Решение от 03.02.2022 по делу № 2-19/2022 (2-478/2021; 2-8415/2020;) от 27.08.2020

Дело № (2-478/2021; 2-8415/2020)

86RS0004-01-2020-004496-27

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 февраля 2022 г.    г. Сургут

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего судьи Бурлуцкого И.В., при секретаре Оракове Р.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Гусаченко А.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Городская служба оценки и экспертизы», ФИО5 об оспаривании результатов оценки арестованного имущества,

установил:

Гусаченко А.А. обратился в суд с иском, в котором указал, что в отделе судебных приставов по г.Сургуту в отношении него возбуждено исполнительное производство №-ИП о взыскании в пользу взыскателя Гусаченко Л.А. задолженности в размере 5 936 000 руб. В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем был наложен арест на принадлежащую истцу квартиру по адресу: <адрес>, были приняты результаты оценки в соответствии с отчетом оценщика ООО «Городская служба оценки и экспертизы» ФИО5, в соответствии с которым рыночная стоимость квартиры определена в размере 3 529 200 руб. Истец с указанным отчетом не согласен, считает отчет не достоверным, утверждает, что реальная рыночная стоимость квартиры значительно выше указанной в отчете.

В судебное заседание истец не явился, уведомлен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. От его представителя – ФИО7 поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие истца.

Представитель ответчика ООО «Городская служба оценки и экспертизы» и ответчик Никулина Н.Н. в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом. Ответчик Никулина Н.Н. сообщила, что не может явиться в судебное заседание по причине болезни, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Третье лицо судебный пристав-исполнитель ОСП по г.Сургуту Керимова Т.К. в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила, с заявлением о рассмотрении дела в ее отсутствие не обращалась.

Третье лицо Гусаченко Л.А. в судебное заседание не явилась, уведомлена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила. Действующая в ее интересах на основании доверенности представитель Яблонская И.В. в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ против удовлетворения исковых требований возражала. Заявила, что стороной истца не представлено доказательств того, что отчет об оценке недвижимого имущества, составленный оценщиком ФИО5, является некачественным или неправильным, поскольку отчет составлялся по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, то время как судебная экспертиза определяла стоимость квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Считала заключение судебной экспертизы, составленное экспертом ООО «Ассоциация независимой экспертизы и оценки» ненадлежащим доказательством, поскольку эксперт ФИО10 непосредственно оцениваемую квартиру не осматривал, хотя ему никто в этом не препятствовал. Представитель третьего лица считала также, что со стороны истца имеет место злоупотребление правом, связанное с его нежеланием исполнять решение суда о взыскании в пользу Гусаченко Л.А. денежных средств, и выразившееся в затягивании проведения судебной экспертизы по настоящему делу.

В судебном заседании был опрошен судебный эксперт ФИО12., который пояснил, что длительное проведение экспертизы по определению суда было связано с загруженностью экспертного учреждения, а затем с болезнью экспертов. Отсутствие доступа в квартиру не повлияло на сроки проведения экспертизы. Сообщил, что не проводил непосредственный осмотр квартиры. Связывался с представителем истца ФИО7, просил предоставить фотографии квартиры, но истец предоставил фотографии уже после того, как экспертное заключение было направлено в суд. Эксперт подтвердил, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ состояние рынка недвижимости было другое, но поскольку в определении суда не было указания об оценке квартиры на эту дату, он определял рыночную стоимость квартиры на дату оценки, когда конъюнктура рынка недвижимости изменилась. Эксперт пояснил, что оценщик ФИО5 выбрала правильно и корректно аналоги для применения сравнительного метода. Пояснил, что применение корректировки стоимости квартиры в связи с нахождением ее под ограничением в виде ареста возможно и допустимо, однако ФИО5 снизила стоимость квартиры на 20 %, не пояснив, почему именно на эту величину.

В судебное заседание от ДД.ММ.ГГГГ стороны и третьи лица не явились, уведомлялись надлежащим образом.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав представителя третьего лица, заслушав судебного эксперта, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что решением Прикубанского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены исковые требования Гусаченко Л.А. к Гусаченко А.А., Гусаченко Г.В. о признании недействительными сделками договора купли-продажи и договора дарения, о признании имущества совместной собственностью, разделе имущества, признании права долевой собственности на имущество, в том числе постановлено взыскать с Гусаченко А.А. в пользу Гусаченко Л.А. денежную компенсацию ? доли на жилой дом, кадастровый №, и земельный участок, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, в размере 5 936 000 руб. (т.1 л.д.129-132)

В соответствии с данным решением суда был выдан исполнительный лист ФС № от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого в отделении судебных приставов по г.Сургуту УФССП по ХМАО-Югре было возбуждено исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ.

В рамках названного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем ДД.ММ.ГГГГ был наложен арест на принадлежащую должнику Гусаченко А.А. ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Для определения рыночной стоимости арестованного имущества был привлечен специалист – оценщик ООО «Городская служба оценки и экспертизы» ФИО5

Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры, расположенную по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 3 529 355 руб., соответственно, стоимость ? доли в праве на общей долевой собственности на квартиру определена в размере 882 300 руб.

Постановлением судебного-пристава-исполнителя ОСП по г.Сургуту от ДД.ММ.ГГГГ были приняты результаты оценки стоимости арестованного имущества, изложенные в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.31)

Согласно ч. 1 ст. 85 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Порядок проведения оценки, установления рыночной стоимости объектов и общие требования к содержанию отчета об оценке установлены Федеральным законом 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Как разъяснено в п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" при оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права. При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

В связи с тем, что истец считал стоимость арестованного имущества, установленную в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, заниженной, по его ходатайству судом назначалась судебная экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО «Ассоциация независимой экспертизы и оценки».

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному экспертом ООО «Ассоциация независимой экспертизы и оценки» ФИО10, рыночная стоимость ? доли в праве на общей долевой собственности на квартиру, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 1 247 500 руб.

Поскольку дата проведения оспариваемой оценки в отчете № и в заключении эксперта № различались, эксперту ФИО10 было предложено определить стоимость объекта оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно дополнениям к заключению эксперта, рыночная стоимость ? доли в праве на общей долевой собственности на квартиру, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 1 167 500 руб.

К заключению эксперта № и дополнениям, выполненным экспертом ООО «Ассоциация независимой экспертизы и оценки» ФИО10, суд относится критически. Данный эксперт, как он сам подтвердил, непосредственно объект оценки не осматривал, не учитывал техническое состояние оцениваемой квартиры, степень и качество ее внутренней отделки, риски инвестирования и снижения спроса, связанные с реализацией квартиры на публичных торгах и возможностью признания торгов недействительными. Корректировку цен для объектов аналогов эксперт применял на уровне среднего значения для массового жилья советской постройки.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Давая оценку заключению судебной экспертизы, суд, проанализировав его содержание, приходит к выводу о том, что оно не в полной мере отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, и отраженные в нем результаты оценки нельзя признать достоверными.

Других доказательств недостоверности отчета об оценке № стороной истца не представлено.

Довод эксперта ФИО10 о том, что оценщиком ФИО5 необоснованно применена корректировка в размере 20 % в связи с наличием в отношении квартиры установленного ограничения в виде ареста, суд находит несостоятельным.

Такую же, только в меньшем размере корректировку применил в экспертном заключении № сам ФИО10

Выбор тех или иных, ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой эксперта, задачей которого в силу Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Следует отметить, что справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объектов оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Выбирая необходимые по его по собственному усмотрению корректировки с учетом требований абзаца 8 пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", оценщик обязан мотивировать их выбор.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" в отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

В данном случае оценщик ФИО5 обоснованно приняла во внимание то обстоятельство, что оцениваемая квартира находится под арестом и может быть реализована только с публичных торгов, не может быть реализована в открытом доступе, что влечет определенные риски для потенциальных покупателей.

В отчете об оценке № оценщик ФИО5 подробно мотивировала применённые корректировки и учтенные ей ценообразующие факторы и риски (стр.58-61 отчета).

То обстоятельство, что итоговая стоимость объекта оценки оказалась близка по величине к его кадастровой стоимости, о недостоверности отчета об оценке №, вопреки доводам искового заявления, не свидетельствует, поскольку кадастровая и рыночная стоимость объекта имеют разное назначение и определяются различающимися способами и подходами.

Суд также обращает внимание, что выводы оценщика ФИО5 основаны на непосредственном осмотре объекта оценки и согласуются с иными доказательствами по делу, в том числе с отчетом № об определении рыночной стоимости квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ООО «Независимая оценочная компания» (т.1 л.д.137-180).

Таким образом, истец Гусаченко А.А. с достаточной степенью достоверности не подтвердил неправильность результатов оценки. В то же время представленный отчет об оценке №, выполненный ДД.ММ.ГГГГ специалистом ООО «Городская служба оценки и экспертизы» ФИО5, по своей форме и содержанию соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

Учитывая изложенное, требования Гусаченко А.А. о признании недействительными результатов оценки квартиры, изложенные в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░», ░░░5 ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░-░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░-░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 11.02.2022 ░.

░░░░░     ░.░.░░░░░░░░░

░░░░░ ░░░░░

░░░░░     ░.░.░░░░░░░░░