Решение по делу № 2-25/2020 от 03.10.2019

66RS0051-01-2019-002222-89

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Город Серов Свердловской области                  27 мая 2020 года

    Серовский районный суд Свердловской области в составе: председательствующего Холоденко Н.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бычковым В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-25/2020 по иску

Отраслевого органа администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» к Караджовой Татьяне Владимировне о взыскании задолженности в части оплаты арендных платежей на земельный участок,

и по встречному иску

Караджовой Татьяны Владимировны к Отраслевому органу администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» и признании договора аренды земельного участка недействительным

с участием представителя истца, действующей на основании доверенности № 17 от 04.12,2019, Семеновой Ю.В., представителя ответчика, действующего на основании доверенности от 26 сентября 2016 на бланке <адрес>1 Гаврилова А.В.,

УСТАНОВИЛ:

ООА СГО «КУМИ» обратился в Серовский районный суд Свердловской области с вышеуказанным иском.

В исковом заявлении указал о том, что 05 октября 2018 между МО город Серов и Караджовой Т.В. был заключен договор № 4347 аренды земельного участка по адресу: <адрес>, ФИО2, <адрес>. Общая сумма задолженности по арендной плате за просрочку арендной платы на ДД.ММ.ГГГГ Караджовой Т.В. составляет 137 482 руб. 09 коп., пени 42 506 руб. 30 коп. Вынесенный судебный приказ отменен в связи с поступившими возражениями ответчика.

Караджова Т.В. обратилась со встречным иском к ООА СГО «КУМИ» о признании договора № 4347 аренды земельного участка недействительным.

В обоснование встречных исковых требований указала о том, что 05.10.2018 между МО город Серов и Караджовой Т.В. был подписан договор № 4347 аренды земельного участка площадью 1847,00 кв.м. с кадастровым номером 66:61:0210009:66, расположенного по адресу: г. <адрес>. Указанный земельный участок был предоставлен в аренду на основании Постановления администрации Серовского городского округа от 05.10.2018 года с разрешенным использованием под объект общественно-деловых целей (строительство автомобильной стоянки) сроком на 49 лет. П. 2 Постановления на отраслевой орган возложена обязанность заключения договора аренды в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 г. № 1855-ПП. После подготовки договора Караджова Т.В. была приглашена в администрацию, где подписала договор аренды № 4347 от 05.10.2019 г. Подписывая договор не полагала, что должностные лица администрации СГО могут каким-либо образом, произвести начисление арендной платы на условиях, не соответствующих ПП СО №1855. После получения договора с регистрирующего органа и ознакомления с Приложением, была выявлена ошибка при расчете годового размера арендной платы. В нарушение норм ПП СО 1855 при расчетах администрацией СГО неправильно была применена СТАП 19,93% - на земельные участки, предназначенные для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки. Применение СТАП 19,93 % является неправомерным и противоречащим ПП СО 1855. 11.01.2019 в адрес администрации была направлена претензии. 28.02.2019 был получен ответ на претензию, согласно которому руководитель КУМИ изложил позицию, что расчет произведен правильно. Согласно данным росреестра, разрешенное использование земельного участка – для стоянок автомобильного транспорта. Согласно постановлению Правительства Свердловской области 1855, при расчете арендной платы должен быть применен коэффициент 1,2, поскольку по своим характеристикам стоянка является закрытой, т.к. имеются ограждающие конструкции. Перечисленные обстоятельства указывают на недействительность сделки в части установления годового размера арендной платы (п.4.1) Договора и применения в Приложении № 1 к договору при расчетах ставки арендной платы – 19,93.

Просит признать п. 4.1 Договора № 4347 аренды земельного участка от 05.10.2018, Приложение № 1 к договору №4347 аренды земельного участка от 05.10.2018 года недействительными в части установления арендной платы за год в размере 1 812 318,57 руб. и применении при установлении величины арендной платы за год ставки арендной платы 19.93.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Караджов С.Г.

Представитель истца Семенова Ю.В. в судебном заседании исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать по основаниям, изложенным в отзыве на встречное исковое заявление. Пояснила о том, что на земельном участке имеется здание, оно зарегистрировано. Ставка 19.93 применена верно. Земельный участок предоставлен под объект общественно-деловых целей, строительство автостоянки является подвидом данного разрешенного использования земельного участка. Договор был подписан Караджовой.

    Ответчик Караджова Т.В. в судебное заседание не явилась. О дате, времени и месте судебного заседания извещена. С просьбой об отложении судебного заседания не обращалась.

    Представитель ответчика Гаврилов А.В. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, поддержал встречные исковые требований по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении и возражении на исковое заявление. В возражениях на исковое заявление указано на то, что с исковыми требованиями ответчик не согласна, считает их не соответствующими Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ, Постановлению Правительства Свердловской области № 1855. 14.03.2008 г. между КУМИ и Караджовым С.Г. (супругом Ответчика) был заключен договор аренды № 2068 спорного земельного участка сроком до 14.03.2011 г. Годовой размер арендной платы составлял 24 277 руб. 89 коп. В связи с истечением срока действия договора третье лицо Караджов С.Г. обращался в КУМИ с заявлением о продлении срока его действия. Продление срока действия договора на неопределенный срок подтверждается письмом И.О. председателя ООА СГО «КУМИ» С.Р. Фридмана № 1181 от 02.04.29014 года. В 2016-2018 годах в адрес третьего лица поступали письма с расчетом арендной платы и квитанциями для оплаты. Во всех расчетах КУМИ применяло ставку арендной платы 1.2 от кадастровой стоимости земельного участка. Договор аренды, действующий на неопределенный срок, прекращен не был и по правовой природе является действующим в настоящее время. После строительства объекта недвижимости (помещения охранника), объект был зарегистрирован на имя ответчика, в тот период времени супруги Караджова С.Г. В период бракоразводного процесса общение между третьим лицом и ответчиком носило ультимативный характер, о действии договора аренды 2008 ответчику ничего известно не было. В п.2 постановления администрации Серовского городского округа от 05.10.2018 на отраслевой орган возложена обязанность заключения договора аренды в соответствии с Постановлением Правительства свердловской области от 30.12.2011 года № 1855-ПП. Подписывая договор аренды ответчик не полагала, что должностные лица истца могут каким-либо образом произвести начисление арендной платы на условиях не соответствующих Постановлению Правительства свердловской области № 1855. После получения договора из регистрирующего органа была выявлена ошибка при расчете годового размера арендной платы. Неправильно была применена ставка арендной платы (СТАП). 11.01.2019 в адрес администрации была направлена претензия. 28.02.2019 был получен ответ, согласно которому расчет произведен правильно.29.12.2018 Караджовой Т.В. было направлено заявление в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 23.01.2019 комиссия, созданная на основании приказа Росреестра от 25.10.2012 № п/471 в Свердловской области приняла Решение № 79 об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) в размере рыночной стоимости объекта недвижимости – 2 814 828,00 руб. Основываясь на положениях п.1, 2, 3 ст. 66 ЗК РФ, абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» полагает, что при исчислении размера годовой арендной платы необходимо было применять кадастровую стоимость 2 814 828 руб. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Согласно данным росреестра разрешенное использование земельного участка для стоянок автомобильного транспорта. Согласно Постановлению Правительства Свердловской области № 1855 при расчете арендной платы должен быть применен коэффициент 1.2 (п. 13 Постановления), поскольку по своим характеристикам стоянка является закрытой, т.к. имеются ограждающие конструкции. Кроме того при подготовке договора истцом нарушены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации № 592 от 16.07.2009 года. Установленный договором размер арендной платы экономически не обоснован, т.к. доход от автомобильной стоянки даже при ежедневной наполняемости будет в разы ниже установленной аренды. В возражениях указана просьба в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, применить ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Караджов С.Г. в судебное заседание не явился. О дате, времени и месте судебного заседания извещен направлением судебной повестки заказным письмом с уведомлением о вручении. С просьбой об отложении судебного заседания не обращался.

Заслушав объяснения представителя истца Семеновой Ю.В., представителя ответчика Гаврилова А.В., исследовав письменные доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а так же достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.

    Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

    Пунктом 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена презумпция государственной собственности на землю: при отсутствии данных, свидетельствующих о принадлежности земельного участка на праве собственности физическому или юридическому лицу либо муниципальному образованию, земельный участок признается государственной собственностью.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

    В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (действующего с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

    Ранее (до 01.03.2015) аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

    Следовательно, стоимость аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, относится к категории регулируемых цен.

    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

    В соответствии с ч. 1. ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

    На основании ч. 1 ст. 167 этого же Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

    Статьей 168 того же Кодекса установлено о том, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исковые требования ООА СГО «КУМИ» основаны на договоре № 4347 от 05 октября 2018 года, заключенном Муниципальным образованием Серовский городской округ «Арендодателем» в лице председателя отраслевого органа администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» Гребенева А.Н. и Караджовой Т.В. «Арендатором».

Согласно данному договору на основании постановления администрации Серовского городского округа № 1577 от 05.10.2018 Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1847,00 кв.м., кадастровый номер 66:61:0210009:66, относящийся к категории земель : земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес> границах плана земельного участка с разрешенным использованием – под объект общественно-деловых целей (строительство автомобильной стоянки) (п.1.1).

Пунктами 4.1., 4.3, 4.5, 4.6 Договора установлено о том, что Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования Участком в размере, установленном в Расчете арендной платы (Приложение № 1), составляющем 1812318 руб. 57 коп. в целом за год. Арендатор вносит арендную плату в целом за весь текущий год аренды, ежегодно до 01 декабря текущего года. Расчетный период составляет календарный год с 01 января по 31 декабря. По договору аренды земельного участка Арендатор обязан уплачивать арендную плату с даты заключения договора. В случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

При расчете арендной платы за земельный участок (Приложение № 1 к Договору № 4347 аренды земельного участка от 05 октября 2018) использованы кадастровая стоимость земельного участка в размере 8 407 377,77 руб., ставка арендной платы 19.93, понижающий коэффициент, установленный ПП СО от 30.12.2011 г. № 1855-ПП в размере - 1, коэффициент увеличения, установленный ПП СО от 29.12.2016 г., №928-ПП, ПП СО от 29.12.2017 № 1020-ПП в размере 1, 0816, определен размер арендной платы, составляющий 1 812 318 руб. 57 коп. в целом за год.

    Из акта приема - передачи (Приложение № 2 к Договору № 4347 аренды земельного участка от 05 октября 2018) следует, что участок принят арендатором.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 05.12.2018 года.

Согласно расчету, представленному истцом, сумма задолженности по арендным платежам за период с декабря 2018 года по октябрь 2019 года составляет 137 482,09 руб., пени за просрочку платежа в размере 42 506,30 руб.

    Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 25.11.2019 земельный участок с кадастровым номером 66:61:0210009:66 имеет разрешенное использование – под объект общественно-деловых целей (строительство автомобильной стоянки), на вышеуказанном земельном участке имеется нежилое здание площадью 11,4 кв.м., имеющее наименование автомобильная стоянка, количество этажей 2, 2014 года ввода в эксплуатацию, находящееся в общей совместной собственности Караджова С.Г. и Караджовой Т.В.

    Вышеуказанный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, договор аренды № 4347 заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому установленная им арендная плата является регулируемой.

    В силу регулируемого характера арендной платы за публичные земли, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, государственная собственность на которые не разграничена не вправе применять другой размер арендной платы; новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

    Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы и ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, установлены Положением, утвержденным Постановлением Правительства Свердловской области от 30 декабря 2011 г. № 1855-ПП.

    В соответствии с п. 4., 5. Положения, действующего на день заключения договора аренды № 4347, размер арендной платы за земельные участки определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, если иное не установлено законодательством.

    Годовой размер арендной платы за земельные участки определяется по формуле:

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусмотренных прогнозом социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочный период.

В отношении земельных участков, расположенных на территории Серовского городского округа, под открытыми автостоянками установлено значение ставки арендной платы в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, под закрытыми автостоянками (за исключением земельных участков, указанных в пунктах 13 и 14) - 1,2 %, в отношении земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки (за исключением земельных участков, указанных в п. 67) – 19.93%.

    Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 16 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даны разъяснения, согласно которым Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).

    Ставки арендной платы вышеуказанным Положением установлены в зависимости от категории земель и вида разрешенного использования земельного участка.

    Согласно Правилам землепользования и застройки Серовского городского округа, утвержденным Решением Думы Серовского городского округа от 29.12.2009 N 249, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - виды использования земельных участков, объектов капитального строительства, осуществлять и размещать которые разрешено в силу поименования этих видов использования в настоящих Правилах при соблюдении требований, установленных законодательством Российской Федерации и Свердловской области, техническими регламентами и нормативами градостроительного проектирования. Виды разрешенного использования земельных участков, объектов капитального строительства включают основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования.

    Градостроительное зонирование - зонирование территории муниципального образования в целях определения территориальных зон, и установления градостроительных регламентов.

    Статьей 46 Правил землепользования и застройки Серовского городского округа установлено о том, что в соответствии с частями 4, 5, 5.1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации на карте градостроительного зонирования территории Серовского городского округа устанавливаются границы территориальных зон, отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия и территории, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

(п. 1 в ред. Решения Думы Серовского городского округа от 27.12.2016 N 389)

    На карте градостроительного зонирования установлены виды территориальных зон. В частности общественно-деловые зоны: О-1 - Зона объектов административно-делового, социального и коммунально-бытового назначения, О-2 Зона объектов здравоохранения и социальной защиты населения, О-3 Зона спортивных и спортивно-зрелищных объектов, О-4 Зона объектов среднего и высшего профессионального образования, О-5 Зона коммерческо-делового назначения, О-6 Зона дошкольных и общеобразовательных объектов на территории сельских населенных пунктов

    В соответствии со ст. 47.1 Правил землепользования и застройки Серовского городского округа общественно-деловые зоны выделены для обеспечения правовых условий формирования кварталов, где сочетаются административные и управленческие учреждения, объекты социально-культурного, коммунально-бытового назначения, иные объекты капитального строительства, связанные с обеспечением жизнедеятельности граждан при соблюдении нижеприведенных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

    Зона объектов общественного, делового, коммерческого, социального и коммунально-бытового назначения О-1 выделена для обеспечения правовых условий использования, строительства и реконструкции объектов капитального строительства и земельных участков на территориях, где сочетаются административные, общественные и иные учреждения и предприятия, административные здания, жилые дома, а также здания многофункционального назначения связанные с обеспечением жизнедеятельности населения.

    Основными видами разрешенного использования в данной зоне являются: объекты культурно-досуговой деятельности; обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий; обеспечение занятий спортом в помещениях; дошкольное, начальное и среднее общее образование; бытовое обслуживание; объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)); магазины; рынки; общественное питание; административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг; государственное управление; деловое управление; гостиничное обслуживание; банковская и страховая деятельность; оказание услуг связи; среднее и высшее профессиональное образование.

    Вспомогательными видами разрешенного использования являются: предоставление коммунальных услуг; связь; амбулаторно-поликлиническое обслуживание; стационарное медицинское обслуживание; обеспечение внутреннего правопорядка; служебные гаражи; хранение автотранспорта; улично-дорожная сеть; благоустройство территории.

    Условно разрешенными видами использования являются: религиозное использование; общежития; малоэтажная многоквартирная жилая застройка; заправка транспортных средств; коммунальное обслуживание.

    Таким образом, в соответствии с вышеуказанными Правилами в Зоне объектов общественного, делового, коммерческого, социального и коммунально-бытового назначения О-1 имеется вид разрешенного использования хранение автотранспорта.

    В соответствии со СНиП 21-02-99 Стоянки автомобилей стоянка для автомобилей – здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенная только для хранения (стоянки) автомобилей. (п.3.1) Надземная автостоянка закрытого типа – автостоянка с наружными стеновыми ограждениями (п. 3.2) Автостоянка открытого типа – автостоянка без наружных стеновых ограждений. Автостоянкой открытого типа считается также такое сооружение, которое открыто по крайней мере с двух противоположных сторон наибольшей протяженности. Сторона считается открытой, если общая площадь отверстий, распределенных по стороне, составляет не менее 50% наружной поверхности этой стороны в каждом ярусе (этаже). (п.3.3.).

    На вышеуказанном земельном участке фактически находится автомобильная стоянка закрытого типа – специальная открытая площадка с наружными стеновыми ограждениями со всех сторон, здание автостоянки площадью 11,4 кв.м. Административные, офисные здания и иные объекты общественно-деловой застройки отсутствуют. Что подтверждено представленными суду стороной ответчика фотографиями и не оспаривалось стороной истца.

    При таких установленных обстоятельствах, поскольку земельный участок имеет вид разрешенного использования – под автостоянку, отсутствуют административные, офисные здания и иные объекты общественно-деловой застройки, применение при расчете арендной платы ставки в размере 19.59%, является неправомерным.

    Применение в рассматриваемом случае ставки арендной платы в размере 19.59% установленной для земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки, при отсутствии правовых оснований для ее применения, противоречит положениям п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и существу государственного регулирования арендной платы за использование земельных участков, предполагающего обязанность арендатора по ее исчислению и внесению на основании действующих и официально опубликованных нормативных актов.

    Кроме того, установлено о том, что ранее Муниципальным образованием Серовский городской округ, Арендодателем, в лице председателя отраслевого органа местного самоуправления «Комитет по управлению муниципальным имуществом Серовского городского округа» Варюхина П.А. и Караджовым С.Г., Арендатором был заключен договор №2068 аренды от 14.03.3008 года в отношении того же вышеуказанного     земельного участка, в соответствии с которым земельный участок был предоставлен под объект общественно-деловых целей (строительство автомобильной стоянки), размер арендной платы составлял 24 277 руб. 89 коп. в целом за год; 2023 руб. 16 коп. ежемесячно, при расчете арендной платы использовалась ставка1,27. Данный договор в соответствии с п.5.3. действовал до 14.03.2011.

    Письмом И.о. председателя ООА СГО «КУМИ» С.Р.Фридман от 02.04.2014 № 1181 С.Г. Караджову сообщено о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор № 2068 аренды земельного участка от 14.03.2008, расположенного по адресу: Свердловская область, город Серов, улица Розы Люксембург, 33, заключенный между муниципальным образованием Серовский городской округ и Караджовым Сергеем Георгиевичем, возобновлен с 14.03.2011 г. на тех же условиях на неопределенный срок.

    Караджову С.Г. ООА СГО «КУМИ» направлялись уведомления о расчете размера арендной платы по договору аренды № 2068 от 14.03.2008 г., в соответствии с которыми арендная плата за 2016 г., за 2018 г. исчислялась с использованием ставки арендной платы 1.2 (под закрытыми автостоянками)

    В соответствии с ч.5 ст. ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 25.10.2012 № П/471 в Свердловской области при Управлении Росреестра по Свердловской области определена кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке.

Из данного решения следует о том, что заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано Караджовой Т.В. в комиссию 29 декабря 2018 года.

01 февраля 2019 года в Единый государственный реестре недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка на 01 января 2018 года в размере 2 814 828 руб.

В соответствии с ч.5 ст. ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для расчета размера арендной платы за 2018 года подлежала применению кадастровая стоимость земельного участка в размере 2 814 828 руб.

Ответчиком Караджовой Т.В. произведена оплата по договору аренды 17.01.2019 в размере 8108,91 руб., что подтверждено чеком по операции от 17.01.2019, расчетом суммы задолженности по арендным платежам и пени за просрочку платежей, представленным истцом. Указанным расчетом истцом подтвержден факт внесения арендатором кроме того платежа 07.02.2019 в сумме 699,34 руб. Общая сумма платежа, произведенного арендатором по рассматриваемого договору аренды, составляет 8 808,25 коп. Данная сумма отнесена истцом к периоду, за который образовалась предъявленная ко взысканию задолженность по договору аренды.

При использовании при расчете арендной платы за земельный участок размера кадастровой стоимости земельного участка, составляющего 2 814 828 руб., ставки арендной платы 1.2, понижающего коэффициента, установленного ПП СО от 30.12.2011 г. № 1855-ПП в размере - 1, коэффициента увеличения, установленного ПП СО от 29.12.2016 г., №928-ПП, ПП СО от 29.12.2017 № 1020-ПП в размере 1, 0816, полученный размер арендной платы меньше размера осуществленных ответчиком платежей.

Доводы истца, изложенные в отзыве на встречное исковое заявление, о внесении изменений Решением Думы Серовского городского округа от 24.12.2019 № 207 в Правила землепользования и застройки Серовского городского округа в части установления видов разрешенного использования земельных участков в соответствии с Классификатором противоречат разъяснениям Верховного суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики № 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019, в соответствии с которыми собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесение изменений в градостроительный регламент.

При таких установленных обстоятельствах, п. 4.1 Договора № 4347 аренды земельного участка от 05.10.2018, Приложение № 1 к договору №4347 аренды земельного участка от 05.10.2018 года являются недействительными в части установления арендной платы за год в размере 1 812 318,57 руб. и применении при установлении величины арендной платы за год ставки арендной платы 19.93, задолженность по договору аренды у ответчика отсутствует. Исковые требования Отраслевого органа администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» удовлетворению не подлежат. Встречные исковые требования Караджовой Т.В. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

    В удовлетворении исковых требований Отраслевого органа администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» – отказать.

    Встречные исковые требования Караджовой Татьяны Владимировны – удовлетворить.

Признать п. 4.1 Договора № 4347 аренды земельного участка от 05.10.2018, Приложение № 1 к договору №4347 аренды земельного участка от 05.10.2018 года недействительными в части установления арендной платы за год в размере 1 812 318,57 руб. и применении при установлении величины арендной платы за год ставки арендной платы 19.93.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Свердловский областной суд через Серовский районный суд Свердловской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 3 июня 2020 года.

Председательствующий                           Н.А. Холоденко