Решение по делу № 33-1634/2024 от 22.01.2024

УИД 29RS0008-01-2023-001904-43

Судья Ашуткина К.А.	Дело № 2-1499/2023	стр.146г, г/п 150 руб.
Докладчик Рассошенко Н.П.	Дело № 33-1634/2024	15 февраля 2024 года

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе: председательствующего Мананниковой Т.А.,

судей Рудь Т.Н. и Рассошенко Н.П.,

при секретаре Панютиной Ж.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске 15 февраля 2024 года дело по апелляционным жалобам ответчиков Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», Рюмова Е.Н. на решение Котласского городского суда Архангельской области от 09 ноября 2023 года по гражданскому делу № 2-1499/2023 по исковому заявлению исполняющего обязанности Котласского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к городскому округу Архангельской области «Котлас» в лице администрации городского округа Архангельской области «Котлас», Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», Рюмову Е.Н. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности.

Заслушав доклад судьи областного суда Рассошенко Н.П., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Исполняющий обязанности Котласского межрайонного прокурора обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц с иском к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», Рюмову Е.Н. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий его недействительности.

В обоснование исковых требований указано, что между ответчиками 25 января 2022 года заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 2 220 кв.м. Прокуратурой при осуществлении надзора за исполнением земельного законодательства установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка в нарушение требований Земельного кодекса Российской Федерации площадь земельного участка (2 220 кв.м.) значительно превышала размер земельного участка, необходимого для использования расположенного на нем здания с кадастровым №, площадью 44,2 кв.м., тогда как площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Договор купли-продажи в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку посягает на публичные интересы, нарушает права неопределенного круга лиц в сфере земельных правоотношений вследствие утраты иными лицами последующей возможности на приобретение такого участка в аренду либо в собственность. В настоящее время земельный участок по договору купли-продажи от 04 февраля 2022 года продан в общую долевую собственность Попова Н.А. и Поповой О.Н., 04 мая 2023 года снят с кадастрового учета в связи с разделением на два земельных участка, в связи с чем возвратить спорный земельный участок не представляется возможным. Истец просил признать договор № купли-продажи земельного участка от 25 января 2022 года недействительным (ничтожным), применить последствия недействительности сделки, взыскать с Рюмова Е.Н. в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» в счет возмещения стоимости земельного участка денежные средства в размере 1 179 229,44 руб.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Попов Н.А., Попова О.Н., в качестве соответчика – администрация городского округа Архангельской области «Котлас».

В судебном заседании старший помощник Котласского межрайонного прокурора Дурапов Д.В. заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» Ильин А.Ю. в судебном заседании возражал относительно удовлетворения иска, пояснив, что ограничений в площади земельного участка и в площади здания законодательством не установлено, цель использования земельного участка соответствует виду его разрешенного использования.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. В возражениях на иск ответчик Рюмов Е.Н. указал, что построил на земельном участке магазин, строительство осуществлено на основании проектной документации в соответствии с нормами ГрК РФ, у Рюмова Е.Н. возникло право на приватизацию всего земельного участка. В соответствии с действующими на момент заключения оспариваемого договора Правилами землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас» максимальные размеры земельных участков для зоны ОД не подлежали установлению. В соответствии с действующими на момент рассмотрения спора Правилами землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас» максимальные размеры земельных участков для зоны ОД1 установлены в размере 5 000 кв.м. Площадь земельного участка с кадастровым № необходима для обслуживания и эксплуатации расположенного на нем здания магазина.

Решением Котласского городского суда Архангельской области от 09 ноября 2023 года исковые требования исполняющего обязанности Котласского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к администрации городского округа Архангельской области «Котлас», Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», Рюмову Е.Н. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки удовлетворены частично.

Признан недействительным договор № купли-продажи земельного участка, площадью 2 220 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный 25 января 2022 года между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и Рюмовым Е.Н.

Применены последствия недействительности договора.

С Рюмова Е.Н. (<данные изъяты>) в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (ИНН 2904005937) взысканы денежные средства в размере 1 179 229,44 руб.

С Рюмова Е.Н. (<данные изъяты>) в доход бюджета городского округа Архангельской области «Котлас» взыскана государственная пошлина в размере 7 048 руб.

С Рюмова Е.Н. (<данные изъяты>) в пользу ИП Никитина В.А. (ИНН 290107185124) взысканы расходы за проведение экспертизы в размере 17 500 руб., вид платежа по счету № от 13 октября 2023 года.

С Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» (ИНН 2904005937) в пользу ИП Никитина В.А. (ИНН 290107185124) взысканы расходы за проведение экспертизы в размере 17 500 руб., вид платежа по счету № от 13 октября 2023 года.

В удовлетворении иска исполняющего обязанности Котласского межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности к администрации городского округа Архангельской области «Котлас» отказано.

С данным решением не согласились ответчики Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и Рюмов Е.Н.

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указано, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, правовой режим, характеристики, в том числе площадь 2 200 кв.м. земельного участка с кадастровым № определены при его образовании, площадь земельного участка не превышает установленную Правилами землепользования и застройки ГО АО «Котлас» максимальную площадь земельного участка для эксплуатации здания магазина. На момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 25 января 2022 года земельный участок, занятый зданием магазина, был сформирован, площадь земельного участка определена. Вывод суда о том, что условием приобретения права на земельный участок является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого земельного участка, является неправомерным, поскольку ст.ст. 39.14, 39.17 ЗК РФ не содержат такого условия. Высказанная в определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.04.2016 № 64-КГ16-2 правовая позиция о том, что бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить, не может быть применена в данном деле, поскольку связана с рассмотрением спора при применении ст. 36 ЗК РФ, которая утратила силу. Для принятия Комитетом решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность отсутствовали основания, предусмотренные ст. 39.16 ЗК РФ. Порядок предоставления земельного участка в собственность, установленный ст.ст. 39.14, 39.17 ЗК РФ, был соблюден. В тоже время имеется достаточно доказательств обоснованности размера площади земельного участка, предоставленного Рюмову Е.Н., в том числе разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, выданные на основании проектной документации объекта (ООО «ИП «Занин»), заключение ИП Микурова М.А.

Рюмов Е.Н. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Указал, что решение суда является незаконным и необоснованным. Суд рассмотрел дело с нарушением правил подсудности, поскольку рассмотрение данного спора относится к подсудности Арбитражного суда Архангельской области, что привело к вынесению незаконного решения суда. Суд неправильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела. Ответчик не согласен с выводами суда о том, что предельные минимальные и максимальные размеры земельного участка для зоны ОД с видом разрешенного использования магазины не были установлены Правилами землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас». В ПЗЗ имеются нормы о том, что минимальный размер земельных участков определяется в соответствии с нормативами градостроительного проектирования, документацией по планировке территории, действующими техническими регламентами, нормами и правилами. В отношении максимальных размеров земельных участков законодатель в ПЗЗ определил, что нет предельного размера земельного участка для данного вида деятельности. Неустановление предельного размера – это тоже способ правого регулирования правоотношения. Суд верно определил, что площадь земельного участка с кадастровым № не превышает установленную Правилами землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», утвержденными 14 июня 2023 года, максимальную площадь земельного участка для эксплуатации магазина, однако указанные нормы ПЗЗ вступили в силу уже после предоставления земельного участка и заключения договора купли-продажи №, следовательно, правового значения не имеют. Суд, приняв за основу в качестве допустимого доказательства заключение эксперта ИП Никитина В.А. № от 10 октября 2023 года, не учел, что при производстве судебной строительно-технической экспертизы ИП Никитиным В.А. фактически не производилось экспертное исследование на вопросы суда, эксперт Никитин В.А. подменил поставленный судом вопрос о минимальном земельном участке для целей эксплуатации здания магазина на ссылку в СП 43.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (в редакции с изменениями № 1-2), указав, что для магазинов площадью до 250 кв.м. нормируется земельный участок – 800 кв.м. и на этом участке возможно разместить здание, стоянки ТС, и др. Не доказаны установленные судом обстоятельства, имеющие значение для дела. Так, ответчиком была представлена рецензия на заключение ИП Никитина В.А., которая подтвердила, что заключение судебного эксперта имеет грубые нарушения законодательства, выполнена не в полном объеме, не объективно, для устранения ее недостатков требуется проведение дополнительной судебной экспертизы. Соответствующее ходатайство ответчика суд оставил без удовлетворения. Суд не принял во внимание рецензию. Фактически по результатам проведенного исследования судебным экспертом сделан вывод правового характера. Также суд ссылается на правовую позицию Верховного Суда РФ в определении от 24 декабря 2015 года по делу № 309-ЭС15-11394 и в определении от 26 апреля 2016 года по делу № 64-КГТ-2. Суд неверно истолковал нормы материального права и изложенную в указанных определениях позицию по их применению. ЗК РФ в ст. 39.16 не содержит оснований для отказа в предоставлении в собственность земельных участков в связи с несоответствием размера испрашиваемого земельного участка размеру расположенной на нем недвижимости. Статьи 33, 36 ЗК РФ утратили силу с 01 марта 2015 года, определения Верховного Суда РФ от 24 декабря 2015 года по делу № 309-ЭС15-11394 и от 26 апреля 2016 года по делу № 64-КГТ-2 касались частных вопросов в период действия ст.ст. 33, 36 ЗК РФ, к настоящему спору данная правовая позиция применяться не должна. Пункт 1 ст. 35 ЗК РФ не регулирует вопросы выкупа земельных участков и формирования их размеров при приватизации под вновь возведенными объектами недвижимости. Ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной строительно-технической экспертизы.

В возражениях на апелляционные жалобы прокурор, участвовавший в деле, Дурапов Д.В. просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, возражений на апелляционные жалобы, выслушав пояснения представителя ответчика Рюмова Е.Н. Шестакова А.А., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя истца прокурора Ефимовой А.В., не согласившейся с доводами апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что постановлением администрации муниципального образования «Котлас» от 19 июня 2020 года № утверждена схема расположения земельного участка в кадастровом квартале № площадью 2 220 кв.м., присвоен адрес земельному участку: <адрес>, указаны категория земель: земли населенных пунктов, ограничения и обременения земельного участка: зона с особыми условиями использования территории с реестровым номером №, территориальная зона: зона делового, общественного и коммерческого назначения (ОД), разрешенное использование – магазины.

25 июня 2020 года земельный участок поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый №.

Постановлением администрации городского округа Архангельской области «Котлас» от 05 августа 2020 года № принято решение об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым №, определена начальная цена аукциона (начальный размер годовой арендной платы) – 552 100 руб., сумма задатка – 110 420 руб., шаг аукциона – 16 500 руб.

В последующем было опубликовано извещение о проведении аукциона 21 сентября 2020 года, в извещении также указаны параметры разрешенного строительства в соответствии с требованиями Правил землепользования и застройки городского округа «Котлас», в том числе минимальный отступ от красной линии улиц и проездов – 6 м.; минимальные отступы от иных границ земельного участка – 3 м.; максимальный процент застройки – 40 %; максимальный процент плотности застройки – 40 %; предельное количество этажей – не более 4 этажей; предельное число машино-мест для хранения и паркования легковых автомобилей – не менее 1 машино-места на 40 кв.м. общей площади здания.

10 сентября 2020 года Рюмовым Е.Н. подана заявка на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым №.

Протоколом о результатах аукциона Рюмов Е.Н. признан победителем, последнее предложение о цене аукциона составило 799 600 руб.

05 октября 2020 года между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и Рюмовым Е.Н. заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым № на срок 9 лет с 05 октября 2020 года (п.п. 1.1, 2.1 договора аренды).

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 16 октября 2020 года.

24 июня 2021 года Рюмову Е.Н. администрацией городского округа Архангельской области «Котлас» выдано разрешение на строительство магазина №. Проектной документацией было предусмотрено строительство магазина площадью 55,2 кв.м., площадь застройки 61,1 кв.м., площадь участка 2 220 кв.м., срок действия разрешения до 01 июля 2022 года.

Постановлением администрации городского округа Архангельской области «Котлас» от 27 декабря 2021 года № внесены изменения в разрешение на строительство от 24 июня 2021 года № в части характеристик объекта капитального строительства, предусмотрено, что площадь магазина составляет 44,2 кв.м., площадь застройки 54 кв.м., площадь земельного участка 2 220 кв.м.

28 декабря 2021 года Рюмову Е.Н. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию построенного магазина, площадью 44,2 кв.м. на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>.

По сведениям из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на здание магазина с кадастровым № зарегистрировано за Рюмовым Е.Н. 12 января 2022 года.

14 января 2022 года Рюмов Е.Н. обратился в администрацию городского округа Архангельской области «Котлас» с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым № в собственность для использования магазина.

24 января 2022 года между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и Рюмовым Е.Н. заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от 05 октября 2020 года.

25 января 2022 года между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и Рюмовым Е.Н. заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым №, выкупная стоимость земельного участка составила 423 069,84 руб. (п.п. 1, 3 договора).

Право собственности Рюмова Е.Н. на указанный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 03 февраля 2022 года.

04 февраля 2022 года Рюмов Е.Н. продал в общую долевую собственность Попову Н.А. и Поповой О.Н. здание магазина с кадастровым № и земельный участок с кадастровым № по <данные изъяты> доле в праве общей долевой собственности каждому.

В соответствии с п. 2.1 договора стороны пришли к соглашению о том, что цена указанного имущества составляет 1 000 000 руб. (стоимость нежилого помещения (магазина) составляет 200 000 руб., стоимость земельного участка составляет 800 000 руб.).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости здание магазина с кадастровым № в настоящее время принадлежит на праве общей долевой собственности Попову Н.А. и Поповой О.Н. по <данные изъяты> доле в праве.

Из земельного участка с кадастровым № образовано два земельных участка, а именно земельный участок площадью 862 кв.м. с кадастровым № и земельный участок площадью 1 358 кв.м. с кадастровым №.

Здание магазина с кадастровым № расположено на земельном участке с кадастровым №.

Земельные участки с кадастровыми № и № зарегистрированы на праве общей долевой собственности за Поповым Н.А. и Поповой О.Н. по <данные изъяты> доле.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Как разъяснено в п.п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Применительно к ст.ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Судом установлено, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от 25 января 2022 года заключен между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» и Рюмовым Е.Н. на основании п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.

Подпунктом 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

На основании п. 1 ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.

Правила землепользования и застройки утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 8 ст. 1, п. 3 ч. 1 ст. 8 ГрК РФ).

Постановлением Министерства строительства и архитектуры Архангельской области от 25 июня 2020 года № 57-п утверждены изменения в Правила землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», указанные Правила разработаны в соответствии с ГрК РФ, Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Уставом муниципального образования «Котлас», генеральным планом городского округа «Котлас», с учетом положений иных актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития территории муниципального образования «Котлас», охраны объектов культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов. Правила землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас» разработаны в целях, в том числе создания условий для планировки территории муниципального образования «Котлас»; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

Спорный земельный участок с кадастровым № находится в территориальной зоне: зона делового, общественного и коммерческого назначения (ОД), таблица 1 п. 10 Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», действующих на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка.

Согласно п. 173 Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», действующих на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, зона делового, общественного и коммерческого назначения выделена для обеспечения правовых условий формирования объектов недвижимости с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций, ориентированных на удовлетворение повседневных и периодических потребностей населения.

Перечень основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков для зоны ОД установлен в таблице 27 Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас», в том числе магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв.м., код 4.4 таблицы 27).

В таблице 29 Правил землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас» установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а именно, для иных объектов капитального строительства минимальная площадь земельного участка не подлежит установлению и определяются в соответствии с нормативами градостроительного проектирования, документацией по планировке территории, действующими техническими регламентами, нормами и правилами; минимальная площадь земельного участка допускается не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства, и требуемых площади озелененных территорий, площади для размещения машино-мест, проездов и иных необходимых в соответствии с настоящими правилами и техническими регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации; максимальные размеры земельных участков - не подлежат установлению (п.п. 1.1, 1.2, 1.3 таблицы 29); максимальный процент застройки в границах земельного участка - 40 % (п. 4 таблицы 29); максимальный процент плотности застройки в границах земельного участка для иных объектов капитального строительства - 40 % (п. 5 таблицы 29).

Таким образом, предельные минимальные и максимальные размеры земельного участка для зоны ОД с видом разрешенного использования магазины не были установлены. Однако минимальная площадь земельного участка допускалась не менее суммы площади, занимаемой существующим или размещаемым на его территории объектом капитального строительства, и требуемых площади озелененных территорий, площади для размещения машино-мест, проездов и иных необходимых в соответствии с настоящими правилами и техническими регламентами вспомогательных объектов, предназначенных для его обслуживания и эксплуатации.

Обращаясь в суд с настоящим иском, прокурор указал, что оспариваемый договор купли-продажи земельного участка не соответствует положениям Земельного кодекса РФ, поскольку собственник строения, расположенного на земельном участке, имеет право приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования; площадь проданного земельного участка несоразмерна площади находящегося на нем объекта недвижимого имущества, равной 44,2 кв.м.

По смыслу положений ст.ст. 11.9, 39.20 ЗК РФ собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение без торгов земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории. Определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на нем здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Таким образом, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2015 года по делу № 309-ЭС15-11394, площадь предоставляемого земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 года по делу № 64-КГ16-2).

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд пришел к выводу о том, что площадь предоставленного Рюмову Е.Н. земельного участка по оспариваемому договору существенно превышала размер земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем здания.

Судебная коллегия согласна с данным выводом суда в силу следующего.

В соответствии с СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (редакция СНиП 2.07.01-89* (Приложение Д, Таблица Д.1)) размеры земельных участков предприятий торговли (магазины) принимаются из расчета 0,08 га. на 100 кв.м. торговой площади для предприятий торговли площадью до 250 кв.м.

На спорном земельном участке размещен объект капитального строительства – здание магазина, площадью 44,2 кв.м., следовательно, площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации здания магазина, составляет 800 кв.м.

Достаточность данной площади также подтверждается последующим разделением спорного земельного участка его новыми собственниками на два земельных участка: с кадастровым № площадью 862 кв.м. и с кадастровым № площадью 1 358 кв.м. без ущерба для эксплуатации здания магазина.

Вместе с тем по оспариваемому договору купли-продажи в собственность Рюмову Е.Н. предоставлен земельный участок площадью 2 220 кв.м., что превышает необходимую для эксплуатации указанного здания площадь земельного участка на 1 420 кв.м. (2 220 – 800).

Довод апелляционной жалобы ответчика Рюмова Е.Н. об определении Правилами землепользования и застройки городского округа Архангельской области «Котлас» неограниченного максимального размера земельных участков для данного вида деятельности не свидетельствует о незаконности решения суда, поскольку такой размер определен вышеприведенным СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Суд оценил представленные доказательства, дал им надлежащую оценку, с которой суд апелляционной инстанции согласен.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы ответчика Рюмова Е.Н. о том, что суд не принял во внимание рецензию, содержащую вывод о несоответствии экспертного заключения предъявляемым к нему требованиям, для устранения недостатков экспертного заключения требуется проведение дополнительной судебной экспертизы, в назначении которой по ходатайству ответчика суд отказал, являются необоснованными и не влияют на законность решения суда.

Доводы апелляционных жалоб о том, что положения Земельного кодекса РФ не содержат нормы, устанавливающей предельный размер земельных участков, передаваемых в собственность, что позволяет не подтверждать соответствие выкупаемого земельного участка площади, необходимой для использования расположенного на нем объекта недвижимости, основаны на неверном толковании материального закона.

Пунктом 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Предоставление в собственность Рюмову Е.Н. без торгов земельного участка площадью 2 200 кв.м. при площади объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке, в 44,2 кв.м. является излишним, нарушающим права неопределенного круга лиц на приобретение земельных участков в собственность. На момент заключения договора купли-продажи от 25 января 2022 года земельный участок, занятый зданием магазина и необходимый для его эксплуатации, не был сформирован, площадь такого участка не определена, следовательно, договор № купли-продажи земельного участка от 25 января 2022 года заключен в нарушение положений ст.ст. 11.9, 39.20 ЗК РФ.

Поскольку у Рюмова Е.Н. отсутствовало право на выкуп спорного земельного участка с кадастровым № площадью 2 220 кв.м. без торгов, договор № купли-продажи земельного участка от 25 января 2022 года в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, совершенной с нарушением требований земельного законодательства, посягающей на публичные интересы, а именно интересы неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению прав на объекты земельных отношений посредством торгов.

Довод апелляционных жалоб о том, что у Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» отсутствовали основания для отказа Рюмову Е.Н. в предоставлении земельного участка в собственность, предусмотренные ст. 39.16 ЗК РФ, является необоснованным.

Для предоставления в собственность Рюмову Е.Н. земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности, Комитету следовало сформировать земельный участок площадью, необходимой для этих целей, а не передавать в собственность весь земельный участок, который ранее предоставлялся Рюмову Е.Н. для строительства здания магазина.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Принимая во внимание, что применение последствий недействительности сделки в виде возврата Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» земельного участка с кадастровым № невозможно, так как данный участок был продан Рюмовым Е.Н. Попову Н.А. и Поповой О.Н., а в последующем разделен ими на два земельных участка, суд обоснованно удовлетворил требование о взыскании с Рюмова Е.Н. в пользу Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас» денежных средств в размере 1 179 229,44 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной, в размере 1 602 299,28 руб., за минусом уплаченной покупателем при заключении оспариваемого договора купли-продажи цены в размере 423 069,84 руб.

Доводы апелляционных жалоб по существу направлены на переоценку выводов суда об обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, основаны на неверном толковании норм материального права, и не могут повлиять на обоснованность принятого судом решения.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены верно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда по доводам, содержащимся в апелляционных жалобах, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Котласского городского суда Архангельской области от 09 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Архангельской области «Котлас», Рюмова Е.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий	Т.А. Мананникова
Судьи	Т.Н. Рудь
Н.П. Рассошенко