Решение по делу № 2-551/2023 (2-8794/2022;) от 04.10.2022

УИД 66RS0001-01-2022-009118-44

№2-551/2023 (2-8794/2022;)

Решение изготовлено в окончательной форме 17.04.2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 апреля 2023 года                             г. Екатеринбург

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга

в составе председательствующего судьи Мурзагалиевой А.З.,

при секретаре судебного заседания Саяпине О.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Дымовой Галины Григорьевны к Илюшкину Андрею Евдокимовичу о признании договора незаключенным, признании недействительной, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец Дымова Г.Г. обратилась в суд с иском к Илюшкину А.Е. о признании договора купли – продажи квартиры № <адрес> в г. Екатеринбурге от 04.10.2021 между Дымовой Г.Г. и Илюшкиным А.Е. незаключенным; признании недействительной и аннулировании записи в ЕГРН от 05.10.2021 о переходе права собственности и об обременении в отношении квартиры № <адрес> в г. Екатеринбурге.

В обоснование заявленных требований указано, что в договоре купли – продажи от 04.10.2021 не указано (не согласовано) существенное условие – перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1.5 договора, продавец гарантирует, что лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением в соответствии со ст. 558 ГК РФ не имеется. Данное условие договора противоречит фактическим обстоятельствам. Поскольку в спорной квартире проживает дочь истца Дымова Ю.В., проживание которой основано на праве бессрочного пользования, в связи с ее отказом от участия в приватизации.

Также согласно уточнения исковых требований (л.д. 130 – 131), сторонами не достигнуто соглашение о порядке передачи имущества.

Истец Дымова Г.Г. в судебном заседании настаивала на исковых требованиях в полном объеме, доводы, изложенные в иске, уточнениях к нему, поддержала.

Ответчик Илюшкин А.Е., извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ранее просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, направил письменный отзыв (л.д. 89 – 90), в котором исковые требования не признает, поскольку покупателем Илюшкиным А.Е. принятые на себя обязательства по договору купли – продажи исполнены надлежащим образом, а определенная договором стоимость объекта недвижимости продавцом Дымовой Г.Г. получена в полном объеме.

Третье лицо Дымова Ю.В. в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представители третьих лиц ПАО «Банк ВТБ», Управления Росреестра Свердловской области, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, причины неявки суду не сообщили.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч. 3 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Таким образом, в соответствии с новеллами гражданского законодательства, стороны договора должны действовать добросовестно, при надлежащем исполнении сторонами договора его условий, сторона, принявшая от контрагента полное или частичное исполнение по договору или иным образом подтвердившая действие договора, лишается права требовать признания этого договора незаключенным.

Судом установлено, что 04.10.2021 между Дымовой Г.Г. и Илюшкиным А.Е. заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, согласно которому Дымова Г.Г. продала, а Илюшкин А.Е. купил за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых Банком ВТБ (ПАО) (кредитор) покупателю в кредит согласно кредитному договору № №, заключенному в г. Екатеринбурге между покупателем и кредитором в единоличную собственность объект недвижимости, находящийся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Токарей, д.58, корп.1, кв.19. Объект недвижимости продается по цене в размере 3 330 000 рублей.

Согласно п.2.1 договора, оплата объекта недвижимости покупателем продавцу производится в следующем порядке:

подп. 2.1.1. оплата цены договора производится за счет собственных денежных средств покупателя в размере 460 000 рублей покупателем продавцу наличными денежными средствами до подписания настоящего договора. При этом, подтверждением оплаты указанной суммы является расписка продавца, и кредитных средств в размере 2 870 000 рублей, предоставляемых Банком ВТБ (ПАО), являющегося кредитной организацией по законодательству Российской Федерации, согласно кредитному договору № №, заключенному в г. Екатеринбурге между Илюшкиным А.Е. и Банком;

подп. 2.1.2. покупатель вносит сумму денежных средств в счет оплаты цены договора в размере 2 870 000 рублей с использованием номинального счета ООО «Жилищная экосистема ВТБ», открытого в Банке ВТБ (ПАО). Денежные средства зачисляются покупателем на номинальный счет не позднее одного рабочего дня с даты подписания настоящего договора. Расходы по расчетам с использованием номинального счета несет покупатель.

подп. 2.1.3. перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты цены договора в размере 2 870 000 рублей осуществляется ООО «жилищная экосистема ВТБ» в течение от одного рабочего дня до 5 рабочих дней с момента получения ООО «Жилищная экосистема ВТБ» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о государственной регистрации перехода права собственности и залога в силу закона в пользу Банка ВТБ (ПАО). Продавец получает полный окончательный расчет при предъявлении продавцу справки из паспортного стола об отсутствии зарегистрированных лиц в отчуждаемом объекте недвижимости. Данный документ является обязательным.

Суд, учитывая, что справку о зарегистрированных лицах, согласно обычаю гражданского оборота, представляет продавец покупателю, а также с учетом ситсемного толкования положений п.п. 1.5, 1.6, 2.1.3 договора, пришел к выводу о том, что п.2.1.3 договора содержит явную опечатку в указании на предъявление продавцу справки из паспортного стола об отсутствии зарегистрированных лиц в отчуждаемом объекте недвижимости.

05.10.2021 произведена регистрация перехода права собственности от продавца Дымовой Г.Г. к покупателю Илюшкину А.Е.

13.01.2022 ООО «Жилищная экосистема ВТБ» перечислило Дымовой Г.Г. 2 870 000 рублей по договору купли-продажи от 04.10.2021.

Апелляционным определением Свердловского областного суда от 15.12.2022 решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 15.06.2022 по гражданскому делу №2- 551/2023 по иску Дымовой Г.Г. к Илюшкину А.Е. о расторжении договора купли-продажи, признании действий недобросовестными, признании последствий договора недействительными, прекращении права собственности, по иску Илюшкина А.Е. к Дымовой Г.Г. об освобождении жилого помещения от имущества, передаче квартиры, взыскании судебной неустойки – отменено, принято новое решение л.д. 66 – 69, 91 – 93), которым исковые требования Дымовой Г.Г. оставлены без удовлетворения, встречный иск Илюшкина А.Е. – удовлетворен частично: на Дымову Г.Г. возложена обязанность освободить от своего имущества спорную квартиру № 19 корп. 1 д. 58 по ул. Токарей в г. Екатеринбурге и передать данную квартиру Илюшкину А.Е.

Данным судебным актом, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела, установлено, что ответчиком исполнена обязанность по оплате приобретаемой спорной квартиры.

В соответствии с п. 2.1.1, п. 2.1.2 договора, оплата стоимости недвижимого имущества произведена покупателем Илюшкиным А.Е.: в размере 460 000 руб., уплаченных продавцу наличными денежными средствами до подписания договора, что подтверждается распиской продавца; кредитными средствами в размере 2 870 000 руб., полученными Плюшкиным А.Е. по кредитному договору № № г, и внесенными им в день заключения договора на номинальный счет ООО «Жилищная экосистема ВТБ». открытый в Банке ВТБ (ПАО). Согласно представленному Банком ВТБ (ПАО) платежному поручению № № денежные средства в размере 2 870 000 руб. по указанному договору купли-продажи перечислены ООО «Жилищная экосистема ВТБ» на счет Дымовой Е.Е. 13.01.2022.

Кроме того, в рамках вышеуказанного дела судом установлено, что дочь истца Дымова Ю. В. добровольно снялась с регистрационного учета по месту жительства в спорном жилом помещении 01.11.2021 (л.д. 58).

Как следует из п. 1.5 договора купли-продажи, продавец Дымова Е.Е. гарантировала, что лиц, сохраняющих право пользования объектом недвижимости в соответствии со ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также лиц, обладающих правом пользования объектом недвижимости, не имеется.

Согласно п. 1.6 договора, на момент его заключения на регистрационном учете в отчуждаемом объекте недвижимости зарегистрирована (дочь) Дымова Ю.В. Продавец обязуется снять с регистрационного учета Дымову Ю.В. в срок не позднее 10.10.2021.

В связи с этим, суд находит необоснованными доводы истца об отсутствии в договоре указания на проживание в спорной квартире Дымовой Ю.В.

Согласно п. 3.1.1 договора, продавец обязалась не обременять объект недвижимости имущественными правами третьих лиц и правами пользования членов семьи продавца.

Как следует из письменного обязательства, данного Дымовой Ю.В. 04.10.2021, при заключении договора купли-продажи (л.д. 80), последняя обязалась освободить отчуждаемое жилое помещение, сняться с регистрационного учета по месту жительства в течение 14 календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности, а также не чинить препятствий собственникам жилого помещения при исполнении обязательств по договору об отчуждении жилого помещения в части освобождения и передачи его другой стороне договора свободным от любых прав и претензий третьих лиц.

Кроме того, при заключении договора купли-продажи Дымовой Ю.В. также было подписано заявление от 04.10.2021 (л.д. 81), согласно которому она не возражает против продажи квартиры, в которой она была зарегистрирована на момент приватизации, имела право на приватизацию, однако отказалась от своего права в пользу Дымовой Г.Г., а также о том, что она не имеет никаких материальных и других претензий, в связи с приватизацией квартиры, считает, что ее жилищные или какие-либо иные права при продаже этой квартиры не ущемляются.

В данном заявлении Дымовой Ю.В. также дано согласие на продажу квартиры и на заключение договора купли-продажи квартиры на условиях, определенных его сторонами, выражен отказ от права бесплатного пожизненного проживания и пользования квартирой после перехода права собственности к другим собственникам.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в договоре купли-продажи объекта недвижимости с использование кредитных средств от 04.10.2021, вопреки доводам истца, соблюдены требования положений п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, указано лицо, обладавшее правом пользования спорным жилым помещением на момент его отчуждения, а также на прекращение у данного лица права пользования жилым помещением, в связи с его отчуждением.

При заключении истцом договора купли-продажи истец и ее дочь Дымова Ю.В., действуя осознанно, совместно и согласованно, в надлежащей письменной форме обозначили отсутствие обременения отчуждаемого объекта правом пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

Помимо этого, как следует из обстоятельств вышеуказанного гражданского дела, неоднократно указывалось стороной истца, в том числе Дымовой Ю.В., выступавшей в качестве ее представителя, истец и ее дочь осуществляли продажу спорной квартиры с конкретной целью - приобретения другого жилого помещения в г. Краснодар, в котором планировали проживать в дальнейшем. Соответственно, указанные обстоятельства также опровергают доводы истца о том, что Дымова Ю.В. не собиралась отказываться от права пользования отчужденным ее матерью жилым помещением и намеревалась проживать в нем, несмотря па его продажу.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В абз. 1 п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В данном случае, истец Дымова Г.Г., заявляющая требования о признании договора купли-продажи незаключенным, являлась непосредственным участником данной сделки, при этом, истец не только реализовала свое право собственника на отчуждение данной квартиры, но также и гарантировала отсутствие лиц, сохраняющих право пользования объектом недвижимости, в соответствии со ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, получила от покупателя денежные средства за проданную квартиру.

Из толкования ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 3, 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, защите подлежит нарушенное или оспоренное право. Защита гражданских прав и охраняемых интересов обеспечивается применением предусмотренных законом способов защиты, под которыми понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление нарушенных или оспариваемых прав.

Из положений статьи 46 Конституции Российской Федерации, ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, следует, что судебная защита прав заинтересованного лица возможна только в случае реального нарушения права, свобод и законных интересов, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Из вышеприведенных обстоятельств суд усматривает в действия истца недобросовестное поведение.

Пунктом 3.1.3 договора, предусмотрена обязанность продавца передать покупателю спорный объект недвижимости с подписанием передаточного акта о фактической передаче объекта недвижимости в срок не позднее 14 календарных дней после получения полной оплаты за объект недвижимости.

Истом до настоящего времени данная обязанность не исполнена, что подтверждается пояснениями истца и третьего лица Дымовой Ю.В., которые в судебном заседании пояснили, что проживают в спорной квартире по настоящее время.

Ранее указано, что апелляционным определением Свердловского областного суда от 15.12.2022 на Дымову Г.Г. возложена обязанность освободить от своего имущества спорную квартиру № № <адрес> в г. Екатеринбурге и передать данную квартиру Илюшкину А.Е.

Учитывая изложенное, доводы истца о том, что сторонами не достигнуто соглашение о порядке передачи имущества, суд находит необоснованными.

С учетом совокупности установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, в связи с чем, отказывает в их удовлетворении в полном объеме.

Иных требований на рассмотрение суда не заявлено.

Руководствуясь ст. ст. 13,194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Дымовой Галины Григорьевны к Илюшкину Андрею Евдокимовичу о признании договора незаключенным, признании недействительной, аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы, представления через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья