Решение по делу № 2-4189/2023 от 07.06.2023

Дело № 2-4189/2023

УИД: 29RS0014-01-2023-003199-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Архангельск                                 11 сентября 2023 года

Ломоносовский районный суд города Архангельска в составе председательствующего судьи Тучиной Ю.А.

при секретаре Семеновой Т.В.,

с участием представителя истца Бурцевой Н.Н., ответчика Титаренко В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Ломоносовский» к Титаренко В.А. о расторжении договоров аренды,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ломоносовский» (далее – ООО «Ломоносовский», Общество) обратилось в суд с иском к Титаренко В.А, о расторжении договоров аренды. В обоснование иска указало, что в соответствии с договором управления от <Дата> года осуществляет услуги по управлению многоквартирным домом ... в г. Архангельске (далее – МКД), содержанию и ремонту общего имущества, находящегося в нем, а также предоставлению коммунальных услуг жильцам дома. Решением собственников МКД ООО «Ломоносовский» определено в качестве лица, уполномоченного на заключение и определение существенных условий договоров об использовании общего имущества собственников помещений МКД (вопрос повестки дня <№> Протокола общего собрания от 31 января 2019 года). Протоколом <№> внеочередного собрания собственников МКД от 14 августа 2018 года (вопрос <№>) была установлена стоимость аренды общедомовой собственности в размере 600 руб. с кв.м. в год (в том числе расходы на коммунальные ресурсы на содержание общего имущества дома). Этим же протоколом зафиксировано решение собственников о сдаче Титаренко В.А. в аренду двух нежилых помещений на 1 этаже 3-го подъезда МКД. В результате 01 марта 2019 года между Титаренко В.А. и ООО «Ломоносовский» были заключены договоры аренды <№> каждый, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное в пользование за плату следующие помещения: общей площадью 7,0 и 7,67 кв.м. Пунктом 3.1 договоров была ошибочно установлена стоимость аренды за пользование нежилыми помещениями в размере 164 рублей в квартал за каждое помещение, в то время как необходимо было указать стоимость в размере 164 руб. за кв.м. в квартал за каждое помещение. Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что требование о его досрочном расторжении может быть заявлено, если арендатор нарушил п. 2.2.6 договора, которым установлена обязанность самостоятельно в течение 10 рабочих дней с момента заключения договора заключить договоры на потребление коммунальных услуг с поставщиками услуг и предоставить их управляющей компании. В нарушение указанного пункта, договор водоснабжения был заключен лишь 01 июня 2019 года, а договор теплоснабжения – 26 марта 2019 года. Кроме того, ответчиком не представлен договор на обращение с ТКО. Протоколом общего собрания собственников МКД <№> от 03 июня 2022 года было принято решение о расторжении договоров аренды в случае невнесения арендной платы на условиях, предусмотренных протоколом <№> от 14 августа 2018 года. Поскольку оплата произведена не была, ответчик был уведомлен о расторжении договор аренды, однако помещения не освободил. На основании изложенного, ООО «Ломоносовский» просит расторгнуть договор аренды <№> от 01 марта 2019 года части нежилого помещения площадью 7,0 кв.м., расположенного в 3-м подъезде на 1 этаже жилого дома ... в г. Архангельске; расторгнуть договор аренды <№> от 01 марта 2019 года части нежилого помещения площадью 7,67 кв.м., расположенного в 3-м подъезде на 1 этаже жилого дома ... в г. Архангельске; взыскать с ответчика в свою пользу сумму оплаченной государственной пошлины в размере 60000 руб. 00 коп.

В судебном заседании представитель истца Бурцева Н.Н. исковые требования поддержала, на их удовлетворении настаивала. Также указала, что Титаренко В.А. уведомлялся об изменении размера арендной платы по договору, однако ее не оплачивал.

Ответчик Титаренко В.А. с исковыми требованиями не согласился. В обоснование возражений указал, что является собственником квартиры <№> в МКД. 01 марта 2019 года между ним и истцом был заключен договор аренды <№>, согласно условиям которого, ему передано два нежилых помещения общей площадью 7,67 кв.м. на первом этаже 3 подъезда МКД. Иных договоров не заключалось. Протоколом <№> от 14 августа 2018года определен размер арендной платы в размере 600 рублей с кв.м. в год, в том числе расходы на коммунальные ресурсы, и принято решение о сдаче в аренду двух нежилых помещений. Протоколом <№> от 31 января 2019 года ООО «Ломоносовский» наделено полномочиями определять существенные условия договора аренды и заключать договоры. Такие условия определены и прописаны в договоре от 01 марта 2019 года, в том числе размер арендной платы: 164 рублей в квартал (без коммунальных расходов). В установленный в договоре срок (10 рабочих дней) Титаренко В.А. обратился с заявлениями в ПАО «ТГК-2» и ООО «РВК - Центр» с заявлениями о заключении договоров оказания коммунальных услуг, однако они были заключены не срезу по независящим от него причинам. Договор на возмещение общедомовых расходов и расходов по содержанию заключен с ООО «Ломоносовский» 01 марта 2019 года (<№>). Отдельного договора на сбор и вывоз ТБО не требовалось, поскольку последняя относится к содержанию общего имущества МКД и не является коммунальной услугой. 18 апреля 2022 года Титаренко В.А. был уведомлен об ошибке в подсчете сумм оплат по договору, к уведомлению был приложен расчет исходя из стоимости 600 рублей за 1 кв.м. в год, также была увеличена площадь арендованных помещений, также ему было предложено подписать скорректированные договоры. 26 апреля 2022 года Титаренко В.А. предложил подписать дополнительное соглашение об изменении условий договора аренды с корректировкой площади. По причине отказа арендодателя, дополнительное соглашение подписано не было. С апреля 2022 года счета по договору аренды стали выставляться из расчета 7.67 кв.м. и 600 рублей за 1 кв.м. в год без вычета стоимости коммунальных ресурсов, что не основано на законе. Решение собственников от 03 июня 2022 года считает ничтожным, поскольку оно поставлено в зависимость от иного решения, нарушает права Титаренко В.А. по договору аренды. Договор аренды на помещение площадью 7.0 кв.м. считает ничтожным, поскольку акт приема-передачи к нему отсутствует и невозможно определить конкретные помещения, переданные в аренду. Просит в иске отказать.

Выслушав объяснения представителя истца, ответчика, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что истец оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества МКД, предоставляет коммунальные услуги собственникам МКД, производит начисления и сбор платежей за оказанные услуги, осуществляет иную направленную на достижение целей правления домом деятельность на основании договора управления от 01 июня 2008 года.

Титаренко В.А. является собственником квартиры <№> в МКД с 23 июля 2012 года.

Протоколом <№> общего собрания собственников помещений в МКД от 14 августа 2018 года стоимость аренды общедомовой собственности (арендная плата нежилого помещения) определена в сумме 600 рублей с кв.м. в год; также включить ежемесячную оплату расходов за коммунальные ресурсы, потребляемые при исполнении и содержании общего имущества в МКД (нежилого помещения) (решение по вопросу <№>

Этим же протоколом принято решение о сдаче в аренду двух нежилых помещений на первом этаже третьего подъезда собственнику квартиры <№> Титаренко В.А. (решение по вопросу <№>).

Протоколом <№> общего собрания собственников помещений в МКД от 31 января 2019 года ООО «Ломоносовский» определено в качестве лица, которое от имени собственников МКД уполномочено на заключение и определение существенных условий договоров использования общего имущества собственников помещений в МКД (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, аренду помещений, эксплуатацию фасадов зданий) (решение по вопросу <№>).

Этим же протоколом определены условия заключения договоров аренды двух нежилых помещений на первом этаже в третьем подъезде, находящихся в общедомовой собственности: периодичность арендной платы – 1 раз в квартал, в рамках утвержденной собственниками арендной платы; размер арендной платы может меняться при принятии нового решения собственниками МКД; срок договора определен в один год с возможностью пролонгации; средства, полученные от аренды, перечисляются на счет дома на статью «субаренда» и могут быть использованы собственниками МКД на ремонт дома по решению общего собрания (решение по вопросу <№>).

01 марта 2019 года между ООО «Ломоносовский» и Титаренко В.А. подписаны два договора аренды <№> частей нежилых помещений, расположенных в третьем подъезде на первом этаже МКД, общей площадью 7.0 кв.м. и 7.67 кв.м.

Согласно условиям договоров, помещения должны быть переданы арендатору по акту в трехдневный срок с момента заключения договора (п. 2.1.1).

Арендатор обязался ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца вносить арендную плату за помещение за текущий месяц в размерах, определенных в п. 3.1 договора в порядке, определенном в п. 3.2 договора (п. 2.2.2).

Размер ежеквартальной арендной платы за пользование помещением составляет 164 руб. 00 коп. Размер арендной платы принят на общем собрании собственников и утвержден протоколом от 14 августа 2018 года (п. 3.1).

Арендатор уплачивает арендную плату путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в течение 10 банковский дней с момента получения выставленных счетов-фактур (п. 3.2).

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы за помещение арендодатель предупреждает арендатора письменно не позднее, чем за один месяц до момента, с которого изменяется размер арендной платы. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется (п. 3.4).

Арендатор также обязался самостоятельно в течение 10 рабочих дней с момента заключения договора заключить договоры на потребление коммунальных услуг с поставщиками услуг (копии договоров предоставить в адрес арендодателя). В случае несвоевременного заключения договора арендатор обязуется возместить расходы по оплате коммунальных услуг исходя из максимальной нагрузки (п. 2.2.6).

Договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в следующих случаях:

- если арендатор нарушил п. 2.2.6 договора, независимо от того, исправлены ли нарушения впоследствии, кроме случая, если арендатор не докажет, что нарушение произошло не по его вине;

- если арендатор два раза подряд не внес платежи (или внес их несвоевременно), установленные п. 3.1 договора, по истечении срока, установленного п. 3.2 договора, независимо от того, внесены ли эти платежи впоследствии (п. 5.1).

Срок действия договора установлен с 01 марта 2019 года по 31 января 2020 года. Также предусмотрено, что он пролонгируется на следующий период, если ни одна из сторон не заявит о прекращении действия договора за один месяц до истечения срока его действия (п. 6.1).

Неотъемлемой частью договоров являются заверенные копии протоколов голосований собственников (п. 6.2).

01 марта 2019 года между ООО «Ломоносовский» и Титаренко В.А. заключен договор на возмещение общедомовых расходов и расходов на содержание общего имущества помещения, расположенного на 1-м этаже в 3-м подъезде в МКД, в котором Титаренко В.А. занимает 7.67 кв.м. на основании договора аренды от 01 марта 2019 года <№>.

Согласно условиям договора, потребитель оплачивает расходы по содержанию в размере 195 рублей в месяц, исходя из стоимости обслуживания эксплуатирующей организацией 27.80 руб. за 1 кв.м. нежилой площади и расходы по общедомовому энергоснабжению, исходя из показаний общедомового прибора учета электроэнергии согласно Постановлению Правительства № 354.

15 марта 2019 года Титаренко В.А. направил в адрес ООО «РВК-Центр» и ПАО «ТГК-2» предложение о заключении договора оказания коммунальных услуг на жилое помещение площадью 7.67 кв.м.

26 марта 2019 года между Титаренко В.А. и ПАО «ТГК № 2» заключен договор на отпуск и потребление тепловой энергии в горячей воде.

01 июня 2019 года Титаренко В.А. и ООО «РВК-Центр» заключен единый договор холодного водоснабжения и водоотведения <№>. 18 апреля 2022 года ООО «Ломоносовский» уведомило Титаренко В.А. о допущенной ошибке при указании размера арендной платы при заключении договоров аренды 01 марта 2019 года и направило в его адрес скорректированные договоры, а также сообщило об имеющейся задолженности по арендной плате за оба помещения в размере 23715 руб. 80 коп., предложив ее погасить в срок до 12 мая 2022 года.

В ответе от 26 апреля 2022 года Титаренко В.А., не оспаривая факта заключения договора аренды помещений, предложил подписать дополнительное соглашение с указанием надлежащего размера арендной платы. Также обратил внимание на возможное несоответствие фактически переданных помещений реальной площади в связи с отсутствием их постановки на кадастровый учет, предложив организовать соответствующую работу. Текст дополнительного соглашения приложен к ответу.

Письмом от 11 мая 2022 года ООО «Ломоносовский» указало, что дополнительные соглашения не могут быть подписаны с учетом имеющейся задолженности. Кроме того, подписания дополнительного соглашения не требуется при уведомлении арендатора об изменении размера арендной платы не менее чем за один месяц.

Дальнейшая переписка сторон к разрешению спора не привела.

Протоколом <№> внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от 03 июня 2022 года размер платы по договорам аренды общего имущества определен в размере 600 рублей с кв.м. в год для всех помещений, сдаваемых в аренду (решение по вопросу <№>).

Этим же протоколом принято решение о прекращении договора аренды общедомового помещения в 3-ем подъезде с Титаренко В.А. в случае неуплаты по договору аренды в полном объеме, на условиях, утвержденных протоколом <№> от 14.08.2018 года (решение по вопросу <№>).

28 июня 2022 года ООО «Ломоносовский» направило в адрес Титаренко В.А. уведомление о принятом решении о расторжении договоров аренды нежилых помещений площадью 7.0 и 7.67 кв.м. с 01 июля 2022 года и их освобождении до 15 июля 2022 года. В уведомлении также было указано на отсутствие договора на обслуживание помещения площадью 7,0 кв.м., а также на оказание коммунальных услуг в нем. Также Титаренко В.А. предлагалось погасить задолженность в размере 11838 руб., образовавшуюся по помещению площадью 7.67 кв.м., а также в размере 12600 руб. 00 коп., образовавшуюся по помещению площадью 7,0 кв.м.

Вопрос о прекращении сдачи в аренду двух нежилых помещений на 1-м этаже в 3-м подъезде МКД выносился на общее собрание собственников МКД, проводившееся с 09 по 26 декабря 2022 года, однако решение по нему не было принято в связи с отсутствием кворума (вопрос <№>).

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, в связи с чем, суд полагает их установленными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 422 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу приведенных положений, свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях.

Следовательно, в силу свободы договора и возможности определения сторонами его условий (при отсутствии признаков их несоответствия действующему законодательству и существу возникших между сторонами правоотношений) они становятся обязательными при разрешении спора, вытекающего из данного договора.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ч. 3 ст. 607 ГК РФ).

Из представленных в материалы дела копий договоров аренды, переписки сторон, текста дополнительного соглашения от 26 апреля 2022 года, направленного Титаренко В.А. в адрес ООО «Ломоносовский» следует, что ответчику в пользование были переданы помещения общей площадью 14.67 кв.м.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

С учетом приведенных положений, довод ответчика о ничтожности договора аренды помещения площадью 7.0 кв.м. признается судом несостоятельным.

Согласно статье 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (ч. 3 ст. 614 ГК РФ).

На основании статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Условиями заключенных сторонами договоров предусмотрен порядок определения арендной платы, установлен ее размер, сроки внесения и периодичность.

Таким образом, Титаренко В.А. обязан был вносить арендную плату в размере и на условиях, предусмотренных договорами вплоть до внесения в них изменений или дополнений.

Несоответствие размера арендной платы, установленной в договорах, решению общего собрания собственников МКД не свидетельствует о недействительности заключенных договоров в указанной части, а влечет для заключившего ее лица последствия, предусмотренные ст. 183 ГК РФ.

В то же время, условиями заключенных месту сторонами договоров предусмотрена возможность изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке при условии предупреждения арендатора письменно не позднее, чем за один месяц до момента, с которого изменяется размер арендной платы. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется (п. 3.4 договоров).

18 апреля 2022 года ООО «Ломоносовский» уведомило Титаренко В.А. о допущенной ошибке при указании размера арендной платы при заключении договоров аренды 01 марта 2019 года и направило в его адрес скорректированные договоры, что расценивается судом как уведомление об изменении размера арендной платы в соответствии с п. 3.4 договоров.

Данное обстоятельство повлекло за собой обязанность у Титаренко В.А. по внесению арендной платы во вновь установленном размере (исходя из 600 рублей с 1 кв.м. в год), начиная с 01 июня 2022 года.

Именно в таком размере, действуя разумно и добросовестно, в соответствии с условиями договора, Титаренко В.А. обязан был вносить арендную плату, однако доказательств исполнения данной обязанности Титаренко В.А. суду не представлено.

Нарушение арендатором порядка внесения арендной платы установлено п. 5.1 договоров в качестве основания для их досрочного расторжения по требованию арендодателя.

Также заслуживающим внимания суд признает довод истца о неисполнении Титаренко В.А. обязанности, установленной п. 2.2.6 договора, поскольку договоров на потребление коммунальных услуг с поставщиками услуг в отношении помещения площадью 7,0 кв.м. (исходя из установленного факта пользования помещениями общей площадью 14,67 кв.м.) арендатором не заключалось.

Кроме того, договор холодного водоснабжения и водоотведения <№> заключен Титаренко В.А. и ООО «РВК-Центр» лишь 01 июня 2019 года, то есть, с существенным нарушением установленного п. 2.2.6 договора срока.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении данного срока не по его вине, Титаренко В.А. не представлено. Само по себе направление предложения о заключении договора в установленный срок таковым не является, поскольку не позволяет установить дальнейшую причину длительного неподписания договора сторонами.

Нарушение арендатором п. 2.2.6 и п. 3.2 договоров является предусмотренным сторонами основанием для их расторжения, что соответствует положениям ст.ст. 619 и ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Порядок расторжения договора, установленный ч. 2 ст. 452 ГК РФ, истцом соблюден.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований и принимает решение об их удовлетворении.

Согласно ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом того, что договор аренды судом расторгается, на основании ст. 622 ГК РФ у ответчика Тарасенко В.А. имеется обязанность возвратить арендодателю имущество, соответственно он обязан освободить арендованное имущество и возвратить его по акту приема-передачи арендодателю.

С учетом положений ст. 206 ГПК РФ, суд считает возможным установить срок, в который ответчик должен освободить нежилые помещения и передать их арендодателю по передаточному акту, в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Ломоносовский» к Титаренко В.А. о расторжении договоров аренды удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды <№> части нежилого помещения общей площадью 7,0 кв.м., расположенного в третьем подъезде на первом этаже жилого дома ... в г. Архангельске, заключенный 01 марта 2019 года между обществом с ограниченной ответственностью «Ломоносовский» и Титаренко В.А..

Расторгнуть договор аренды <№> части нежилого помещения общей площадью 7,67 кв.м., расположенного в третьем подъезде на первом этаже жилого дома ... в г. Архангельске, заключенный 01 марта 2019 года между обществом с ограниченной ответственностью «Ломоносовский» и Титаренко В.А..

Возложить на Титаренко В.А. (паспорт <№>) обязанность освободить арендованное имущество и возвратить его обществу с ограниченной ответственностью «Ломоносовский» (ИНН 2901169743) по передаточному акту в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Титаренко В.А, (паспорт <№>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ломоносовский» (ИНН 2901169743) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 (Шесть тысяч) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение будет изготовлено в течение пяти дней со дня окончания разбирательства дела.

Председательствующий                                Ю.А. Тучина

Верно:                                         Ю.А. Тучина

Мотивированное решение изготовлено 18 сентября 2023 года