Решение по делу № 33-3978/2021 от 18.11.2021

Судья суда 1-й инстанции В.В. Казацкий              Дело № 2-892/2021 (I инст.)

    Судья-докладчик в суде апелляционной                Дело № 33-3978/2021 (апел. инст)

        инстанции И.А. Анашкина                                      Категория 2.129

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

13 декабря 2021 года                               город Севастополь

Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:

    председательствующего судьи           Григоровой Ж.В.,

    судей                                               Анашкиной И.А., Козуб Е.В.,

    при секретаре                                       Егоровой И.В.,

    с участием представителей истца Смаль И.Н., Резниченко Е.А.,

    представителя ответчика Симоненко Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика индивидуального предпринимателя Рогозина М. И. на решение Балаклавского районного суда города Севастополя от 11 августа 2021 года по гражданскому делу по иску Супруненко А. Л. к индивидуальному предпринимателю Рогозину М. И., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, взыскании денежных средств, встречному иску индивидуального предпринимателя Рогозина М. И. к Супруненко А. Л. о признании незаключенным договора инвестирования, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛА:

Супруненко А.Л. обратился в суд с иском к ИП Рогозину М.И., в котором просит:

- признать за Супруненко А.Л. право собственности на земельный участок площадью 414 кв.м. с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>

- взыскать с Супруненко А.Л. в пользу ИП Рогозина М.И. денежные средства в сумме 4 500 000 рублей по договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ №;

- взыскать с ИП Рогозина М.И. в пользу Супруненко А.Л. судебные расходы, понесенные им в связи с рассмотрением данного спора в суде.

В обоснование исковых требований указано, что между Супруненко А.Л. и ИП Рогозиным М.И. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор инвестирования, по условиям которого ответчик должен был осуществить строительство жилого дома на основании согласованного с истцом проекта, на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес>, и в последствии передать его и земельный участок в собственность истца по договору купли-продажи за 5 000 000 рублей. В данный момент жилой дом ответчиком полностью построен, однако ответчиком, вопреки условиям договора, выставлен новый счет на сумму 5 859 544 рубля. Увеличение суммы обосновано внесением изменений в архитектурный проект, однако согласование данной суммы между сторонами не осуществлялось. На основании изложенного считает действия ответчика неправомерными, в связи с чем за защитой своих прав истец обратился в суд.

Ответчик ИП Рогозин М.И. обратился с встречным иском к Супруненко А.Л., просит признать незаключенным договора инвестирования, взыскать с него в пользу истца оплаченные денежные средства в сумме 500 000 рублей. Требования обоснованы тем, что подписанный сторонами договор инвестирования, который по сути является предварительным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, не является заключенным, т.к. стороны не достигли соглашения о всех существенных условиях договора, и в частности не достигли соглашения о цене приобретаемого имущества. При таких обстоятельствах просит суд признать указанный договор незаключенным и взыскать.

Решением Балаклавского районного суда города Севастополя от 11 августа 2021 года исковые требования Супруненко А.Л. к ИП Рогозину М.И. удовлетворены. Суд обязал ИП Рогозина М.И. исполнить обязательство по передаче Супруненко А.Л. жилого дома общей площадью 119,9 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка площадью 414 кв.м, кадастровый №, предназначенного для ведения садоводства, расположенного по адресу: <адрес>, согласно Договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ.

Провести государственную регистрацию перехода права собственности к Супруненко А.Л. на объекты недвижимости – жилой дом общей площадью 119,9 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок площадью 414 кв.м, кадастровый №, предназначенный для ведения садоводства, расположенный по адресу: <адрес>, по Договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ИП Рогозиным М.И. (продавцом) и Супруненко А.Л. (покупателем).

Взыскать с Супруненко А.Л. в пользу ИП Рогозина М.И. 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей согласно Договору инвестирования (фактически – Договора купли-продажи будущей недвижимости) № от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении встречных исковых требований ИП Рогозина М.И. к Супруненко А.Л. о признании незаключенным договора инвестирования, взыскании денежных средств отказано.

В поданной апелляционной жалобе представитель ответчика просит решение суда первой инстанции отменить. Полагает, что судом неверно определены фактические обстоятельства по делу. Судом не принято во внимание, что согласно договору инвестирования стороны договорились о невозможности внесения каких-либо корректировок в проект после его утверждения заказчиком. Несмотря на это заказчик стал настаивать на внесение изменений в архитектурный проект, в части конструктивных решений ввиду принятого им решения об изменении первоначально согласованного проекта. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору инвестирования, согласно условиям которого инвестор приостановил строительство жилого дома до момента предоставления заказчиком проектной документации в достаточном для возобновления строительства объеме. В п. 5 дополнительного соглашения сторонами определено, что если проект представленный заказчиком повлечет за собой увеличение строительных работ и объемов, а также удорожание конструкций, то инвестор вправе пересчитать итоговую стоимость строительства жилого дома и выставить заказчику счет на оплату. При этом изменение проекта повлекло увеличение первоначально согласованной стоимости строительства. Произошло увеличение площади дома, появилась необходимость в выполнении дополнительных земельных работ, демонтаж ранее возведенного фундамента. Стоимость строительства с учетом внесенных изменений составила 5 859 544 рублей, о чем заказчик был надлежащим образом уведомлен, однако настаивал на строительстве в соответствии с внесенными изменениями, что и было сделано ответчиком. Однако до настоящего времени дополнительное соглашение истцом не подписано. Ответчик полагает, что исходя из анализа сложившейся ситуации, сторонами на момент заключения договора были согласованы существенные условия будущей сделки. Однако поскольку в процессе строительства заказчиком в первоначальный проект были внесены изменения, а цена жилого дома, подлежащего строительству, по новому проекту не была согласована, то рассматриваемый договор нельзя признать заключенным. Также ответчик указывает на то, что судом неверно определен вид договора. Суд принял решение о регистрации перехода права по неисполненному договору, оплата покупателем не произведена. Суд взыскал с истца в пользу ответчика сумму 4 500 000 рублей, однако подтверждение возможности расчета истцом отсутствует. Кроме того, судом не принято во внимание, что по условиям договора оставшуюся сумму покупатель оплачивает за счет ипотечного кредита. Однако решение суда о переходе права собственности исключает необходимость обращения покупателя в банк за получением кредита. Кроме того, судом к участию в деле банк не привлечен.

Представитель ответчика в заседании суда апелляционной инстанции настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы по доводам, в ней изложенным, просила отменить решение, удовлетворить встречный иск, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Представители истца в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просили оставить без изменения решение суда первой инстанции, как законное и обоснованное.

    Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела в надлежащем порядке в соответствии с требованиями статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, об уважительности причин отсутствия не сообщили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

    Руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав судью-докладчика, явившихся участников, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях на неё, обсудив указанные доводы, а также доводы возражений, судебная коллегия пришла к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания.

Согласно пункту 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

По мнению судебной коллегии постановленное по делу решение суда приведенным требованиям закона соответствует не в полной мере.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП Рогозиным М.И. (инвестор) и Супруненко А.Л. (заказчик) заключен договор инвестирования №, предметом которого является строительство инвестором за свой счет индивидуального жилого дома на основании архитектурного проекта, разработанного в соответствии с техническим заданием и согласованного с заказчиком, на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> с кадастровым номером №. Земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования земель: для ведения гражданами садоводства и огородничества, общей площадью 414 кв.м, и передачей данных объектов недвижимости в собственность заказчику (п. 1.1. договора).

Согласно п. 1.2. договора по соглашению сторон инвестор приобретает земельный участок на свое имя и за счет собственных денежных средств за цену 1 400 000 (один миллион четыреста тысяч) рублей для передачи в последующем данного земельного участка и построенного на нем жилого дома в собственность заказчику. На основании части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Заказчик предоставляет инвестору техническое задание в письменной форме. В процессе разработки проекта техническое задание по инициативе Заказчика изменению не подлежит. Параметры дома, указанные в техническом задании, могут быть изменены только по инициативе инвестора с письменного согласия заказчика (п. 2.1 договора).

Срок строительства индивидуального жилого дома составляет 7 месяцев (п. 3.1 договора с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ).

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что инвестор приступает к строительству индивидуального жилого дома с момента заключения договора купли-продажи земельного участка и перехода права на имя инвестора, и внесения заказчиком на счет инвестора обеспечительного платежа. Первоначальное право собственности на построенный жилой дом возникает у инвестора (п. 4.1 договора).

Передача права собственности на построенный жилой дом и земельный участок осуществляется между сторонами по договору купли-продажи на следующих условиях:

- предметом договора купли-продажи является индивидуальный жилой дом, построенный на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования земель: для ведения гражданами садоводства и огородничества, общей площадью 414 кв.м, построенный инвестором в соответствии с условиями договора инвестирования, заключенного между продавцом и покупателем, соответственно инвестором и заказчиком по договору инвестирования;

- цена индивидуального жилого дома с земельным участком составляет 5 000 000 рублей;

- расчет за приобретаемый индивидуальный жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № производится в следующем порядке: не менее 10% цены индивидуального жилого дома и земельного участка оплачивается Заказчиком собственными денежными средствами в два этапа; оставшаяся сумма с использованием ипотечного кредита.

Стороны договорились заключить сделку купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка в течение месяца с момента государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом за инвестором (п. 4.3 договора).

В случае отказа заказчика от заключения сделки купли-продажи инвестор вправе реализовать индивидуальный жилой дом и земельный участок третьим лицам за свою цену и на своих условиях, а также обеспечительный платеж, указанный в п. 5 настоящего договора оставить у себя (п. 4.7 договора).

Согласно условиям договора размер обеспечительного платежа составляет 500 000 рублей (п. 5.1 договора).

Все изменения и дополнения к договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами, за исключением случаев, прямо оговоренных в нем (п. 7.1 договора).

Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством РФ (п. 7.2 договора).

В пункте 11.1 договора стороны квалифицировали его как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), определив, что во всем остальном, что не предусмотрено его условиями, они руководствуются действующим законодательством РФ, в частности, в обязательстве по передаче индивидуального жилого дома - правилами о купле-продаже будущей недвижимой вещи, в обязательстве по строительству - правилами главы 37 ГК РФ, в том числе параграфа 3 названной главы ГК РФ («Строительный подряд»).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключено дополнительно соглашение к Договору инвестирования, согласно которому заказчик предоставляет инвестору часть архитектурного проекта, раздел Конструктивные решения, который выполняет собственными силами и средствами. Также стороны договорились, что если представленный Заказчиком раздел КР Архитектурного проекта повлечет за собой увеличение объемов строительных материалов и работ, а как следствие удорожание конструкций, то Инвестор вправе пересчитать итоговую стоимость строительства жилого дома и выставить Заказчику счет на оплату.

Согласно материалам дела ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ истцом внесен на счет ответчика обеспечительный платеж в общей сумме 500 000 рублей.

По завершении строительства ответчиком выставлен счет на оплату, в соответствии с которым стоимость построенного дома составила 4 389 544 рублей, а с учетом стоимости земельного участка 1 400 000 рублей, стоимости услуг по оформлению и вводу в эксплуатацию 70 000 рублей – общая сумма доплаты составила 859 544 рублей.

Как следует из последующей переписки сторон, в виду возникших между сторонами существенных разногласий относительно правовой природы заключённого договора, прав и обязанностей сторон по нему, отсутствия подтверждения платёжеспособности истца, ответчиком предложено расторгнуть договор инвестирования с гарантией возврата оплаченных денежных средств и приложен проект соглашения о расторжении договора инвестирования, который истцом не подписан.

    Проанализировав представленные доказательства и содержание договора, суд пришел к выводу, что заключённый между сторонами договор инвестирования является смешанным договором и по своей правовой природе в оспариваемой части является договором купли-продажи будущей недвижимости, при этом существенные условия такого договора такие же, как и для обычного договора купли-продажи недвижимости.

    Принимая во внимание, что все существенные условия – о предмете договора, цене недвижимости, порядке, размерах и сроках внесения платежей, а также данные, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, подлежащий передаче, в нем соблюдены, а также учитывая внесение истцом обеспечительного платежа, который засчитывается в счет оплаты цены жилого дома и земельного участка, суд пришел к выводу, что фактически данный договор не является предварительным, а носит характер основного договора купли-продажи будущей недвижимости.

    Проанализировав положение дополнительного соглашения к договору о том, что если представленный заказчиком раздел КР Архитектурного проекта повлечёт за собой увеличение объёмов строительных материалов и работ, и как следствие удорожание конструкций, то инвестор вправе пересчитать итоговую стоимость строительства жилого дома и выставить заказчику счет на оплату, суд пришел к выводу, что это не свидетельствует о несогласованности условия о цене недвижимости, а говорит лишь о том, что стороны договорились об обстоятельствах, при которых возможен пересчёт уже согласованной итоговой стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом договора.

    На основании изложенного, проанализировав представленные сторонами документы в их совокупности, суд нашел доводы ответчика о незаключенности договора в виду отсутствия согласования цены договора несостоятельными, в связи с чем отказал в удовлетворении встречных исковых требований.

    Указав, что ответчиком не доказана необходимость увеличения суммы по договору на 859 544 рубля, в то же время истцом представлены локальные сметы, составленные по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с которыми общая стоимость постройки спорного жилого дома составляет 3 089 656 рублей, доказательств, опровергающих данный расчет, ответчиком суду не предоставлено, ходатайств о проведении строительно-технической экспертизы стороны и ответчик в частности не заявили, суд пришел к выводу, что стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом договора инвестирования, не превысила оговоренной суммы в 5 000 000 рублей (3 089 656 рублей стоимость жилого дома и 1 400 000 рублей стоимость земельного участка).

    Поскольку спорное имущество – жилой дом и земельный участок имеются в натуре, и им владеет ответчик – фактически продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН, руководствуясь статьями 398, 455, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», суд пришел к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований о признании права собственности на данное имущество, квалифицировав данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определённой вещи - жилого дома и земельного участка и о государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости. Сославшись на пункт 3 статьи 328 ГК РФ, суд взыскал с истца в пользу ответчика предусмотренную договором сумму 4 500 000 рублей.

    Доводы ответчика о неисполнимости судебного решения о взыскании с истца денежной суммы, так как такое решение не будет являться для банка основанием для выплаты ипотечного кредита, суд отклонил, указав, что взыскание данных денежных средств осуществляется непосредственно с истца в счет выполнения им встречных обязательств по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи.

С выводами суда относительно правовой квалификации заключенного сторонами договора и отсутствия оснований для признания его незаключенным судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным на основании исследованных доказательств, оценка которым дана в свете подлежащих применению к спорным отношениям норм права.

    В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Принимая во внимание условия заключенного между сторонами договора и содержание дополнительного соглашения, суд пришел к верному выводу о том, что фактические правоотношения сторон надлежит квалифицировать как договор купли-продажи товара, который будет создан продавцом в будущем (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Выводы суда в данной части подробно мотивированы и в дополнительной аргументации не нуждаются.

    Требуя признания договора незаключенным, ответчик ссылается на несогласованность условия о цене.

    Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

    В соответствии с пунктом 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

    Если договор купли-продажи предусматривает, что цена товара подлежит изменению в зависимости от показателей, обусловливающих цену товара (себестоимость, затраты и т.п.), но при этом не определен способ пересмотра цены, цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара. При просрочке продавцом исполнения обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношения этих показателей на момент заключения договора и на момент передачи товара, предусмотренный договором, а если он договором не предусмотрен, на момент, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 3 статьи 485 ГК РФ).

    В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

    Из содержания заключенного сторонами договора следует, что цена жилого дома с земельным участком прописана в пункте 4.2.2. договора, порядок расчетов в пунктах 4.2.3., 4.2.4.

    Предусмотренное в дополнительном соглашении к договору право инвестора пересчитать итоговую стоимость строительства жилого дома и выставить заказчику счет на оплату, как верно указал суд первой инстанции, не свидетельствует о несогласованности условия о цене недвижимости, но предусматривает условия, при которых возможен пересчёт уже согласованной итоговой стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом договора.

    Кроме того, ответчик, заявляя требование о незаключенности договора, действует недобросовестно, так как его поведение после заключения сделки давало основание истцу полагаться на заключенность сделки.

    При таких обстоятельствах суд пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении встречного иска, поскольку существенное условие договора о цене сторонами согласовано.

    Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Супруненко А.Л.

    По смыслу положений статей 454, 485 ГК РФ обязанность продавца передать товар (в данном случае объект недвижимости) обусловлена исполнением обязанности покупателя по оплате, то есть встречным исполнением.

    Как разъяснено в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). Например, по общему правилу в договоре купли-продажи обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу.

    Если иное не предусмотрено законом или договором, в случае непредоставления обязанной стороной исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2 статьи 328 ГК РФ).

В пункте 58 названого Постановления Пленума разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Однако такое право соответствующей стороны может быть установлено законом или договором (пункт 4 статьи 328 ГК РФ). Вместе с тем кредитор не лишен возможности требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, в соответствии с условиями обязательства (статьи 15, 393, 396 ГК РФ).

В случае спора о размере встречного исполнения истца, если суд установит, что неисполнение с его стороны носило незначительный характер, суд вправе удовлетворить иск об исполнении ответчиком обязательства в натуре, определив объем подлежащего истцом исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 487 ГК РФ в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 ГК РФ.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 ГК РФ).

В свете приведенных норм покупатель, если иное не предусмотрено договором, вправе требовать передачи только оплаченного товара.

Из материалов дела следует, что покупателем – истцом обязанность по оплате приобретаемого объекта недвижимости не исполнена, в том числе и в сумме, которая не является спорной – 4 500 000 рублей.

Учитывая цену договора (стоимость объекта недвижимости), такое неисполнение нельзя признать незначительным.

При этом в договоре отсутствует условие, обязывающее продавца передать товар до оплаты.

Принимая во внимание условия договора, согласно которым оплата покупателем должна осуществляться с привлечением кредитных средств, что свидетельствует об отсутствии у покупателя необходимой суммы, доказательств тому, что на сегодняшний день покупатель располагает суммой, достаточной для выполнения обязательств по оплате, не представлено, размер неисполненных обязательств является значительным, основания для возложения на ответчика обязанности передать объект покупателю отсутствуют, поскольку у покупателя не возникло право требовать исполнения договора продавцом при отсутствии встречного исполнения.

Основания для принятия решения о государственной регистрации перехода права собственности также отсутствуют, так как требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость (соответствующая правовая позиция приведена в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

    Разрешая спор, суд апелляционной инстанции также учитывает, что в силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.

        Вместе с тем злоупотребление граждан своими правами в силу статьи 10 ГК РФ не допускается. Данная норма подлежит применению и в части выбора способа защиты нарушенного права, который должен быть соразмерен характеру и степени нарушения прав.

    Статья 12 ГК РФ устанавливает способы защиты гражданских прав. При этом избранный способ защиты должен быть направлен на восстановление нарушенного или оспоренного права или законного интереса. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он соответствует характеру нарушенного права и действительно приведет к реальной защите законного интереса.

Заявляя требования о передаче объекта недвижимости и регистрации перехода права собственности при отсутствии оплаты по договору, истец злоупотребляет своими правами, так как избранный способ защиты не соразмерен характеру и степени нарушения прав.

Между сторонами фактически имеется спор о цене объекта, который может быть разрешен в рамках иного судебного спора.

При установленных обстоятельствах, исходя из предмета и основания заявленных требований, у суда отсутствовали основания не только для удовлетворения встречного иска Рогозина М.И., но и для удовлетворения исковых требований Супруненко А.Л.

Поскольку суд, правильно квалифицировав правоотношения сторон и верно определив закон, подлежащий применению к спорным правоотношениям, неправильно его истолковал и пришел к ошибочным выводам, решение суда подлежит отмене в части удовлетворения требований Супруненко А.Л.

Ввиду отказа в удовлетворении исковых требований, как истца, так и ответчика, судебные расходы сторон в силу положений статьи 98 ГПК РФ возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328–330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Балаклавского районного суда города Севастополя от 11 августа 2021 года отменить в части удовлетворения исковых требований Супруненко А. Л. к индивидуальному предпринимателю Рогозину М. И., постановить в указанной части новое решение.

В удовлетворении исковых требований Супруненко А. Л. к индивидуальному предпринимателю Рогозину М. И. о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, взыскании денежных средств, отказать.

В части отказа в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Рогозина М. И. к Супруненко А. Л. о признании незаключенным договора инвестирования, взыскании денежных средств решение Балаклавского районного суда города Севастополя от 11 августа 2021 года оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня принятия, может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий                                             Ж.В. Григорова

Судьи:                                                                           И.А. Анашкина

                                                                                       Е.В. Козуб

Апелляционное определение составлено в окончательной форме 20.12.2021