Решение по делу № 3а-78/2018 от 13.02.2018

дело № 3а-78/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 мая 2018 года                         город Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего – Бзегежевой Н.Ш.,

при секретаре судебного заседания – Джимовой Ю.М.,

с участием представителя административного истца Тамазовой С.Ю. по доверенности – Серебряковой А.А.,

представителя административного ответчика - Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности Матыжева Х.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Тамазовой С.Ю. к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л :

Тамазова С.Ю. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Требования мотивированы тем, что Тамазова С.Ю. является собственником нежилого здания с кадастровым номером №

В соответствии с отчетом № № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным оценщиком ФИО8 рыночная стоимость здания с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, <адрес> составляет <данные изъяты>

Кадастровая стоимость данного здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 58 974 126 рублей 08 копеек.

Истец считает, что оспариваемой кадастровой стоимостью затронуты его права и обязанности по уплате налоговых платежей за спорный объект недвижимого имущества, размер которых определяется исходя из кадастровой стоимости спорного недвижимого имущества.

В ходе рассмотрения дела административным истцом неоднократно уточнялись заявленные требования с учетом которых, она просит установить кадастровую стоимость помещения, площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером № наименование объекта – автосалон, магазин и кафе, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, <адрес> ул. <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 04.09.2017 в сумме <данные изъяты>

Определением Верховного суда Республики Адыгея от 15.02.2018 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Адыгея и Администрация муниципального образования «Яблоновское городское поселение».

В возражении на административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования «Яблоновское городское поселение» по доверенности Чеснокова А.А., просила отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ввиду того, что требования истца нарушают права администрации в части сокращения дохода местного бюджета в виде имущественного налога. Земельный и имущественный налог являются основным источником доходов местных бюджетов, налогообложение стимулирует их использование, повышает ответственность граждан. В случае уменьшения поступления сумм налога, может привести к дефициту местного бюджета. Также выражает несогласие с заключением эксперта № № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 и обращает внимание на его несоответствие требованиям Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утверждённых Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358, что привело к необоснованному искажению рыночной стоимости объекта оценки.

В судебное заседание административный истец Тамазова С.Ю. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ее представитель по доверенности Серебрякова А.А. уточненное административное исковое заявление поддержала в полном объеме, сославшись на правильность выводов, изложенных в заключении эксперта № № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО10

Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности Матыжев Х.А., просил в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, отказать, указав, что представленный отчет не соответствует требованиям Федерального закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, который согласно ходатайству № от ДД.ММ.ГГГГ при рассмотрении данного дела полагается на усмотрение суда, заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Адыгея и Администрации муниципального образования «Яблоновское городское поселение», извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

С учетом надлежащего извещения административного ответчика и заинтересованных лиц о времени и месте судебного заседания, ходатайства Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Адыгея № № от ДД.ММ.ГГГГ о рассмотрении дела в их отсутствие, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных сторон.

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям, допросив эксперта ФИО12 ФИО11 исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание: автосалон, магазин и кафе, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером <адрес> расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, <адрес>, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>

Указанное подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости, в том числе о кадастровой стоимости объекта недвижимости (том № 1 л.д. 5, 7-12).

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога на имущество физических лиц и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого помещения влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на заявителя. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Оспаривая кадастровую стоимость нежилого помещения, Тамазова С.Ю. представила в суд отчет № № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ФИО13

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в целях устранения возникших сомнений по ходатайству представителя административного истца определением Верховного суда Республики Адыгея от 22.03.2018 по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФИО14 (том № 1 л.д. 139-140).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы в отчете № № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ФИО15 оценщиком не допущено нарушений требований федеральных стандартов оценки и иных нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Итоговая величина рыночной стоимости помещения, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> (том № 1 л.д. 142-215).

Заинтересованное лицо администрация муниципального образования «Яблоновское городское поселение» не согласилась с указанными выводами судебной оценочной экспертизы, считает их необъективными и недостоверными по доводам, приведенным в письменных возражениях на экспертизу (том № 1 л.д. 230-232).

Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности Матыжев Х.А., в судебном заседании не оспаривал вывод оценочной судебной экспертизы о том, что предоставленный отчет оценщика соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, но не согласился с выводом судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости спорного нежилого помещения, считает правильной кадастровую стоимость. В судебном заседании представитель Матыжев Х.А. выразил несогласие с выводом эксперта в исследовательской части заключения относительно того, что объект экспертизы расположен в <адрес>, в районе слаборазвитой застройки, в окружении свободных от застройки земельных участков. Однако фактически оспариваемый объект оценки расположен вблизи магазина ФИО16, автозаправочной станции, а также иных торговых центров.

Кроме того, в таблице 2.2.2. «Описание местоположения оцениваемого недвижимого имущества» указана «низкая» интенсивность пешеходного и транспортного потоков в районе расположения объекта, при этом на странице 12 (рисунок 2.2.6) вдоль объекта оценки проходит четырехполосное движение, в том числе <адрес>, которое ведет в <адрес>. Из-за «густоты» дорожного движения на данном участке постоянные пробки.

При составлении экспертного заключения эксперт использовал один подход для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, и в свою очередь не использовал доходный подход и метод сравнения продаж, аргументировав данное обстоятельство тем, что у него не имеется достаточной информации и необходимых объектов-аналогов. При этом в пгт. Яблоновский сильно развита торгово-промышленная недвижимость, которая сдается в аренду. Данные доходы применены не были, также как и соответствующие корректировки к объектам-аналогам.

Ходатайств о проведении по делу повторной или дополнительной экспертизы административный ответчик суду не заявил.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № №, подготовленное экспертом ФИО19 ФИО17, соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием затратного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20.05.2015 № 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из содержания изложенных административным ответчиком возражений на заключение эксперта следует, что административный ответчик фактически оспаривает вывод эксперта по определению величины рыночной стоимости нежилого помещения.

Рассмотрев указанные возражения в совокупности с другими доказательствами по делу, допросив эксперта, суд приходит к выводу о необоснованности возражений по следующим обстоятельствам:

- по пункту 1 замечаний. Объект экспертизы расположен на окраине пгт. Яблоновский. На странице 8-9 заключения эксперта представлена панорама, из которой видно, что расположенные вблизи земельные участки свободны от застройки. Следовательно, если рассматривать плотность застройки именно на окраине пгт. Яблоновский, она является низкой.

- по пункту 2 замечаний. В разделе «Анализ рынка объекта оценки» экспертом исследованы цены сделок объектов коммерческой недвижимости в <адрес> на дату, предшествующую дате оценки. Так, согласно представленной информации (страница 34) в пгт<адрес> в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано 3 сделки (в базе представлено 9 объектов, в том числе 7 объектов по одной сделке) с объектами коммерческого назначения (нежилые здания, помещения). Удельная цена за нежилые помещения варьируется в диапазоне от <данные изъяты> руб./кв.м. до <данные изъяты> руб./кв.м.5. Данное обстоятельство говорит о том, что цены предложения, которые имеются в открытом доступе, не отражают рыночную ситуацию, а говорят о поведении продавцов относительно стоимости объектов.

Более того, экспертом проведен анализ объявлений о продаже объектов-аналогов (страница 35-40 заключения эксперта), ввиду чего сделан вывод о том, что именно затратный подход достоверно отражает стоимость объектов, который и применен для определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Сравнительный и доходный подход в свою очередь применяются в том случае, если рынок развит, а также имеется информация о сходных объектах-аналогах.

Таким образом, в данном случае применение сравнительного и доходного подхода к объекту оценки повлекло бы множественность корректировок, снизило бы точность результатов оценки, поэтому использовать данные результаты подхода при общем согласовании невозможно ввиду снижения стоимости полученного затратного подхода.

На основании изложенного, оценивая приведенные выводы судебной оценочной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки. Экспертом не допущено нарушений требований пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, и статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № 3а-78/2018 соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего соответствие отчета об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ФИО18 требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; а также подтверждающего величину рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 04.09.2017 в размере <данные изъяты> и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной судебной оценочной экспертизы.

При таких обстоятельствах, учитывая, что рыночная стоимость спорного нежилого помещения меньше его кадастровой стоимости, суд считает возможным установить кадастровую стоимость нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>. <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (часть пятая статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку Тамазова С.Ю. обратилась в суд с административным исковым заявлением 13.02.2018 новые сведения о кадастровой стоимости будут применять с 1 января 2018 года.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Следовательно, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление Тамазовой С.Ю. к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № наименование объекта: автосалон, магазин и кафе, расположенного по адресу:
<адрес>, <адрес>. <адрес>, равной его рыночной стоимости определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. м., наименование объекта: автосалон, магазин и кафе, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере <данные изъяты>, в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2018 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного нежилого здания с кадастровым номером № считать дату обращения Тамазовой С.Ю. в суд с настоящим иском – 13 февраля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Адыгея в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Верховного суда

Республики Адыгея                             Н.Ш. Бзегежева