Решение по делу № 2-485/2018 от 09.07.2018

Дело № 2-485/2018                                                                                            

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

«14»     августа 2018 года                                                             г. Киржач

Киржачский районный суд Владимирской области в составе:

председательствующего судьи     Вавильченковой Г.И.,

при секретарях      Утешевой Н.Г.,

Самохиной Е.А.,

истца         Наумцева А.С.,

его представителя       Змеева А.Н.,

представителя ответчиков               Апанасюка В.С.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Наумцева Анатолия Степановича к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района, администрации Киржачского района о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Наумцев А.С. обратился в суд с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района, администрации Киржачского района о расторжении договора купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, МО <адрес> (городское поселение), <адрес>, №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ года между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района и им, Наумцевым А.С. Просил взыскать с администрации Киржачского района в его пользу денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи в размере 6636000 рублей; прекратить его право собственности на земельный участок; обязать его передать, а администрацию Киржачского района принять от него, спорный земельный участок по акту приема-передачи по вступлении решения суда в законную силу.

        В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района и им, Наумцевым А.С., заключен договор купли-продажи земельного участка №, по которому ему был передан в собственность земельный участок, имеющий разрешенное использование: под объекты торговли, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, МО <адрес> (городское поселение), <адрес>. Договор исполнен. Земельный участок приобретался истцом для целей строительства на нем объекта торговли. ДД.ММ.ГГГГ он продал участок ООО «*». Решением Киржачского районного суда ДД.ММ.ГГГГ договор купли продажи между ним и ООО «*» расторгнут, земельный участок возвращен ему. Судебным актом установлено, что спорный земельный участок входит в границы объекта культурного наследия «Успенский некрополь», ХIХ - начло ХХ вв.», включенного в реестр объектов культурного наследия народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия местного (муниципального) значения. В доведенных до истца перед заключением договора купли-продажи сведениях характеристики земельного участка предполагают его использование в коммерческих целях под строительство объекта торговли. Земельный участок не имел каких-либо ограничений, препятствующих осуществлению строительства. Нахождение в границах земельного участка объекта культурного наследия лишает его возможности использовать участок по целевому назначению, следовательно, ему продан товар ненадлежащего качества. Указанное является основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка. Он ДД.ММ.ГГГГ обратился к ответчикам с требованием о расторжении указанного договора, которое последние отклонили письмами от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Определением суда, отраженным в протоколе судебного заседания 31.07.2018 года, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрация муниципального образования город Киржач Киржачского района.

       В судебном заседании истец Наумцев А.С. и его представитель по доверенности Змеев А.Н. исковые требования поддержали, дав аналогичные объяснения.

Представитель ответчиков по доверенностям Апанасюк В.С. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснив, что оснований для расторжения договора купли-продажи и взыскания уплаченных за товар денежных средств не имеется, поскольку условия о качестве товара оговорены в договоре, каких-либо дополнительных условий к качеству товара условия договора не содержат. Проданный товар соответствует по качеству условиям договора.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации муниципального образования городское поселение город Киржач Киржачского района в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен.

В силу ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района (продавцом) и Наумцевым А.С. (поркупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка № имеющего разрешенное использование: под объекты торговли, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью <данные изъяты>.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, МО <адрес> (городское поселение), <адрес> за <данные изъяты> рублей, объект недвижимости передан истцу (л.д.7,69).

Во исполнение указанного договора ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Наумцевым А.С. уплачено <данные изъяты> рублей (л.д. 70-73).

Постановлением Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области № 102 от 07.12.2016 года выявленный объект культурного наследия «Успенский некрополь», XIX- нач.XX вв (Владимирская область, город Киржач, квартал, ограниченный улицами Ленинградской, Колхозной, Морозовской и Первомайской) включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия местного (муниципального) значения. В границы объекта культурного наследия «Успенский некрополь», XIX- нач.XX вв вошел и спорный земельный участок.

Решением Киржачского районного суда ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что между Наумцевым А.С. и ООО «*» заключен договор купли-продажи земельного участка №, имеющего разрешенное использование: под объекты торговли, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, МО <адрес> (городское поселение), <адрес>/2 за <данные изъяты> рублей (л.д. 10 -12).

Данным судебным актом постановлено: расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, МО <адрес> (городское поселение), <адрес>, №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между Наумцевым А.С. и ООО «*». Взыскать с Наумцева А.С. в пользу ООО «*» денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере <данные изъяты> рублей. Прекратить право собственности ООО «*» на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый № по адресу: <адрес>, МО <адрес> (городское поселение), <адрес>. Передать земельный участок в собственность Наумцева А.С. Обязать ООО «*» передать Наумцеву А.С., а Наумцева А.С. принять земельный участок по акту приема-передачи по вступлении решения суда в законную силу (л.д.55-62).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, переход права собственности к Наумцеву А.С. на вышеуказанный земельный участок после расторжения договора зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17-18).

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчикам требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (л.д.19-21)

Требование о расторжении договора в добровольном порядке оставлено ответчиками без удовлетворения.

Положением п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок.

В соответствии с п.1,2 ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст.475 настоящего кодекса за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п.2 ст.475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков).

Положением п.1 ст.476 ГК РФ установлено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

Соответственно, исходя из приведенных выше норм права, в случае нарушения установленных законом требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору, в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В силу ст. 44 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право в том числе возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

На основании ст. 83 ЗК РФ предусмотрено, что землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Исходя из вышеприведенных норм права, земельным участком надлежащего качества является земельный участок, который может быть свободно использован собственником в соответствии с его разрешенным видом использования.

Ответчики продали истцу земельный участок, имеющий разрешенное использование: под объекты торговли, категория земель: земли населенных пунктов.

Указанный разрешенный вид использования земельного участка предполагает возможность строительства на нем объектов торговли.

После покупки земельного участка стало известно о том, что земельный участок расположен на территории старого захоронения, где строительство в соответствии с СанПиН 2.1.2882-11 не допускается.

Выявленные недостатки участка не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи и не могли быть обнаружены покупателем при визуальном осмотре участка.

Нахождение в границах вышеуказанного земельного участка захоронения «Успенский некрополь», XIX- нач.XX вв» лишает истца возможности использовать его по целевому назначению.

Таким образом, ответчиками истцу продан земельный участок ненадлежащего качества.

Доводы представителя ответчиков, что сторонами согласованы при заключении договора купли-продажи все существенные условия, основаниями для отказа в расторжении спорного договора не являются, поскольку земельный участок в нарушении п.3.1 договора имеет обременение и может быть свободно использован собственником в соответствии с его разрешенным видом использования.

Статьей 453 ГК РФ установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Вместе с тем, в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абзац 2 пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказ покупателя от исполнения договора купли-продажи, когда такой отказ предусмотрен законом, предполагает возврат проданного товара продавцу.

В соответствии с п. 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ (п. 1).

Правила, предусмотренные для обязательства вследствие неосновательного обогащения, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2).

В соответствии со статьей 1109 ГК РФ не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения: 1) имущество, переданное во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, если обязательством не предусмотрено иное; 4) денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Статьей 1103 ГК РФ установлено, что правила о возврате неосновательного обогащения применимы с другими требованиями о защите гражданских прав и в частности одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Из содержания указанной нормы следует, что положения о неосновательном обогащении применяются к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (п. 3 ст. 1103 ГК РФ).

       При указанных обстоятельствах, суд расторгает договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, МО <адрес> (городское поселение), <адрес>, №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района и Наумцевым А.С.; взыскивает с администрации Киржачского района в пользу истца денежные средства, уплаченные по данному договору в размере 6636000 рублей; прекращает право собственности Наумцева А.С. на спорный земельный участок; обязывает        Наумцева А.С. передать, а администрацию Киржачского района принять его от истца по акту приема-передачи по вступлении решения суда в законную силу. Кроме того, суд возвращает спорный земельный участок в состав земель, государственная собственность на которые не разграничена.

       При подаче искового заявления Наумцевым А.С. уплачена государственная пошлина в сумме 42280 рублей.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с администрации Киржачского района в пользу истца государственную пошлину в размере 41380 рублей, возвращает Наумцеву А.С. излишне уплаченную государственную пошлину в размере 900 рублей.

      Руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Наумцева Анатолия Степановича к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района, администрации Киржачского района о расторжении договора купли-продажи земельного участка удовлетворить.

       Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, МО <адрес> (городское поселение), <адрес>, №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ года между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района и Наумцевым Анатолием Степановичем.

       Взыскать с администрации Киржачского района в пользу Наумцева Анатолия Степановича денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 6636000 (шесть миллионов шестьсот тридцать шесть тысяч) рублей.

       Прекратить право собственности Наумцева Анатолия Степановича на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, МО <адрес> (городское поселение), <адрес>.

        Обязать Наумцева Анатолия Степановича передать, а администрацию Киржачского района принять от Наумцева Анатолия Степановича земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, МО <адрес> (городское поселение), <адрес> по акту приема-передачи по вступлении решения суда в законную силу.

Возвратить земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, МО <адрес> (городское поселение), <адрес> состав земель, государственная собственность на которые не разграничена.

      Взыскать с администрации Киржачского района в пользу Наумцева Анатолия Степановича в возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины 41380 (сорок одна тысяча триста восемьдесят) рублей.

Возвратить Наумцеву Анатолию Степановичу государственную пошлину в размере 900 (девятьсот) рублей.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Киржачский районный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий судья     Г.И.Вавильченкова

Мотивированное решение составлено 20 августа 2018 года

Председательствующий судья     Г.И.Вавильченкова