООО «СМР+» может распорядиться без согласования с ЗАО «МСМ-5».

Объем квартир и неразрывно связанных с ними балконов общей площадью 1064.95 кв. метров является приложением к договору и усматривает 15, квартир включая квартиру являющуюся предметом спора.

Как следует из материалов дела ЗАО «Мосстроймеханизация -5» администрацией Красногорского муниципального района ДД.ММ.ГГГГ было получено разрешение на строительство RU50505000 № этажного 6-ти секционного жилого дома корпус 31 мкр. Южный <адрес>, срок действия разрешения установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Уведомлениями от 14 февраля и ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «МСМ-5» уведомляло ООО «СМР+» о нарушении условий договора инвестирования и наличие задолженности по инвестиционному взносу. В ходе строительства ЗАО «МСМ-5» и ООО «СМР+» дополнительными соглашениями стороны договора уточняли объем инвестиций и на момент окончания строительства дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору инвестирования исходя из стоимости одного кв. метра 70000.00 рублей окончательный объем инвестиций составил 45444000.00 рублей, ориентировочной площадью 649.2 кв. метров, что согласно приложения №1г соответствует семи квартирам, из которых три на 8 этаже, одна на 11 и 12 этажах, две на 13 этаже.

ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Мосстроймеханизация-5» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU50505000-68, дому присвоен почтовый адрес: МО <адрес> корпус 1.

Согласно акта от ДД.ММ.ГГГГ о порядке вступления в права владения, пользования и распоряжения результатами инвестиционной деятельности по договору инвестирования №8И от ДД.ММ.ГГГГ на основании полученных инвестиций и консолидированных инвестиций третьих лиц у ООО «СМР+» возникли права на жилые помещения в <адрес> корпус 1 по <адрес> №25,26,28,38,42,45,46 общей площадью 430 кв. метров и у третьих лиц имущественные права на жилые помещения 37,39,43 и 47 общей площадью 204,10 кв. метров (л.д.248 том3). Квартира № в <адрес> корпус 1 по <адрес> ООО «СМР+» не передавалась.

Согласно справкам ЗАО «МСМ-5» денежные средства за <адрес> на счета ЗАО от ООО «СМР+» не поступали. ФИО2 денежные средства за данную квартиру так же в ЗАО «МСМ-5» не оплачивала. Сообщений от ООО «СМР+» в адрес ЗАО «МСМ-5» о заключении договора на спорную квартиру не поступало.

ДД.ММ.ГГГГ на основании разрешения на строительство право собственности на <адрес> корпус 1 <адрес> зарегистрировано за ЗАО «МСМ-5» (л.д.124).

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «МСМ-5» и ФИО3 заключен договор купли-продажи №28/1, квартира передана по акту и зарегистрирован переход права собственности ДД.ММ.ГГГГ.

Как усматривается из данных ЕГРП с момента регистрации договора купли-продажи и по настоящее время правообладателем спорной квартиры значится ФИО3. Как пояснил в ходе рассмотрения дела сам ответчик, он принял квартиру по акту, пользуется квартирой, оплачивает коммунальные платежи.

Из копии решения Красногорского городского суда МО постановленного ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в суд с иском к ООО «СМР+», указанным решением за истицей признано право собственности на <адрес> корпус 1 по <адрес> МО (л.д.42). Указанное решение вступило в законную силу.

В регистрации права на основании решения суда ФИО2 было отказано с указанием наличие ранее зарегистрированного права на спорную квартиру.

Судом также установлено и подтверждено материалами дела, что в период подписания дополнительных соглашений, в том числе и оспариваемое дополнительное соглашение к договору инвестирования №8И, полномочным лицом на подписание являлся, будучи генеральным директором ФИО8.

Решением Красногорского городского суда МО от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 отказано в требованиях об истребовании имущества спорной квартиры, из чужого незаконного владения и признания записи о регистрации права незаконной (л.д.79). Определением судебной коллегии по гражданским делам решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Анализируя изложенное суд, приходит к выводу, что по условию договора инвестирования №8И права на результат инвестиционной деятельности у инвестора ООО «СМР+» возникает после подписания сторонам акта о порядке вступления в права владения и полного внесения инвестиционного взноса. На момент заключения ООО «СМР+» и ЗАО «МСМ-5» договора инвестирования размер инвестиций соответствовал 15 квартирам включая спорную, однако, на момент окончания строительства дополнительным соглашением в связи с неисполнением инвестором обязательств по внесению предусмотренного договором взноса из объема инвестиций стороны исключили 7 квартир, в том числе и спорную. По акту о вступление в права владения пользования и распоряжения результата инвестиционной деятельности ООО «СМР+» в перечень подлежащих передаче квартир ООО спорная квартира не вошла, следовательно, данное жилое помещение по результатам ввода объекта в эксплуатацию правомерно была зарегистрирована за застройщиком ЗАО «МСМ-5». Сведениями об отчуждении прав на спорную квартиру, в том числе заключения предварительного договора с ФИО2 ЗАО «МСМ-5» не обладало. Следовательно, у ООО «СМР+» не возникло прав на спорную квартиру и оно не могло владеть, пользоваться и распоряжаться квартирою, равно как зарегистрировать на нее права. Доказательств представления данных сведений ООО «СМР+», а равно и обращений по выполнению условий предварительного договора суду не представлено.

Представленный истицей в материалы дела акт об исполнении обязательств по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ суд оценивает критически, поскольку акт от имени Генерального директора ООО «СМР+» подписан ФИО11, который приходится родным отцом истицы ФИО2.

Кроме того, суд принимает во внимание, что акт указывает на исполнение своих обязательств сторонами по предварительному договору, при том, как на момент подписания акта разрешение на строительство дома застройщиком ЗАО «МСМ-5» еще не было получено.

Как установлено судом истица как на момент заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, так и до настоящего времени является учредителем ООО «СМР+», где ей принадлежат 10% уставного капитала.

Доказательств одобрения заключенной истицей с ООО «СМР+» сделки как-то предусматривают нормы Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" суду не представлено.

Суд считает, что застройщик на законных основаниях зарегистрировал в сентябре 2012 года право собственности на спорную квартиру, а в последствии правомерно отчудил данное жилое помещение по договору купли-продажи ФИО3. Каких-либо ограничений, прав на спорное жилое помещение при заключении договора купли-продажи между ЗАО «МСМ-5» и ФИО3 не имелось. Истца обратилась в суд с требованиями о признании права на лишь в декабре 2012 года при том, как первоначально право ЗАО было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 пользуется квартирой, несет бремя по ее содержанию. Истицей поданы заявления в правоохранительные органы, ведется проверка.

Юридические лица свободны в совершении сделок и действий при реализации своей деятельности, оспариваемое дополнительное соглашение к договору инвестирования заключено между двумя юридическими лицами, подписано уполномоченными на то лицами, сторонами соглашения не оспорено и полностью соответствует условия договора инвестирования. В совокупности с перечисленными выше доводами прав и законных интересов истицы дополнительное соглашение не нарушает.

С учетом изложенного оснований предусмотренных законом для признания, оспариваемого истицей, как договора купли-продажи, так и дополнительного соглашения к договору инвестирования недействительными у суда не имеется. Следовательно, не имеется оснований и для удовлетворения требований о признании регистрации права собственности ЗАО «МСМ 5», а в последствии и ФИО3 на квартиру в УФСГРКК по МО незаконной.

Представленное истицей решение Красногорского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ о признании за ней права собственности не может служить самостоятельным основанием для удовлетворения требований, поскольку на момент вынесения судом решения право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано на основании ранее заключенного договора купли-продажи и преюдициального характера для рассмотрения данных требований не имеет. ФИО12 и ЗАО «МСМ-5» к участию в деле не привлекались.

Представленные стороной истца доказательства в обоснование уведомления ЗАО «МСМ-5» о заключении предварительного договора и осведомленность ЗАО о наличии заключенных договоров оформленного письмами суд оценивает критически, поскольку данные документы не признаны ЗАО «МСМ-5» и ООО «СМР+», данные доказательства истицы не адресованы, и в установленном порядке у ответчиков истицей не получены, судом не истребованы, следовательно, они представлены стороной с нарушением норм Гражданского процессуального кодекса РФ и относятся к недопустимым доказательствам.

Данные документ являются внутренними документами юридических лиц и в установленном порядке не представлялись суду и не запрашивались.

Кроме того, суд полагает, что представление истицей перечисленных выше документов свидетельствует лишь о ее полной осведомленности о деятельности ООО «СМР+».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Требования ФИО2, заявленные к ООО «Строительно-монтажные работы +», ЗАО «Мосстроймеханизация-5», ФИО3 о признании дополнительного соглашения к договору инвестирования и договора купли-продажи квартиры недействительными, признании государственной регистрации права незаконной – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Красногорского

городского суда

<адрес> М.Ю. Елизарова