Решение по делу № 33-3-8964/2024 от 30.09.2024

Судья Дождёва Н.В. Дело N 33-3-8964/2024

УИД №RS0№-64

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 28 ноября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи

Мясникова А.А.

судей

с участием секретаря

Муратовой Н.И., Дубинина А.И.

Фатневой Т.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе конкурсного управляющего ООО «Строительная компания Капитал» ФИО4 на решение Предгорного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ФИО1 к ООО «Строительная компания Капитал» об обязании государственной регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме,

заслушав доклад судьи Дубинина А.И.,

установила:

ФИО1 обратился в Предгорный районный суд с исковым заявлением к ООО Строительная компания «Капитал» об обязании государственной регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, в котором указывает, что между ним и ООО Строительная компания «Капитал» 23 декабря 2015 года, был заключен договор долевого участия в строительстве №.

Согласно п. 1.2 предметом настоящего договора является привлечение застройщиком финансовых средств участника долевого строительства для совместной реализации сторонами проекта по строительству многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес> (далее жилой дом) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома застройщик обязуется передать участнику долевого строительства в собственность:

- 1-но комнатную <адрес>, расположенную на первом этаже жилого дома шестой очереди строительства с предварительной общей площадью с учетом площади лоджий и балконов – 33,4 кв.м., с предварительной общей площадью без учета площади лоджий и балконов – 30,7 кв.м., стоимостью 534400 рублей;

- 1-но комнатную <адрес>, расположенную на первом этаже жилого дома шестой очереди строительства с предварительной общей площадью без учета площади лоджий и балконов – 30,5 кв.м., с предварительной общей площадью с учетом площади лоджий и балконов – 33,2 кв.м., стоимостью 531200 рублей;

Истец указывает, что он свои обязательства по договору исполнил в полном объеме.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ он внес полностью обусловленную цену, указанную в договоре, тем самым выполнил финансовою часть обязательств. Срок передачи квартиры по указанному договору, согласно п. 1.5 договора - ноябрь 2018 года.

Также указывает, что он неоднократно обращался к ответчику и устно и письменно с просьбой явиться в МФЦ для регистрации указанного договора, приходил в офис компании, но ответчик до настоящего времени не ответил на его просьбы, что подтверждается письменным уведомлением.

При обращении в регистрирующий орган застройщик обязан предоставить детальный проект покупаемой дольщиком квартиры или помещения, разрешение на возведение дома, оно не должно быть просроченным, полностью проектную декларацию на объект, договор страхования ответственности застройщика или договор поручительства от банка, квитанцию об уплате государственной пошлины, иные документы, которые представлены в п. 2 ст. 5.1 Закона № 122-ФЗ.

Предусмотренные законом документы он предоставить за застройщика не может, так как у него их нет и присутствие застройщика при регистрации договора обязательно.

Согласно уведомления УФРС кадастра и картографии по СК, поскольку регистрация договора долевого участия носит заявительный характер сторон, его регистрация без участия застройщика невозможна.

Обратившись в суд, ФИО1 просил устранить препятствия со стороны Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Капитал» в государственной регистрации договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Строительная компания «Капитал» и им, путем осуществления государственной регистрации указанного договора без участия представителя Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Капитал».

Обжалуемым решением исковые требования ФИО1 к ООО «Строительная компания Капитал» об устранении препятствий в государственной регистрации сделки - удовлетворены.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ООО «Строительная компания Капитал» ФИО4 ставит вопрос об отмене обжалуемого решения суда как несоответствующего нормам материального и процессуального права, и принятии нового решения. Приводит доводы о том, что ФИО1 является лицом аффилированным должнику. Сделка совершена в трех летний период до принятия заявления о признании ООО «Строительная компания Капитал» несостоятельным (банкротом). Требования ФИО1 включены в реестр участников строительства по представлению конкурсного управляющего, т.е. с предоставлением минимального пакета документов. Стоимость квадратного метра по заключенным договорам с ФИО1 составляет 16000 рублей, при этом для других участников строительства стоимость квадратного метра составляла в диапазон от 19531 рубля до 20958 рублей.

Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступало.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме.

Учитывая требования ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы судебная коллегия по гражданским делам <адрес>вого суда приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г. указывается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 г.

Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ, между Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания Капитал», именуемым в дальнейшем «Застройщик» и ФИО1, именуемым в дальнейшем «Участник долевого строительства», заключен договор № об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.2 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом настоящего договора является привлечение застройщиком финансовых средств участника долевого строительства для совместной реализации сторонами проекта по строительству многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес> (далее жилой дом) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома застройщик обязуется передать участнику долевого строительства в собственность:

- 1-но комнатную <адрес>, расположенную на первом этаже жилого дома шестой очереди строительства с предварительной общей площадью без учета площади лоджий и балконов – 33,4 кв.м., с предварительной общей площадью с учетом площади лоджий и балконов – 30,7 кв.м., стоимостью 534400 рублей;

Дольщик свою обязанность по внесению оплаты выполнил в полном объеме, что подтверждается представленной суду квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 535 400 рублей, что не оспаривается сторонами.

Как следует из договора № от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, гор Ессентуки, он не зарегистрирован надлежащим образом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, что противоречит ст. 12 указанного договора, согласно которому переход права собственности подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.

Истец обращался к ответчику, с просьбой явится в МФЦ <адрес> для регистрации договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Строительная компания «Капитал» и им. Однако ответчик до настоящего времени ответчик не обеспечил явку своего полномочного представителя в регистрационный орган для регистрации договора.

Разрешая заявленные требования и приходя к выводу об их удовлетворении, суд первой инстанции, исследовав и оценив доводы и возражения сторон, представленные в дело доказательства по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, проанализировав установленные по результатам исследования доказательств фактические обстоятельства настоящего дела, руководствуясь положениями ст.ст. 12, 218, 420,421,432,, 433, ч. 2 ст. 165 ГК РФ ст. 4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ч. 7 ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», исходил из того, что с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, ФИО1, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ООО «Строительная компания Капитал», а при уклонении от его регистрации ответчиком, вправе требовать защиты своих прав путем предъявления соответствующего иска в суд.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, вопреки суждениям заявителя, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах и нормах материального права, которым дана надлежащая оценка в соответствии с положениями ст. ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы о фактической аффилированной между ООО «Строительная компания Капитал» и ФИО1 несостоятельны, а потому подлежат отклонению.

Так, аффилированным лицом считается участник или несколько взаимосвязанных участников хозяйственного общества либо лицо, занимающее руководящую должность в обществе, способные вследствие своего положения как акционеры или руководителя использовать средства общества и результаты его деятельности для личного обогащения с его последующим сокрытием.

Фактических обстоятельств, свидетельствующих о заинтересованности по отношению к ФИО1 со стороны застройщика, аффилированности (общности экономических интересов), не установлено.

Податель жалобы указывает на связь ФИО1 с ФИО5 через ООО «ВКК Кавказ» и что ФИО5 являлась собственником земельного участка на котором ООО «Строительная компания Капитал» собралась возвести многоквартирный дом.

Вместе с тем, заявитель не указывает какое отношение ФИО5 имеет к сделке заключенной ФИО1 и ООО «Строительная компания Капитал».

Материалы дела не содержат доказательств тому, что ФИО5 принадлежала доля в ООО «Строительная компания Капитал» или она входила в руководство данной компании.

ФИО5 всего лишь являлась собственником земельного участка на котором ООО «Строительная компания Капитал» собралась возвести многоквартирный дом.

При этом ссылки истца на заниженную стоимость лодки не могут являться бесспорным доказательством возникновения между сторонами иных правоотношений.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 424 этого же кодекса предусматривается, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

По смыслу приведенных норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, само по себе заключение ФИО1 договора долевого участия в строительстве по цене ниже цены чем по иным договорам долевого участия не может рассматриваться как отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Отклоняя доводы истца о несоответствии цены продаваемого объекта его рыночной стоимости, судебная коллегия исходит из того, что определение цены по сделке долевого участия в строительстве ниже цены чем по иным договорам долевого участия является правом сторон.

Кроме того необходимо отметить, что на значительный временной период между договором долевого участия заключенным между ООО «Строительная компания Капитал» и ФИО1 и указанными в апелляционной жалобе договорами, что также могло являться основанием для изменения стоимости квадратного метра.

Факт оплаты цены Договора истцам в полном объеме подтверждается представленными в материалы дела квитанциями к приходным кассовым ордерам.

Вопреки доводам апелляционной жалобы договор долевого участия № 544 от 23.12.2015 года не содержит условий об уплате денежных средств только на расчетный счет ООО «Строительная компания Капитал».

При указанных обстоятельства доводы жалобы на аффилированность лиц, заключивших договор с застройщиком, не может быть принята во внимание, т.к. это обстоятельство само по себе не свидетельствует о фиктивности заключенных сделок и отсутствии оплаты по ним.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Предгорного районного суда Ставропольского края от 04 декабря 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО «Строительная компания Капитал» ФИО4 - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Пятый кассационный суд общей юрисдикции путем подачи через суд первой инстанции кассационной жалобы (представления) в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Мотивированная часть апелляционного определения изготовлена 06.12.2024.

Председательствующий А.А. Мясников

Судьи Н.И. Муратова

А.И. Дубинин