Решение по делу № 3а-60/2020 от 03.11.2020

Дело № 3а-60/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 ноября 2020 г. г. Элиста

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Кутлановой Л.М.,

при секретаре Манжиковой А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Нимгирова А.В. к Правительству Республики Калмыкия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Нимгиров А.В. обратился в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью 288 кв.м., расположенного по адресу: <Данные изъяты>, вид разрешенного использования: магазины, для размещения объектов предпринимательской деятельности. На арендуемом земельном участке расположено нежилое здание магазина, что предоставляет ему право исключительного выкупа этого земельного участка после оформления права собственности на здание магазина. По данным государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость данного участка составляет <Данные изъяты> рублей <Данные изъяты> копеек. Считая указанную кадастровую стоимость завышенной, он обратился в ООО «<Данные изъяты>» к оценщику <Данные изъяты> с целью проведения оценки рыночной стоимости указанного земельного участка. Согласно отчету оценщика, рыночная стоимость земельного участка составляет <Данные изъяты> рубля. Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельного участка, а также его выкупной стоимости. Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере, равной его рыночной стоимости, - <Данные изъяты> рубля по состоянию на 23 января 2020 г. и утвердить период действия установленной кадастровой стоимости с 1 января 2020 г. до даты утверждения новой кадастровой оценки.

В судебное заседание Нимгиров А.В. не явился, представитель административного истца Убушаев В.В. заявленные требования уточнил, просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка в размере, равной его рыночной стоимости, - <Данные изъяты> рубля по состоянию на 23 января 2020 г.

Представители административных ответчиков Правительства Республики Калмыкия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представители заинтересованных лиц филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Калмыкия, Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Администрации г. Элисты в судебное заседание также не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Принимая во внимание наличие в деле доказательств надлежащего извещения сторон и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав представителя административного истца, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 24 декабря 2012 года № 518 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Калмыкия.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно материалам дела 27 января 2017 г. между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и ООО <Данные изъяты> заключен договор № 22/2017-д/а аренды земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, расположенный на территории г.Элисты, с кадастровым номером <Данные изъяты>, площадью 288 кв.м., расположенный по адресу: <Данные изъяты>, предназначенный для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Срок аренды участка устанавливается с 27 января 2017 г. по 30 декабря 2020 г. Согласно пункту 3.1. договора, Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы земельного участка (Приложение 1). Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия 15 мая 2017 г.

2 июня 2017 г. между ООО <Данные изъяты> и Нимгировым А.В. заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории г.Элисты, № 22/2017-д/а от 27 января 2017 г. Согласно договору уступки Нимгирову А.В. переданы все права и обязанности по договору аренды в пределах его срока. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия 16 июня 2017 г. Согласно дополнительному соглашению, заключенному между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и Нимгировым А.В. 17 августа 2017 г., к договору аренды в пункте 1.1 раздела 1 «Предмет Договора» Договора аренды земельного участка от 27 января 2017 г. № 22/2017-д/а слова «….<Данные изъяты> …..» заменены словами «…..<Данные изъяты> ….». Остальные условия Договора оставлены без изменений и сохраняют свою силу (государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 31 августа 2017 г.). 6 февраля 2020 г. между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и Нимгировым А.В заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому в пункт 1.1 раздела 1 «Предмет Договора» Договора аренды земельного участка от 27 января 2017 г. № 22/2017-д/а слова «….для комплексного освоения в целях жилищного строительства…..» заменены словами «…..магазины….» и далее по тексту. Остальные условия Договора оставлены без изменений и сохраняют свою силу (государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 17 февраля 2020 г.).

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28 августа 2020 г. подтверждается, что Нимгиров А.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты>, <Данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины, для размещения объектов предпринимательской деятельности, магазины.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет <Данные изъяты> рублей <Данные изъяты> копеек, о чём свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 28 августа 2020 г. Дата определения кадастровой стоимости - 23 января 2020 г. Дата утверждения кадастровой стоимости - В Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости - 23 января 2020 г.

Из расчета размера годовой арендной платы за использование земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории г. Элисты, с кадастровым номером <Данные изъяты> следует, что расчет размера годовой арендной платы с 27 января 2017 г. по 30 декабря 2020 г. определен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 17 января 2014 года № 15, и исчисляется из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимости, административный истец обратился в ООО «<Данные изъяты>» оценщику <Данные изъяты> с целью проведения оценки рыночной стоимости земельного участка. Согласно отчёту № 294-10/20 от 10 октября 2020 г., составленному оценщиком <Данные изъяты> (свидетельство о членстве в ассоциации Русского Общества Оценщиков № 0001247 от 22 июля 2020 г., рег. номер 003899, диплом о профессиональной переподготовке ПП № 323549 выдан Московским институтом профессиональной оценки 25 декабря 2003 г. по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 009486-1 от 12 апреля 2018 г. по направлению «Оценка недвижимости», страховой полис СПАО Ингосстрах/АО «АльфаСтрахование» с 1 июля 2020 г. по 31 декабря 2021 г.), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты>, площадью 288 кв.м., определенная на основе сравнительного подхода, по состоянию на 23 января 2020 г. составляет <Данные изъяты> рубля.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Изучив представленный истцом отчет об оценке, суд приходит к выводу о достоверности отчета и соответствии его требованиям действующего законодательства.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Согласно статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим необходимыми специальными знаниями и правом на проведение подобного рода исследования, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, реализуемый методом сравнения продаж (в частности, методом количественных корректировок).

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов оценщиком отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, мотивированные возражения, замечания на отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не представлены.

Согласно положениям части 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие: исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения; внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Учитывая изложенное, суд признает заявленное Нимгировым А.В. административное исковое требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты> по состоянию на 23 января 2020 г., равной <Данные изъяты> рублям, подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административные исковые требования Нимгирова А.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <Данные изъяты>, общей площадью 288+/-6 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины, для размещения объектов предпринимательской деятельности, магазины, расположенного по адресу: <Данные изъяты>, в размере рыночной стоимости - <Данные изъяты> (<Данные изъяты>) рубля по состоянию на 23 января 2020 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Л.М.Кутланова