Решение по делу № 33-7841/2017 от 21.03.2017

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Ре №33-7841/2017 Судья: Серова С.П.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 23 мая 2017 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего	Рогачева И.А.
судей	Луковицкой Т.А. и Мирошниковой Е.Н.
при секретаре	Сергеевой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 28 сентября 2016 года по делу №2-1582/16 по иску Купцова Николая Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью «МАЯК» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, по иску третьего лица Поляковой Валентины Петровны к обществам с ограниченной ответственностью «ЛенСпецСтрой» и «МАЯК» о признании права на получение в собственность доли нежилого здания.

Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя КИО Санкт-Петербурга Загребельной Я.А., поддержавшей апелляционную жалобу, представителя истца Веремеева Р.В. и представителей ООО «ЛенСпецСтрой» - Гавриловой Е.И. и Поповичевой Н.А., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 02.11.2004 №1801 «О проектировании и строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания и встроенной автостоянкой по адресу: <адрес>» между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО «Маяк» был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 27.01.2005 №00/ЗК-ОЗ 155(17) в отношении земельного участка площадью 19.318 кв.м., по адресу: <адрес> для реализации инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроено-пристроенными учреждениями обслуживания и встроенной автостоянкой сроком до 29.10.2010 (т.2, л.д.131-182).

В соответствии с условиями договора генерального строительного подряда № СПЧ-27/Г от 08.06.2011, заключенного между ООО «Маяк» (Заказчиком) и ООО «ЛенСпецСтрой» (Генподрядчиком), последний осуществляет строительство автостоянки на 99 машиномест по строительному адресу: <адрес> (т.1, л.д.46-58).

03.10.2011 теми же лицами: ООО «Маяк» (застройщиком) и ООО «ЛенСпецСтрой» (дольщиком) был заключен договор о долевом участии в инвестировании строительства № ГП-ЛСС2/03.10.11 (т.1, л.д.59-66), в соответствии с которым дольщик обязался осуществить инвестирование строительства подземной автостоянки, состоящей из нежилого помещения площадью 336,79 кв.м. и 99 машиномест площадью 1.342,64 кв.м. в составе жилого комплекса, расположенного в Санкт-Петербурге по адресу: <адрес> на сумму 33.566.000 руб., а застройщик обязан был построить указанный объект и передать его участнику долевого строительства в течение 60 дней после ввода объекта в эксплуатацию. Плановым сроком окончания строительства был определен четвертый квартал 2012 года. Согласно п.1.4 договора исполнение дольщиком обязанности по инвестированию строительства помещения и машиномест является основанием для получения им права собственности на них (с момента государственной регистрации).

В соответствии с соглашением от 21.01.2015 о замене стороны по договору о долевом участии в инвестировании строительства № ГП-ЛСС/03.10.11 от 03.10.2011, заключенным между ООО «ЛенСпецСтрой» и Купцовым Н.В., последний принял на себя все права и обязанности дольщика, предусмотренные договором (т.1, л.д. 67-69).

В сентябре 2015 г. Купцов Н.В. обратился в Приморский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ООО «Маяк» о признании права собственности на объект незавершенного строительства – нежилое помещение общей площадью 336,7 9кв.м. в виде трех надстроек и 99 машиномест подземной автостоянки площадью 2863,66кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

В обоснование заявленных требований истец указал, что ООО «ЛенСпецСтрой» выполнил обязательства, предусмотренные договором о долевом участии в строительстве, в полном объеме. Строительство стоянки было произведено, однако объект не был введен в эксплуатацию ни в указанный в договоре плановый срок, ни позднее. Общая сумма инвестиций в строительство объекта составила 33.566.000 руб.

Признание права собственности за истцом возможно только в судебном порядке, поскольку срок действия разрешения на строительство подземной автостоянки истек 30.06.2012, право на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного капитального строительства у ООО «ЛенСпецСтрой» отсутствует.

Полякова В.П., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, предъявила самостоятельное требование о признании за нею права на получение 1/1048 доли в праве общей долевой собственности Блока Г (в объеме помещения общедомовой диспетчерской и помещения ТСЖ, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома), ссылаясь на условия заключенного ею с застройщиком ООО «Маяк» договора долевом участии в инвестировании строительства № Б-470/11.10.06 от 11.10.2006, в рамках исполнения которого в её собственность была передана квартира <адрес>; по условиям дополнительного соглашения к договору от 15.12.2008 к Поляковой В.П., по её мнению, должна перейти доля в праве общей долевой собственности на Блок Г (т.1, л.д.164-172).

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 28.09.2016 по настоящему делу удовлетворен иск Купцова Н.В.: за ним признано право собственности на объект незавершенного строительства со строительной готовностью 90%, включающий нежилое помещение общей площадью 336,79 кв.м. в виде трех надстроек и 99 машиномест подземной автостоянки площадью 2863,66кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

В удовлетворении иска Поляковой В.П. решением суда отказано.

В апелляционной жалобе Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, просит отменить принятое судом решение и отказать в иске Купцову Н.В., считая решение необоснованным и не соответствующим нормам материального права.

Податель жалобы указывает на то, что судом при разрешении неправильно применена норма пункта 1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением законодательства, приобретается этим лицом. В данном случае право собственности первоначально должно возникнуть у ООО «Маяк» как стороны по инвестиционному договору. Права Купцова Н.В. на объект в порядке, определенном п.1 ст.218 ГК РФ, могут возникнуть только после оформления между сторонами инвестиционного договора протокола о реализации инвестиционного проекта, свидетельствующего о надлежащем исполнении договора об инвестиционной деятельности.

Инвестором – ООО «Маяк» - не были в полном объеме выполнены обязательства по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях, включавшие перечисление в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств на развитие городской инфраструктуры в сумме 5.150.000 долларов США, перечисление арендной платы за земельный участок и строительство жилого дома со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания и встроенной автостоянкой.

Строительство объекта было завершено частично, в том числе:

- 1-й пусковой комплекс включал в себя блок Б (отдельно стоящий жилой корпус), который подлежал завершению до 29.12.2007, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 29.12.2007 №78-10315в-2007, протокол частичного исполнения обязательств составлен 09.04.2008, и блок В (отдельно стоящий жилой корпус), который подлежал завершению до 30.09.2008, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 22.09.2008 №78-5315в-2008, протокол частичного исполнения обязательств по инвестиционному договору оформлен 07.10.2008;

- 2-й пусковой комплекс включал в себя блок А (отдельно стоящий жилой корпус) и блок Г (автостоянка) – подлежал завершению до 29.10.2010, однако разрешение на ввод в эксплуатацию от 29.12.2010 №78-6715в-2010 выдано в отношении блока А, к нему же относится протокол частичного исполнения обязательств от 15.07.2011.

Документы о завершении строительства блока Г 2-го пускового комплекса - встроенной автостоянки - в Комитет до настоящего времени не представлялись, в связи с чем не представляется возможным признать исполненным обязательство по строительству объекта.

В соответствии с условиями инвестиционного договора право собственности Застройщика на объект инвестирования (а соответственно и привлеченных им дольщиков) оформляется исключительно после подписания сторонами протокола о реализации инвестиционного проекта, который, в свою очередь, подписывается исключительно после выполнения сторонами всех обязательств по договору.

Таким образом, с учетом содержания инвестиционного договора, п.2 ст.1 ГК РФ, следует, что условием возникновения права собственности Застройщика и всех иных лиц, привлеченных им к осуществлению строительства является протокол об исполнении обязательств по договору. Протокол о реализации инвестиционного проекта до настоящего времени не подписан, что не было принято судом во внимание.

Поскольку права Купцова Н.В. на спорные объекты производны от прав застройщика, у него также не возникло прав на спорный объект.

При этом в соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку спорный объект является вновь созданным объектом недвижимости, который не прошел кадастровый учет, т.е. не индивидуализирован в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», права на него не зарегистрированы, признание права собственности невозможно.

Невозможно также признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, который не введен в эксплуатацию и право собственности на который не зарегистрировано в ЕГРП.

Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном п. 2 ст. 25 Закона № 122-ФЗ.

Третьим лицом с самостоятельными требованиями Поляковой В.П. принятое судом решение не обжаловано, при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции она заявила о согласии с решением и о поддержке требований Купцова Н.В., который должен получить возможность ввести недостроенный объект в эксплуатацию, приобретя на него право собственности.

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителя ООО «Маяк», которое решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2013 по делу №А56-42209/2012 было признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство; определением того же суда от 30.03.2015 производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Маяк» прекращено на основании пункта 9 ст.45 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» - в связи с непредставлением кредиторами кандидатуры конкурсного управляющего; в том же определении зафиксировано, что прежний конкурсный управляющий Ш. освобожден от исполнения обязанностей 05.11.2014 (т.3, л.д.247-249). По данным ЕГРЮЛ на 28.09.2016 организация находится в стадии ликвидации, её руководителем значится конкурсный управляющий Ш. (т.2, л.д.190-210), однако полномочия данного лица согласно приведенным выше сведениям прекращены. Таким образом, ООО «Маяк» имеет признаки не действующего юридического лица, в связи с чем повестки на его имя направлялись по его юридическому адресу, остались недоставленными ввиду отсутствия адресата (т.3, л.д.245, 246), ответчик признается надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания.

Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица Поляковой В.П., извещенной о судебном заседании (л.д.240), ранее давшей объяснения по существу дела, и представителей третьих лиц - ТСЖ «Приморский маяк», созданного в многоквартирном доме по адресу <адрес>, и Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, извещенных о времени и месте судебного заседания (т.3, л.д.241-243), о причинах неявки не сообщивших.

От Поляковой В.П. в суд поступило заявление, в котором она заявляет об отказе от исковых требований (л.д.251), однако ввиду её неявки оно не может быть принято судом апелляционной инстанции, поскольку отсутствует возможность выполнения требований ст.173 ГПК РФ относительно разъяснения последствий отказа от иска. Вместе с тем судебная коллегия учитывает выраженное в данном заявлении согласие с решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска Поляковой В.П.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для её удовлетворения.

Судом в целях установления фактического состояния спорного объекта незавершенного строительства (состояния основных конструктивных элементов спорного объекта, их соответствия нормативной документации и условиям договора генерального строительного подряда), а также для определения процента готовности спорного объекта была по ходатайству истца 11.03.2016 назначена строительно-техническая экспертиза (т.2, л.д.33-35).

Согласно заключению эксперта ООО «Европейский центр судебных экспертов» С. от 09.06.2016 №128/1 (т.2, л.д.47-90) состояние основных конструктивных элементов сооружения объекта незавершенного строительства - нежилое помещение, общей площадью 336,66 кв.м. и 99 машиномест подземной автостоянки, расположенной по адресу: <адрес> - соответствует нормативной документации, проектной документации, условиям договора генерального строительного подряда № СПЧ-27/Г от 08 июня 2011 года, заключенного между ООО «ЛенСпецСтрой» и 000 «Маяк».

Техническое состояние основных конструктивных элементов подземной стоянки и нежилого помещения по состоянию на дату проведения исследования составляет: 1) фундаменты - работоспособное; 2) наружные и внутренние стены - работоспособное; 3) колонны, перекрытия и покрытие -работоспособное; 4) лестницы - работоспособное; 5) кровля -работоспособное.

Готовность объекта незавершенного строительства - нежилое помещение, общей площадью 336,66 кв.м. и 99 машиномест подземной автостоянки, расположенной по адресу: <адрес> на дату проведения экспертизы составляет 90%.

Экспертом отмечено, что в ходе строительства спорного объекта были внесены изменения проекта в части корректировки архитектурно-планировочного решения, в результате которого исключена из проекта надземная галерея в осях 3.1-4.1/К/Г-Б/Б, соединяющая надстройку № 2 с жилым домом (блок Б).

Указанное заключение, содержащее подробное описание проведенного исследования и мотивировку выводов эксперта, суд правильно оценил как достоверное и убедительное.

Разрешая спор, суд правильно принял во внимание, что объект, созданный не позднее сентября 2012 г., длительное время фактически остается бесхозяйным ввиду отсутствия юридически оформленных прав на него; как усматривается из исследовательской части заключения, подземные помещения объекта находятся в частично затопленном состоянии, объект подвергается риску разрушения.

Эти выводы согласуются с объяснениями участников дела в суде апелляционной инстанции, согласно которым объект находится без присмотра, вследствие возможности проникновения туда он представляет опасность для жильцов расположенных вокруг него жилых домов, включая детей.

Ввиду банкротства и фактического прекращения деятельности ООО «Маяк», являвшегося застройщиком и стороной заключенного с КУГИ договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях,, возможность завершения исполнения этих условий и его надлежащего оформления в настоящее время исключается, т.е. обстоятельства, на которые ссылается Комитет в апелляционной жалобе, не могут быть устранены.

С учетом этого суд правильно оценил возражения Комитета против иска как исключительно формальные, по существу противоречащие интересам общества ввиду разрушения объекта недвижимости, предназначенного для удовлетворения потребностей в парковке автомобилей не менее 99 автовладельцев, в то время как какого-либо конструктивного решения сложившейся ситуации Комитетом не указано. При этом о собственных правах или о правах Санкт-Петербурга на спорный объект Комитет не заявлял, основания для возникновения таких прав отсутствуют.

Одновременно суд правильно указал на необходимость защиты интересов истца, заключающихся в оформлении прав на объект незавершенного строительства и приобретении возможности довести его до строительной готовности и ввести в эксплуатацию.

Оценивая доводы истца об основаниях возникновения у него прав на объект незавершенного строительства, суд правильно учел, что лицами, участвовавшими в создании объекта, права истца не оспаривались, представители третьего лица ООО «ЛенСпецСтрой» против удовлетворения исковых требований не возражали, подтвердили факт исполнения истцом обязательств по договору уступки прав.

Судом апелляционной инстанции дополнительно проверены обстоятельства исполнения обязательств ООО «ЛенСпецСтрой» по договору о долевом участии в инвестировании строительства №ГП-ЛСС2/03.10.11 от 03.11.2011, что имеет значение для оценки обоснованности притязаний истца, которому права участника долевого строительства были переданы по соглашению о замене стороны в договоре от 21.01.2015.

Актом сверки взаимных расчетов по вышеназванному договору по состоянию на 31.01.2013 между ООО «ЛенСпецСтрой» и ООО «Маяк» подтверждена задолженность последнего на сумму 33.566.000 руб., что соответствует размеру инвестиционного взноса, указанному в пункте 2.1.1 договора (т.1, л.д.59, т.3, л.д. 253).

Ранее, согласно подписанному ООО «ЛенСпецСтрой» и ООО «Маяк» 30.12.2012 акту зачета взаимных требований, в том числе по договору №ГП-ЛСС2/03.10.11 от 03.11.2011 и по договору генерального строительного подряда № СПЧ-27/Г от 08.06.2011, ими были зачтены, в частности, взаимные обязательства по этим договорам на суммы 22.637.497,83 руб. и на суммы 397.075,17 руб. (т.3, л.д.254).

Согласно акту зачета взаимных требований по договору №ГП-ЛСС2/03.10.11 от 03.11.2011 и по договору генерального строительного подряда № СПЧ-27/Г от 08.06.2011, подписанному теми же лицами 18.01.2013, ими были зачтены взаимные обязательства на сумму 10.531.427 руб. (т.3, л.д.255).

Таким образом, из содержания указанных документов следует, что застройщиком были признано исполненным обязательство ООО «ЛенСпецСтрой» по инвестированию строительства и подтверждено его право на получение в собственность помещения и машиномест, образующих спорный объект.

С учетом обстоятельств создания спорного объекта (в составе жилого комплекса) и доводов третьего лица Поляковой В.П. судом также правильно подвергнуто проверке и оценке наличие у объекта признаков, позволяющих отнести его к общему имуществу в многоквартирном доме исходя из положений ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При этом судом учтены пояснения эксперта С. при его допросе в ходе судебного разбирательства, согласно которым спорный объект построен обособлено и находится на отдельной плите, изменения в строительную документацию вносились в 2007 году. У объекта отсутствуют общие коммуникации с жилыми корпусами. Наличие общей тепловой камеры не означает, что объект является единым комплексом с жилыми блоками. Кроме того, из проектной документации не следует, что часть помещений может быть передана ТСЖ, поскольку, в надстройке отсутствуют технические помещения и помещение для охраны. При этом изменения вносились и в сам проект подземного паркинга (т.3, л.д.170-171).

Каких-либо технических признаков, указывающих на предназначение спорного объекта или отдельных его частей для обслуживания многоквартирных домов, введенных ранее в эксплуатацию в качестве 1-го и 2-го пускового комплексов (блоков А, Б и В), из материалов дела не усматривается.

То обстоятельство, что в дополнительном соглашении к договору с Поляковой В.П. от 15.12.2008 содержалось указание о составе общедомового имущества, доля в котором будет принадлежать собственнику квартиры, и были упомянуты общедомовая диспетчерская и помещения ТСЖ, расположенные в блоке «Г» (т.1, л.д.172), не является безусловным основанием для определения правового статуса объекта, при отсутствии у него признаков, указанных в ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Оценивая данное обстоятельство, суд правильно исходил из того, что построенные объекты технически обособлены (данный вывод согласуется и с самим фактом их раздельного ввода в эксплуатацию), обязательства по передаче гражданам квартир и общедомового имущества были исполнены, с требованиями о передаче спорного объекта или его частей никто к застройщику не обращался.

Что касается доводов апелляционной жалобы относительно недопустимости использования в данном случае такого способа защиты права, как признание права собственности, то они также не могут повлечь отмену решения суда первой инстанции.

Пунктом 1 ст.130 ГК РФ (в редакции Федеральных законов от 30.12.2004 N 213-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу пункта 1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Как разъяснено в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Вместе с тем в данном случае, по мнению судебной коллегии, подлежит учету то обстоятельство, что истцом, приобретшим права и обязанности участника инвестиционной деятельности по созданию объекта недвижимости, заявлено требование о правах на объект незавершенного строительства, оформление которых необходимо для обеспечения истцу возможности урегулировать в установленном порядке отношения, связанные с достройкой объекта и его вводом в эксплуатацию (получить разрешение на строительство и организовать проведение необходимых работ).

При этом объект незавершенного строительства хотя и признается недвижимым имуществом, но по определению представляет собой вещь, находящуюся в процессе создания. Государственная регистрация права собственности на такую вещь является условием осуществления правомочий собственника (владения, пользования и распоряжения), однако её отсутствие в отношении объекта незавершенного строительства не опровергает существование прав на такой объект у создающего его лица.

На возможность признания права собственности на объект незавершенного строительства косвенно указывают разъяснения, приведенные в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", данные применительно к случаям, когда такой объект имеет признаки самовольной постройки.

Спорный объект индивидуализирован путем описания его расположения и технических свойств, отсутствие его постановки на кадастровый учет не исключает возможность удовлетворения требования истца. Вместе с тем признание права собственности за истцом не исключает того, что реализация этого права предполагает необходимость постановки объекта на кадастровый учет в соответствии с требованиями ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости", а также государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, либо, в случае его достройки и ввода в эксплуатацию, на построенный объект.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 28 сентября 2016 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:            

Судьи: