Решение по делу № 2-2031/2024 от 12.01.2024

66RS0007-01-2024-000186-73

Мотивированное решение изготовлено 06.05.2024 г. № 2-2031/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург «25» апреля 2024 года

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Пироговой М.Д.

при секретаре Макаровой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к Савичевой Светлане Константиновне о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Екатеринбурга предъявила Савичевой С.К. иск о взыскании задолженности по арендной плате в размере 43601 руб. 75 коп., неустойки в сумме 30356 руб. 69 коп.

В обоснование иска указано, что Администрацией г. Екатеринбурга и ООО «АСП-Стар» заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № (в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ) земельного участка по адресу: <адрес> с кадастровым № площадью 19550 кв.м. для строительства торгового центра на срок с 01.06.2000 по 31.05.2010. Указанный договор зарегистрирован УФРС по Свердловской области, запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №.

В связи с вводом объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № (1-ая очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, образуется множественность лиц не стороне арендатора.

За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На вышеуказанном земельном участке расположены:

- 6-ти этажное здание торгового центра 1-ой очереди общей площадью 40968 кв.м.

- объект незавершенного строительства торгового центра 2-ой очереди общей площадью по разрешению на строительство 18855,6 кв.м. (от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ степень готовности 40%).

В связи с вводом первой очереди торгового центра в эксплуатацию на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ № и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, обязуется множественность лиц на стороне арендатора.

Поскольку Савичева С.К. приобрела долю 510/183038 в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ), права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № возникают у Савичевой С.К., согласно данным ЕГРП с момента регистрации такого права.

При этом площадь объекта незавершенного строительства, согласно разрешению на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 18855,6 кв.м. следовательно, числитель будет рассчитан следующим образом: (510/183038) х 18855,6 = 52,54 кв.м. – доля в праве.

В знаменателе необходимо указывать общую площадь равную сумме только тех площадей нежилых помещений в здании (литер А), право собственности на которые, зарегистрировано в установленном законом порядке, плюс общая площадь объекта 2 очереди торгового центра в соответствии с разрешением на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, знаменатель в формуле должен быть равен 59824,4 кв.м. (40968,8 кв.м. + 18855,6 кв.м.).

Таким образом, формула расчета арендной платы для Савичевой С.К. в размере 52,54/59 824,4 от 19550 кв.м. = 17,17 кв.м. (площадь доли з/у).

Арендная плата, начисленная за период с сентября 2019 по октябрь 2023 в размере 43601,75 рублей ответчиком не оплачена.

За нарушение сроков перечисления арендной платы по договору Арендатору начисляется пеня в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки (п. 3.1 Договора).

За нарушение сроков перечисления арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ начислено 21988 руб. 71 коп. пени.

Арендная плата, взысканная по делу № ответчиком оплачена с нарушением сроков оплаты, в связи с чем на указанную задолженность также были начислены пени в размере 8367, 98 рублей за период с 31.08.2019 по 02.07.2020.

Общая сумма задолженности Савичевой С.К. по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № составила 73958,44 руб., в том числе задолженность по арендной плате в размере 43601 руб. 75коп. и задолженность по пени в размере 30356 руб. 69 коп.

Истец Администрация г. Екатеринбургав судебное заседание представителя не направило, извещено о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, ходатайств об отложении или рассмотрении в свое отсутствие не заявило, причина неявки суду неизвестна.

Ответчик Савичева С.К. иск не признала, поддержала письменные возражения на иск, в которых просила применить срок исковой давности за период с сентября 2019 по декабря 2020г. в размере 14185 руб. 01 коп., пени 12820 руб. 22 коп. и пени до сентября 2019 в размере 8367 руб. 98 коп., определить размер задолженности по арендной плате в сумме 29416 руб. 74 коп..

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив письменные доказательства по делу в совокупности, суд находит требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что Администрацией г. Екатеринбурга и ООО «АСП-Стар» заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ. № (в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ) земельного участка по адресу: <адрес> с кадастровым № площадью 19550 кв.м. для строительства торгового центра на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный договор зарегистрирован УФРС по Свердловской области, запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №.

На вышеуказанном земельном участке расположены: 6-ти этажное здание торгового центра 1-ой очереди общей площадью 40968 кв.м., объект незавершенного строительства торгового центра 2-ой очереди общей площадью по разрешению на строительство 18855,6 кв.м. (от ДД.ММ.ГГГГ № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ степень готовности 40%).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ Савичева С.К. является собственником 501/183038 доли объекта незавершенного строительства в указанном здании с условным номером №, площадью 1507,5 кв.м. на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ. (дата регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №).

Несмотря на то, что Савичева С.К. не вступила в договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. № (в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ.), в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации права арендатора земельного участка переходят к приобретателю недвижимости на арендуемом земельном участке, независимо от подписания договора. При этом из содержания и смысла указанных норм не имеет правового значения основание, по которому право собственности на объект недвижимости перешло к приобретателю, имеет значение сам факт перехода права.

В силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором она находится, на правах аренды, к покупателю переходит право на аренду той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства").

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Покупатель объекта недвижимости вне зависимости от волеизъявления арендодателя принимает на себя права и обязанности арендатора земельных участков, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательств по их аренде, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между собственником земельных участков и новым собственником объекта, расположенного на этих земельных участках. В таких случаях заключение нового договора не требуется. С момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества у новых собственников объекта возникает право пользования земельным участком, необходимым для использования этого объекта и обязательство по внесению платы за использование участка.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Таким образом, приобретение ответчиком права собственности на указанные объекты недвижимости является основанием для вступления в договор аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Пунктом 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что в силу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Следовательно, с момента приобретения права собственности (пользования) Савичевой С.К. на объект недвижимости к ней автоматически перешло право аренды и иные акцессорные обязательства, предусмотренные договором, в том числе обязательства по оплате неустойки.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Договором аренды предусмотрено, что арендная плата по настоящему договору вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате, если иные периодичности и сроки внесения платы не установлены настоящим Договором (п. 2.2 Договора).

Поскольку Савичева С.К. пользовалась арендованным земельным участком, у нее возникло обязательство по уплате арендной платы в сроки и в порядке, которые установлены в договоре (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

За период с сентября 2019 по октябрь 2023 Савичевой С.К. начислена арендная плата в размере 43601 руб. 75 коп.

В соответствии с п. 10 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ несет бремя доказыванияобстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Ответчиком Савичевой С.К. заявлено о пропуске срока исковой давности.

Общий срок для защиты гражданских прав по иску лица, право которого нарушено (исковая давность), составляет три года (ст. 195, п. 1 ст. 196 ГК РФ).

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъясняется, что по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно расчету, задолженность Савичевой С.К. по договору аренды земельного участка возникла в сентябре 2019 г., Администрация г. Екатеринбурга подала иск 10.01.2024г. за истечение общего трехлетнего срока исковой давности, следовательно, требования о взыскании задолженности с сентября 2019 по декабрь 2023г. в размере 14185 руб. 01 коп., удовлетворению не подлежат.

Администрацией г. Екатеринбурга ходатайств о восстановлении пропущенного трехлетнего срока исковой давности не заявлялось, уважительных причин пропуска срока исковой давности, суду не представлено.

В соответствии с п. 3 статьи 552 ГК РФ, п.1 статьи 35 ЗК РФ и п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 Земельным комитетом Администрации города Екатеринбурга подготовлены расчеты арендной платы для Гусева Ф.О. согласно постановлению Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности, на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области» (далее - постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП).

Информационный расчет задолженности по арендной плате за землю представленные истцом, проверены судом и являются верными.

Поскольку арендная плата за период с сентября 2019 по декабря 2023 в размере 14185 руб. 01 коп. не подлежит взысканию, с учетом срока исковой давности, с Савичевой С.К. в пользу Администрации г. Екатеринбурга за период с января 2021 по октябрь 2023г. подлежит взысканию арендная плата в размере 29416 руб. 74 коп.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, предусмотрена обязанность должника по уплате кредитору неустойки (пени), сумма которой определяется договором или законом.

В силу статьи309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 3.1 Договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется пени в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

Задолженность Савичевой С.К. по пени с учетом применения срока исковой давности составила 9168 руб. 49 коп.

Неустойка за период с 31.08.2019 по 02.07.2020г. начисленная за нарушение сроков выплаты арендной платы (взыскана на основании решения по делу №) в сумме 8367 руб. 98 коп. также не подлежит взысканию в связи с пропуском срока исковой давности.

При таком положении суд находит подлежащим взысканию с Савичевой С.К. в пользу Администрации г. Екатеринбурга пени в размере 9168 руб. 49 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере, предусмотренном статьей 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в сумме 1357 руб. 56 коп.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к Савичевой Светлане Константиновне о взыскании задолженности по арендной плате, удовлетворить частично:

взыскать с Савичевой Светланы Константиновны (паспорт РФ №) в пользу Администрации г. Екатеринбурга (ИНН №) задолженность по арендной плате в размере 29416 (двадцать девять тысяч четыреста шестнадцать) руб. 74 коп.; пени в сумме 9168 (девять тысяч сто шестьдесят восемь) руб. 49 коп.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Савичевой Светлане Константиновне (паспорт РФ №) в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 1 357 (одна тысяча триста пятьдесят семь) руб. 56 коп.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга, принявший решение.

Судья