Решение по делу № 3а-59/2017 (3а-380/2016;) ~ М-412/2016 от 14.10.2016

дело № 3а-59/2017 (3а-380/2016)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань                                                                3 февраля 2017 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Сафиной М.М. при секретаре судебного заседания Дьяконове К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания Хыял» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Торговая компания «Хыял» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунально-складские и производственные предприятия IV класса опасности различного профиля) площадью 11 702 квадратных метра с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> (далее – земельный участок с кадастровым номером ....).

Ссылаясь на нарушение своих прав как плательщика земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 8 апреля 2016 года в размере 5 510 000 рублей.

    В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания Хыял» Шамова И.Ю. уточнила заявленные требования в части размера рыночной стоимости земельного участка, просила определить его кадастровую стоимость в размере 3 775 000 рублей.

    Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан Морозов В.В. административный иск не признал.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Исполнительный комитет муниципального образования «город Нижнекамск» Республики Татарстан, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в суд не направили.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Татарстан в отзыве указывает на отсутствие у него полномочий по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости.

    Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон) предусмотрено право юридических лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 24.19 Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с указанной статьей.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Федерального закона, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером ...., принадлежащий на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Торговая компания Хыял» (л.д. 19, 119), поставлен на государственный кадастровый учет 8 апреля 2016 года (л.д. 127-128).

Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25 ноября 2015 года № 2846-р утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Татарстан (за исключением земель населенного пункта города Казани) по состоянию на 1 января 2015 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером .... определена на основании вышеназванного распоряжения филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Татарстан по состоянию на 8 апреля 2016 года в размере 25 518 902 рубля 46 копеек (лд. 121-123, 126).

Не согласившись с величиной кадастровой стоимости земельного участка, общество с ограниченной ответственностью «Торговая компания Хыял» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, и 2 сентября 2016 года комиссией принято решение об отклонении заявления (л.д. 89-91).

В силу статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов административного истца эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если административный ответчик на них не ссылался.

В подтверждение своих доводов административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 4 июля 2016 года № 23/16, составленный по его инициативе индивидуальным предпринимателем Барановым Н.А. (л.д. 20-72). Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 8 апреля 2016 года составила 5 510 000 рублей.

В отношении данного отчета экспертом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» проведена экспертиза на подтверждение стоимости, по результатам которой составлено положительное экспертное заключение от 12 июля 2016 года № ЭП-120716-2-РТ (л.д. 74-86).

Для проверки соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, правильности определения рыночной стоимости земельного участка и установления ее действительной величины по ходатайству административного истца судом назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-консультационный центр «Оценщик» Удод Т.М.

Как следует из заключения эксперта от 23 декабря 2016 года № 3-045/16 (л.д. 160-182), представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером .... которая по состоянию на 8 апреля 2016 года составила 3 775 000 рублей. При этом эксперт определил границы интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки, и, проанализировав значение коэффициента вариации, признал, что рыночная стоимость земельного участка в размере 5 510 000 рублей в представленном отчете определена неправильно

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания Хыял» Шамова И.Ю. согласилась с выводами эксперта, уточнила заявленные требования в соответствии с размером рыночной стоимости, установленным в результате судебной экспертизы.

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан Морозов В.В. представил замечания на заключение эксперта, в которых указал на необоснованный выбор экспертом объектов-аналогов с наименьшей стоимостью, отсутствие в заключении обоснования отказа от применения доходного подхода, достоверной информации об актуальности объявления о продаже объекта-аналога, а также информации о виде права на фотообразе объявления о продаже объекта-аналога.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о соответствии данного документа требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов, обоснование сделанных в его результате выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в достоверности заключения эксперта у суда не имеется.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость спорного земельного участка рассчитана методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, при этом в качестве аналогов использованы объекты из среднего ценового диапазона, по своим характеристикам максимально соответствующие оцениваемому объекту, обоснование выбора объектов-аналогов детально описано в заключении с указанием критериев отбора. Экспертом проведен сравнительный анализ объекта исследования и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, произведены корректировки на торг и на площадь, приведено подробное обоснование данных поправок.

Основания невозможности применения доходного и затратного подходов, вопреки утверждению административного ответчика, также приведены в заключении эксперта. В частности, отказ эксперта от использования доходного подхода обусловлен отсутствием ретроспективной информации о рыночных арендных ставках на земельные участки, а также о ставках арендной платы на здания, сделках с аналогичными едиными объектами недвижимости; достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Затратный подход не применялся экспертом, поскольку земля не является результатом человеческого труда, на ее появление как товара никаких затрат не требовалось, на что также указано в заключении.

Вопрос полноты и достоверности сведений, необходимых для проведения исследования, по мнению суда, находится в сфере компетенции эксперта и разрешается им исходя из его профессиональных знаний и опыта. Доводы административного ответчика носят предположительный характер, каких-либо доказательств недостоверности использованной экспертом информации суду не представлено.

Таким образом, замечания Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан суждений эксперта не опровергают, о наличии противоречий в его выводах не свидетельствуют, данных об иной величине рыночной стоимости не содержат, в связи с чем не могут быть положены в основу решения суда.

При изложенных обстоятельствах суд считает требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .... равной его рыночной стоимости по состоянию на 8 апреля 2016 года в размере 3 775 000 рублей обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Частью пятой статьи 24.20 Федерального закона 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как разъяснено в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленная судом кадастровая стоимость применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из имеющихся в деле доказательств обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (л.д. 88), датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 8 августа 2016 года, и применять указанные сведения о кадастровой стоимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 8 апреля 2016 года до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания Хыял» удовлетворить.

Определить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунально-складские и производственные предприятия IV класса опасности различного профиля) площадью 11 702 квадратных метра с кадастровым номером .... расположенного по адресу: <адрес>, указав ее равной рыночной стоимости по состоянию на 8 апреля 2016 года в размере 3 775 000 (три миллиона семьсот семьдесят пять тысяч) рублей.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 8 апреля 2016 года на период до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 8 августа 2016 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Татарстан.

Судья                                                                                             Сафина М.М.

Справка: решение принято в окончательной форме 8 февраля 2017 года.

Судья                                                                                             Сафина М.М.