Решение по делу № 2-7371/2018 от 02.10.2018

Дело № 2-7371/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«29» ноября 2018 г.                                                               г. Петропавловск-Камчатский

Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в составе:

председательствующего судьи                         Барышевой Т.В.,

при секретаре                                 Коробкове В.Р.,

с участием представителя истца                         Говоровой О.В.,

ответчика                                     Лукьянчука И.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кучумова ФИО9 к Лукьянчуку ФИО10 о взыскании суммы, уплаченной по договору купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л :

Кучумов А.А. обратился в суд с иском к Лукьянчуку И.Б. о взыскании суммы в размере 200000 руб., уплаченной им по договору от 13 сентября 2018 г. купли-продажи здания жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, от исполнения которого отказался, в связи с существенным нарушением требований к качеству товара, выразившихся в длительном излитии смрадных канализационных вод из канализационной системы вышерасположенного многоквартирного жилого дома на половину земельного участка, о которых он не был уведомлен продавцом. В возмещение судебных расходов просил взыскать с ответчика 5200 руб. государственной пошлины и 5000 руб., оплаченных за составление искового заявления.

Истец Кучумов А.А. о времени и месте судебного заседания извещен, согласно заявлению просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя.

Представитель истца Говорова О.В., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Лукьянчук И.Б. исковые требования не признал, полагая, что сторонами договора условие о качестве предмета сделки не было согласовано, объекты недвижимости продавались в состоянии, в котором они были установлены на день осмотра 12 сентября 2018 г. Наличие септика за пределами участка и излив канализационных вод не могли быть не обнаруженными покупателем при визуальном осмотре предмета сделки до подписания договора. Полагал, что подтопление земельного участка происходит от природного водного источника, расположенного по правую сторону от участка. С его перепиской с муниципальными органами по поводу надлежащего содержания септика он до заключения договора ознакомил покупателя при предоставлении ему правоустанавливающих документов на жилой дом и земельный участок и разрешительной документации на строительство жилого дома. Полагал, что истцом не соблюден обязательный досудебный порядок для разрешения дел данной категории.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля ФИО11., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу ч. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В статье 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом товара ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В судебном заседании установлено, что 13 сентября 2018 г. между Лукьянчуком И.Б. (Продавец) и Кучумовым А.А. (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества стоимостью 1450000 руб. :

- земельного участка с кадастровым (условным) номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, общая площадь 1017 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира жилой дома, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>;

и расположенного на нем жилого дома с кадастровым (условным) номером №, назначение: жилое, количество этажей - 1, общей площадью 28,9 кв. м, инв. №, лит. А, адрес (местонахождение) объекта: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>.

Согласно п. 1.3. договора здание жилого дома и земельного участка осмотрены покупателем до подписания настоящего договора. Недостатки и дефекты, препятствующие использование здания жилого дома и земельного участка в соответствии с их целевым назначением, на момент осмотра покупателем не выявлены.

Согласно расписке, содержащейся на договоре Продавец получил от Покупателя в уплату первого этапа согласованного сторонами порядка расчетов по договору в размере 200000 руб. (л.д. 8).

Из пояснений сторон в судебном заседании следует, что находящийся на земельном участке жилой дом, являющийся предметом сделки, представляет собой ветхое строение и приобретался под снос для возведения нового жилого дома, проведение земляных работ для устройства подъезда к индивидуальному жилому дому по <адрес> согласованы Продавцом с уполномоченными службами 09 марта 2017 г. (ордер № 30).

Как следует из содержания искового заявления, при визуальном осмотре Кучумовым А.А. земельного участка до совершения сделки не обнаружены его существенные недостатки, поскольку земельный участок был покрыт высоким и густо растущим сорняком. При этом Лукьянчук И.Б. скрыл от продавца, что в верхней центральной части участка происходит излитие смрадных канализационных вод из канализационной системы вышерасположенного многоквартирного жилого дома, покрывающего половину земельного участка, ширина потока составляет более полутора метров, начинается сверху и заканчивается в самом низу участка, что Кучумовым А.А. установлено на следующий день после подписания договора купли-продажи недвижимости в момент выхода на участок строителей после утаптывания и выкоса репейных порослей в центре земельного участка. Тогда же от соседей, проживающих в близлежащих домах истцу стало известно, что канализационное загрязнение земельного участка происходит много лет и предыдущие собственники не смогли его устранить.

Из показаний свидетеля ФИО17., допрошенного судом в установленном законом порядке, следует, что он является индивидуальным предпринимателем по установке винтовых фундаментов. В сентябре 2018 года по приглашению истца осматривал его земельный участок по адресу <адрес> в г. Петропавловске-Камчатском для последующей установки винтового фундамента жилого дома. Для ограждения участка предложил Кучумову А.А. соорудить каскадный фундамент, для определения объема работ принялся к измерению периметра земельного участка. Поскольку участок не был огорожен забором и был покрыт высокой густой травой высотой около 1,5 м, его границы им были определены со слов Кучумова А.А. По правой стороне участка обнаружил под ногами грязь и почувствовал зловоние, об источнике которой Кучумову А.А. ничего не было известно. Вместе они поднялись вверх по участку и обнаружили, что на краю участка стоит шлакоблочная стена канализационного люка, часть которого сверху занята металлическим гаражом. Открыв его, он установил, что в него поступает канализационная вода, при этом ее оттока в централизованную систему не предусмотрено, т.е. по сути сооружение представляет собой выгребную яму, стены которой не герметичны, через щели вода просачивается на приобретенный Кучумовым А.А. земельный участок и нижерасположенный участок. Из вышерасположенного многоквартирного дома подошли граждане и сообщили, что сооружение является канализационным септиком их дома, попросили закрыть данный люк и не трогать его, сообщили, что проблемы с данным септиком у них длятся уже на протяжении многих лет. Слив канализации проходит по земельному участку непрерывно шириной местами до 2-2,5 метров, природным источником он явно не являлся, поскольку поверхность содержала остатки стирального порошка. При этом указал, что при осмотре земельного участка сверху разлив канализации визуально не определялся, зловонный запах не чувствовался. Осмотрев земельный участок, ФИО16. сообщил Кучумову А.А., что на данном участке с правой стороны установка забора невозможна, так как земельный участок перенасыщен водой, грунт мягкий. О наличии канализационного стока Кучумов А.А. не был осведомлен продавцом, в присутствие свидетеля позвонил последнему с требованием прояснить ситуацию.

Из материалов дела установлено, что Лукьянчук И.Б. до заключения договора купли-продажи от 13 сентября 2018 г. неоднократно обращался в муниципальные органы по вопросу объекта капитального строительства (септика), находящегося в аварийном состоянии на земельном участке в кадастровом квартале № по <адрес>А в г. Петропавловске-Камчатском, а также переносу границ земельного участка с кадастровым номером №.

В обращении от 11 мая 2018 г. Лукьянчук И.Б. указал, что рядом с границей земельного участка по адресу: Камчатский края, г. Петропавловск-Камчатский, <адрес>, предназначенного для ИЖС, расположен объект капитального строительства – «Септик - для сбора фекальных вод», с целью обслуживания жилого многоквартирного <адрес> по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, <адрес> септик находится в аварийном состоянии и расположен с нарушением санитарных, экологических норм относительно расположения жилого <адрес>. С 2007 по 2018 г. септик находится в аварийном состоянии, при его обследовании обнаружено, что он построен с нарушением строительных норм, предъявляемых к данному объекту с учетом обслуживания многоквартирного жилого дома, в котором расположено 24 квартиры с проживанием в них около 100 человек., все продукты жизнедеятельности которых в открытом виде текут через огороды в бухту в открытом виде. «Это не только неприятно, но и экологически, санитарно-гигиенически небезопасно». Вопрос с септиком не решается много лет, нельзя начать работы по реконструкции жилого <адрес>, поскольку нельзя проживать в антисанитарных условиях и бесполезно проводить реконструкцию дома. В числе прочих мер, Лукьянчук И.Б. просил принять септик на баланс городских служб как бесхозный объект, передать его под ответственное управление в соответствующие службы, а также предоставить возможность перенести границы земельного участка с кадастровым номером № на безопасное расстояние от «Септика-для сбора фекальных вод», если невозможно перенести его на соответствующее безопасное расстояние (л.д. 30).

В ходе проведенных по его обращениям проверкам установлено, что многоквартирный <адрес>А по <адрес>, технологически имеет систему водоотведения и канализации в специальное сооружение яму-септик, который не подключен к централизованным канализационным сетям. В соответствии со ст. 39 ЖК РФ собственники помещений указанного многоквартирного дома несут ответственность за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, в том числе по обслуживанию, содержанию, ремонту и переносу вышеуказанного септика (ответ Управления коммунального хозяйства и жилищного фонда АПКГО от 02 июля 2018 г. № 01 12 02/883/18).

Специалистами Контрольного управления в рамках функциональных обязанностей в сфере контроля благоустройства на территории Петропавловск-Камчатского городского округа проведено обследование территории, согласно которому информация, изложенная Лукьянчуком И.Б. в обращении от 11 мая 2018 г., подтвердилась, ими установлено, что объект капитального строительства (септик) находится в аварийном и антисанитарном состоянии (л.д. 39).

    Из анализа приведен доказательств, суд приходит к выводу о том, что являющееся предметом договора купли-продажи недвижимое имущество не может быть использовано по его прямому назначению, поскольку не соответствует санитарным и техническим правилам и нормам, предъявляемым действующим в Российской Федерации для их использования, и не пригодно для постоянного проживания граждан, что лишает предмет договора основного потребительского свойства, так как в ходе рассмотрения дела установлено, что данная недвижимость приобреталась истцом с целью реконструкции жилого дома для его постоянного проживания, суд приходит к выводу, что при подписании договора купли-продажи, содержащего сведения об отсутствии недостатков и дефектов, препятствующих его использованию, Кучумов А.А. действовал под влиянием обмана, выразившегося в намеренном умолчании Лукьянчуком И.Б. о недостатках недвижимости, о которых продавец должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

    Утверждение Лукьянчука И.Б. об уведомлении покупателя о недостатках предмета сделки до ее совершения не нашло своего доказательственного подтверждения в ходе рассмотрения дела, тогда как Кучумов А.А. отрицал его осведомленность о них.

    Мнение Лукьянчука И.Б. о том, что указанные недостатки могли быть выявлены при визуальном осмотре земельного участка, суд находит несостоятельным, поскольку поверхность земельного участка находилась в запущенном состоянии, была покрыта зарослями травы, скрывающими разлив канализационного стока, что подтверждается свидетельскими показаниями ФИО18.

    Таким образом, являющееся предметом договора купли-продажи недвижимое имущество не соответствовало требованиям гражданского законодательства, обязывающего продавца передать покупателю товар надлежащего качества, поскольку все имеющиеся у него недостатки, обнаруженные покупателями уже после совершения сделки, являются существенными, были намеренно сокрыты продавцом во время покупки недвижимости, они не были специально оговорены сторонами в заключенном договоре и являются неустранимыми, о чем свидетельствует содержание обращения Лукьянчука И.Б. от 11 мая 2018 г. (л.д. 30).

При таких обстоятельствах покупатель вправе был отказаться от исполнения договора купли продажи недвижимости и потребовать возврата уплаченной по договору стоимости приобретенного имущества.

В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

В ходе переписки с использованием WhatsApp, представленной сторонами в материалы дела, Кучумов А.А. выразил явный отказ от исполнения сделки по договору купли-продажи здания жилого дома и земельного участка от 13 сентября 2018 г. с указанием причины отказа – в связи с их существенными недостатками.

20 сентября 2018 г. им дополнительно направлена письменная претензия в адрес ответчика с требованием расторжения договора и возврата уплаченной по договору суммы, скриншот которой получен Лукьянчуком И.Б. по WhatsApp от представителя истца Говоровой О.В. до предъявления иска в суд и почтовым отравлением 05 октября 2018 г. (л.д. 9-11).

Из возражений на иск ответчика также следует, что 20 сентября 2018 г. им получен отказ Кучумова А.А. от исполнения указанного договора купли-продажи и возврата уплаченных по нему денежных средств (л.д. 43-45).

Доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд находит необоснованным, поскольку сторонами не оспаривалось неоднократные попытки истца отказа от исполнения сделки во внесудебном порядке в связи с несоблюдением продавцом требований к качеству предмета купли-продажи, однако ответчик на данное предложение ответил отказом, предложив расторжение договора по соглашению сторон с удержанием суммы задатка в размере 100000 руб.

Принимая во внимание основание отказа истца от исполнения договора – в связи с существенным недостатком предмета купли-продажи, исключающем его использование по прямому назначению, мнение ответчика о возможности удержания суммы 100000 руб. в качестве задатка на основании ст. 381 ГК РФ суд полагает необоснованным, поскольку неисполнение договора имеет место не по вине истца.

Из содержания чека-ордера от 14 ноября 2018 г.

следует, что ответчиком Лукьянчуком И.Б. на депозит УСД в Камчатском крае внесены денежные средства в размере 100000 руб. в качестве возврата Кучумову А.А. по договору от 13 сентября 2018 г. по рассматриваемому делу, которые подлежат выплате истцу.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся признанные судом необходимыми расходы.

    В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Материалами дела подтверждается, что истцом понесены расходы на составление искового заявления в размере 5000 руб., что подтверждается квитанцией об оплате серии КИ № 833643 от 01 октября 2018 г. (л.д. 16), которые суд признает необходимыми.

На основании ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в возмещение расходов на оплату государственной пошлины, уплаченной при подаче иска, 5200 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░12 ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░13 ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░ 200000 ░░░., ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 13 ░░░░░░░░ 2018 ░., ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 5200 ░░░., ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ 5000 ░░░., ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ 212000 ░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░14 100000 ░░░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░15 ░░ ░░░░ № 2- 7371/2018 ░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░ 13 ░░░░░░░░ 2018 ░. ░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░ 14 ░░░░░░ 2018 ░. № 4825, ░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

    ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 04 ░░░░░░░ 2018 ░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░                                                             ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░

░░░░░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░

░░░░░░░░░░░ ░░░░ № 2-7371/2018