Решение по делу № 3а-1054/2017 от 07.11.2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

06 декабря 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием:

представителя административного истца – Моисеева А.М.,

представителя административного ответчика Правительства Самарской области – Татаринцева С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-1054/2017 по административному исковому заявлению Евлахова А.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Евлахов А.В. обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он является арендатором земельного участка, площадью 7 720 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – автостоянка, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и по состоянию на 01.01.2013г. она составляет 47 366 368,80 руб.

Административный истец, посчитав кадастровую оценку указанного выше земельного участка, завышенной и отличающейся от его рыночной стоимости, пришел к выводу о необходимости проведения оценки рыночной стоимости данного участка, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то есть на 01.01.2013 года.

Согласно отчету № от 29.09.2017г., выполненного ООО «Федеральная лаборатория судебной экспертизы», по состоянию на 01.01.2013 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 39 310 000 руб.

Размер арендных платежей зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка, которая, в данном случае, не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате арендной платы в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Евлахов А.В. просит суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка, в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца - Моисеев А.М., действующий на основании доверенности от 03.11.2017г., исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям изложенным в иске.

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области – Татаринцев С.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал.

Иные лица, участвующие в деле - ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о. Самара в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте слушания дела, о причинах не явки суду не сообщили. При этом, ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представило письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, согласно ст. 84 КАС РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что Евлахов А.В. является арендатором земельного участка площадью 7 720кв.м., с кадастровым номером №, категорией земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – автостоянка, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором № от 19.02.1997г. аренды земельного участка без права выкупа в собственность (л.д.9-10).

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет – 02.12.2005г.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013г. и она составляет 47 366 368,80 руб.

Согласно отчету № от 29.09.2017г., выполненного ООО «Федеральная лаборатория судебной экспертизы», по состоянию на 01.01.2013 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 39 310 000 руб.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец обратился в суд с заявленным требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В отчете об оценке, как того требует ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указаны: дата проведения оценки спорного земельного участка, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объекта оценки – земельных участков, расположенных в Самарской области по состоянию на 01.01.2013 года, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость.

На страницах 69-70 отчета оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его фактическое использование - в качестве земельного участка под коммерческую застройку.

Оцениваемый земельный участок отнесен оценщиком к сегменту рынка земельных участков коммерческого назначения (стр. 54 отчета).

Анализ фактических данных о ценах предложений с земельными участками указанного сегмента в Самарской области приведен оценщиком на стр. 55-58 отчета. Данные о предложениях на рынке недвижимости получены оценщиком из открытых источников информации, в частности: ИС «Центр», сайтов частных бесплатных объявлений, подшивок газет и журналов (журнал «Зеленая площадь», газета «Из рук в руки», журнал «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale”).

В результате мониторинга рынка оценщик пришел к выводу, что средняя стоимость на земельные участки для размещения коммерческих объектов недвижимости в г. Самара составляет 5 341 руб./кв.м. без учета скидки на торг, которая лежит в диапазоне от 2 941 до 7 824 руб./кв.м. без учета скидки на торг. Стоимость аналогичных оцениваемому земельному участку объектов, зависит в первую очередь от месторасположения, площади, интенсивности потребительского потока.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из представленного отчета об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен метод прямого сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода. От использования доходного и затратного подходов оценщик мотивированно отказался, что изложено на стр. 88-90 отчета.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

В качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж оценщиком были выбраны 4 земельных участка коммерческого назначения, расположенные в Октябрьском и Железнодорожном районах г. Самары. Описание объектов-аналогов приведено в Таблице 24 на стр. 80-81 отчета в разрезе элементов сравнения (ценообразующих факторов). Стоимость предложения по продаже объектов-аналогов варьируется в пределах от 4 821 рубля до 7 824 рубля за 1 кв.м. Введены корректировки на торг, на расположение относительно красной линии крупных автодорог (интенсивность потребительского рынка), на площадь. Расчет произведен на стр. 85-87 отчета. Все поправки отражены в таблице 29.

В результате оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 39 310 000 рублей (стр. 87 отчета).

Поскольку рыночная стоимость объекта оценки была рассчитана лишь в рамках сравнительного подхода, результату данного подхода присвоен весовой коэффициент 1,00, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного земельного участка составляет 39 310 000 рублей, что отражено на стр. 92 отчета.

Таким образом, выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности», отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Возражений и допустимых доказательств, опровергающих выводы оценщика, суду не представлено. Правом ходатайствовать о назначении судебной экспертизы участвующие в деле лица не воспользовались.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Вместе с тем, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере, заинтересованными лицами не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы ими не заявлено.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, а доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости данного объекта на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке, а требования Евлахова А.В. - удовлетворению.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 07.11.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административный иск Евлахова А.В. - удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 7 720 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – автостоянка, расположенного по адресу: <адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 39 310 000 рублей.

Датой обращения Евлахова А.В. в суд считать – 07.11.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11.12.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.