Решение по делу № 2-49/2018 от 09.10.2017

Дело № 2-49/2018г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 января 2018года

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Двухжиловой Т.К.,

при секретаре Митрохиной А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Куличкова Юрия Андреевича к ООО «Агентство недвижимости «Ключ» о признании пунктов договора недействительными, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штраф,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Куличков Ю.А. обратился в суд с иском к ответчику ООО «АН «Ключ», указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ. между застройщиком ООО АН «Ключ» и дольщиком Куличковым Ю.А. заключен договор <данные изъяты> участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, объектом которого является двухкомнатная квартира № №, расположенная в Многоквартирном жилом доме (многоэтажном жилом доме) по адресу: <адрес> Куличковым Ю.А. полностью исполнены обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства на сумму 5 248 757 рублей 30 копеек, на условиях установленных пунктом 4.5. ДДУ. Согласно 2.4. ДДУ, срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства участнику долевого строительства - в течении 6 (шести) месяцев с момента получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ года. Однако в срок обязательства застройщиком не выполнены, ДД.ММ.ГГГГ года состоялся осмотр квартиры. По результатам осмотра был составлен акт с нареканиями, в связи с чем истец просит взыскать с ответчика неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ в сумме 108474,31руб. согласно расчету. Кроме этого, истец просит признать недействительными пункту ДДУ <данные изъяты> по следующим основаниям.

Пункт 3.3.2. изложен в ДДУ в следующей редакции: «В течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения сообщения Застройщика о готовности передать Объект долевого строительства и До момента передачи Объекта долевого строительства внести дополнительную оплату за дополнительную «Долю участия», которая формируется из: суммы денежных средств, оплачиваемых за увеличение площади Объекта долевого строительства (по результатам обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация») в соответствии с п. 4.4 Договора, и затрат на содержание Объекта долевого строительства и общего имущества Жилого дома пропорционально доле Участника долевого строительства в соответствии с п.4. 6 Договора».

Пункт 3.3.3. изложен в ДДУ в следующей редакции: «В течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения сообщения Застройщика о готовности передать Объект долевого строительства принять Объект долевого строительства по Акту приема-передачи при условии выполнения обязательств Участником долевого строительства согласно п.п. 3.3.1-3.3.2., 3.3.7 Договора».

Пункт 3.3.7. изложен в ДДУ в следующей редакции: «Нести расходы по оплате коммунальных, эксплуатационных и иных услуг, связанных с содержанием Объекта долевого строительства и общего имущества Дома, пропорционально доле Участника долевого строительства, с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи на Объект долевого строительства, путем перечисления денежных средств на расчетный счет организации, осуществляющей функции управления Жилым домом, в том числе авансом не менее чем за 3 (три) месяца вперед в момент приема-передачи Квартиры».

Пункт 4.6. изложен в ДДУ в следующей редакции: «Доля участия увеличивается на сумму затрат Застройщика на содержание общего имущества Жилого дома и Объекта долевого строительства пропорционально доле Участника долевого строительства за период с момента ввода Жилого дома в эксплуатацию до момента приема Объекта целевого строительства Участником долевого строительства, при этом Участник Долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика, исходя из тарифов организации, осуществляющей функции управления Жилым домом».

Содержащиеся в перечисленных пунктах 3.3.2., 3.3.3., 3.3.7., 4.6. ДДУ условия противоречат положениям п. 2 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ и ст. 153, 155, 161 Жилищного кодекса РФ и ущемляют права потребителя, поскольку возлагают на потребителя обязанность до передачи квартиры заключить договор с третьим лицом (управляющей организацией) и произвести указанному лицу, либо Застройщику оплату авансом за еще не предоставленные услуги.

Пункт 3.4.1. изложен в ДДУ в следующей редакции: «Уступить свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, при этом:

Уступка Участником долевого строительства прав и обязанностей по настоящему договору третьим лицам возможна лишь при условии согласования с Застройщиком формы документа, на основании которого Участником Долевого строительства будет производиться передача (уступка) прав по Договору.

Уступка Участником долевого строительства прав требования по настоящему Договору третьим лицам допускается лишь при условии письменного согласования с Застройщиком договора уступки, предоставления одного экземпляра такого договора Застройщику, и возможна с момента государственной регистрации Договора и полного выполнения Участником Долевого строительства обязательств по внесению «Доли участия» согласно п. 4.5 настоящего Договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства, а также только с письменного предварительного разрешения Кредитора. В этом случае Кредитор вправе потребовать у Участника полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору».

В соответствии с пунктом 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей»)

Нормами гражданского законодательства не предусмотрено, что при неуведомлении должника об уступке праве требования договор цессии считается недействительным, поскольку новый кредитор несет риск в пределах, установленных статей 383 и 385 ГК РФ.

Также в соответствии со статьей 11 Закона-214 согласия застройщика не требуется.

Пункт 4.4. изложен в ДДУ в следующей редакции: «В случае увеличения площади Объекта долевого строительства, указанной в техническом описании Дома, с учетом балконов и лоджий, выданным ФГУП «Ростехинвентаризация» (включая площади помещений вспомогательного назначения) по отношению к площади, указанной в п. 4.2 Договора, после окончания строительства Жилого дома, Участник долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет Застройщика, исходя из полной Инвестиционной стоимости 1 (Одного) кв.м. и разницы между проектной площадью и площадью Объекта долевого строительства, указанной в техническом плане Жилого дома, включая площади помещений вспомогательного назначения (балконы, лоджии). В случае уменьшения площади квартиры по данным обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.1 настоящего Договора, взаиморасчеты между Сторонами не производятся».

Последние условие, данного пункта, а именно, что в случае уменьшения площади квартир по данным обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» по сравнению с проектной площадью, указанной в п. 1.1. настоящего договора, взаиморасчеты между сторонами не производятся, нарушают права истца, так как ставят его как участника долевого строительства в неравные условия с застройщиком, так как при увеличении площади, застройщик обязан произвести доплату. Истец поставлен в неравное с застройщиком положение, в случае уменьшения площади квартиры по завершению строительства дома истец лишается права требования возврата излишне выплаченных сумм.

В части сроков внесения денег за дополнительную долю данный пункт договора также противоречит действующему законодательству. Из анализа пунктов 3 и 4 статьи 5 Закон 214-ФЗ следует, что у Участника такая обязанность возникает только после государственной регистрации и Участник должен оплатить разницу в течении 2 (двух) месяцев. Наличие такого условия будет противоречить п. 1 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», как ущемляющее права дольщика.

Таким образом, данный пункт является недействительным.

Пункт 7.1. изложен в ДДУ в следующей редакции: «В обеспечение исполнения обязательств Застройщика (залогодателя) по настоящему Договору с момента государственной регистрации договора у Участника долевого строительства (залогодержателя) считаются находящимися в залоге принадлежащее Застройщику право аренды на Земельный участок и строящийся на Земельном участке Дом. Участник долевого строительства извещен и согласен, что Земельный участок может быть в любое время размежеван (разделен, объединен с другими земельными участками или перераспределен) в порядке, установленном законодательством РФ, в результате чего будет образован новый земельный участок. В этом случае дополнительного письменного согласия Участника долевого строительства на образование нового земельного участка не требуется. В случае образования нового земельного участка, прекращается обременение договора аренды исходного земельного участка, указанного в п. 1.1. Договора и возникает залог договора аренды образованного земельного участка, на котором осуществляется строительство Дома».

Таким образом, согласно положениям оспариваемого пункта ДДУ Застройщик вправе от имеющегося участка отделять новый участок и использовать по своему назначению, в том числе не в изначальных целях строительства многоквартирного дома. Данное процедура является недопустимой и противоречит следующим нормам права.

В порядке, предусмотренном п. 1.ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно п.3 ст. 13 Закона с даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

В соответствии с п. 8.1 ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Пункт 7.3. изложен в ДДУ в следующей редакции: «Подписанием настоящего Договора Участник Долевого строительство подтверждает, что не возражает против передачи Застройщиком права аренды Земельного участка в залог банку».

В силу положения статей 8 и 13 Закона-214 земельный участок под многоквартирным домом находиться в залоге у Участников долевого строительства. Соответственно, застройщик не может перезаложить в банк уже находящийся в залоге земельный участок. По данным основаниям данный пункт является недействительным.

Пункт 9.2. изложен в ДДУ в следующей редакции: «Стороны пришли к соглашению, что любой спор, разногласие, требование или претензия, возникающие из или касающиеся настоящего Договора, либо его нарушения, прекращения или недействительности, незаключенности подлежат передаче на рассмотрение и окончательное разрешение в постоянно Действующий Третейский суд при ООО «Адрем Трейдинг» <данные изъяты>. Решение Третейского суда является окончательным. Все исковые материалы будут направляться Сторонами почтой по адресу, указанном на сайте www.adrem-traiding.com. Настоящая третейская оговорка, принята Сторонами добровольно. Она является юридически самостоятельной, и не зависит от других условий Договора, Признание Договора недействительным (ничтожным), не влечет за собой, в силу закона, недействительности настоящей третейской оговорки».

Условие договора о передаче всех споров в третейский суд также нарушает и иные права истца как потребителя, поскольку при рассмотрении дела в Третейском суде истец должна оплачивать третейский сбор, тогда как при обращении в суд общей юрисдикции по спорам истцы по искам связанным с нарушением прав потребителей освобождены от уплаты государственной пошлины (с учетом п. 3 ст. 333.36 НК РФ), кроме того ст. 29 ГПК РФ предусматривает альтернативную подсудность по спорам о защите прав потребителей.

Более того в пункте 15 Постановления от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» Пленума Верховного суда указано, что дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, в силу п. 1 ст. И ГК РФ, ст. 17 Закона о защите прав потребителей, ст. 5 и п. 1 части 1 ст. 22 Гражданского процессуального кодекса РФ подведомственны судам общей юрисдикции.

Пункт 10.4. изложен в ДДУ в следующей редакции: «В случае нарушения Участником долевого строительства своих обязательств по настоящему договору согласно п. 3.3.5, настоящего договора, Застройщик вправе взыскать с Участника долевого строительства штраф в размере № % от «Доли участия», указанной в п. 4.3. настоящего договора».

Пункт 11.2.2. изложен в ДДУ в следующей редакции: «резкое, непредвиденное изменение курсов валют (рубля, Доллара, евро), в результате которого стоимость строительства возрастет более чем в № раза. При этом, в случае рассрочки платежа, полная инвестиционная стоимость кв.м. Объекта долевого строительства корректируется на коэффициент инфляции на основании соответствующего заявления Застройщика».

Указанные в данном пункте события являются предпринимательскими рисками и не отнесены законом к числу обстоятельств неопределимой силы (форс-мажор). Отнесение Застройщиком данных обстоятельств к форс-мажору является нечем иным, как переложение предпринимательских рисков на потребителя.

Более того данный пункт ущемляется право потребителя на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемой услуге (работе), то есть о цене объекта долевого строительства, обеспечивающей возможность их правильного выбора установленной ст. 8, ст. 10 Закона «О защите прав потребителей», ст. 732 ГК РФ.

В силу статьи 432 ГК РФ цена является существенным условием договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 2 статьи 5 Закона-214 установлена возможность изменения цены договора после его заключения только по соглашению сторон.

Таким образом, если договором предусмотрено право застройщика в одностороннем порядке увеличить цену договора, что мы и видим в п. <данные изъяты>2 такового, то этот пункт противоречит положениям ст. ч. 2 ст. 5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве"

В связи с чем, указанные спорные пункты ДДУ (<данные изъяты> истец просит признать недействительными, поскольку противоречат положениям действующего законодательства и ущемляют права участника долевого строительства.

Кроме этого, истец Куличков Ю.А. просит взыскать с ответчика компенсацию морального вреда 100000руб., штраф в размере № от взысканной суммы.

В судебном заседании истец Куличков Ю.А. исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО Агентство недвижимости «Ключ» по доверенности в судебном заседании против иска возражал, представил письменный отзыв на иск, указав, что ДД.ММ.ГГГГ года обязательства ответчика по передаче объекта долевого строительства были исполнены. Согласно Информации Банка России от ДД.ММ.ГГГГ., при расчете неустойки подлежит применению ставка в размере №. Таким образом, сумма неустойки, подлежащая начислению, составляет 89 491 рублей 32 копейки. Объект передан не в срок по вине третьих лиц, затянувших с получением документов на ввод дома в эксплуатацию, полагая, что сумма неустойки заявленная к взысканию несоразмерна наступившим последствиям, также просил суд применить ст. 333 ГК РФ при взыскании неустойки и штрафа, в удовлетворении требований о компенсации морального вреда полагал отказать. Также просил отказать в удовлетворении требований о признании пунктов договора недействительными, поскольку при подписании договора истец был согласен с такими условиями, был свободен при заключении договора, и не был лишен возможности отказаться от заключения Договора. Кроме того, п. п. 3.3.2. и 4.6. Договора являются оспоримой сделкой, соответственно срок исковой давности по признанию указанных пунктов Договора на момент обращения Истца в суд истек.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 9 ФЗ от 26.01.1996 г. № 15-ФЗ «О введении действие части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации», в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

В силу ст. ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Направление застройщиком участникам долевого строительства уведомлений о переносе сроков передачи объектов не обязывает участников долевого строительства подписать соответствующее дополнительное соглашение, т.к. согласно п. 2. ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 10 вышеназванного Закона, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ. между застройщиком ООО АН «Ключ» и дольщиком Куличковым Ю.А. заключен договор <данные изъяты> участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, объектом которого является двухкомнатная квартира № 304, расположенная в Многоквартирном жилом доме (многоэтажном жилом доме) по адресу: <адрес>

Во исполнение условий договора истцом Куличковым Ю.А. полностью исполнены обязательства по оплате стоимости объекта долевого строительства на сумму 5 248 757 рублей 30 копеек.

Следовательно, истцом была исполнена обязанность по оплате стоимости жилого помещения в полном объеме.

Согласно 2.4. ДДУ, срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства участнику долевого строительства - в течении 6 (шести) месяцев с момента получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ года.

Однако в срок обязательства застройщиком не выполнены, ДД.ММ.ГГГГ года состоялся осмотр квартиры, в подтверждение чего в материалы дела представлен акт с указанием на недостатки.

Ответчиком в материалы дела представлен односторонний акт исполнения обязательств от ДД.ММ.ГГГГ., который не отменен, недействительным не признан.

Истцом представлен расчет неустойки за неисполнение договора за период с ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому размер неустойки составляет 108474,31руб., исходя из размера ключевой ставки рефинансирования № годовых.

Однако, в силу п. 2. ст. 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, исходя из представленного последнего акта от ДД.ММ.ГГГГ., датой исполнения обязательства является датой составления одностороннего передаточного акта, а именно ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно Информации Банка России от ДД.ММ.ГГГГ "Банк России принял решение снизить ключевую ставку на 25 б.п., до №% годовых", соответственно, при расчете неустойки подлежит применению ставка в размере №%.

Таким образом, сумма неустойки, подлежащая начислению и взысканию, составляет 89 491 рублей 32 копейки:

5 248 757,30*31 (с ДД.ММ.ГГГГ.) *8,25/100/150 - 89 491,32руб.

В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям, вытекающим из договора заключенного между гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ «О защите прав потребителей».

Из смысла 214-ФЗ следует, что неустойка взыскивается на день исполнения обязательств, тогда как до настоящего времени ответчик свои обязательства по передачи объекта в собственность истцу не выполнил, в связи с чем, взыскание неустойки за нарушение срока по закону о защите прав потребителей является дополнительной мерой ответственности.

В соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 №81 и в.п.34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. №17 « О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Кроме этого, обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, указано, что (п. 26) Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, степени вины ответчика, характера и последствий нарушений прав истцов, суд находит возможным, в соответствии со ст.333 ГКРФ, уменьшить размер неустойки, поскольку заявленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, а так же с учетом принципов разумности, справедливости и с учетом баланса интересов сторон, также суд принимает во внимание исполнение обязательств ответчиком на день принятия решения, и считает возможным снизить размер взыскиваемой неустойки до 44745,66руб.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" отношения по компенсации морального вреда не регулируются. (Обзор законодательства и судебной практики ВСРФ за 1-й квартал 2005г., утверждённый Постановлением Президиума ВС РФ от 4,11 и 18 мая 2005г.)

В соответствии со ст. 151 ГК РФ при определении размера компенсации вреда принимаются во внимание степень вины нарушителя и иные, заслуживающие внимания обстоятельства, должны учитываться требования разумности и справедливости.

Как разъяснено в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В связи с чем суд находит, что требования истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 100 000 руб. также подлежат удовлетворению частично, с учетом конкретных обстоятельств дела, степени вины ответчика в нарушении права потребителя суд находит необходимым снизить размер компенсации морального вреда до 3 000 руб.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Из п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 17 от 28.06.2012 г. "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" следует, что при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Таким образом, законодатель установил повышенную ответственность за нарушение обязательств стороной, осуществляющей предпринимательскую, в том числе строительную, деятельность, распространил действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" на отношения по участию граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и тем самым предоставил им право требовать возмещения штрафа за нарушение соответствующих обязательств.

На основании ч. 6. ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истицы подлежит взысканию штраф, с применением положений ст.333 ГК РФ в сумме 10 000руб.

Разрешая требования истца о признании пунктов п.п.3<данные изъяты> договора № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. недействительными, как являющимися кабальными (л.д. 3 текст искового заявления), суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

В соответствии со ст.ст.420-422, 432 ГК РФ, Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемый в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (пункт 1 статьи 431 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Согласно ч. ч. 1 - 3 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Статьей 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как установлено судом, при подписании договора, стороны определили все существенные условия, установленные п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", согласно которому договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 3 ст. 179 ГК РФ, Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Относительно признания недействительными п.п.3<данные изъяты> договора № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. по основаниям кабальности, суд считает, что истцом не представлено доказательств того, что при заключении договора он был фактически лишен возможности влиять на содержание договора, в том числе не предъявлено доказательств, свидетельствующих о том, что истец предлагал ответчику изложить часть пунктов договора в иной редакции, чем та, которая была предложена ему застройщиком для подписания, поскольку для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. При наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть признана недействительной по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

В частности, в материалы дела не представлено бесспорных доказательств наличия в совокупности таких признаков кабальности сделки, как стечение тяжелых обстоятельств у Куличкова Ю.А. и явно невыгодные для него условия совершения сделки; причинная связь между стечением у него тяжелых обстоятельств и совершением Куличковым Ю.А. сделки на крайне невыгодных для него условиях.

При этом суд учитывает, что по сути, ответчиком договор исполнен, что следует из одностороннего передаточного акту от ДД.ММ.ГГГГ

Однако, заключенный между истцом и ответчиком договор участия в долевом строительстве содержит п. 9.2, в соответствии с которым рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет производиться в порядке и месте, установленными правилами Третейского суда при ООО "Адрем Трейдинг".

При разрешении исковых требований о признании указанного пункта договора недействительным, суд, руководствуясь ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", считает данное условие договора недействительным, как ущемляющее права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, поскольку в соответствии с действующим гражданским процессуальным законодательством истец-потребитель имеет право на предъявление иска по своему месту жительства.

В данном конкретном случае, иск предъявлен и рассмотрен судом по месту исполнении договора.

По основаниям ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета г.о. Балашиха подлежит взысканию госпошлина в размере 1632,37руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительным п.9.2 Договора № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ООО «Агентство недвижимости «Ключ» и Куличковым Юрием Андреевичем.

Взыскать с ООО «Агентство недвижимости «Ключ» в пользу Куличкова Юрия Андреевича 44745,66руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ., компенсацию морального вреда в сумме 3 000 руб., штраф в сумме 10000 руб., всего взыскать 57745 (пятьдесят семь тысяч семьсот сорок пять) рублей 66 копеек.

В удовлетворении требований о признании недействительными п.п.3<данные изъяты> договора № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ., взыскании неустойки 108474,31руб., морального вреда 100000руб. отказать.

Взыскать с ООО «Агентство недвижимости «Ключ» в доход бюджета городского округа Балашиха государственную пошлину в сумме 1632,37руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение одного месяца через Балашихинский городской суд.

Судья                                 Т.К.Двухжилова