Решение по делу № 2-282/2023 (2-5478/2022;) от 29.08.2022

Дело № 2-282/2023

22RS0068-01-2022-006115-06

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 апреля 2023 года г. Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Аникиной Л.А.,        

при секретаре Синкиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора г. Барнаула в интересах Ковалевой Татьяны Алексеевны к КЖКХ г. Барнаула о возложении обязанности,

УСТАНОВИЛ:

прокурор г. Барнаула обратился в суд с иском к комитету жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула (далее - КЖКХ г.Барнаула) о возложении обязанности.

В обоснование исковых требований, указал, что прокуратурой города проведена проверка по жалобе Ковалевой Т.А. на нарушение органами местного самоуправления жилищного законодательства при переселении из аварийного жилого дома. Установлено, что комната в .... по адресу: ...., жилой площадью 19,4 кв.м., находиться в собственности Ковалевой Т.А.

Межведомственной комиссией для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда 07.12.2016 принято решение о признании жилого дома по .... аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением администрации г. Барнаула №303-р от 22.12.2016 дом по .... признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам его помещений установлен срок для выполнения работ по сносу дома в срок до 07.12.2018. На основании постановления администрации г. Барнаула от 29.06.2018 №1134 у собственников жилых помещений жилого дома по .... изъят земельный участок и жилые помещения для муниципальных нужд.

В связи с изъятием земельного участка и многоквартирного дома собственникам жилых помещений направлены проекты соглашений о выкупе. Истцом получен такой проект, вместе с тем не подписан по причине несогласия с размером выкупной стоимости.

На основании изложенного, с учетом уточнения, истец просит изъять путем выкупа, принадлежащую истцу на праве собственности комнату № по адресу: ...., установить размер возмещения за изымаемую комнату № по адресу: ...., в размере 2 529 897 руб. 60 коп., обязать КЖКХ г. Барнаула выплатить Ковалевой Т.А. возмещение за изымаемую комнату № по адресу: ...., прекратить право собственности Ковалевой Т.А. на комнату № по адресу: ...., после выплаты возмещения в полном объеме.

В судебном заседании процессуальный истец на удовлетворении исковых требований настаивали.

В судебное заседание материальный истец, представитель ответчика КЖКХ г.Барнаула не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что истцу на праве собственности принадлежит комната в ...., расположенная по адресу: .....

Заключением межведомственной комиссии от 07.12.2016 указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением администрации г. Барнаула №303-р от 22.12.2016 многоквартирный дом по .... признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам его помещений установлен срок для выполнения работ по сносу дома в срок до 07.12.2017.

Постановлением администрации г. Барнаула от 29.06.2018 №1134 у собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома по .... изъят земельный участок с кадастровым номером 22:63:020329:18 площадью 1681 кв.м. и жилые помещении №1, 1 (ком.3), 2, 3, 3 (ком. 9), 4, 5, 6 (ком. 5), 6 (ком.6), 6 (ком. 8), 7, 8 (ком. 4), 9, 10, 11 (ком. 9), 11 (ком. 10), 12 для муниципальных нужд.

Судом установлено, что соглашение о выкупе жилого помещения с Ковалевой Т.А. не заключалось, земельный участок не изъят.

Частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации установлено, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно положениям п.1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Основания и порядок изъятия жилых помещений определены в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), согласно которой жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в таком доме до истечения срока, указанного в части 11 настоящей статьи, допускается только с согласия собственника.

С учетом разъяснений, содержащихся в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе или реконструкции дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

Согласно подпункту «и» п. 20 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Таким образом, из содержания указанных норм ЖК РФ в их системной взаимосвязи и разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим реконструкции, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа (возмещения), либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Согласно п. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

По смыслу указанного пункта 9 ст. 32 ЖК РФ следует, что ограничения по сроку предъявления требований об изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд предусмотрены только для органа государственной власти или органа местного самоуправления.

На основании изложенного, поскольку судом установлено, что собственник не намерен заключать с органом местного самоуправления соглашение о предоставлении другого жилого помещения взамен аварийного, заявил о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, установленные краевой адресной программой сроки переселения из аварийного дома правового значения не имеют. Поэтому суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, по общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ). При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 7 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Согласно ст. 3 указанного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», который содержит следующие понятия и положения:

Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (п. 5 Стандарта).

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 Стандарта).

Согласно п. 11 данного Стандарта основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 12-13 Стандарта).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (п. 18-20 Стандарта).

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Таким образом, при разрешении вопроса об определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение в соответствии с положениями ст. 32 ЖК РФ необходимо определение рыночной стоимости данного помещения в соответствии с положениями Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности», который предполагает определение стоимости объекта в том состоянии, в котором он находится на дату оценки, а также определение стоимости не проведенного капитального ремонта, в случае, если его не проведение привело к снижению уровня надежности здания, т.е. к ухудшению состояния как самого многоквартирного дома, так и подлежащего изъятию жилого помещения.

Из судебного экспертного исследования, проведенного ФБУ «АЛСЭ Минюста РФ» от 20.02.2023, следует, что техническое состояние конструктивных элементов по состоянию на 1993 год с износом 40% оценивается как удовлетворительное т.е. конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен на данной стадии. На дату проведения исследования с учетом признания дома аварийным на основании технического заключения по обследованию здания жилого дома по .... на 2016 год техническое состояние дома оценивается от ограниченно-работоспособного до недопустимого. Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций, эксплуатация возможно лишь при проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента. Следовательно, не выполнение капитального ремонта в 1993 году повлияло на снижение уровня надежности здания, повлекшего признание дома аварийным.

Рыночная стоимость жилого помещения по адресу: ...., комнаты № в .... учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок составляет: с учетом площади мест общего пользования 1 950 624 руб.; без учета мест общего пользования 1 313 962 руб.

Размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт по состоянию на 1993 год в ценах на дату проведения исследования составляет: с учетом площади мест общего пользования 534 723 руб. 60 коп.; без учета мест общего пользования 360 251 руб.

Среднерыночная стоимость услуг агентства по подбору и приобретению жилого помещения по состоянию на дату составления настоящего заключения эксперта составляет 38 750 руб. Услуг по переезду из жилого помещения в пределах г. Барнаула составляет 5 800 руб.

Проанализировав содержание экспертного заключения, суд полагает, что он в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и ответы на поставленные вопросы; в обоснование выводов эксперт приводят соответствующие данные из предоставленных в его распоряжение материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных. Доказательств, указывающих на недостоверность проведенного экспертного заключения, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено.

Экспертное заключение принимается судом как допустимое доказательство. Поводов для сомнения в правильности заключения и в беспристрастности и объективности эксперта отсутствуют.

Согласно ч.2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

В силу ч.5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с частями 1, 3 и 4 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится, в частности, комната как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире, которая является структурно обособленным помещением в многоквартирном доме, обеспечивающим возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящим из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно приведенным нормам помещения вспомогательного использования, находящиеся в квартире, с учетом функционального назначения этих помещений предназначены для удовлетворения гражданами хозяйственно-бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в конкретном жилом помещении.

Исходя из технических характеристик устройства данной квартиры, очевидно, что места общего пользования в ней предназначены для общего пользования владельцев комнат в данной квартире. Таким образом, режим использования комнаты, принадлежащей истцу, сходен с режимом использования комнат в коммунальной квартире.

Поскольку до настоящего времени соглашение о выкупе объектов недвижимости для муниципальных нужд и возмещении убытков с истцом Ковалевой Т.А. не достигнуто, суд, принимая во внимание заключение судебной экспертизы, определяет возмещение исходя из рыночной стоимости объекта на дату проведения экспертизы за изымаемые жилое помещение с учетом мест общего пользования 1 950 624 руб. и компенсацию за не произведенный капитальный ремонт исходя из стоимости капитального ремонта здания на 1993 год в ценах на дату проведения исследования – 534 723 руб. 60 коп.

Данные суммы подлежат дополнительному увеличению на размер среднерыночной стоимости услуг агентства по подбору жилого помещения в сумме 38 750 руб., стоимости работы грузчиков в размере 5 800 руб.

Доказательств как большего, так и меньшего размера затрат, сторонами в порядке ст.56 ГПК РФ не представлено.

Оснований для отказа в стоимости услуг агентства по подбору жилого помещения, размера, стоимости работы грузчиков, расходов за автотранспорт не имеется, поскольку при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются как рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Компенсация за не произведенный капитальный ремонт не является частью рыночной стоимости спорного жилого помещения и взыскивается в порядке возмещения убытков, вызванных изъятием жилого помещения, рассчитанного в порядке, установленном ст.32 ЖК РФ.

Таким образом, общий размер возмещения за подлежащее изъятию жилое помещение (включая земельный участок) составит в сумме 2 529 897 руб. 60 коп. (1 950 624 руб. + 534 723 руб. 60 коп.+38 750 руб. + 5 800 руб.).

Поскольку требования иска направлены на изъятие имущества, суд прекращает право собственности Ковалевой Т.А. на спорное жилое помещение после выплаты выкупной стоимости в полном объеме.

С этого же момента следует признать право собственности муниципального образования городской округ – г. Барнаула на указанное жилое помещение.

Требование об изъятии жилого помещения у истца путем выкупа суд признает излишне заявленным, поскольку в материалах дела имеется распоряжение администрации г.Барнаула об изъятии земельного участка и жилых помещений, в том числе и у истцов. Согласно данного локального нормативно-правового акта изъятие произведено в 2018 году. Распоряжение не оспорено.

Требование об установлении размера возмещения является основанием иска и не подлежит самостоятельному разрешению в резолютивной части решения.

Руководствуясь положениями ст. 204 ГПК РФ, суд устанавливает для ответчика срок в течение трех месяцев после вступления решения суда в законную силу выплатить Ковалевой Т.А. возмещение за жилое помещение исходя из длительности нарушений прав истца на изъятие принадлежащего жилого помещения, отсутствия доказательств объективной невозможности исполнения решения в течение указанного срока.

При установленных обстоятельствах, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуюсь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить в части.

Возложить обязанность на комитет жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула выплатить Ковалевой Татьяне Алексеевне возмещение за жилое помещение - комнату в квартире по адресу: .... в сумме 2 529 897 руб. 60 коп. в течение трех месяцев после вступления решения суда в законную силу.

В остальной части иска отказать.

Прекратить право собственности Ковалевой Татьяны Алексеевны на жилое помещение – комнату в квартире по адресу: .... после выплаты всей суммы возмещения.

Признать право собственности на жилое помещение - комнату в квартире по адресу: .... за муниципальным образованием – городской округ г.Барнаула после выплаты возмещения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Центральный районный суд г. Барнаула.

Судья                           Л.А. Аникина

Верно:

Судья Л.А. Аникина

Секретарь А.А. Синкина