Решение по делу № 33-3653/2018 от 21.08.2018

Дело № 33-3653/2018     Докладчик: Клокова Н.В.

Судья: Фиткевич Д.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего Бочкарёва А.Е.,

судей Фирсовой И.В., Клоковой Н.В.,

при секретаре Бородулиной Ю.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 25 сентября 2018 года в городе Владимире дело по апелляционной жалобе Карпухина Виталия Александровича на решение Суздальского районного суда Владимирской области от 30 мая 2018 года, которым Карпухину В. А. отказано в удовлетворении требований к Астафьеву О. Е. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ****, находящегося по адресу: ****, и применении последствий недействительности сделки.

Заслушав доклад судьи Клоковой Н.В., выслушав представителя истца Ивашкина А.Ю., поддержавшего доводы жалобы, представителя ответчика Фадееву Т.Н., полагавшую решение суда законным и обоснованным, а жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

**** между Астафьевым О. Е. (продавец) и Карпухиным В. А. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, находящегося по адресу: ****.

Карпихин В.А. обратился в суд с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Астафьеву О.Е. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от **** недействительным и применении последствий недействительности сделки, а именно, о прекращении права собственности Карпухина В. А. на земельный участок с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, находящийся по адресу: **** восстановлении права собственности Астафьева О.Е. на указанный земельный участок, о взыскании денежных средств, оплаченных по договору купли-продажи, в размере 450 000 рублей.

В обоснование заявленных требований, поддержанных в судебном заседании его представителем Ивашкиным А.Ю., указал, что **** он приобрел у Астафьева О.Е. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества земельный участок, общей площадью **** кв.м, находящийся по адресу: **** за 450 000 рублей. После регистрации права собственности на данный земельный участок, он стал оформлять документы, необходимые для строительства на участке жилого дома. Однако, администрацией **** ему было отказано в выдаче разрешения на строительство жилого дома на данном земельном участке. В обоснование причин отказа в выдаче разрешения на строительство указано на то, что участок полностью входит в зону охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия федерального значения «Церковь Покрова на Нерли», 1165 года, включенного в список всемирного наследия ЮНЕСКО на основании приказа Министерства культуры России от **** ****. Полагал, что при совершении сделки купли-продажи он был введен ответчиком в заблуждение относительно предмета договора. Ответчик, владея земельным участком с ****, обладал информацией о нахождении земельного участка в охранной зоне объекта культурного наследия, но при этом, ввел его в заблуждение о том, что земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, то есть, ввел его в заблуждение относительно природы сделки и свойств земельного участка. Он не имеет возможности использовать участок в целях его приобретения - для строительства жилого дома. Возможность индивидуального жилищного строительства на земельном участке являлась для истца существенным обстоятельством при заключении сделки. Он, совершая сделку, предполагал, что приобретает земельный участок, предназначенный для строительства жилого дома, при этом действовал с необходимой осмотрительностью, основные характеристики земельного участка были указаны в кадастровом паспорте, сведений об имеющихся обременениях земельного участка, об иных видах его разрешенного использования в государственном реестре недвижимости не имелось. На его предложение о расторжении договора и возвращении уплаченных денежных средств ответчик ответил отказом. Ссылаясь на положения статей 167, 178, 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил суд удовлетворить заявленные им требования.

Ответчик Астафьев О.Е., извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Его представитель Фадеева Т.Н., действующая на основании доверенности, с исковыми требованиями Карпухина В.А. не согласилась.

В обоснование возражений пояснила, что перед совершением сделки купли-продажи Астафьевым О.Е. покупателю Карпухину В.А. были предоставлены все имеющиеся у него документы в отношении земельного участка. При продаже участка Астафьев О.Е. действовал добросовестно, в соответствии со ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации предоставил Карпухину В.А. всю имеющуюся у него информацию о земельном участке. О том, что земельный участок расположен в охранной зоне Астафьев О.Е. не мог знать, поскольку в администрацию в целях получения разрешения на строительство не обращался. Согласно кадастровому паспорту земельного участка существующих ограничений (обременений) права по использованию земельного участка по назначению на момент продажи не зарегистрировано. Истец, как покупатель по договору купли-продажи, должен был проявить разумную осмотрительность в получении информации о предмете сделки, не был лишен возможности получения сведений о нахождении приобретаемого земельного участка в границах охранной зоны из любых доступных источников, в том числе, в администрации ****. Данные сведения являются общедоступными, и могут быть представлены в установленном порядке любому заинтересованному лицу. Доказательств того, что Астафьев О.Е. при заключении договора купли-продажи знал или должен был знать о расположении участка в зоне охраняемого природного ландшафта, и что он, владея указанной информацией, умышленно не сообщил об этом покупателю, истцом не представлено. Приказ Министерства культуры России от **** **** был опубликован в установленном законом порядке, соответственно истец и ответчик имели равный доступ к этой информации. При этом, истец не доказал, что предпринял все возможные меры для получения разрешения на строительство, отказ администрации в выдаче разрешения на строительство он не оспаривал. Просила суд отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.

Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, администрации Суздальского района Владимирской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился истец.

В обоснование апелляционной жалобы представитель истца Ивашкин А.Ю. указал, что суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства и неверно распределил бремя доказывания между сторонами, и не применил закон, подлежащий применению.

Стороны, представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, администрации Суздальского района Владимирской области, извещавшиеся надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Разрешая заявленные истцом требования и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции указал, что на момент продажи спорного земельного участка, то есть, на **** ответчик Астафьев О.Е. являлся его собственником на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ****.

Сведения об ограничениях и обременениях на данный земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовали.

Из информации от **** и ****, предоставленной администрацией ****, следует, что Астафьев О.Е. в администрацию по вопросу выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства на земельном участке, с кадастровым номером ****, общей площадью **** кв.м, расположенном по адресу: ****, не обращался.

Ссылаясь на указанные выше обстоятельства и на отсутствие доказательств, подтверждающих осведомленность Афанасьева О.Е. на момент отчуждения земельного участка о его нахождении в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия, и свидетельствующих о предоставлении покупателю заведомо ложной информации о приобретаемом земельном участке, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом не доказан факт того, что в момент заключения договора купли-продажи земельного участка он находился под влиянием заблуждения в отношении предмета сделки, в связи с чем, не нашел оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия полагает данный вывод суда первой инстанции несостоятельным.

Согласно п.1 ст.178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с пп.2 п.2 ст.178 Гражданского кодекса Российской Федерации при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности, таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

В силу положений ч. 2 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из материалов дела следует, что **** между Астафьевым О.Е. и Карпухиным В.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец Астафьев О.Е. обязался продать принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером **** общей площадью **** кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, находящийся по адресу: ****, а покупатель Карпухин В.А. обязался его принять и оплатить за него цену 450 000 рублей.

При этом, продавец Афанасьев О.Е. гарантировал, что отчуждаемое недвижимое имущество никому другому не было продано, подарено, заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, а также отсутствуют лица, сохраняющие право пользования недвижимым имуществом после его отчуждения в пользу покупателя (пункт 7 договора).

Из анализа указанных выше условий договора следует, что существенным условием договора является продажа земельного участка, имеющего вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, свободного от прав третьих лиц и не имеющего ограничений в распоряжении и пользовании.

Приобретая земельный участок по оспариваемой сделке, Карпухин В.А., исходя из вида его разрешенного использования, рассчитывал на его использование по назначению, о чем свидетельствуют его действия, направленные на оформление необходимых документов для строительства жилого дома на приобретенном земельном участке, а именно, изготовление градостроительного плана земельного участка, а также обращение в администрацию **** с целью получения разрешения на строительство.

Факт нахождения земельного участка в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия федерального значения «Церковь Покрова на Нерли», 1165 г., включенного в список всемирного наследия ЮНЕСКО (приказ Минкультуры России от **** ****), не оспаривался ответчиком в ходе судебного разбирательства.

Нахождение земельного участка в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия федерального значения «Церковь Покрова на Нерли», включенного в список всемирного наследия ЮНЕСКО (приказ Минкультуры России от **** ****), в силу положений пункта 2 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, предполагает наличие ограничений в его использовании.

Приказом Министерства культуры Российской Федерации от **** ****, действовавшим на момент совершения сторонами сделки, были утверждены границы зон охраны объекта культурного наследия федерального значения «Церковь Покрова на Нерли», 1165 г., включенного в Список всемирного наследия ЮНЕСКО, расположенного по адресу: ****, а также особые режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах данных зон (приложения ****, 2).

Разделом III Приложения **** к указанному выше приказу Министерства культуры Российской Федерации Минкультуры России установлен режим использования земель и градостроительный регламент в границах зоны охраняемого природного ландшафта, которые предусматривают запрет строительства капитальных и временных зданий и сооружений (пункт 2.1).

Действующим в настоящее время приказом Министерства культуры Российской Федерации от **** **** установлены аналогичные ограничения в использовании земель в границах зоны охраняемого природного ландшафта (п.39.1 раздела III.I «Зона охраняемого природного ландшафта ЗОЛ 1, ЗОЛ 2, ЗОЛ 3» приложения **** к приказу Министерства культуры Российской Федерации от **** ****).

Отсутствие у истца указанной информации в момент заключения договора купли-продажи не оспаривалось ответчиком в ходе судебного разбирательства.

При таких обстоятельствах, и принимая во внимание то, что Карпухин В.А. не был осведомлен при заключении договора о том, что строительство на приобретаемом земельном участке жилого дома невозможно по причине установленных в отношении земельного участка ограничений, судебная коллегия пришла к выводу о том, что он действовал под влиянием заблуждения относительно предмета сделки, которое имеет существенное значение, что является основанием для признания сделки недействительной.

Доводы представителя ответчика о неосведомленности последнего о расположении отчуждаемого им земельного участка в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия, и наличии в связи с этим ограничений по его использованию, не могут служить основанием для отказа истцу в признании сделки недействительной.

Границы зоны охраны объекта культурного наследия, а также ограничения в использовании земель, входящих в нее, были утверждены Министерством культуры Российской Федерации **** (приказ ****), в связи с чем, ответчик, владеющий земельным участком с 2012 года, должен был знать о наличии ограничений в его использовании, и при условии добросовестного поведения, которое требовалось от него по условиям оборота, в силу положений пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, должен был довести до покупателя соответствующую информацию, влияющую на принятие решения о приобретении данного земельного участка.

Более того, установление наличия вины стороны (умышленного введения в заблуждение другой стороны) не является необходимым обстоятельством для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, с вынесением по делу нового решения об удовлетворении заявленных истцом требований.

В соответствии с ч. 6 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку оспариваемая сделка является недействительной, как совершенная под влиянием заблуждения, подлежат применению последствия ее недействительности, в виде прекращения права собственности Карпухина В.А. на земельный участок, являющийся предметом сделки, и восстановления права собственности Астафьева О.Е. на него, с взысканием с последнего в пользу Карпухина В.А. денежных средств, переданных по договору купли-продажи, в сумме 450 000 рублей.

В силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в размере 7400 рублей, что объективно подтверждается чеком-ордером от **** на сумму 7400 рублей (л.д. ****

При таких обстоятельствах, и принимая во внимание то, что требования истца подлежат удовлетворению, в его пользу в счет возмещения расходов по оплате госпошлины с ответчика Афанасьева О.Е. подлежат взысканию 7400 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 30 ░░░ 2018 ░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ****, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░ ░. ░., ░░░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░:

-░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ **** ░░░░░ ░░░░░░░░ **** ░░.░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ****

-░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ **** ░░░░░ ░░░░░░░░ **** ░░.░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░: ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ****;

- ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 450 000 ░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 7400 ░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░.

░░░░░ ░░░░░░░ ░.░.

░░░░░░░ ░.░.