Решение по делу № 2-3443/2022 от 23.05.2022

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

ДД.ММ.ГГГГ                                           г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи ФИО6

при секретаре ФИО3,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

    Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, ссылаясь на то, что между истцом и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером №, площадью № кв.м. По договору передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по указанному договору аренды перешли к ответчику. В ходе проведенной проверки было установлено, что земельный участок не используется в соответствии с присвоенной категорией и видом использования, участок не огорожен, на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства. Кроме того, имеется задолженность по оплате арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб., по пеням за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб. Таким образом, участок не используется в предназначенных целях, то есть были существенно нарушены условия договора аренды, также имеется задолженность по оплате арендных платежей, что послужило основанием для обращения в суд с данным иском.

    В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала, просила удовлетворить.

    Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что работы по освоению участка производятся, задолженность в настоящее время отсутствует.

    Выслушав пояснения сторон, исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующим выводам.

    Судом установлено, что между истцом и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером №, площадью № кв.м. Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

    На основании договора передачи прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ, права и обязанности по указанному договору аренды перешли от ФИО4 к ответчику.

ДД.ММ.ГГГГ сотрудником отдела земельного контроля Комитета по управлению имуществом был осуществлен выезд на земельный участок с кадастровым номером №, в ходе осмотра которого установлено, что участок огорожен, доступ на участок ограничен, визуально ограждение соответствует данным о границах земельного участка, на земельном участке имеются элементы благоустройства территории, объекты капитального строительства отсутствуют, для жилой застройки земельный участок не используется.

    Согласно п. 4.1.1., 4.3.2. договора аренды земельный участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земель.

    Согласно п. 4.3.7 арендатор обязан производить освоение земельного участка.

    В соответствии с п. 6.3.4. договора он подлежит расторжению в случае неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев.

    Согласно п. 3.2. договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

    За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,05 % от суммы платежей за истекший расчетный период (п. 3.8. договора).

ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлена претензия об устранении выявленных нарушений, необходимости документально подтвердить освоение земельного участка, погашения образовавшейся задолженности, а также предложение о расторжении договора аренды, ответа на которую не поступило.

    Согласно акта сверки расчетов по арендной плате, задолженность по договору № от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 составляет № руб., в том числе: по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб., по пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере № руб.

    В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

    В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

    В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Стоимость арендной платы государственной (муниципальной) земли относится в категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применяемой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

    Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

    В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

    Из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

    Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства, не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжения договора аренды.

В соответствии с условиями договора, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земель; соблюдать специально установленный режим использования земель в соответствии с законодательством РФ и Московской области; освоение земельного участка производить в соответствие с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами, производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке (п. 4.3.2., 4.3.5., 4.3.7. договора).

В обоснование нецелевого использования ответчиком земельного участка Комитет по управлению имуществом в ходе судебного разбирательства ссылался на то, что участок не используется для жилой застройки, каких-либо капитальных объектов на земельном участке не возведено по состоянию на дату осмотра ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчиком в материалы дела были представлены: договор энергоснабжения индивидуального жилого дома до завершения процедуры технологического присоединения от ДД.ММ.ГГГГ, акт допуска в эксплуатацию прибора учета электрической энергии, акт об осуществлении технологического присоединения, технические условия для присоединения, акт о выполнении технических условий.

Как пояснил ответчик, после заключения им договора передачи прав и обязанностей по договору аренды им были проведены работы по электрификации участка, данные работы являются подготовительными к строительству жилого дома.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлены: уведомление о планируемом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве жилого дома параметрам допустимости размещения объекта на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, решение администрации г.о. Солнечногорск от ДД.ММ.ГГГГ о присвоении адреса жилому дому.

Согласно пояснений ответчика, после получения досудебной претензии им была исполнена обязанность по оплате арендных платежей и неустойки, в подтверждение были представлены чеки на суммы № руб., № руб., № руб.

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно п. 4.3.7. договора, арендатор обязан освоение участка производить в соответствие с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами. Производить необходимые согласования соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке.

Принимая во внимание, что за период владения ответчиком земельным участком на праве аренды участок огорожен, на нем имеются элементы благоустройства территории, что следует из акта обследования от ДД.ММ.ГГГГ, также заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электросетям земельного участка, и осуществлено технологическое присоединение, ответчиком получены уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве жилого дома параметрам допустимости размещения объекта на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, решение администрации г.о. Солнечногорск от ДД.ММ.ГГГГ о присвоении адреса жилому дому, судом достоверно установлено, что ответчик предпринимает действия по освоению земельного участка и подготовке его к началу строительства, а также подготовке документации для начала строительства.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Принимая во внимание, что спорный участок предоставлялся в аренду сроком на № лет, до ДД.ММ.ГГГГ, а ответчик с момента получения по договору уступки права аренды от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка производит действия, необходимые для начала строительства, при этом сам договор аренды не содержит указания на срок, в течение которого должно быть произведено строительство на арендуемом земельном участке, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений режима использования земельного участка со стороны арендатора. Факт освоения земельного участка в спорный период установлен судом и подтвержден материалами дела, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации г.о. Солнечногорск – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья:                                                   Алехина О.Г.