Решение по делу № 33-4656/2022 от 31.05.2022

Судья Полянская Т.Г. дело № 33-4656/2022(№ 2-93/22)

                             УИД 22RS0015-01-2021-005110-91

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 июля 2022 года город Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Кузнецовой С.В.,

судей      Сачкова А.Н., Меньшиковой И.В.,

при секретаре Коваль М.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика С.А. на решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ

по гражданскому делу по иску прокурора Первомайского района Алтайского края в интересах неопределенного круга лиц к С.А., К.О., комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными, расторжении договоров купли-продажи земельных участков,

Заслушав доклад судьи Сачкова А.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Первомайского района Алтайского края в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к С.А., К.О., комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района, в котором с учетом последнего уточнения требований, просил:

- признать недействительными договор купли-продажи земельного участка по <адрес> в <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** заключенный между комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района и С.А., договор купли-продажи названного земельного участка от ДД.ММ.ГГ, заключенный между С.А. и К.О.;

- расторгнуть вышеперечисленные договоры купли-продажи.

В обоснование заявленных требований указано, что земельный участок с кадастровым номером ***, площадью <данные изъяты> кв.м по <адрес> в <адрес> принадлежал на праве собственности администрации Первомайского района Алтайского края.

На основании договора аренды от ДД.ММ.ГГ, заключенного по результатам аукциона, данный земельный участок предоставлен С.А. во владение и пользование сроком на 20 лет.

В соответствии с заявлением и техническим планом ДД.ММ.ГГ С.А. зарегистрировано право собственности на хозяйственную постройку (нежилое строение), площадью <данные изъяты> кв.м, возведенную на арендованном земельном участке.

Соглашением от ДД.ММ.ГГ договор аренды земельного участка расторгнут, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ спорный земельный участок передан С.А. в собственность в связи с возведением объекта недвижимости и регистрацией права собственности на него.

Затем приобретенный С.А. земельный участок по заниженной стоимости продан К.О. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГ.

Между тем, право собственности С.А. на спорный земельный участок не подлежало регистрации, поскольку хозяйственная постройка не имеет признаков объекта капитального строительства, представляет собой временное сооружение вспомогательного назначения. Наличие зарегистрированного права на объект недвижимости, не созданный в установленном законом порядке, необоснованно предоставило С.А. право получения земельного участка без проведения торгов по заниженной стоимости.

В связи с этим, оспариваемые договоры купли-продажи земельного участка нарушают права и охраняемые законом интересы третьих лиц, являются недействительными в силу абз.2 ч. 2 ст. 166 ГК РФ.

Кроме того, в случае существенного нарушения условий договора другой стороной, договор может быть расторгнут по решению суда.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования удовлетворены частично и постановлено.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ ***, заключенный между комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края и С.А., земельного участка с кадастровым номером ***, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между С.А., С.Р. и К.О., земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1214 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В апелляционной жалобе ответчик С.А. просит решение суда отменить.

В обоснование жалобы указал, что строение на спорном земельном участке соответствует признакам объекта капитального строительства, возведено в установленном законом порядке, доказательства обратного истцом не представлены. Законность регистрации постройки как объекта недвижимости установлена мировым судьей судебного участка *** <адрес> в ходе судебного разбирательства по делу об административном правонарушении, предусмотренном частью 4 статьи 14.35 КоАП РФ, возбужденном в отношении кадастрового инженера О.В. В частности, судьей установлено, что постройка имеет прочную связь с землей в виде фундамента, имеет кровлю и стены.

Вопреки выводу суда, право собственности С.А. на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке и прав неопределенного круга лиц не нарушает. Суду надлежало оценить поведение сторон как добросовестное или недобросовестное, при этом по общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предъявление иска о признании отсутствующим права (обременения) на недвижимое имущество является исключительным способом защиты, который допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными способами; удовлетворение такого требования возможно, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН, в этой связи прокурор не наделен правом на обращение в суд с иском о признании права отсутствующим.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика С.А. – И.Г. поддержал доводы жалобы, прокурор И.Е. возражала против её удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствие этих лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) по общему правилу продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Следовательно, возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу, не являющемуся собственником земельного участка (статья 42 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25).

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГ на основании протоколов о результатах аукциона между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации <адрес> и С.А. заключен договор аренды земельного участка по <адрес> в <адрес>, сроком на 20 лет. Разрешенное использование земельного участка: для индивидуальной жилой застройки.

Пунктом 5.2.1 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

Из уведомления о планируемом строительстве от ДД.ММ.ГГ, направленного С.А. в администрацию <адрес>, следует, что объектом капитального строительства на земельном участке по <адрес> является 2-х этажный жилой дом из газоблоков и кирпича, размером <данные изъяты>).

В соответствии с декларацией об объекте недвижимости С.А. на земельном участке по <адрес> в <адрес> возведен объект вспомогательного назначения - хозяйственная постройка, площадью <данные изъяты> кв.м, назначение - нежилое.На основании заявления ДД.ММ.ГГ С.А. зарегистрировано право собственности на названную хозяйственную постройку.

Соглашением от ДД.ММ.ГГ между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации <адрес> и С.А. расторгнут договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ ***.

ДД.ММ.ГГ между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации <адрес> и С.А. заключен договор купли-продажи земельного участка по <адрес> в <адрес>. Право собственности С.А. на названный земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с п.п. 1.2, 5.1 договора купли-продажи, земельный участок отчуждается покупателю для индивидуальной жилой застройки. Цена отчуждаемого земельного участка равна <данные изъяты> от кадастровой стоимости и составляет 170 613,14 руб.

ДД.ММ.ГГ С.А. зарегистрировано право собственности на хозяйственную постройку, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную на спорном земельном участке.

В акте проверки прокурора Первомайского района от ДД.ММ.ГГ указано, что хозяйственная постройка представляет собой сооружение прямоугольной формы, материал стен - гипсокартон (частично разрушены), кровля - профнастил, фундамент - бетонный (т.1 л.д.7, 8-9).

ДД.ММ.ГГ между С.А., С.Р. – продавец и К.О. – покупатель заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупатель приобрел в собственность земельный участок с хозяйственной постройкой, расположенные по адресу: <адрес>, за 500 000 руб. (т.2 л.д.34).

ДД.ММ.ГГ за К.О. зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимости.

В ходе рассмотрения дела по заявлению К.О. произведен снос хозпостройки, сведения о ней исключены из ЕГРН.

Снос и отсутствие хозпостройки на земельном участке подтверждается и актом прокурора <адрес> от ДД.ММ.ГГ.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из доказанности факта нецелевого использования спорного земельного участка, нарушения интересов неопределенного круга лиц, принимая во внимание то, что возведение на земельном участке объекта вспомогательного назначения, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у ответчика исключительного права на приобретение земли в собственность без торгов по заниженной стоимости. В этой связи суд пришел к выводу о признании договоров купли-продажи недействительными в силу их ничтожности.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, правильном применении норм материального права.

Доводы жалобы о том, что строение на спорном земельном участке соответствует признакам капитального строительства и его возведение дает ответчику право на приобретение земельного участка в собственность без торгов, подлежат отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 №305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ и статья 39.20 ЗК РФ).

Арендатор-застройщик вправе возводить на публичном участке с учетом требований градостроительного регламента вспомогательные постройки без получения дополнительных разрешений на строительство и регистрировать право на них в упрощенном порядке.

При этом из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 ГрК РФ, статьи 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Правообладатель публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 №12668/12 и в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021.

Как выше сказано, спорный земельный участок был передан ответчику в аренду для строительства <данные изъяты> этажного жилого дома, размером <данные изъяты>, тогда как возведенная постройка с назначением нежилое здание, явно не соответствует характеристике и параметрам основного строения.

При изложенных обстоятельствах, городской суд пришел к правильному выводу о том, что приобретение земельного участка в собственность путем выкупа на возмездной основе без торгов возможно только после окончания строительства основного объекта.

Ссылка в жалобе на обстоятельства, установленные мировым судьей в ходе судебного разбирательства по делу об административном правонарушении, предусмотренном частью 4 статьи 14.35 КоАП РФ, на законность принятого судом решения не влияет, так как вопрос правильности внесения кадастровым инженером сведений в техническую документацию к обстоятельствам, имеющим значение для данного дела, не относится.

Положениями ст. 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты нарушенного права.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации выбор способа защиты права принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами, и вместе с тем он предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения (определение Конституционного Суда РФ от 21.09.2017 №1791-О).

Вопреки доводам жалобы, прокурор обратился в суд с иском о признании сделок недействительными, с иском о признании права (обременения) на объект недвижимости отсутствующим не обращался, в этой связи ссылка в жалобе на нормы права и разъяснения вышестоящих судов по требованию о признании права отсутствующим является несостоятельной.

В данном случае прокурор, реализуя полномочия, предоставленные ему статьей 45 ГПК РФ, обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц, указывая на нарушение действующего земельного законодательства при продаже земельного участка.

Проверяя законность оспариваемого судебного акта в пределах доводов жалобы, коллегия судей обращает внимание на следующее.

В соответствии с пунктом 79 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

По смыслу статей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при решении вопроса о применении по своей инициативе последствий недействительности ничтожной сделки суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон.

В мотивировочной части решения должно быть указано, какие публичные интересы подлежат защите, либо содержаться ссылка на специальную норму закона, позволяющую применить названные последствия по инициативе суда.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки по пункту 4 статьи 166 ГК РФ, поскольку истцом такое требование не заявлялось, вопрос о применении последствий по инициативе суда первой инстанции на обсуждение не выносился. При этом сам К.О. встречных требований не предъявлял, решение суда не оспаривал.

Иные доводы жалобы на законность принятого судом решения не влияют.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены либо изменения решения суда по доводам апелляционных жалоб судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 25 февраля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика С.А. - без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15.07.2022.

Судья Полянская Т.Г. дело № 33-4656/2022(№ 2-93/22)

                             УИД 22RS0015-01-2021-005110-91

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(резолютивная часть)

13 июля 2022 года город Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Кузнецовой С.В.,

судей      Сачкова А.Н., Меньшиковой И.В.,

при секретаре Коваль М.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика С.А. на решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 25 февраля 2022 года

по гражданскому делу по иску прокурора Первомайского района Алтайского края в интересах неопределенного круга лиц к С.А., К.О., комитету по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными, расторжении договоров купли-продажи земельных участков,

Заслушав доклад судьи Сачкова А.Н., руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 25 февраля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика С.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: