Решение от 29.09.2021 по делу № 2-546/2021 от 09.03.2021

78RS0021-01-2021-000442-58

Дело № 2-546/2021                                                       29 сентября 2021 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Богдановой Н.Л.,

при секретаре Ядрошниковой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО5 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором, признании права собственности на нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском о признании предварительного договора № 31/03/2018-Д-19-138, заключенного 31.03.2018 с ФИО6, основным договором купли-продажи нежилого помещения № 505, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, Таможенная дорога, д. 11, корп. 1, стр. 5, кадастровый № 78:38:0021137:3751, признании права собственности на нежилое помещение; взыскании неустойки за нарушение срока передачи помещения в размере 384 727 руб., неустойки за нарушение п. 1.3 договора в размере 400 282 руб., ссылаясь в обоснование иска на то, что согласно договору ответчик принял обязательство в срок до 30.04.2018 совершить действия для регистрации права собственности ООО «БАСФОР» на нежилое помещение. Основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее чем через 40 рабочих дней после государственной регистрации продавцом права собственности на вновь построенный объект. Он оплатил обусловленную договором цену в размере 5 185 000 руб. В настоящее время дом построен, введен в эксплуатацию, помещению присвоен № 505. Объект передан ему по акту приема-передачи. Однако ООО «БАСФОР» не предпринимает мер для заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения. При этом предварительный договор купли-продажи подлежит квалификации как договор купли-продажи. До настоящего времени основной договор не заключен.

Определением суда от 29.09.2021 по ходатайству представителя истца требования ФИО1 в части взыскания неустойки выделены в отдельное производство.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 иск поддержал.

Представители ответчика ФИО7 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

23.11.2015 между ФИО8 заключен договор ипотеки № Н-1/700-01365-15 земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, г. Сестрорецк, 41-й км Приморского ш., д. 1 лит. А площадью 174560 кв.м, кадастровый номер 78:38:21137:21 (л.д. 92-104).

22.12.2015 произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок (л.д. 105).

06.04.2018 между ФИО9 заключен договор об уступке прав (требований) № 0016-18-У6-А по условиям которого право требования по обязательствам ФИО10, возникшим из кредитного договора от 14.10.2015, заключенного между ФИО11 и ФИО12 на сумму 2 300 000 000 руб., и по обязательствам, обеспечивающим его исполнение, в том числе по договору ипотеки земельного участка от 23.11.2015 перешли к ФИО13 (л.д. 84-91).

04.10.2018 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ФИО14 выдано разрешение № 78-10-05-2017 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - санаторно-курортное учреждение «Светлый мир «Внутри…», 1 этап строительства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, Таможенная дорога, д. 11, корп. 1, стр. 5 (л.д. 72-77, 79-81).

31.03.2018 между ФИО15 и ФИО1 заключен предварительный договор № 31/03/2018-Д-19-138 купли-продажи нежилого помещения № 505, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, Таможенная дорога, д. 11, корп. 1, стр. 5, площадью 48,80 кв.м, по условиям которого продавец принял обязательство в срок до 30.04.2018 совершить необходимые действия для регистрации своего права на нежилое помещение (п. 1.2); стороны обязались в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение заключить в простой письменной форме основной договор (п. 1.3); цена нежилого помещения составила 5 185 000 руб., которые покупатель обязуется оплатить в следующем порядке: 1 555 500 руб. – в срок до 03.04.2018 включительно, 2 629 500 руб. – до 20.04.2018 включительно, 1 000 000 руб. – до 07.05.2018 включительно (п.п. 2.1, 2.2.1, 2.3, 2.3.1); в момент подписания основного договора денежные средства, уплаченные покупателем, засчитываются в счет исполнения обязательства покупателя по оплате цены нежилого помещения по основному договору (п. 2.5.); помещение передается покупателю в фактическое пользование в течение 10 рабочих дней с момента полной оплаты цены нежилого помещения по акту приема-передачи нежилого помещения (п. 4.1), л.д. 7-12.

Оплата по предварительному договору произведена истцом в полном объеме, что подтверждается платежными поручениям № 44077 от 03.04.2018, №53936 от 19.04.2018, № 62777 от 07.05.2018 (л.д. 18-20).

12.12.2020 помещение передано Кудрявцеву Д.П. по акту приема-передачи нежилого помещения (л.д. 30).

Право собственности ФИО16 на спорное нежилое помещение зарегистрировано 01.11.2018. При этом объект недвижимости обременен ипотекой ПАО «Промсвязьбанк» на основании договора ипотеки земельного участка от 23.11.2015 и договора об уступке права (требования) от 06.04.2018 (л.д. 201-203).

23.12.2020 Кудрявцев Д.П. обратился к ответчику с претензией о заключении основного договора купли-продажи нежилого помещения, которая ООО «БАСФОР» не исполнена (л.д. 21-23).

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 указанной нормы предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к нему не применяются.

В силу положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализ заключенного сторонами договора позволяет прийти к выводу, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

При этом условия договора об оплате и передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора, сторонами исполнены.

В соответствии со ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Статьями 37, 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Учитывая, что, заключенный сторонами 31.03.2018 предварительный договор купли-продажи нежилого помещения является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, согласованные сторонами условия предварительного договора о порядке оплаты нежилого помещения были исполнены истцом в установленные сроки, помещение передано Кудрявцеву Д.П. по акту приема-передачи, залогодержатель в ходе рассмотрения дела не выразил несогласие на отчуждение заложенного имущества в собственность истца, суд полагает возможным согласиться с избранным способом защиты права и признать за Кудрявцевым Д.П. право собственности на спорное нежилое помещение.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ФИО17 в пользу ФИО1 надлежит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 21 250 руб. (без учета, выделенного в отдельное производство требования о взыскании неустойки).

Первоначально Кудрявцевым Д.П. заявлено о взыскании с ФИО18 расходов на оплату услуг представителя в размере 47 000 руб., которые подтверждены договором об оказании правовой помощи № 135/2020 от 02.12.2020, доверенностью ФИО1 от 04.03.2021, квитанцией к приходному кассовому ордеру № 130 от 02.12.2020 на сумму 30 000 руб. (л.д. 25-28).

В судебном заседании представитель истца уточнил, что размер расходов на оплату услуг представителя, без учета, выделенного в отдельное производство требования о взыскании неустойки, составляет 15 000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Принимая во внимание категорию спора, уровень его сложности, учитывая непосредственное участие представителя истца в судебных заседаниях, объем выполненных им работ, исходя из требований разумности и соразмерности, суд полагает возможным взыскать с ФИО19 в пользу ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб. (без учета, выделенного в отдельное производство требования о взыскании неустойки).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░1 ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ № 31/03/2018-░-19-138, ░░░░░░░░░░░ 31.03.2018 ░░░░░ ░░░20 ░ ░░░1 ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ № 505, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░-░░░░░░░░░, ░. ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░. 11, ░░░░. 1, ░░░. 5, ░░ 5 ░░░░░, ░░░░░░░░ 48,80 ░░.░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░1, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ <░░░░░>, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░-░░░░░░░░░, <░░░░░>, ░░░░░░░ <░░░░░> ░ <░░░░░> ░░.░░.░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ 781-002 ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░-░░░░░░░░░, <░░░░░>, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░, <░░░░░>, ░░░. 5, ░░ 5 ░░░░░, ░░░░░░░░ 48,80 ░░.░, ░░░░░░░░░░░ №.

░░░░░░░░ ░ ░░░21 ░ ░░░░░░ ░░░1 ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 15 000 ░░░., ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 21 225 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░:                                                                                 ░░░░░░░░░ ░.░.

            ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░

            ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 04 ░░░░░░░ 2021 ░░░░