Решение от 18.06.2024 по делу № 2-2110/2024 от 24.04.2024

УИД: 66RS0№-81                КОПИЯ

Дело №    

Мотивированное решение суда составлено 25 июня 2024 2024 года

(с учетом выходных дней ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ )

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Г. Первоуральск                  18 июня 2024 года

Первоуральский городской суд Свердловской области

в составе: председательствующего Логуновой Ю.Г.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Величкиной О.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2120/2024 по иску Мыслицкого Александра Валерьевича к Администрации городского округа Первоуральск о признании права собственности на нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

Мыслицкий А.В. обратился в суд с иском к Администрации г.о. Первоуральск о признании права собственности на нежилое помещение, общей площадью 116,8 кв.м. по адресу: <адрес> на нежилое помещение, общей площадью 654,3 кв.м. по адресу: <адрес>, на земельный участок по адресу: <адрес> примерно в 550 метрах по направлению юго-запад от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельхозиспользования, площадью 70 377 кв.м., кадастровый №.

Определением Первоуральского городского суда от 27.04.2024 исковые требования Мыслицкого А.В. о признании права собственности на указанный земельный участок выделены в отдельное производство.

Определением Первоуральского городского суда от 27.04.2024 исковые требования Мыслицкого А.В. о признании права собственности на земельный участок возвращены истцу в связи с неподсудностью Первоуральскому городскому суду.

Определением Первуоральчского городского суда от 27.04.2024 исковое заявление Мыслицкого А.В. к Администрации городского округа Первоуральск о признании права собственности на нежилые помещения принято к производству суда, возбуждено гражданское дело.

Определениями Первоуральского городского суда от 27.04.2024 и от 22.05.2024 участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и Мыслицкая З.В.

Истец Мыслицкий А.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, о чем в деле имеется уведомление /л.д.38/, его интересы в судебном заседании представляла адвокат Колотилина Л.В., действующая на основании ордера адвоката № от ДД.ММ.ГГГГ/л.д. 41 /.Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии истца Мыслицкого А.В.

Представитель истца Колотилина Л.В. заявленные исковые требования Мыслицкого А.В. поддержала. Суду пояснила, что истец, в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является покупателем следующих объектов недвижимости у ООО «Грэй»: нежилого помещения, общей площадью 116,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещение нежилое №; нежилого помещения, общей площадью 654,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Данные были оформлены за продавцом (ООО «Грэй» в разное время в соответствии с действовавшим в то время законодательством — в органах Росреестра и БТИ), зарегистрированы за ним на праве собственности. В день заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ данные объекты недвижимости были переданы истцу, что было отражено в договоре купли-продажи. С момента приобретения данных объектов истец пользуется ими как собственник до настоящего времени. Расчеты по сделке купли-продажи также полностью были завершены, что подтверждается копией квитанции от ООО «Грэй» от ДД.ММ.ГГГГ, претензий друг к другу стороны не имели. Нотариальное удостоверение сделки законом не предусмотрено и не совершалось. Однако вскоре после совершения сделки регистрация перехода права собственности оказалась длительное время невозможна в связи с эпидемией коронавируса. Кроме этого, при обращении на государственную регистрацию органы регистрационного учета попросили предварительно продавца произвести постановку объектов на регистрационный учет. Впоследствии было обнаружено, что ФНС была инициирована процедура исключения из ЕГРЮЛ ООО «Грэй» как недействующего, в связи с неполучением им корреспонденции по адресу: <адрес>. Поскольку ООО «ГРЭЙ» по вине представителя обратилось о приостановлении данных действий с опозданием (несколько дней), то ООО «ГРЭЙ» оказалось исключено из ЕГРЮЛ и регистрация права собственности на спорные объекты оказалась невозможна. В связи с чем для регистрации права собственности необходимо подтверждение права собственности покупателя в судебном порядке. На основании вышеизложенного просила признать за истцом право собственности на нежилое помещение, общей площадью 116,8 кв.м, по адресу: <адрес>, помещение нежилое № и на нежилое помещение, общей площадью 654,3 кв.м, по адресу: <адрес>.

Представитель ответчика-Администрации г.о. Первоуральск в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, о чем в деле имеется расписка /л.д.40/, заявлений, ходатайств, возражений на иск не представил. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии представителя ответчика Администрации г.о. Первоуральск.

Третье лицо Мыслицкая З.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом. представила письменный отзыв на иск, в котором указала, что она не возражает против удовлетворения данного иска, поскольку действительно в 2020 году ей была выдана доверенность ООО «Грэй» на заключение договора купли-продажи данных объектов недвижимости с Мыслицким А.В., соответствующий договор был подписан, объекты переданы Мыслицкому А.В., однако из-за коронавируса и последующего исключения ООО «Грэй» из ЕГРЮЛ регистрация сделки не состоялась./л.д.56/.

Третье лицо -представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, о чем в деле имеется уведомление/л.д.39/. Своим заявлением просил дело рассмотреть в свое отсутствие, также представил письменный отзыв, в котором указал, что разрешение заявленных исковых требований оставляет на усмотрение суда/л.д.36-37/.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии третьих лиц Мыслицкой З.В. и представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы по делу, приходит к следующему.

В соответствии с пп.1 п.1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно абз.1 п.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, в том числе, информации, предоставленной филиалом СОГУП «Областной Центр недвижимости» «Западное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ, ООО "Грэй» являлось собственником следующих объектов недвижимости:

-нежилого помещения, общей площадью 116,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещение нежилое № на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. и акта приемки-передачи основных средств от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированных в Бюро технической инвентаризации 27.11.1995

-нежилого помещения, общей площадью 654,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № и акта приемки- передачи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Первоуральским БТИ ДД.ММ.ГГГГ за номером 1п ч/г инвентарное дело 9184/49-1 п ч/г – 155/л.д. 11-15, 16-21, 35/

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Грэй» в лице представителя Мыслицкой Зинаиды Валерьевны, действующей на основании доверенности № от 01/02 от ДД.ММ.ГГГГ (доверенность выдана сроком на 6 месяцев) (Продавец) и Мыслицким А.В. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Мыслицкий А.В. приобрел в собственность следующие объекты недвижимости: нежилое помещение, общей площадью 116,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, помещение нежилое № ( нежилое помещение №), нежилое помещение, общей площадью 654,3 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (нежилое помещение №), а также земельный участок по адресу: <адрес>, ПСК «Шиловский», примерно в 550 метрах по направлению юго-запад от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельхозиспользования, площадью 70 377 кв.м., кадастровый № /л.д.8-9/.

Стоимость объектов составила 1 500 000 рублей, из которых 250 000 рублей за нежилое помещение №, 250 000 рублей за нежилое помещение № и 1 000 000 рублей за земельный участок ( п.2 договора), которые Покупатель уплатил, а Продавец получил полностью ( п. 3 договора).

Факт оплаты стоимости объектов по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ также подтверждается представленной в материалы дела копией квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 500 000 рублей /л.д.10/.

В день заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ данные объекты недвижимости были переданы истцу без составления акта приема-передачи ( п. 2 договора).

Таким образом, судом установлено, что условия договора купли-продажи от 01.032020 были исполнены сторонами.

В силу абз.1 п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с п.1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами.

Согласно п.1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации

Судом установлено, что сведения о зарегистрированных правах на вышеуказанные нежилые помещения в ЕГРН отсутствуют, объекты не стоят на кадастровом учете.

Таким образом, как следует из материалов дела, с момента заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени, ни договор купли-продажи, ни переход права собственности к покупателю Мыслицкому А.В. в установленном законом порядке не были зарегистрированы.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО «Грэй» прекратило свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ, способ прекращения: исключение из ЕГРЮЛ юридического лица в связи наличием в ЕГРЮЛ сведений о нем, в отношении которых внесена запись о недостоверности.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Мыслицкий А.В. обратился в Управление Росреестра по Свердловской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на указанные объекты на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно уведомлению Межмуниципального отдела по Первоуральскому, Новоуральскому городским округам Управления Росреестра по Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ № КУВД-001/2023-52036896/2 регистрационные действия были приостановлены до ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что заявителем не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. При проведении правовой экспертизы установлено, что на государственную регистрацию был представлен договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами которого являются Мыслицкая Зинаида Валерьевна по доверенности за ООО "Грей" - Продавец и Мыслицкий Александр Валерьевич - Покупатель, заявление на регистрацию права собственности от Покупателя представлены. Заявление от Мыслицкой Зинаиды Валерьевны по доверенности за ООО "Грей" - Продавца на подтверждение ранее возникшего права на объекты недвижимости указанные в договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и заявления на переход права на государственную регистрацию не представлены. Заявителем не представлена Доверенность на Мыслицкую Зинаиду Валерьевну -представитель ООО "Грей" на подписание выше указанного договора. Также

при проведении правовой экспертизы выявлено, что ООО "Грей" исключено из ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ. В отношении двух объектов недвижимости указанных в пункте 1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения № общей площадью 116,8 кв.м., по адресу: <адрес>, и нежилого помещения № общей площадью 654,3 кв.м, по адресу: <адрес>, установлено, что отсутствуют постановка на государственный кадастровый учёт в связи с чем отсутствует государственная регистрация права собственности за продавцом/л.д.24-26/.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истец лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на спорные объекты недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от ООО «Грэй в связи с ликвидацией последнего.

То обстоятельство, что спорные нежилые помещения не поставлены на кадастровый учет в ЕГРН, не является препятствием для регистрации перехода права собственности.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним до 01.01.2017 был регламентирован Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как разъяснено в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 данного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Право собственности ООО «Грэй» на нежилые помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ( до начала деятельности органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) было зарегистрировано в установленном на тот период времени порядке- в филиале СОГУП «Областной Центр недвижимости» «Западное БТИ»/л.д.35/.

Таким образом, единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, учитывая, что данные объекты могут быть поставлены на кадастровый учет одновременно с регистрацией перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В связи с этим суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать требование по существу исходя из фактических правоотношений, определив при этом, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить.

В связи с этим суд полагает возможным произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилые помещения от ООО «Грэй» к Мыслицкому А.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 14, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ (№) – ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 116,8 ░░.░, ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░ 654, 3 ░░.░, ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░ ░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░- ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░ ░░░ «░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░-░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░. ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░ ░░░░░. ░░░░░:                             ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░░ ░░░░░:                 ░.░. ░░░░░░░░░    

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░.░░.░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ № (░░░ 66RS0№-81 ) ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ <░░░░░>.

░░░░░░░░ ░░░░░:                 ░.░. ░░░░░░░░░