Решение по делу № 2-140/2021 от 07.12.2020

Дело № 2-140/2021

УИД 02RS0001-01-2020-006395-81

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 марта 2021 года                                                                           г. Горно-Алтайск

Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай в составе:

председательствующего                                                                   Шнайдер О.А.,

при секретаре                                                                                Еликовой С.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации <адрес> к Ш.Л.Г. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, встречному исковому заявлению Ш.Л.Г., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ш.А.Г. к администрации <адрес> о возложении обязанности предоставить путем выкупа в собственность земельный участок

УСТАНОВИЛ:

Администрация <адрес> обратилась в суд с исковым заявлением к Ш.Л.Г. с требованиями об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым № (степень готовности 25 %), расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор № на аренду спорного земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, сроком по ДД.ММ.ГГГГ. По истечении указанного в договоре срока, арендные отношения были продолжены между сторонами на неопределенный срок. В установленные договорами сроки ответчик не завершил строительство индивидуального жилого дома. В связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению ДД.ММ.ГГГГ арендатору было направлено уведомление о прекращении договора аренды и возврате земельного участка. Указанное уведомление направлено посредством почтовой связи, и получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. В силу п. 6.3 договора с ДД.ММ.ГГГГ арендные отношения между сторонами прекращены. В обоснование своих требований истец ссылается на положения Земельного кодекса РФ, ст. 239.1 ГК РФ.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к производству суда принято встречное исковое заявление Ш.Л.Г., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ш.А.Г., к администрации <адрес> о возложении обязанности предоставить в собственность земельный участок с объектом незавершенного строительства, находящегося в собственности у Ш.Л.Г. с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>. Требования мотивированы тем, что в ДД.ММ.ГГГГ Ш.Л.Г. обратилась в Администрацию <адрес> с заявлением о постановке на учет льготной категории граждан (в составе семьи ребенок-инвалид) на получение земельного участка под строительство индивидуального жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ распоряжением № Ш.Л.Г. был предоставлен в аренду спорный земельный участок, заключен договор на аренду земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ. На момент предоставления в аренду вышеуказанного участка действовал Закон Республики Алтай № от ДД.ММ.ГГГГ «О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность граждан и юридических лиц на территории Республики Алтай», которым предусмотрено однократное бесплатное предоставление в собственность земельного участка, в том числе, инвалиду, семьям, имеющих в составе детей-инвалидов. Ш.Л.Г. неоднократно обращалась в администрацию <адрес> с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка. Полагает, что ответчик нарушил права и законные интересы ребенка-инвалида Ш.А.Г. и его семьи на льготное получение в собственность вышеуказанного земельного участка, понуждая и обязывая заключить договор на аренду земельного участка, иного выбора ответчик не предоставил.

В уточненном встречном исковом заявлении Ш.Л.Г. просит возложить на администрацию <адрес> обязанность предоставить семье в собственность Ш.Л.Г. путем выкупа земельный участок площадью 633 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, по цене, установленной Постановлением Правительства Республики Алтай от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Алтай».

Представитель истца М.С.А. в судебном заседании поддержала требования искового заявления, в удовлетворении требований встречного искового заявления просила отказать.

Истец по встречному исковому заявлению Ш.Л.Г., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ш.А.Г., в письменных возражениях и судебном заседании возражала против удовлетворения требований искового заявления, требования уточненного встречного искового заявления поддержала по доводам, изложенным в иске.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Статьей 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По смыслу ст. 11 ЗК РФ, органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Пункт 1 ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела и установлено судом, распоряжением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ Ш.Л.Г. предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 633 кв.м. с кадастровым № для строительства индивидуального жилого дома, сроком на три года.

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> (арендодатель) и Ш.Л.Г. (арендатор) заключен договор № на аренду вышеуказанного земельного участка. Срок аренды земельного участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора).

Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора. Использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (п. п. 4.4.1 – 4.4.3 договора).

ДД.ММ.ГГГГ Ш.Л.Г. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома размером в плане 7,0 х 8,0 м на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>. Срок действия настоящего разрешения – ДД.ММ.ГГГГ.

После истечения срока действия договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор № на аренду спорного земельного участка, со сроком аренды по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ за Ш.Л.Г. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, степенью готовности объекта 25 %, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>.

На основании договора на аренду земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Ш.Л.Г. и администрацией <адрес>, земельный участок предоставлен однократно для завершения строительства индивидуального жилого дома. Срок аренды участка установлен по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора). Сведения о том, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, отражены в п. 1.2 договора.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с ДД.ММ.ГГГГ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

ДД.ММ.ГГГГ Ш.Л.Г. обратилась в администрацию <адрес> с заявлением о предоставлении бесплатно в собственность земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, как семье, имеющего ребенка-инвалида, а также на земельном участке имеется незавершенное строение.

Согласно ответа на заявление от ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> отказано Ш.Л.Г. в предоставлении в собственность указанного земельного участка. Указано, что в собственность данный земельный участок может быть предоставлен после регистрации права собственности на жилой дом.

Частью 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договоры аренды заключаются на срок, определенный в договоре.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку Ш.Л.Г. после истечения срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ продолжала пользоваться земельным участком по адресу: <адрес> при отсутствии возражений со стороны арендодателя, следовательно, начиная с ДД.ММ.ГГГГ договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией <адрес> (арендодатель) и Ш.Л.Г. (арендатор) считается возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками МУ «Управление имущества, градостроительства и земельных отношений <адрес>» составлен акт визуального осмотра земельного участка, с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>. При визуальном осмотре установлено: на земельном участке расположен объект незавершенного строительства – фундамент, адресный аншлаг и ограждение отсутствуют, используется по целевому назначению, срок окончания договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией <адрес> в адрес Ш.Л.Г. направлено уведомление о прекращении действия договора № от ДД.ММ.ГГГГ, об отсутствии оснований для заключения нового договора аренды, поскольку земельный участок предоставлялся однократно для завершения строительства сроком на три года.

В силу ч. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 6.3 договора аренды после окончания срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, направив в адрес заказное письмо с уведомлением по юридическому адресу или по месту регистрации уведомление о прекращении договора аренды земельного участка. Договор считается расторгнутым с момента надлежащего уведомления сторон. В случае одностороннего отказа от договора, арендодатель предварительно (не менее чем за 1 месяц) направляет арендатору заказным письмом по его юридическому адресу уведомление о прекращении договора. Договор считается расторгнутым через 3 (три) месяца с момента надлежащего уведомления сторон.

ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> направила в адрес Ш.Л.Г. уведомление о прекращении договора аренды земельного участка № Ж-7980 от ДД.ММ.ГГГГ, которое получено последней ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку в п. 6.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что договор считается расторгнутым через 3 (три) месяца с момента надлежащего уведомления сторон, следовательно, суд приходит к выводу о том, что с ДД.ММ.ГГГГ по окончании трех месяцев с момента получения истцом уведомления договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым (прекращенным).

В судебном заседании ответчик Ш.Л.Г. не оспаривала то, что до окончания срока действия договора аренды, как и на момент рассмотрения дела по существу, строительство объекта не завершено, доказательств обратному не предоставлено.

В процессе рассмотрения дела ДД.ММ.ГГГГ, после предъявления искового заявления в суд, сотрудниками МУ «Управление имущества, градостроительства и земельных отношений <адрес>» повторно проведен осмотр земельного участка по адресу: <адрес>. При визуальном осмотре установлено, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства – фундамент, адресный аншлаг и ограждение отсутствуют, используется по целевому назначению, срок окончания договора аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ. Указанные обстоятельства отражены в акте визуального осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, приложенных фотоматериалах.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 от ДД.ММ.ГГГГ, применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ) право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после ДД.ММ.ГГГГ. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Согласно п. 4 ст. 229.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с п. 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами (п. 3 указанных Правил).

В пп. "з" п. 7 названных Правил установлено, что начальная цена предмета аукциона определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Исходя из заявленных Администрацией <адрес> требований об изъятии у Ш.Л.Г. путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, учитывая положения ст. 239.1 ГК РФ и Правил, определение начальной продажной цены имущества одновременно с принятием решения об изъятии объекта незавершенного строительства не требуется. Проведение оценки рыночной стоимости объекта производится после вынесения судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства органом, обеспечивающим организацию проведения публичных торгов.

Учитывая, что договор аренды заключен после ДД.ММ.ГГГГ, право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта использовано, объект незавершенного строительства, расположен на таком земельном участке, может быть изъят путем продажи с публичных торгов.

Анализируя изложенные положения закона в совокупности с установленными по делу обстоятельствами и представленными доказательствами, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства, с кадастровым №, путем продажи с публичных торгов, подлежат удовлетворению.

Поскольку, как установлено судом, и указано выше, договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым (прекращенным) с ДД.ММ.ГГГГ, объект незавершенного строительства, с кадастровым №, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, изъят путем продажи с публичных торгов, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований встречного искового заявления Ш.Л.Г. к администрации <адрес> о возложении обязанности предоставить путем выкупа в собственность земельный участок, площадью 633 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома, по цене, установленной Постановлением Правительства Республики Алтай от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Порядка определения цен земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Алтай», с объектом незавершенного строительства, находящимся в собственности у Ш.Л.Г., с кадастровым №.

При этом доводы Ш.Л.Г. о намеренном нарушении прав ее семьи со стороны администрации <адрес>, судом во внимание не принимаются, доказательств этому суду не представлено.

Ш.В.Г. также не предоставлено доказательств нарушения ее прав и законных интересов заключенными договорами аренды в период их действия или осуществления препятствий в использовании арендованного земельного участка со стороны администрации <адрес>.

Применение к спорным отношениям Закона Республики Алтай № от ДД.ММ.ГГГГ «О бесплатном предоставлении земельных участков в собственность граждан и юридических лиц на территории Республики Алтай», которым предусмотрено однократное бесплатное предоставление в собственность земельного участка, в том числе, инвалиду, семьям, имеющих в составе детей-инвалидов, основано на неверном толковании норм закона, в данном случае не подлежит применению, поскольку семья Ш.Л.Г., с учетом Ш.А.Г. являющегося ребенком-инвалидом, ранее обеспечена жилым помещением, в порядке ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", что сторонами не оспаривалось при рассмотрении дела. При этом, наличие у члена семьи истца инвалидности само по себе, в отсутствие установленного критерия нуждаемости инвалида в улучшении жилищных условий, не может выступать безусловным основанием для предоставления земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление администрации <адрес> к Ш.Л.Г. удовлетворить.

Изъять у Ш.Л.Г. путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства с кадастровым №, степенью готовности 25%, площадью 52,9 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым №, по адресу: <адрес>.

В удовлетворении искового заявления Ш.Л.Г., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Ш.А.Г., к администрации <адрес> о возложении обязанности предоставить Ш.Л.Г., Ш.А.Г. в собственность, путем выкупа земельный участок, площадью 633 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, по цене, установленной Постановлением Правительства Республики Алтай от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Порядка определения цен земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Алтай», с объектом незавершенного строительства, находящимся в собственности у Ш.Л.Г., с кадастровым №, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай.

Судья                                                                                                            О.А. Шнайдер

Мотивированное решение изготовлено 22.03.2021 года.