Решение по делу № 3а-12/2019 от 25.09.2018

    БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

                                                                               Дело № 3а-12/2019 (3а-155/2018)

    РЕШЕНИЕ

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 февраля 2019 года                                                                     город Белгород

Белгородский областной суд в составе:

судьи                   Сотниковой Е.В.

при секретаре           Кубаевой И.В.,

с участием представителя административного истца Фатьянова В.Н. – Чиркова В.Ф., представителя административного ответчика Правительства Белгородской области Егоровой Н.П., представителя заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области Некрасова Е.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Фатьянова Виталия Николаевича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения,

    установил:

Фатьянову В.Н. (далее также административный истец) на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 334,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>.

На государственный кадастровый учет нежилое здание поставлено 23.10.2013.

Кадастровая стоимость указанного нежилого помещения утверждена постановлением Правительства Белгородской области № 414-пп от 23.11.2015 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Белгородской области» и по состоянию на 05.07.2015 составила <данные изъяты> рублей.

06.12.2015 данные сведения внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01 января 2017 - Единый государственный реестр недвижимости).

    Фатьянов В.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом его уточнения просил об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 334,67 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 05.07.2015 в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей. В обоснование требований сослался на то, что кадастровая стоимость нежилого помещения не соответствует его рыночной стоимости, нарушает его права, так как ведет к необоснованному увеличению размера налога на имущество физических лиц.

В судебное заседание административный истец не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом и своевременно посредством направления извещения суда заказным письмом с уведомлением (ИШК 30800031771600), на адрес электронной почты, указанный в административном исковом заявлении и посредством телефонограммы на указанный номер телефона. Обеспечил явку своего представителя.

В судебном заседании представитель административного истца требования заявления уточнил в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> руб.

        Представители административного ответчика Правительства Белгородской области и заинтересованного лица администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, не оспаривая право истца требовать установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, полагали единственным достоверным доказательством, определяющим действительную рыночную стоимость нежилого помещения, заключение судебной экспертизы.

         Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области и заинтересованных лиц ООО «РемСтройПуть», ОАО «Осколснаб» в суд не явились. О времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены: административный ответчик посредством экспедиции суда (определение о возобновлении производства по административному делу получено разноской 29.01.2019, список № 2017-РК/9059); заинтересованные лица посредством направления извещения суда заказным письмом с уведомлением ШПИ 30800031771648 и ШПИ 30800031771631), а также посредством размещения на официальном сайте суда информации о дальнейшем движении дела в порядке ч. 8 ст. 96 Кодекса административного судопроизводства РФ. С ходатайством об отложении рассмотрения дела не обращались, доказательств невозможности явки в судебное заседание не представили, в связи с чем, их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу в силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ.

        Выслушав объяснения участников процесса, исследовав представленные доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135).

        В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    Понятие кадастровой стоимости определено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО № 4).

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как собственника объекта недвижимости и плательщика налога на имущество, налоговой базой для расчета которого является кадастровая стоимость.

Право административного истца на обращение в суд также подтверждено Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2014 года № 1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (статья 59 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административным истцом представлен отчет № 154/18 от 30.03.2018, подготовленный оценщиком ООО «Независимая оценка и право», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 334,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, по состоянию на 05.07.2015 составила <данные изъяты> рублей.

В ходе рассмотрения настоящего административного дела, представителями Правительства Белгородской области и администрации Старооскольского городского округа были выражены сомнения в обоснованности и достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Учитывая возникшие сомнения относительно обоснованности представленного стороной административного истца отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, определением суда назначена экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой было поручено эксперту ИП Т.

Согласно заключению эксперта № 01-19 от 14.01.2019, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ООО «Независимая оценка и право» не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости, его рыночная стоимость по состоянию на 05.07.2015 установлена экспертом в размере <данные изъяты> рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» и пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 № 13 «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ.

Из содержания судебной экспертизы следует, что экспертом произведен осмотр объекта оценки, в заключении приведены его основные количественные и качественные характеристики.

Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, эксперт отнес его к группе коммерческих объектов свободного назначения и к классу низкоклассных офисно-торговых объектов.

Для анализа рынка купли –продажи нежилых помещений, относящихся к низкоклассным офисно-торговым объектам эксперт выбрал 9 объектов; для анализа рынка аренды нежилых помещений, относящихся к низкоклассным офисно-торговым объектам - 11 объектов, расположенных в городе Старый Оскол.

Диапазон значений рыночной стоимости нежилых помещений, относящихся к низкоклассным офисно-торговым объектам по состоянию на 05.07.2015 на территории города Старый Оскол составил от 14 836,80 до 59 426,23 руб./кв.м., при среднем значении - 36 549,77 руб./кв.м. (без учета поправок на торг, общую площадь, состояние отделки и т.п.).

Диапазон значений рыночной арендной ставки составил от 100 до 600 руб./кв.м. в месяц, при среднем значении – 359,99 руб./кв.м. (без учета поправок на торг, общую площадь, состояние отделки и т.п.).

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, эксперт применил методологии двух подходов: сравнительного и доходного, как наиболее полно отвечающих заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Расчет рыночной стоимости по каждому подходу наглядно приведен в заключении эксперта, из которого следует, что рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода на дату оценки составила <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках доходного подхода на дату оценки составила <данные изъяты> руб.

Согласование результатов оценки осуществлялось с применением метода «согласования по критериям» и согласованная рыночная стоимость объекта оценки составила <данные изъяты> рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, не содержит противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Выводы эксперта объективны, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у эксперта необходимых познаний на проведение подобного рода исследований.

Заключение основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Суд не находит оснований для определения рыночной стоимости объекта оценки, исходя из стоимости представленной в отчете, поскольку как указано выше, в отчете выявлены его несоответствия действующему законодательству в области оценочной деятельности.

В соответствии с п.5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России № 299 от 20.05.2015, содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Отвечая на вопрос, направленный на проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, экспертом сделаны выводы о нарушении оценщиком п. 5 ФСО № 3 – неправильно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, неправильно выполнен анализ фактических данных о ценах предложений в данном сегменте, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость оцениваемого и сопоставимых объектов недвижимости, информация, использованная оценщиком для определения размера корректировок на наличие коммуникаций и на состояние отделки не является проверяемой; п. 22 ФСО № 7 – в качестве объектов-аналогов оценщиком использовались нежилые здания и помещения, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по всем ценообразующим факторам; в расчетах использована лишь часть доступных объектов-аналогов; использованы не все элементы сравнения объекта оценки и объектов-аналогов; при применении доходного подхода неправильно определены значения арендной ставки, потенциального валового дохода, действительного валового дохода, операционных расходов, чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Подробный анализ допущенных оценщиком нарушений приведен на стр. 69-80 экспертного заключения.

Суд соглашается с указанными выше выводами эксперта, поскольку они основаны на анализе и исследовании предмета экспертизы, содержат подробное описание проведенного исследования, мотивированы. Отвечая на поставленный вопрос, эксперт привел необходимые ссылки на федеральные стандарты оценки.

Выводы эксперта в указанной части не опровергнуты. Относимых и допустимых доказательств, которые могли бы свидетельствовать о соответствии отчета об оценке требованиям федеральных стандартов оценки, суду не представлено.

Выявленных экспертом нарушений достаточно для утверждения о том, что они повлияли на итоговый результат рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом суд также принимает во внимание, что в судебном заседании представитель административного истца не настаивал на том, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере рыночной на основании заключения судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах у суда имеются основания для вывода о том, что отчет об оценке не может служить доказательством, объективно подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости.

Правильность заключения судебной экспертизы, отвечающей требованиям процессуального законодательства не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта оценки, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено.

Лица, участвующие в деле, согласились с выводами оценочной судебной экспертизы, считали их объективными и достоверными.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведенную величину рыночной стоимости нежилого помещения, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении нежилого помещения кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с абзацами 5,6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Сведений об обращении Фатьянова В.Н. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат.

Датой обращения Фатьянова В.Н. в суд является 25.09.2018, которая и подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Фатьянова Виталия Николаевича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 334,67 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> размере, равном его рыночной стоимости, в сумме <данные изъяты> рублей.

Рыночная стоимость вышеназванного нежилого помещения определена настоящим решением суда по состоянию на 05.07.2015.

Датой подачи заявления Фатьяновым Виталием Николаевичем о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 25.09.2018.

        Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Судья

    Решение в окончательной форме принято 18 февраля 2019 г.