Решение по делу № 33-2133/2021 от 16.06.2021

Дело № 33-2133                                                                                   судья Стрижак Е.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

30 июня 2021 года                                                                                                 г.Тула

        Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Абросимовой Ю.Ю.,

судей Иваниной Т.Н., Петренко Р.Е.,

при секретаре Захаренко О.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-608\21 по апелляционной жалобе Родионова Д.В., Родионовой О.М. на решение Советского районного суда г.Тулы от 13 апреля 2021 года по иску Родионовых Дениса Викторовича, Ольги Михайловны к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-Гарант» о признании недействительным п. 3.5. договора № участия в долевом строительстве в г. Туле от 26 июня 2020 года, взыскании денежных сумм, компенсации морального вреда, штрафа.

        Заслушав доклад судьи Иваниной Т.Н., судебная коллегия

установила:

истцы Родионов Д.В., Родионова О.М. обратились в суд с иском к ООО «Альянс-Гарант» о признании недействительным п. 3.5. договора № участия в долевом строительстве в г. Туле от 26 июня 2020 года, взыскании денежных сумм, компенсации морального вреда, штрафа, указав, что 26 июня 2020 года между ними и ответчиком заключен договор № участия в долевом строительстве в г. Туле. Согласно п. 1.3. договора, предметом данного договора является строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Ответчик в силу п. 2.4. договора должен передать в совместную собственность истцам трехкомнатную квартиру с предварительным номером 55, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 80, 33 кв.м. Цена договора составляет 3 800 000, 21 руб. Стоимость одного квадратного метра общей площади составляет 47304,87 руб. В соответствии с п. 3.5. договора при уменьшении фактической общей площади квартиры по сравнению с общей площадью квартиры в проекте более чем на 2 м, за выявленную разницу площадей в части, превышающей 2 кв.м, рассчитанную в соответствии с п. 3.1., п. 3.3. договора возврат денежных средств производит застройщик, фактическая площадь квартиры по договору передачи от 24 июля 2020 года № по результатам технической инвентаризации составляет 78,7 кв.м, то есть меньше проектной на 1,63 кв.м. Полагают, что цена договора должна быть уменьшена на 77106,94 руб. При этом п. 3.5 договора долевого участника является недействительным, так как нарушает права потребителя и противоречит требованиям закона. Просили суд признать недействительным п.3.5 договора № участия в долевом строительстве в г. Туле от 26 июня 2020 года, заключенного между Родионовыми и ООО «Альянс-Гарант», взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства в размере 77106,94 коп. в равных долях, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф.

В судебном заседании суда первой инстанции истец Родионов Д.В. на удовлетворении требований настаивал по изложенным в иске основаниям.

           Истец Родионова О.М. в суд первой инстанции не явилась, в заявлении, предоставленном в суд, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивала.

          Представитель ответчика по доверенности Крылова Ю.Ю. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования не признала, просила в иске отказать, указав, что при заключении договора стороны подписали его, не высказав никаких возражений, п. 3.5. договора соответствует требования п.1.1. ст. 9 ФЗ № 214, в соответствии с которым допустимые расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. Если процент больше, то дольщик вправе потребовать в суде расторгнуть ДДУ, сославшись на существенные изменения проектной документации, оспариваемый пункт договора предусматривает возможность возврата денежных средств как застройщиком, так и оплату дольщиком.

    Решением Советского районного суда г.Тулы от 13 апреля 2021 года в удовлетворении заявленных исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Альянс-Гарант» о признании недействительным п. 3.5. договора № участия в долевом строительстве в г. Туле от 26 июня 2020 года, взыскании излишне уплаченных денежных сумм, компенсации морального вреда, штрафа, Родионову Денису Викторовичу, Родионовой Ольги Михайловне отказано.

    В апелляционной жалобе истцы Родионов Д.В., Родионова О.М. считают решение суда незаконным, необоснованным, указывают, что отклонение площади переданного объекта в сторону его уменьшения по сравнению с тем, как это определено в договоре, влечет существенное изменение его характеристики. Оспариваемое положение п.3.5 договора содержит условие о выплате денежных средств застройщиком только при условии, если фактическая площадь квартиры меньше проектной площади более чем на 2 м.кв, однако указанное ограничение уменьшения размера площади только для застройщика нарушает их права, как потребителей, поскольку размер площади объекта недвижимости относится к существенным условиям договора.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, проверил доводы и возражения сторон по существу спора и обоснованно пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Родионова Д.В., Родионовой О.М. Этот вывод подробно мотивирован судом в постановленном по делу решении, подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами и не противоречит требованиям материального закона, регулирующего спорные правоотношения.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что 26 июня 2020 года между истцами и ответчиком заключен договор № участия в долевом строительстве в г. Туле.

Предметом данного договора является строительство многоквартирного жилого дома, общей площадью 15,400 кв.м по адресу: <адрес> (п.1.3. договора).

Ответчик в силу п. 2.4. договора должен передать в совместную собственность истцам трехкомнатную квартиру с предварительным номером 55, общей проектной площадью с учетом холодных помещений 80, 33 кв.м.

Цена договора составляет 3 800 000, 21 руб. Стоимость одного квадратного метра общей площади составляет 47304,87 руб. (п.п. 3.2.-3.3. договора).

Согласно договору передачи № от 24 июля 2020 года фактическая площадь переданной истцам квартиры по результатам технической инвентаризации с учетом холодных помещений составляет - 78,7 кв.м, из них жилая площадь 47,3 кв.м, общая площадь – 76,2 кв.м, то есть меньше проектной на 1,63 кв.м.

Как усматривается из сведений из ЕГРН площадь <адрес> в <адрес> составляет 76,2 кв.м, собственниками квартиры являются Родионовы Д.В.,О.М.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст.153, 421, 422, 424 ГК РФ, ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пришел к обоснованному выводу от отсутствии оснований для возврата истцам суммы за оплаченные 1,63 кв.м по основанию фактического уменьшения общей площади помещения и для признания недействительным 3.5. договора № участия в долевом строительстве от 26 июня 2020 года, указав, что действующее законодательство допускает внесение в договор участия в долевом строительстве условий об изменении его цены в связи с изменением площади объекта долевого строительства относительно проектной площади, а также определения сторонами порядка и условий, при которых перерасчет цены договора возможен. При заключении договора стороны предусмотрели данную возможность, указав в п. 3.5. договора, что при уменьшении фактической общей площади квартиры по сравнению с общей площадью квартиры в проекте более чем на 2 кв.м за выявленную разницу площадей в части, превышающей 2 кв.м, рассчитанную в соответствии с п.3.1.,3.3. договора, возврат денежных средств производит застройщик. В данном случае площадь квартиры меньше по результатам технической инвентаризации на 1,63 кв.м, то есть менее 2 кв.м. Оснований полагать, что указанный пункт заключенного сторонами по настоящему делу договора противоречит требованиям действующего законодательства, в том числе нормам Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», судом первой инстанции правомерно не усмотрено, истцы при подписании договора были согласны с данными условиями и свободны в заключении договора, данный пункт предусматривает обязанность выплатить денежные средства как дольщика, так и застройщика в случае выявления разницы в общей площади жилого помещения.

Суд первой инстанции указал, что изменение площади объекта долевого строительства не может быть квалифицировано как недостаток, делающий его непригодным для предусмотренного договором использования.

С указанным выводом суда соглашается апелляционная инстанция.

Поскольку суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении основанных требований о признании недействительным п.3.5. договора № участия в долевом строительстве в г.Туле от 26 июня 2020 года, соответственно признал не подлежащими удовлетворению требования, производные от основного – о взыскании излишне уплаченных денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа.

Доводы апелляционной инстанции несостоятельны в силу следующего.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Как установлено п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Истцы, заключив 26 июня 2020 года договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с ответчиком, и оплатив обусловленную договором цену, приобрели объем прав и обязанностей стороны участников долевого строительства, предусмотренных договором, в том числе относительно цены объекта долевого строительства, и как следует из материалов дела, приняли квартиру по соответствующему акту без каких-либо претензий.

В соответствии с п. 3.5. договора № участия в долевом строительстве в г. Туле от 26 июня 2020 года, заключенного между истцами и ответчиком, при увеличении фактической общей площади квартиры по сравнению с общей площадью квартиры в проекте более чем на 2 кв.м доплату денежных средств за выявленную разницу площадей в части, превышающей 2 кв.м, рассчитанную в соответствии с п.3.1., п.3.3. договора, производит участник долевого строительства.

При уменьшении фактической общей площади квартиры по сравнению с общей площадью квартиры в проекте более чем на 2 кв.м за выявленную разницу площадей, превышающей 2 кв.м, рассчитанную в соответствии с п.3.1., п.3.3. договора, возврат денежных средств производит застройщик.

Данным пунктом договора между сторонами установлена невозможность пересмотра размера финансирования, если фактическая площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров окажется меньше проектной площади более чем на 2 кв.м, о чем истцам было достоверно известно при заключении договора.

Судом установлено, что квартира получена истцами с уменьшением площади на 1,62 кв. м, что не превышает 2 кв.м.

Таким образом, п. 3.5. договора, из буквального его толкования, не предполагает возврата дольщику суммы разницы в площади и не является основанием для выплаты в пользу истцов излишне уплаченных денежных средств по договору инвестирования строительства жилого дома (долевого участия в строительстве), поскольку данная разница не превышает 2 кв.м, указанных в договоре объекта долевого строительства.

Оспариваемый истцами пункт договора согласован сторонами при его заключении, при этом истцы выразили волю на заключение договора на таких условиях, добровольно обязались их соблюдать, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Как следует из п.2 ч.1.1 ст.9 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в том числе в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

В данном случае фактическое отклонение по площади составляет менее 5% установленного законодателем критерия допустимого изменения общей площади жилого помещения от проектной площади, в силу чего судом первой инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании недействительным п. 3.5. договора № участия в долевом строительстве в г. Туле от 26 июня 2020 года, заключенного между истцами и ответчиком.

Вопреки доводов жалобы данная норма приведена судом первой инстанции как устанавливающая критерий допустимого изменения фактической площади относительно проектной, который в данном случае не превышен, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав истцов как потребителей, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого судебного постановления не усматривается.

Иная оценка обстоятельств спора не свидетельствует о нарушениях судом норм права, повлиявших на исход дела, и не является основанием для пересмотра судебных актов в апелляционном порядке.

Таким образом, правильно установив обстоятельства, имеющие значение для дела, всесторонне и полно проверив доводы и возражения сторон, суд постановил законное решение в пределах исковых требований.

Нарушений норм процессуального и материального права, которые в соответствии со ст.330 ГПК РФ привели или могли привести к неправильному разрешению дела, в т.ч. и тех, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе, судом первой инстанции не допущено. Доводы жалобы основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, иной оценке доказательств, но не опровергают правильность и законность выводов суда, изложенных в решении.

С учётом изложенного решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Родионова Д.В., Родионовой О.М. – без удовлетворения.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия

                                                     определила:

решение Советского районного суда г.Тулы от 13 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Родионова Д.В., Родионовой О.М. - без удовлетворения.

Председательствующий