Решение по делу № 2-2944/2023 от 12.05.2023

УИД 16RS0049-01-2023-003558-23

дело № 2-2944/2023

учёт 2.188

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

19 сентября 2023 года                            город Казань

Ново-Савиновский районный суд г. Казани Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи А.И. Шамгунова,

секретаре судебного заседания А.Ю. Гурьяновой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Мастер» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки вместе со встречным иском

ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Мастер» о признании договора аренды недействительным, возврате уплаченных по договору денежных средств,

У С Т А Н О В И Л :

    ООО «Мастер» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, штрафа.

    В обоснование исковых требований указывается, что --.--.---- г. стороны заключили договор аренды нежилого помещения от --.--.---- г., на условиях которого ООО «Мастер» предоставило ФИО1 во временное пользование нежилое помещение условной площадью 70 кв.м., расположенное по адресу: ... ..., Лаишевский муниципальный район, ... ..., кадастровый номер земельного участка №--, а ФИО1 обязался выплачивать ООО «Мастер» арендную плату в сумме 108 000 рублей в месяц, а также дополнительно к арендной плате оплачивать потребленные коммунальные услуги.

ФИО1 обязательство по своевременному внесению арендной платы не исполнил, его задолженность по арендной плате составляет 432 000 руб.

    Договором предусмотрено, что при невнесении арендатором в установленный срок арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, арендодатель имеет право потребовать уплаты пени в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

    По расчёту истца за период с --.--.---- г. по --.--.---- г. договорная неустойка за просрочку внесения арендной платы составляет 266 220 рублей.

    По условиям договора арендатор обязан самостоятельно и за свой счёт устранять последствия аварий и повреждений помещения, произошедших по вине арендатора, предварительно уведомив об этом арендодателя, а в случае неисполнения арендатором указанной обязанности арендодатель вправе потребовать уплаты штрафа в размере 10 % от суммы ежемесячной арендной платы.

В помещении, которое арендовал ФИО1, были выявлены повреждения. ООО «Мастер» неоднократно направляло ФИО1 обращения с просьбой устранить допущенные повреждения, однако до сего времени они не устранены.

    Вследствие этого ООО «Мастер» полагает, что имеются основания для взыскания с ФИО1 штрафа в сумме 10 800 рублей.

Согласно договору проект вывески в обязательном порядке согласуется с арендодателем, после чего арендатор за свой счёт согласует вывеску в уполномоченных муниципальных органах. В дату истечения установленного договором срока аренды, а в случае досрочного расторжения договора в дату его расторжения арендатор обязуется за свой счёт демонтировать все размещенные им вывески, а также устранить повреждения имущества, а в случае неисполнения арендатором указанной обязанности арендодатель имеет право потребовать уплаты штрафа в размере 50 000 рублей.

    После демонтажа вывески не устранены повреждения, вызванные демонтажем.

    С учётом приведенного ООО «Мастер» просило взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате в сумме 432 000 рублей, неустойку за просрочку внесения арендной платы в сумме 266 220 рублей, штраф в сумме 60 800 рублей.

    В ходе разбирательства дела ООО «Мастер» увеличило исковые требования. В обоснование указано, что по условиям договора аренды, заключенного с ФИО1, срок аренды составляет 11 месяцев. За указанный период должна была быть уплачена арендная плата в сумме 1 188 000 рублей. ФИО1 оплатил арендную плату в сумме 540 000 рублей, долг составляет 648 000 рублей.

    За период с --.--.---- г. по --.--.---- г. договорная неустойка за внесение арендной платы в установленный срок составляет 1 475 000 рублей.

    От требования о взыскании штрафа в размере 60 800 рублей представитель истца отказался (л.д. 126). Определением суда от --.--.---- г. производство по делу в части взыскания штрафа прекращено.

С учётом увеличения исковых требований и частичного отказа от исковых требований ООО «Мастер» просило взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате в сумме 648 000 рублей, неустойку в сумме 1 475 000 рублей.

ФИО1 обратился со встречным иском к ООО «Мастер» о признании договора аренды недействительным, возврате уплаченных по договору денежных средств.

В обоснование встречного иска указано, что стороны заключили договор аренды нежилого помещения от --.--.---- г., по условиям которого ФИО1 арендовал у ООО «Мастер» нежилое помещение, расположенное по адресу: ... ..., ... ..., кадастровый номер земельного участка №--.

В договоре аренды назначение помещения указано как магазин кондитерских продуктов в соответствии с ассортиментным перечнем, являющимся приложением №-- к договору.

В приложении №-- к договору перечислены виды деятельности арендатора. Среди них – складирование и оптовая торговля кондитерскими и хлебобулочными изделиями, пищевым сырьем и ингредиентами для производства кондитерских и хлебобулочных изделий.

В период действия договора аренды ФИО1 стало известно, что земельный участок с кадастровым номером №-- и арендуемое помещение расположены в границах санитарно-защитной зоны ООО «Антика-Лаишево», основным видом деятельности которого является производство изделий из бетона, цемента и гипса. В соответствии с пунктами 4.2, 4.5, 5.1, 5.2 СанПиН 2.1.1/2.1.1.1200-03 на таком земельном участке запрещены виды деятельности, которые определены в договоре аренды.

В этой связи ФИО1 полагает, что договор аренды нежилого помещения является ничтожной и в силу недействительности сделки ООО «Мастер» должно вернуть ему уплаченный по договору платежи. Всего ФИО1 в качестве арендной платы и коммунальных услуг заплатил ООО «Мастер» 618 253 руб.

ФИО1 во встречном иске с учётом уточнения требований просил признать недействительным заключенный с ООО «Мастер» договор аренды нежилого помещения от --.--.---- г. и применить последствия недействительности сделки в виде возврата ему уплаченных по договору 726 000 руб. (л.д. 81-83, 127).

В судебном заседании представитель ООО «Мастер» требования поддержал, встречный иск не признал.

В судебном заседании ФИО1 с представителем требования ООО «Мастер» не признали, встречные исковые требования поддержали.

Выслушав объяснения, изучив материалы дела, суд пришёл к следующему.

Из статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из материалов дела, --.--.---- г. между ООО «Мастер» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №--, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор обязался принять во временное возмездное пользование нежилое помещение условной площадью 70 кв.м., расположенное по адресу: ... ..., Лаишевский муниципальный район, ... ..., кадастровый номер земельного участка 16:24:090111:905.

Согласно пункту 5.1 договора срок аренды составляет 11 месяцев с даты подписания сторонами акта приёма-передачи помещения.

Объект аренды передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от --.--.---- г. в надлежащем состоянии, пригодном для использования, стороны претензий друг к другу не имели.

Факт заключения сторонами договора аренды от --.--.---- г. и передачи имущества арендатору по акту приема-передачи без возражений и замечаний подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается.

Согласно пунктам 3.1, 3.1.1, 3.2 договора за пользование помещением арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату; размер ежемесячной арендной платы составляет 108 000 руб. Оплата арендной платы производится арендатором не позднее 20-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому. Дополнительно к арендной плате арендатор ежемесячно оплачивает потребленные им коммунальные услуги (газ, электрическая энергия, отопление, водоснабжение, вывоз мусора).

ФИО1 прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, в связи с чем спор подсуден суду общей юрисдикции.

    Поскольку для разрешения основного и встречного иска необходимо проверить довод ФИО1 о недействительности, суд считает необходимым сначала рассмотреть встречный иск.

Заявляя требования о признании указанного договора аренды недействительным, арендатор ссылался на положения статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой указано, что законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, а также на положения статей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, и полагал, что договор является недействительным, поскольку земельный участок с кадастровым номером №--, на котором находится арендованное помещение, расположен в границах санитарно-защитной зоны ООО «Антика-Лаишево», основным видом деятельности которого является производство изделий из бетона, цемента и гипса, и в соответствии с пунктами 4.2, 4.5, 5.1, 5.2 СанПиН 2.1.1/2.1.1.1200-03 на таком земельном участке запрещены виды деятельности, которые определены в договоре аренды.

Из приложенных ко встречному иску документов усматривается следующее.

В представленной ФИО1 копии приложения №-- к договору аренды перечислены виды деятельности арендатора. Среди них – складирование и оптовая торговля кондитерскими и хлебобулочными изделиями, пищевым сырьем и ингредиентами для производства кондитерских и хлебобулочных изделий (л.д. 91).

Решением Главного государственного санитарного врача по ... ... от --.--.---- г. №-- установлены размеры санитарно-защитной зоны для промплощадки ООО «Антика-Лаишево» (л.д. 98-100).

Решением Главного государственного санитарного врача по ... ... от --.--.---- г. №-- установлены размеры санитарно-защитной зоны для проектируемого производственного цеха ООО «Интерпластик» (л.д. 100-105).

Согласно пункту 5.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в санитарно-защитной зоне и на территории объектов других отраслей промышленности не допускается размещать объекты по производству лекарственных веществ, лекарственных средств и (или) лекарственных форм, склады сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий; объекты пищевых отраслей промышленности, оптовые склады продовольственного сырья и пищевых продуктов, комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, которые могут повлиять на качество продукции.

В соответствии с пунктом 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от --.--.---- г. №-- «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае ФИО1 приступил к исполнению договора аренды - по акту приема-передачи от --.--.---- г. принял помещение и осуществлял пользование им, а также вносил арендную плату, то есть поведения арендатора давало арендодателю основания полагать, что сделка является действительной.

Согласно пункту 1.3 договора аренды целевое назначение помещения – магазин кондитерских продуктов в соответствии с ассортиментным перечнем, являющимся приложением №-- к договору.

Размещение магазина кондитерских продуктов в санитарно-защитной зоне и на территории объектов других отраслей промышленности не запрещено в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Доказательств тому, что ФИО1 в арендуемом помещении разместил оптовый склад продовольственного сырья и пищевых продуктов и что наличие каких-либо ограничений, связанных с санитарно-защитной зоной, воспрепятствовало ему осуществлять деятельность по делу не представлено.

С учётом изложенного суд пришёл к выводу о несостоятельности довода по встречному иску о недействительности договора аренды по указанным во встречном иске основаниям, в связи с чем основания для удовлетворения встречного иска о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки отсутствуют.

Учитывая изложенное, суд пришёл к выводу о том, что договор аренды является действительным и порождает права и обязанности для его сторон.

Согласно материалам дела ФИО1 направил ООО «Мастер» уведомление от --.--.---- г. о расторжении договора аренды.

В статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом также указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу положений пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Между тем, договором аренды, заключенном между сторонами --.--.---- г., не предусмотрено его досрочное расторжение по требованию арендатора.

Несмотря на то, что ФИО1 предупредил ООО «Мастер» об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, направив соответствующее уведомление, а также совершил иные действия, свидетельствующие о таком отказе (фактически освободил нежилое помещение), договор аренды нежилого помещения не может считаться прекращенным, поскольку соглашения о расторжении договора в установленной форме стороны не достигли. В судебном порядке за расторжением договора аренды ФИО1 не обращался.

Учитывая изложенное, рассматриваемый договор аренды являлся действующим 11 месяцев с даты подписания акта приёма-передачи помещения от арендодателя к арендатору, то есть до --.--.---- г..

Из пункта 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от --.--.---- г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что досрочное освобождение арендатором арендуемого имущества (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы и факт неиспользования арендованного нежилого помещения до окончания действия договора аренды не освобождает ответчика от обязательств по внесению арендной платы.

Из расчёта ООО «Мастер» следует, что за 11 месяцев, в течение которого действовал договор аренды, арендная плата составляет 1 188 000 рублей из расчёта: 11 мес. x 108 000 руб., а ФИО1 заплатил арендую плату (с учётом уплаченного обеспечительного платежа в размере месячной арендной платы) в сумме 540 000 руб., долг по арендной плате составляет 648 000 рублей из расчёта: 1 188 000 руб. минус 540 000 руб. (л.д. 49).

ФИО1 не оспаривал, что всего он внес арендную плату в сумме 540 000 руб. По представленным им копиям платежных поручений также следует, что арендная плата была уплачена им в указанном размере (л.д. 51-57).

Из пояснений представителя ООО «Мастер» установлено, что с --.--.---- г. по --.--.---- г. ФИО1 был ограничен доступ в арендованное им помещение ввиду систематической неоплаты арендных платежей.

ФИО1 ссылался на то, что доступа в помещение у него не было с --.--.---- г. по --.--.---- г., однако достоверных доказательств тому, что доступ был ограничен именно --.--.---- г., а не --.--.---- г., как признал представитель ООО «Мастер», по делу не представлено.

Учитывая изложенное, суд находит доказанным и установленным, что доступа в арендованное помещение у ФИО1 не было с --.--.---- г. по --.--.---- г..

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

Поскольку в период с --.--.---- г. по --.--.---- г. арендодатель ограничил арендатор в доступе в арендованное помещение, то за указанный период арендодатель не вправе взыскивать арендную плату.

За указанный период размер арендной платы, которую арендодатель не вправе требовать, составляет 21 135 руб. 48 коп. исходя из следующего расчёта:

- в сентябре 30 дней, арендная плата в месяц 108 000 руб., что в пересчете на дни составляет 3600 руб. в день (108 000: 30 дней). В сентябре арендатор не мог пользоваться помещением для дня, следовательно, арендная плата за два дня (7600 руб.) взысканию не подлежит (3600 руб. x 2 дня).

- в октябре 31 день, арендная плата в день составляет 3483 руб. 87 коп. (108 000: 31 день). В октябре арендатор не мог пользоваться помещением четыре дня, следовательно, арендная плата за четыре дня (13 935 руб. 48 коп.) взысканию не подлежит (3483 руб. 87 коп. x 4 дня).

На основании изложенного суд пришёл к выводу о взыскании с ФИО1 в пользу ООО «Мастер» задолженности по арендной плате в сумме 626 864 руб. 52 коп. исходя из следующего расчёта: 1 188 000 руб. (размер арендной платы за 11 месяцев по условиям договора) минус 540 000 рублей (оплачено ФИО1) минус 21 135 руб. 48 коп. (арендная плата за дни, в которые доступ в помещение был ограничен).

Довод ФИО1 о досрочном прекращении им деятельности в арендуемом помещении не является основанием для невзыскания арендной платы за период действия договора аренды.

Согласно сведениям, предоставленным ООО «Мастер», в период с --.--.---- г. по --.--.---- г. помещение, предоставленное ФИО1 по договору аренды от --.--.---- г., никому иному в пользование не передавалось, самостоятельно ООО «Мастер» не использовалось. Новый договор аренды на данное помещение был заключен --.--.---- г. (л.д. 123-125).

Согласно пункту 4.2 договора при невнесении арендатором арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором, в установленные сроки арендодатель имеет право потребовать уплаты пени в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Постановлением Правительства Российской Федерации от --.--.---- г. №-- введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, которое действовало в течение шести месяцев – с --.--.---- г. по --.--.---- г.. В указанный период не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Расчёт ООО «Мастер», согласно которому за период с --.--.---- г. по --.--.---- г. договорная неустойка за внесение арендной платы в установленный срок составляет 1 475 000 рублей, сделан без учёта приведенного. При расчёте неустойки не был исключен период действия моратория на начисление неустойки.

ФИО1 с представителем ходатайствовали о снижении размера неустойки до разумных пределов.

Учитывая обстоятельства дела, суд пришёл к выводу о том, что имеются основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера неустойки до разумных пределов. За вычетом периодов действия моратория на начисление неустойки, в который неустойка не подлежит начислению, с учётом требований статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимости соблюдать баланс интересов сторон, требования разумности и справедливости суд размер неустойки за просрочку оплаты арендной платы за период, указанный истцом, но не включая в указанный период срок, в течение которого действовал мораторий на начисление неустойки, размер неустойки определяет в 100 000 рублей.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Снижение судом неустойки не свидетельствует о том, что требования истца изначально были незаконными, в связи с чем снижение неустойки не влияет на снижение размера государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Мастер» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (паспорт №--, выдан МВД по ---) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мастер» задолженность по арендной плате в сумме 626 864 руб. 52 коп., неустойку в сумме 100 000 рублей и 10 800 рублей в возмещение государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Мастер» о признании договора аренды недействительным, возврате уплаченных по договору денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан через Ново-Савиновский районный суд города Казани в течение одного месяца со дня принятия мотивированного решения.

Судья                                      А.И. Шамгунов