Решение по делу № 2-2351/2017 от 09.08.2017

Дело №2-2351/17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 ноября 2017 года г. Брянск

Бежицкий районный суд города Брянска в составе

председательствующего судьи Морозовой Е.В.

при секретаре Лабуз Т.А.

с участием истца Макеевой В.В., её представителей Карпеченко Н.Н., Лучкина М.В., представителя третьего лица-ООО «СМУ Строитель –Сервис» - Петракова И.А., представителя третьего лица Управления Росреестра по Брянской области –Тимошенковой М.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Макеевой Валентины Васильевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Бетон», АО Акционерный коммерческий банк содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «Пересвет» о признании права собственности на долю в квартире, признании недействительным договора залога, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с названным иском, в котором просила признать за ней право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью <данные изъяты>.м., расположенную по адресу: <адрес>, признать недействительным договор залога № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Торговый Дом Бетон» и АКБ содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «Пересвет», применить последствия недействительности данной сделки в виде погашения регистрационной записи об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ В обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ООО «Торговый Дом Бетон» был подписан предварительный договор купли- продажи, согласно которому ООО «Торговый Дом Бетон» передал ей в собственность 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, в осях Ас-Ес; 1с-3с, 1 секция, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Стороны в договоре согласовали, что данный договор имеет силу акта приема- передачи отчуждаемой 1/2 доли квартиры, во исполнение договора ДД.ММ.ГГГГ она перечислила ООО «Торговый Дом Бетон» денежные средства в сумме <данные изъяты>. ООО «Торговый Дом Бетон» имел право на отчуждение доли в квартире на основании зарегистрированного в установленном порядке договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «СМУ Строитель- Сервис». В согласованный срок ООО «Торговый Дом Бетон» не направил своего представителя в Управление Росреестра для регистрации права собственности и перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. Кроме того, в ходе судебного разбирательства по другому делу ей стало известно, что ООО «Торговый Дом Бетон» передал право требования спорной квартиры по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ АКБ содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «Пересвет». Согласия застройщика ООО «СМУ Строитель - Сервис» на заключение договора залога ООО «Торговый Дом Бетон» не получал, между тем, как из условий договора участия в долевом строительстве № участник долевого строительства не вправе обеспечивать свои обязательства перед третьими лицами залогом принадлежащего ему права требования без уведомления застройщика, в связи с чем, заключенный договор залога ничтожен. Ссылаясь на указанные обстоятельства, положения ст.ст. 309,310,218,219,382, 219,551 ГК РФ, постановление Пленума ВАС РФ №54 от 11.07.2011 г., просила об удовлетворении заявленных требований.

Судом были предприняты предусмотренные законом меры для надлежащего извещения о месте и времени судебного разбирательства ответчика ООО «Торговый Дом Бетон» по юридическому адресу, конверт с судебным извещением возвращен в суд с отметкой об отсутствии адресата по указанному адресу.

При этом, иные сведения о фактическом месте нахождения ответчика материалы дела не содержат, ответчик таких сведений не предоставил, адрес, по которому направлялось судебное извещение, является юридическим адресом ответчика.

Учитывая, что обязанность суда по заблаговременному извещению ответчика о месте и времени судебного заседания исполнена, руководствуясь ст.165.1 ГК РФ, ст.117 ГПК РФ, суд признает ответчика ООО «Торговый Дом Бетон» извещенным надлежащим образом.

На основании ст.167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие ответчика ООО «Торговый Дом Бетон», ответчика АО Акционерный коммерческий банк содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «Пересвет», последним представлен отзыв на иск, согласно которому Банк по заявленным требованиям возражает, указав, что предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо обязательств, помимо заключения в будущем договора купли- продажи, указание в п.9 предварительного договора, что данный договор является актом- приема- передачи отчуждаемого объекта противоречит требованиям действующего законодательства, своего согласия Банка, как залогодержатель, на отчуждение предмета залога не давал, истец не является стороной оспариваемой ею сделки, следовательно, не наделена правом обращения в суд с требованием об оспаривании сделки ( отзыв в деле).

Истец в судебном заседании исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по изложенным в иске основаниям.

Представитель истца Карпеченко Н.Н. требования поддержала, ссылаясь на приведенные доводы, дополнительно пояснив, что истец вправе требовать передачи ей оплаченного товара, в данном случае 1/2 доли квартиры, поскольку заключенный между истцом и ООО «Торговый Дом Бетон» договор, поименованный предварительным, следует квалифицировать как договор купли- продажи вещи с условием о предварительной оплате, исходя из разъяснений постановления Пленума ВАС РФ №54 от 11.07.2011 г., не предполагает заключение еще одного основного договора. Отсутствие у продавца на момент заключения договора права собственности на предмет само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Жилой дом, в котором расположена спорная квартира в настоящее время введен в эксплуатацию, произведены работы по технической инвентаризации, квартира передана по акту приема- передачи ООО «Торговый Дом Бетон», последний свои обязательства по регистрации права собственности и перехода права собственности на 1/2 доли не выполнил. Договор залога имеет признаки ничтожной сделки, данная сделка недействительна с момента её совершения, может быть признана недействительной по заявлению заинтересованных лиц, к каковым относится истец.

Представитель истца Лучкин М.В. просил об удовлетворении заявленных требований по аналогичным доводам.

Представитель третьего лица ООО «СМУ Строитель- Сервис» Петраков И.А. пояснил, что на передачу Банку в залог имущественных прав требования и на отчуждение доли спорной квартиры истцу ООО «СМУ Строитель- Сервис» согласия не давало. Полагал требования не подлежащими удовлетворению, указав, что истец, не являясь стороной договора залога, не вправе оспорить данный договор, который заключен ранее, чем предварительный договор купли- продажи, и зарегистрирован в установленном порядке. При заключении предварительного договора купли- продажи ООО «Торговый Дом Бетон» ввел истца в заблуждение относительно отсутствия обременения на спорный объект, кроме того, предварительный договор не может породить право собственности, а только обязанность по заключению в будущем договора купли продажи. В договоре его предмет четко не определен, т.к. объектом выступает квартира, расположенная на 9 этаже, площадь определена <данные изъяты> кв.м. между тем, как по акту приема- передачи ООО «Торговый Дом Бетон» передана квартира общей площадью <данные изъяты>.м., расположенная на 9-10 этаже, порядок пользования квартирой сторонами не определен.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Брянской области –Тимошенкова М.И. оставила разрешение спора на усмотрение суда, пояснив, что по спорному объекту в установленном порядке зарегистрированы договор участия в долевом строительстве №, залог в силу закона в пользу АКБ содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «Пересвет», в отношении данного объекта проведен государственный кадастровый учет, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения участвующих лиц, суд приходит к следующему.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СМУ Строитель-Сервис» ( застройщик) и ООО «Торговый Дом Бетон» (далее по тексту ООО «ТД Бетон») был заключен договор участия в долевом строительстве (далее Договор), согласно которому стороны договорились о строительстве в порядке долевого участия объекта строительства – квартиры общей площадью <данные изъяты>.м., в осях Ас-Ес;1с-3с, 1 секция на 9-10 этаже дома по <адрес>, срок сдачи объекта – первой полугодие 2017 года.

Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно п.2.2.2 Договора участник не вправе без уведомления застройщика передавать свои права, предусмотренные настоящим договором третьим лицам, а также не обеспечивать свои обязательства перед третьими лицами залогом принадлежащего ему права требования предоставления квартиры до оформления в установленном порядке права собственности участника на квартиру, указанную в п.1.2. Договора.

ДД.ММ.ГГГГ между АО Акционерный коммерческий банк содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «Пересвет» (залогодержатель) и ООО «ТД Бетон» (залогодатель) заключен договор залога №/ЗИПР-34-31, согласно которому в обеспечение исполнения залогодателем обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ залогодатель передал в залог имущественные права требования к ООО «СМУ Строитель-Сервис» в отношении спорной квартиры, принадлежащей залогодателю на основании договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п.ДД.ММ.ГГГГ залогодатель обязался в течении 10 календарных дней с момента подписания настоящего договора уведомить застройщика о заключении настоящего договора и о залоге имущественных прав по договору участия в долевом строительстве.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании указанного договора зарегистрирован залог в пользу АО Акционерный коммерческий банк содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «Пересвет».

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ТД Бетон» и Макеевой В.В. был заключен предварительный договор купли- продажи, согласно которому ООО «ТД Бетон» продал, а Макеева В.В. купила по цене <данные изъяты> -1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>, в осях Ас-Ес; 1с-3с, 1 секция общей площадью <данные изъяты> кв.м. Согласно п.2 Договора квартира, в которой отчуждается вышеуказанная 1/2 доли, состоит из двух жилых комнат, кухни- столовой, ванной комнаты, туалета и коридора, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположена на 9 этаже десятиэтажного дома.

Отчуждаемая 1/2 доли в праве общей долевой собственности никому не продана, не подарена, в споре, под арестом и запрещением не состоит, передача отчуждаемой 1/2 доли квартиры продавцом и принятие её покупателем состоялось до подписания настоящего договора ( пункты 4,7 Договора).

Согласно п.9 Договора стороны пришли к соглашению, что настоящий договор имеет силу акта приема- передачи отчуждаемой 1/2 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную квартиру, и с момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче покупателю отчуждаемой 1/2 доли квартиры считается исполненной.

Право общей долевой собственности на 1/2 доли вышеуказанной квартиры возникает у покупателя с момента регистрации этого права в ЕГРН ( п.11). Договор составлен в трех экземплярах, один у продавца, второй у покупателя, третий в Управлении Росреестра по Брянской области ( п.14 Договора).

Стоимость объекта в сумме <данные изъяты> оплачена Макеевой В.В. в день подписания договора.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СМУ Строитель-Сервис» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СМУ Строитель-Сервис» и ООО «ТД Бетон» подписан акт приема- передачи построенного жилого помещения – <адрес> на 9-10 этаже общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Установлено, что в отношении спорного объекта проведен государственный кадастровый учет, дата постановки на учет ДД.ММ.ГГГГ, кадастровой №, площадь квартиры <данные изъяты> кв.м., право собственности ни за кем не зарегистрировано.

В силу ст.209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

По смыслу ч.2 ст. 218 ГК РФ лицо может приобрести право собственности на имущество, в т.ч. по договору купли- продажи, иной сделки об отчуждении этого имущества, в отношении имущества, которое имеет собственника.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации ( ст.219 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 223 ГК РФ установлено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом ( ч.2 ст.223 ГК РФ).

В соответствии со статьями 11, 17 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» ( далее ФЗ №214-ФЗ) с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства допускается уступка участником долевого строительства прав требований по договору, указанный договор ( уступки) подлежат государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из ст.12 ФЗ №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 16 ФЗ №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст.8 настоящего ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Сторона истца в обоснование заявленных требований ссылается на то, что заключенный предварительный договор купли- продажи не требовал заключения в будущем договора купли- продажи и его следует квалифицировать как договор купли- продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате, порождающем право собственности истца на приобретенную недвижимую вещь ( долю).

В соответствии с ч.1, ч.3 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В силу части 1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.2 ст.455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара ( п.3 ст.455 ГК РФ). Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору,

Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст.131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Как отмечалось выше право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации ( ст.219 ГК РФ).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, в силу вышеизложенных правовых норм передача построенного объекта по акту приема-передачи является моментом возникновения у лица титулов владения и пользования вновь созданным объектом, с указанного момента оно вправе обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности на жилое помещение. С даты государственной регистрации участник долевого строительства приобретает право распоряжения принадлежащим ему имуществом.

Суд отмечает, что при условии квалификации заключенного сторонами договора применительно к положениям п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, в силу разъяснений, содержащихся в п.5 указанного Постановления, покупатель по такому договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст.398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.

Вместе с тем, исходя из предварительного договора купли- продажи ООО «ТД Бетон», именуемый как продавец, не обладая правом распоряжения, произвел отчуждение спорного объекта, не переданного ему застройщиком по акту приема- передачи, при этом согласовав с Макеевой В.В., что предварительный договор купли- продажи имеет силу акта приема- передачи отчуждаемой доли в квартире, и что передача отчуждаемой 1/2 доли и принятие её покупателем состоялось до подписания договора.

До настоящего времени право собственности на спорный объект за поименованным в договоре продавцом ООО «ТД Бетон» не зарегистрировано в установленном порядке.

Ввиду изложенного, суд не находит правовых оснований для признания за истцом право собственности на 1/2 доли в спорном объекте.

Кроме того, суд отмечает, в отношении спорного объекта ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до заключения предварительного договора купли- продажи, в Управлении Росреестра по Брянской области был зарегистрирован договор залога от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, что также прямо предусмотрено п.2 ст.346 ГК РФ.

Исходя из положения ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п.2 ст.166 ГК РФ).

Исходя из системного толкования п.1 статьи 1, пункта 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В связи с отказом в иске о признании права собственности на долю в спорной квартире истец утрачивает защищаемый законом интерес в признании недействительной сделки, заключенной ответчиками в отношении данной квартиры, в связи с чем, в данной части требования также подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Макеевой Валентины Васильевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом Бетон», АО Акционерный коммерческий банк содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «Пересвет» о признании права собственности на долю в квартире, признании недействительным договора залога, применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Бежицкий районный суд г. Брянска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме - 14.11.2017 г.

Председательствующий судья Морозова Е.В.