Решение по делу № 33-3555/2021 от 23.06.2021

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья: Кулинич Д.Н.                                     УИД 39RS0001-01-2020-006828-88

                                                                                                   Дело №2-1035/2021

33-3555/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 августа 2021 года                                                                        г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего: Коноваленко А.Б.,

судей: Чашиной Е.В., Шкуратовой А.В.,

при секретаре: Шавровой О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Старициной Валентины Алексеевны к администрации городского округа «Город Калининград» о признании права собственности на жилой дом,

с апелляционной жалобой ответчика Старициной Валентины Алексеевны в лице представителя по доверенности Сазон Инги Константиновны на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 1 марта 2021 г.,

заслушав доклад судьи Чашиной Е.В., объяснения представителей истца Сазон И.К. и Соколовой О.Ю., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения представителя ответчика Мясникова А.Л., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Старицина В.А. обратилась в суд с исковым заявлением к администрации городского округа «Город Калининград» о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, указав в обоснование заявленных требований, что 11 октября 1997 г. она приобрела у гражданина ФИО12 земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в подтверждение чего последним была выдана расписка о получении за проданный им земельный участок денежных средств в сумме, эквивалентной 3500 долларов США. Земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу, находился у ФИО12 в краткосрочной аренде по договору № от 8 октября 1996 г. На участке располагался недостроенный жилой дом, стоимость которого фактически вошла в продажную стоимость земельного участка. Данный земельный участок являлся ранее и является в настоящее время муниципальной собственностью и имеет вид разрешенного использования «для ведения огородничества». 19 апреля 2017 г. между ней и администрацией ГО «Город Калининград» был заключен договор аренды земельного участка № сроком на 3 года, который 16 марта 2020 г. был расторгнут на основании соглашения №, и заключен новый договор аренды, после чего было завершено строительство индивидуального жилого дома на указанном участке. Возведенный дом расположен в зоне № — зона застройки индивидуальными жилыми домами, соответствует строительным нормам и правилам, является пригодным для постоянного проживания граждан и может эксплуатироваться в качестве индивидуального жилого дома. Однако, поскольку земельный участок имеет разрешенное использование «ведение огородничества», ей было отказано в постановке жилого дома на кадастровый учет и регистрации права собственности на него. В этой связи, на основании ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), просила признать за ней право собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 1 марта 2021 г. заявленные исковые требования были оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец Старицина В.А. в лице представителя по доверенности Сазон И.К. выражает несогласие с вынесенным решением, полагает, что судом первой инстанции не в полной мере были исследованы все обстоятельства по делу, дана неверная оценка представленным доказательствам, чем нарушены нормы материального права. Находит несоответствующим действительности вывод суда о том, что указанный земельный участок не предусматривал возможность осуществления на нем капитального строительства, поскольку по состоянию на 2015 г. был поставлен на кадастровый учет с указанием вида разрешенного использования «под строительство жилого дома». Ссылается на постановление администрации городского округа «Город Калининград» от 26 апреля 2012 г. №, согласно которому данный земельный участок располагался в границах территории, предусмотренной для строительства ИЖС в соответствии с разработанными проектами планировки и межевания. Кроме того, в ЕГРН 12 ноября 2015 г. были внесены сведения о земельном участке с указанием категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство жилого дома (объект индивидуального жилищного строительства). В 2016 г. на основании ее заявления распоряжением Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» данные сведения были изменены на «код 2.1 классификатора: малоэтажная застройка (для ведения огородничества)», с целью оформления прав на малоэтажную застройку в упрощенном порядке. Обращает внимание, что согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» данный земельный участок относится к зоне жилой застройки – №, которая, в соответствии с положениями градостроительного регламента, предусматривает вид разрешенного использования земельного участка: для индивидуального жилищного строительства и не предусматривает использование под огородничество. Каких-либо существенных нарушений градостроительных и строительных норм при возведении самовольной постройки допущено не было.

В судебное заседание остальные лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом. С учетом положений ст.ст. 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 16 марта 2020 г. между администрацией городского округа «Город Калининград» и Старициной Валентиной Алексеевной был заключен договор №-А аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель (администрация ГО «Город Калининград») передала арендатору (Старицина В.А.) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 525 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; вид разрешенного использования – ведение огородничества; срок аренды – до 16 марта 2023 г.

Ранее между сторонами также заключался договор аренды № от 19 апреля 2017 г. в отношении этого же земельного участка и на аналогичных условиях; срок его действия устанавливался с момента подписания договора и до 19 апреля 2020 г.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, Старицина В.А. на основании ст. 222 ГК РФ просила признать за ней право собственности на жилой дом, возведенный на данном земельном участке, ссылаясь на то, что она приобрела этот участок у ФИО12 с недостроенным жилым домом в 1997 г., впоследствии достроила дом, который соответствует всем установленным требованиям, пригоден для проживания, однако в постановке его на кадастровый учет и в регистрации права собственности на него ей в административном порядке было отказано.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что за истцом не может быть признано право собственности на капитальное строение, возведенное на земельном участке с кадастровым номером № по основаниям, предусмотренным ч.3 ст. 222 ГК РФ, поскольку она не является лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении либо постоянном (бессрочном) пользовании которого находится указанный земельный участок, и не имеет в отношении указанного земельного участка прав, допускающих строительство на нем каких-либо объектов.

Судебная коллегия в целом, применительно к тем договорам аренды, которые были представлены истцом, с такими выводами соглашается, находя их правильными.

Вместе с тем, поскольку Старицина В.А. ссылалась в поданном исковом заявлении на приобретение неоконченного строительством жилого дома еще в 1997 г., на нахождение у предыдущего владельца этого земельного участка на праве аренды, на то, что на этом земельном участке разрешалось индивидуальное жилищное строительство, а также, принимая во внимание, что вышеуказанные договора аренды, содержали указание на договор аренды от 02.09.1998 №, то суду первой инстанции надлежало установить, когда было начато строительство жилого дома, когда оно было окончено, на каком праве истец владела спорным земельным участком в это время и на каких условиях он ей предоставлялся; предложить сторонам представить соответствующие документы, чего, однако, сделано не было.

В этой связи на основании ст. 327.1 ГПК РФ судебной коллегией было предложено сторонам представить соответствующие документы, которые были приобщены к материалам дела в качестве новых доказательств, и произведена их оценка.

В силу п.1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп.2 п.1 ст. 40 и п.1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Одним из критериев самовольности постройки в силу ст. 222 ГК РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с п.3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Действительно, как указывается стороной истца, из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем, при разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п.3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Из представленных в материалы дела документов следует, что 2 сентября 1998 г. между администрацией Ленинградского района г. Калининграда и Старициной В.А. был заключен договор № краткосрочной аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель (администрация) предоставила арендатору (Старицина В.А.) в краткосрочную аренду сроком на 2 года земельный участок, площадью 710 кв.м. (600 кв.м. – в пределах установленной нормы, 110 кв.м. – сверх установленной нормы), расположенный по адресу: <адрес>; вид разрешенного использования – под огородное хозяйство (пункт 1.2).

При этом согласно пункту 3.5.7.7 арендатору запрещалось возводить на участке постройки и другие капитальные сооружения без получения разрешения администрации района, не производить посадку многолетних деревьев.

Разделом 2 данного договора устанавливался срок аренды – 2 года, со 2 сентября 1998 г. по 2 сентября 2000; отдельно было указано, что договор действует до окончания обозначенного срока аренды земельного участка, а права арендатора на владение и пользование земельным участком прекращаются в срок, указанный в пункте 2.1 договора, то есть 2 сентября 2000 г. (том 1 л.д. 196-197).

Таким образом, в указанный период времени Старициной В.А. был предоставлен земельный участок в краткосрочную аренду с разрешенным использованием «под огородное хозяйство» с запретом на возведение капитальных строений.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о владении ею этим земельным участком в более раннее время, предоставлении его на других условиях, в том числе с другим видом разрешенного использования, допускающего возведение на нем жилого дома и т.д., в материалах дела не имеется.

При этом представленная копия расписки (том 1 л.д. 38) о получении ФИО12 от Старициной В.А. денежных средств за земельный участок по адресу: <адрес>, в размере 3500 долларов США, к числу таких доказательств отнесена быть не может, поскольку ФИО12 собственником земельного участка не являлся, документов, подтверждающих наличие у него полномочий по распоряжению данным участком, в ходе судебного разбирательства добыто не было. Более того, в этой расписке вообще ничего не говориться относительно наличия на земельном участке жилого строения либо неоконченного строительством жилого дома, в какой стадии находится это строительство, равно как и не упоминается о приобретении Старициной В.А. такого объекта недвижимости.

В материалы дела стороной истца была представлена топографическая съемка территории, выполненная в 1997 г. по заказу ФИО12 (том 1 л.д. 243-247), где на спорном земельном участке изображено наличие некоего строения (2 кж стр), вместе с тем, в ходе рассмотрения дела не представилось возможным установить на каком праве и на каких условиях пользовался земельным участком ФИО12, допускалось ли возведение на этом участке жилого строения, когда было начато это строительство, в какой стадии оно находилось тогда, когда в отношении этого земельного участка был заключен договор аренды между администрацией и истцом.

После окончания срока действия договора № краткосрочной аренды земельного участка от 2 сентября 1998 г., заключенного между сторонами, нового договора между сторонами не заключалось. При этом, вопреки утверждениям Старициной В.А., действие этого договора прекратилось 2 сентября 2000 г., о чем прямо указано в его условиях. Никаких условий о возможности его проллнгации на новый срок, равно как и о том, что он продолжает действвоать по истечении установленного в нем срока, если одна из сторон не заявила о его расторжении, в нем не имеется.

Представленные квитанции о внесении Старициной В.А. арендной платы за землю за 2001 г., 2002 г., 2003 г., 2004 г. – все от одной даты – 2 марта 2004 г., не свидетельствуют о пролонгации вышеуказанного договора аренды и его условий, более того, в квитанциях нет ни указанный на соответствующий договор, ни указаний на то, за какой земельный участок вносится плата (том 1 л.д. 239).

Доказательством тому, что действие указанного договора не продлевалось, служит акт обследования земельного участка от 30 марта 2007 г. (том 1 л.д. 238), в котором прямо указано, что он составляется комиссией для заключения договора краткосрочной аренды земельного участка.

Вместе с тем, такой договор заключен не был. В материалы дела был представлен договор № от 26 января 2007 г. между администрацией и ООО «Калининграднефтестройсервис два» на передачу в аренду городских земель (том 1 л.д. 198-210), по условиям которого администрация передала земельные участки в границах красных линий улиц <адрес> под строительство квартала малоэтажной застройки (в соответствии с дополнительным соглашением к этому договору он действовал до 26 января 2012 г.).

При этом в своем ответе от 31 октября 2007 г. на обращение истца по вопросу предоставления земельного участка в собственность администрация города сообщала, что земельные участки формируются и предоставляются исключительно собственникам жилых строений, а не под самовольно возведенную постройку (том 1 л.д. 211). Одновременно в этом ответе Старициной В.А. сообщалось, что постановлением главы города Калининграда – мэра города от 22 декабря 2006 г. № сверхнормативная территория в данном квартале, выявленная в процессе межевания, предоставлена ООО «Калининграднефтестройсервис два» под строительство квартала малоэтажных жилых домов в границах красных линий улиц <адрес>.

Таким образом, изложенное опровергает факт наличия между администрацией и Старициной В.А. какого-либо договора аренды после 2000 г. и вплоть до 2016 г., когда был заключен новый договор.

При этом само по себе то, что в вышеназванном акте обследования земельного участка от 30 марта 2007 г. указано на наличие жилого дома, кирпичного, двухэтажного, равно как и наличие в материалах дела технического отчета по техническому обследованию жилого дома № МП «Городской центр геодезии» от 2015 г. (том 1 л.д. 212-220), не влечет отмену решения суда и удовлетворение заявленных требований, поскольку в материалах дела отсутствует основной для этого документ, а именно документ, свидетельствующий о владении Старициной В.А. земельным участком на законном основании на момент возведения жилого дома, с видом разрешенного использования, допускающего такое строительство.

По аналогичным основаниям не могут быть приняты во внимание и доводы истца о том, что в 2015 г. земельный участок был поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования – под строительство жилого дома (объекта индивидуального жилищного строительства), что подтверждается данными кадастрового паспорта на земельный участок, межевым планом (том 1 л.д. 135-137, 140-159). Кроме того, филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области на основании распоряжения Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов от 29 января 2016 г. № были внесены изменения в государственный кадастр недвижимости в части разрешенного использования земельного участка с «под строительство жилого дома (объекта индивидуального жилищного строительства)» на «код 2.1 классификатора: малоэтажная жилая застройка (для ведения огородничества) (том 1 л.д. 162).

Как установлено, 23 марта 2016 г. между администраций ГО «Город Калининград» и Старициной В.А. был заключен договор № аренды земельного участка по условиям которого арендодатель (администрация) предоставила арендатору (Старицина В.А.) в краткосрочную аренду сроком до 1 года земельный участок, площадью 525 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; вид разрешенного использования – для ведения огородничества (пункт 1.2); срок договора аренды с 04.03.2016 по 03.03.2017.

При этом согласно пунктам 2.3 и 4.4.2 арендатор обязан использовать земельный участок по разрешенному использованию, указанному в пункте 1.2 договора (том 2 л.д. 9-12).

В последующем, 19 апреля 2017 г. между администраций ГО «Город Калининград» и Старициной В.А. был заключен договор № аренды земельного участка по условиям которого арендодатель (администрация) предоставила арендатору (Старицина В.А.) в краткосрочную аренду сроком до 3 лет земельный участок, площадью 525 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; вид разрешенного использования – для ведения огородничества (пункт 1.2); срок договора аренды с момента подписания и до 19.04.2020 г.

При этом согласно пунктам 2.3 и 4.4.2 арендатор обязан использовать земельный участок по разрешенному использованию, указанному в пункте 1.2 договора, без права возведений зданий и сооружений, без права изменения разрешенного использования (том 2 л.д. 13-16).

На таких же условиях земельный участок предоставлен в аренду истцу в настоящее время по договору № от 16 марта 2020 г. (том 2 л.д. 17-20).

Таким образом, вопреки доводам стороны истца, Старициной В.А. никогда не предоставлялся в аренду земельный участок с видом разрешенного использования, допускающего на нем возведение жилого дома.

При этом ссылка в апелляционной жалобе на то, что земельный участок находится в зоне жилой застройки, которая предусматривает возведение индивидуальных жилых домов, основанием для отмены оспариваемого решения служить не может.

Так, ст. 42 ЗК РФ закреплена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Согласно п.2 ст. 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу п.2 ст. 85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Пункт 3 названной нормы устанавливает, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Согласно п.1 ч.2, ч.3 ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ) в состав жилых зон могут включаться зоны застройки индивидуальными жилыми домами. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.

Как следует из ч.ч. 1–3 ст. 37 ГрК РФ, разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В силу ч.4 ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Вид разрешенного использования земельного участка относится к числу его важнейших характеристик, поскольку совместно с целевым назначением (категорией) земель, на которых земельный участок сформирован, определяет его правовой режим, от которого зависит, как земельный участок предоставляется пользователям, как он может пользоваться и в каких пределах им можно распоряжаться.

Решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017 № были утверждены Правила землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», согласно пункту 15 которых при соблюдении градостроительных и технических регламентов, санитарных и противопожарных норм, нормативных разрывов с прочими объектами капитального строительства в составе всех территориальных зон могут размещаться отдельно расположенные (вне территорий садоводческих товариществ) участки для ведения огородничества, предназначенные для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, переданные в пользование гражданам до введения в действие Правил, предоставляемые в аренду сроком до 3 лет без права возведения зданий и сооружений, изменения разрешенного использования.

Ранее действовало Решение окружного Совета депутатов г. Калининграда от 29.06.2009 № «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», согласно пункту 14 которого при соблюдении градостроительных и технических регламентов, санитарных и противопожарных норм, нормативных разрывов с прочими объектами капитального строительства в составе всех территориальных зон могут размещаться отдельно расположенные (вне территорий садоводческих товариществ) участки для ведения огородничества, предназначенные для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, переданные в пользование гражданам до введения в действие Правил, предоставляемые в аренду сроком до 3 лет без права возведения зданий и сооружений, изменения разрешенного использования.

Таким образом, ссылка истца на то, что зона жилой застройки – № не предусматривает использование земельных участков под огородничество, является неосновательной и отмену решения не влечет.

Вид разрешенного использования «ведение огородничества» (код 2.1 классификатора: малоэтажная застройка (для ведения огородничества)), который имеет земельный участок с кадастровым номером №, не допускает возведение на нем объектов капитального строительства, к которым относится спорное жилое здание.

Под ведением огородничества в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. № понимается осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Предыдущая редакция Приказа Минэкономразвития России от 09.08.2018 № также не предполагала возможности размещения объектов капитального строительства на земельном участке с видом разрешенного использования – ведение огородничества.

    Что же касается доводов истца о том, что возведенный жилой дом соответствуют установленным нормам и правилам, угрозу жизни и здоровья граждан не создает, то, как правильно указал суд первой инстанции, правового значения они не имеют и сами по себе не могут повлечь признание права собственности на самовольно возведенное строение.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 1 марта 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 1 сентября 2021 г.

Председательствующий:

Судьи: