Решение по делу № 2-514/2018 от 04.12.2017

Дело №2-514-2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 июля 2017 года г. Белгород

Белгородский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Шевченко Л.Н.,

при секретаре Ехаловой Д.С.,

с участием представителя истца-ответчика по встречному иску Чернюк Е.В., представителя ответчика-истца по встречному иску Лифинцева С.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чекулаевой Елены Владимировны к Дороганову Сергею Викторовичу о внесении изменения в договор купли-продажи, взыскании денежных средств в качестве соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома и по встречному иску Дороганова Сергея Викторовича к Чекулаевой Елене Владимировне о признании недействительным технического паспорта жилого дома и признании действительной площадь жилого дома, указанную в кадастровом паспорте, о признании действительной площадь, указанную в техническом паспорте,

установил:

27.01.2015 года между Дорогановым С.В. (продавец) и Чекулаевой Е.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 171,2 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен) стоимостью 600 000 рублей и земельного участка площадью 2 511 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен) стоимостью 400 000 рублей, находящихся по адресу: (адрес обезличен).

Дело инициировано иском Чекулаевой Е.В. Она просила внести изменение в договор купли-продажи, указав, что стоимость домовладения составляет 8 887 000 рублей; взыскать с ответчика в ее пользу 1 660 715 рублей 54 копейки в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома.

В обоснование исковых требований Чекулаева Е.В. указала на то, что в договоре купли-продажи по договоренности сторон была указана стоимость жилого дома в размере 1 000 000 рублей, тогда как реально было уплачено 8 887 000 рублей. Также указала, что в процессе эксплуатации жилого дома она обнаружила, что фактическая площадь жилого дома на 33,5 кв.м меньше площади, указанной в правоустанавливающих документах, и составляет 137,7 кв.м. согласно техническому паспорту БТИ от 11.08.2015 года. Поскольку продавцом покупателю передана недвижимость, не соответствующая условиям договора о ее качестве, имеются основания для уменьшения покупной цены строения, исходя из стоимости 1 кв. м.

На письменные претензии об уменьшении покупной цены жилого дома и возврате денежных средств Дороганов С.В. не ответил.

Дороганов С.В. признал исковые требования в части внесения изменения в договор купли-продажи, в остальной части исковые требования не признал, предъявил встречный иск о признании недействительным технического паспорта жилого дома от 11.08.2015 года, просил считать правильной площадь жилого дома 171,2 кв.м., а неправильной - площадь 137.7 кв.м.

В обоснование возражений и встречных исковых требований сослался на то, что на момент постановки жилого дома на кадастровый учет в соответствии с законом в площадь жилого дома были включены отапливаемые подсобные помещения и гараж, соединенный с жилым домом дверным проемом.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования, встречные исковые требования не признала, полагая, что они не основаны на законе.

Представитель ответчика иск признал частично по указанным выше основаниям, поддержал встречные исковые требования.

Исследовав обстоятельства по представленным доказательствам, оценив их в совокупности. суд признает исковые требования Чекулаевой Е.В. обоснованными в части и подлежащими частичному удовлетворению, а встречные исковые требования Дороганова С.В. необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Согласно договору купли-продажи от 27.01.2015 года Дороганов С.В. продал, а Чекулаева Е.В. приобрела жилой дом общей площадью 171,2 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен) стоимостью 600 000 рублей и земельный участок площадью 2 511 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен) стоимостью 400 000 рублей, находящихся по адресу: (адрес обезличен).

Согласно платежным документам фактически Чекулаева Е.В. произвела оплату по договору в размере 8 887 000 рублей, что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании.

При заключении договора купли-продажи спорного жилого дома Дорогановым С.В. был представлен кадастровый паспорт жилого дома и свидетельство о праве собственности, где его площадь указана в размере 171,2 кв.м.

При регистрации перехода права собственности Чекулаевой Е.В. было выдано свидетельство о праве собственности на жилой дом общей площадью 171,2 кв.м.

Согласно техническому паспорту БТИ от 11.08.2015 года жилой дом, общей площадью 137,7 кв.м., имеет 2 этажа, две пристройки и гараж.

На основании указанного технического паспорта жилой дом поставлен на кадастровый учет и за Чекулаевой Е.В. 30.10.2015 года зарегистрировано право собственности на него.

Полагая, что продавец ввел ее в заблуждение относительно площади жилого дома, Чекулаева Е.В. направила Дороганову С.В. претензию о внесении изменений в договор купли-продажи и возврате излишне уплаченных денежных средств в сумме 1 660 715 рублей 54 копейки.

Ответ на претензию Чекулаева Е.В. не получила.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (ч. 1 ст. 475 ГК РФ).

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предъявляя к ответчику исковые требования, истец исходит из того, что после приобретения ею жилого дома и земельного участка, она обнаружила несоответствии площади жилого дома. которое она не могла обнаружить при визуальном осмотре.

К явным недостаткам относятся следующие недостатки, обнаружение которых возможно при проведении простого визуального осмотра, и их установление не требует специальных познаний в области строительства:

Согласно договору купли-продажи истец приобрела у ответчика жилой дом. В настоящее время, спорный объект недвижимости функционирует, приобретался и используется истцом по назначению. Таким образом, продавцом покупателю был передан объект пригодный для использования в соответствии с указанными истцом целями.

Действуя в своем интересе, истец должна была надлежаще ознакомиться с особенностями приобретаемого ею строения. Вместе с тем, в судебном заседании истец пояснила, что она считала, что площадь жилого дома соответствует площади, указанной в правоустанавливающих документах, то есть технические данные жилого дома были известны истцу. Каких-либо доводов о том, что договор был заключен им под влиянием заблуждения, истцом не приводилось.В то же время несоответствие площади недостатком проданного товара не является, поскольку товар используется по назначению, принят истцом по акту приема-передачи.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением установленных законом или договором случаем.

Согласно заключению эксперта при составлении технического паспорта домовладения от 11.08.2015 года не были включены в площадь жилого дома гараж и техническое помещение №9 (котельная), предназначенное для инженерно-технического обеспечения жилого дома. Объемно-планировочное решение выполнено таким образом, что что помещение котельной функционально объединено с жилым домом посредством расположения в помещении гаража, который имеет обособленный вход и отделен ограждающими конструкциями, выполненными из тех же материалов, что и стены жилого дома.

Фактическая площадь жилого дома на момент совершения сделки купли-продажи и в настоящее время составляет 169,1 кв.м.. поскольку в общую площадь спорного жилого дома согласно письму (номер обезличен) от 22.03.2017 года и конструктивного решения жилого дома входит площадь гаража под лит. Б и техническое помещение №9, отраженные на плане первого этажа.

В судебном заседании эксперт поддержал свое заключение.

Техник БТИ в судебном заседании пояснила, что при составлении технического паспорта спорного жилого дома по заявлению Чекулаевой Е.В. она в гараж и в котельную не входила, так как ей не был предоставлен туда доступ.

Между тем, обстоятельство несоответствия площади жилого дома в договоре купли-продажи и в техническом паспорте за 2015 год не свидетельствует о том, что истцу был продан жилой дом не соответствующий договору купли-продажи, поскольку цена недвижимости в договоре не ставилась в зависимость от цены 1 кв.м. площади жилого дома. Истец приобретала жилой дом и земельный участок с объектами благоустройства.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Положениями ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Пункт 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает: по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно положениям ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор купли-продажи, заключенный между сторонами, содержит все данные жилого дома.

Исходя из вышеуказанных норм, а также условий договоров купли-продажи, при заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, ответчик передал истцу оговоренный в договоре жилой дом и земельный участок определенной площадью и стоимостью за целое жилое помещение. При этом стоимость недвижимости сторонами в договоре не была установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, в связи с чем расчет истца, исходя из стоимости квадратного метра за единицу площади не является верным, а поэтому не может быть принят судом во внимание.

Статьей 11 Гражданского Кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. В соответствии с абз. 3 названной правовой нормы (статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно части 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Суд не наделен правом ограничения лица в выборе способа защиты. Только закон может ограничить в выборе способа защиты нарушенного права.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов должна осуществляться путем применения надлежащих способов защиты. То есть заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов и избрать только тот способ защиты права, который приведет к восстановлению нарушенных прав и охраняемых законом интересов. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права, характеру нарушения и подлежит применению в случаях, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего его применения.

Под способами защиты нарушенных или оспоренных гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление нарушенных или оспоренных прав. Избранный способ защиты, в случае удовлетворения требований истца, должен привести к восстановлению его нарушенных или оспоренных прав.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" установлено, что основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Основой государственного учета является технический учет, который осуществляется путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

Технический паспорт жилого дома не является правоустанавливающим документом, поэтому требование о признании технического паспорта недействительным является ненадлежащим способом защиты права.

При таких обстоятельствах встречные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.197-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования Чекулаевой Елены Владимировны к Дороганову Сергею Викторовичу о внесении изменения в договор купли-продажи, взыскании денежных средств в качестве соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома удовлетворить частично.

Внести изменение в договор купли-продажи от 27.01.2015 года жилого дома общей площадью 171,2 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен) и земельного участка площадью 2 511 кв.м. с кадастровым номером (номер обезличен), находящихся по адресу: (адрес обезличен), заключенный между Дорогановым Сергеем Викторовичем и Чекулаевой Еленой Владимировной, указав, что стоимость домовладения составляет 8 487 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований в остальной части Чекулаевой Елене Владимировне отказать.

Дороганову Сергею Викторовичу в удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме.

Судья                              Л.Н. Шевченко

Решение суда принято в окончательной форме 10 сентября 2018 года.