Решение по делу № 33-9328/2024 от 05.03.2024

Судья: Алехина О.Г.                                        Дело № 33-9328/2024

УИД 50RS0045-01-2021-007317-07

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области                         25 марта 2024 года

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего судьи Конатыгиной Ю.А.,

    судей Козловой Е.П., Тереховой Л.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Аристовой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское дело <данные изъяты> по иску Крылова И. С. к ООО «Зеленая поляна» о признании права собственности на земельный участок, прекращении права собственности, прекращении права собственности,

по апелляционной жалобе ООО «Зеленая поляна» на решение Солнечногорского городского суда Московской области от 09 февраля 2022 года,

    заслушав доклад судьи Козловой Е.П.,

    объяснения Крылова И.С., представителя по доверенности Ушакова И.А., конкурсного управляющего Павлова Д.Э.,

    установила:

Крылов И.С. обратился в суд с иском к ООО «Зеленая поляна» о прекращении права собственности и признании права собственности на земельный участок.

В обоснование требований Крылов И.С. указал, что ответчику на праве собственности принадлежит спорный земельный участок. <данные изъяты> между Крыловым С.Н. и ООО «Зеленая поляна» заключен предварительный договор <данные изъяты> купли-продажи земельного участка, стоимость которого покупатель полностью оплатил. <данные изъяты> во исполнение предварительного договора купли-продажи участка Крылов С.Н. заключил с ДНП «Задорино-1» договор №ЗДР-42/15 целевого финансирования работ по созданию инфраструктуры дачного поселка «Задорино» и обустройству территории общего пользования. <данные изъяты> между Крыловым С.Н. и истцом заключен договор №ЗДР-42/15 уступки прав требования относительно предварительного договора купли-продажи, согласованный с ответчиком, а также договор уступки относительно договора финансирования, согласованный с ДНП «Задорино-1». Истец исполнил обязательства по договору финансирования надлежащим образом, за исключением последнего платежа в размере 50000 рублей, поскольку ДНП «Задорино-1» не исполняло свои обязательства по строительству линейных объектов и обустройству территории общего пользования. Истцом указано, что предварительный договор купли-продажи от <данные изъяты> следует квалифицировать как договор купли-продажи земельного участка с условием о предварительной оплате, обязательства по которому были исполнены, однако обязанность ответчиком по передаче земельного участка с необходимой инфраструктурой не исполнена. Решением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> ООО «Зеленая поляна» признано банкротом, в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен П. Д.Э.

На основании изложенного истец просил суд прекратить право собственности ООО «Зеленая поляна» и признать за ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты>, площадью 1304 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>.

Решением Солнечногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования Крыловым И.С. удовлетворены. Прекращено право собственности ООО "Зеленая поляна" на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1304 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>. Признано право собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1304 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, вблизи д. Задорино.

Не согласившись с решением суда, конкурсным управляющим ООО «Зеленая поляна» Павловым Д.Э. подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Согласно пункту 2 части 4 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются: рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Согласно части 5 статьи 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

В связи с наличием предусмотренного пунктом 2 части 4 статьи 330 ГПК РФ основания, являющегося безусловным поводом для отмены принятого судом первой инстанции решения (рассмотрение дела в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания), судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 330 ГПК, перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Принимая судебный акт <данные изъяты>, суд не учел, что на дату принятия решения конкурсный управляющий Палов Д.Э. не был извещен надлежащим образом.

В связи с изложенными обстоятельствами, т.е. наличием оснований для отмены решения суда, предусмотренных п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, в судебном заседании от <данные изъяты> протокольным определением суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению данного дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14.09.2022 года решение Солнечногорского городского суда Московской области от 09.02.2022 года отменено, настоящее гражданское дело передано на рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19.04.2023 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14.09.2022 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14.06.2023 года решение Солнечногорского городского суда Московской области от 09.02.2022 года отменено. Исковые требования Крылова И.С. удовлетворены. Прекращено право собственности ООО «Зеленая поляна» на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1304 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты> За Крыловым И.С. признано право собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1304 кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты> Указано, что апелляционное определение является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН в отношении прав на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 31.01.2024 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14.06.2023 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда.

В соответствии с ч.4 ст.390 ГПК РФ указания вышестоящего суда о толковании закона являются обязательными для суда, вновь рассматривающего дело.

Крылов И.С. и представитель по доверенности Ушаков И.А. в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования.

Конкурсный управляющий ООО «Зеленая поляна» П. Д.Э. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в собственности ООО «Зеленая поляна» имеется земельный участок площадью 1304 +/- 25 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>

<данные изъяты> между ООО «Зеленая поляна» и Крыловым С.Н. заключен предварительный договор <данные изъяты> купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> согласно которому стороны обязуются заключить основной договор в срок не позднее 3 месяца после наступления всех условий, указанных в пунктах 4.1, 4.2 предварительного договора.

В том же день, <данные изъяты> во исполнение условий пункта 5.6 предварительного договора Крылов С.Н. заключил с партнерством ООО «Зеленая поляна» - ДНП «Задорино-1» договор №ЗДР-42/15 целевого финансирования работ по созданию инфраструктуры дачного поселка «Задорино» и обустройству территории общего пользования и обязался финансировать деятельность Партнерства в общей сумме 250000 рублей.

Судом установлено, что согласно представленным в материалы дела платежным поручениям, выписки из лицевого счета за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> Крылов С.Н. в полном объеме оплатил ООО «Зеленая поляна» стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>

Также судом установлено, что <данные изъяты> кредитор АО КБ «РУБЛЕВ» выдал согласие ООО «Зеленая поляна» о снятии обременения (залога) земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

08.09.2015 года в ЕГРН внесена запись о прекращении обременении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

27.08.2015 года между Крыловым С.Н. и истцом Крыловым И.С. были заключены договор уступки прав требования относительно предварительного договора купли-продажи, заключенного с ответчиком, а также договор уступки прав требования относительно договора финансирования, заключенного с ДНП «Задорино-1».

Истец исполнял обязательства по договору финансирования, что подтверждается платежными поручениями, за исключением последнего платежа в размере 50000 рублей, поскольку по утверждению истца ДНП «Задорино-1» не исполняло свои обязательства по строительству линейных объектов и обустройству территории общего пользования.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 22.07.2020 года ООО «Зеленая поляна» признано банкротом, в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен П. Д.Э.

Возражая относительно предъявленного иска, конкурсным управляющим ООО «Зеленая поляна» заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, а также указано, что спорный земельный участок согласно сведениям ЕГРН является собственностью должника и включен в конкурсную массу.

Применительно к положениям статей 195, 196, 200 ГК РФ закон связывает исчисление срока исковой давности с моментом, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права контрагентом обязательства.

В соответствии с положениями статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

На основании статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

Применительно к положениям пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса и требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 настоящего Кодекса).

В силу вышеприведенных норм материального права для заключения предварительного договора купли-продажи имущества не требуется чье-либо согласие, в частности, залогодержателя, поскольку заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить основной договор о такой передаче.

Вместе с тем, для заключения основного договора купли-продажи в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем (пункт 2 статьи 346 ГК РФ).

Указанная правовая позиция также закреплена в пункте 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания предварительного договора №31-42/01-15 купли-продажи земельного участка от 29.01.2015 года не следует, что ООО «Зеленая поляна», являясь собственником и залогодателем спорного земельного участка с кадастровым номером 50:09:0050626:972, наделено было правом распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя – АО КБ «РУБЛЕВ».

Согласно условиям пунктов 4.2 и 4.3 предварительного договора от 29.01.2015 года №31-42/01-15 стороны согласовали, что основной договор заключается сторонами не позднее трех месяцев по надлежащему исполнению продавцом своих обязательств по пункту 4.1. договора, а именно продавец в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации обязуется осуществить снятие обременения (ипотеки) в отношении участка, не позднее трех месяцев с момента зачисления денежных средств (в полном объеме) на расчетный счет Продавца.

В соответствии с п.3.5 предварительного договора №31-42/01-15 купли-продажи земельного участка от 29.01.2015 года передаточный акт на земельный участок составляется и подписывается сторонами в течение трех (3) рабочих дней после заключения основного договора при условии полной выплаты покупателем стоимости (цены) земельного участка.

Как следует из материалов дела, последний платеж Крыловым С.Н. был осуществлен по предварительному договору 25.08.2015 года, запись о прекращения ограничения (обременения) права была внесена в ЕГРН 08.09.2015 года на основании заявления АО КБ «Рублев», при этом согласие залогодержателя на снятие обременения залога земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> дано только 28.08.2015 года, то есть после совершения правопредшественником истца последнего платежа по договору.

Как следует из буквального содержания согласованных сторонами условий в предварительном договоре о сроке, основной договор купли-продажи должен быть заключен сторонами не позднее трех месяцев с момента выполнения сторонами пунктов 4.1, 4.2, то есть исходя из установленных по делу обстоятельств исполнения сторонами условий предварительного договора не позднее 08.12.2015 года.

Основной договор между сторонами заключен не был, акт приема-передачи земельного участка не подписывался, сделка исполнена не была, доказательств освоения земельного участка с учетом его целевого назначения, несения бремени его содержания, обладания недвижимым имущественным как собственным судебной коллегии истцом не представлено.

Как установлено в судебном заседании, Крылов С.Н. с требованием к ООО «Зеленая поляна» о понуждении к заключению основного договора не обращался. Между истцом Крыловым И.С. и ООО «Зеленая поляна» с <данные изъяты> велись переговоры по заключению основного договора с перерывами вплоть до 12.12.2017 года.

Таким образом, о неисполнении ответчиком обязанности по заключению основного договора купли-продажи, соответственно о нарушении своего права, Крылов И.С. должен был узнать не позднее 08.12.2015 года и обратиться за защитой нарушенного права, срок исковой давности начинает истекать со следующего дня после указанной даты – 09.12.2015 года и истек 09.12.2018 года, в то время как за защитой нарушенного права истец обратился 10.12.2021 года.

Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом исковых требований.

Доводы истца о том, что заключенный с ООО «Зеленая поляна» 29.01.2015 года предварительный договор <данные изъяты> купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенный по адресу: <данные изъяты>, следует квалифицировать как договор купли-продажи земельного участка с условием о предварительной оплате, обязательства по которому были исполнены, однако обязанность ответчиком по передаче земельного участка с необходимой инфраструктурой не исполнена, суд находит несостоятельными и основанными на ошибочном толковании норм права.

Признание предварительного договора основным договором купли-продажи с предварительной оплатой, в отсутствие необходимого согласия залогодержателя АО КБ «РУБЛЕВ» на отчуждение имущества, только по тому основанию, что в нем содержалось условие о выплате существенной части цены до заключения основного договора нарушает положения пункта 2 статьи 346 ГК РФ, пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке.

Доводы конкурсного управляющего Павлова Д.Э. о том, что исковые требования Крылова И.С. являются реестровыми требованиями и подлежат рассмотрению только в рамках обособленного спора в деле о банкротстве ООО «Зеленая поляна» судебной коллегией отклоняются, учитывая, что поскольку иное не установлено ГК РФ, Законом о банкротстве, иными законами и не вытекает из существа, абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», требования иных лиц, не являющихся кредиторами должника (банкрота) рассматриваются по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В данном случае исковые требования Крыловым И.С. заявлены не в рамках требований в качестве кредитора ООО «Зеленая поляна» по вопросам, связанным с реализацией имущества, включенного в конкурсную массу, а основаны на положениях гражданского законодательства, направлены на судебную защиту в связи с неисполнением обязательства по предварительному договору от 29.01.2015 года, одно лишь то обстоятельство, что в отношении ООО «Зеленая поляна» с июля 2020 года введено конкурсное производство и спорное имущество включено в конкурсную массу, не является безусловным обстоятельством к оставлению иска без рассмотрения, тем более прекращения производства по делу.

Руководствуясь статьями 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Солнечногорского городского суда Московской области от 09 февраля 2022 года отменить.

В удовлетворении исковых требований Крылова И. С. к ООО «Зеленая поляна» о признании права собственности на земельный участок, прекращении права собственности – отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 3 мая 2024 г.