Решение по делу № 2-1149/2020 от 13.02.2020

№

№

З А О Ч Н О Е    Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 июля 2020 года                            <адрес> УР

Завьяловский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Кожевникова Ю.А.,

при ведении протокола и аудиофиксации хода судебного заседания помощником судьи ГИН,

с участием:

истца ВИД и его представителя БОА,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ВИД к ЩАН о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л :

ВИД обратился в суд с указанным иском к ЩАН, просил суд: расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства, внесенные в качестве предварительной оплаты, в размере 180000 руб., судебные расходы: 4800 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины, 35000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя, 285 руб. 10 коп. в возмещение расходов на отправку почтовой корреспонденции.

    Исковые требования мотивированы следующим.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка. Договором купли-продажи предусмотрена предварительная оплата в размере 180000 руб., которые истцом были переданы ответчику. Целью приобретения земельного участка было строительство индивидуального жилого дома. Ограничения и обременения земельного участка в договоре не оговорены. В последующем выяснилось, что большая часть земельного участка находится в охранной зоне ЛЭП, что исключает возможность строительства на указанной части. Поскольку стороны не смогли в порядке переговоров урегулировать данные вопросы, истец направил ответчику письменное предложение о расторжении договора и возврате оплаченных денежных средств по договору, которое ответчиком оставлено без ответа. В связи с расторжением договора и обращением в суд истец понес заявленные судебные расходы.

С учетом указанного и в соответствии со статьями 309, 450, 475, 557, 275 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации истец просил суд удовлетворить заявленные требования.

Истец ВИД, его представитель БОА в судебном заседании заявленные требования поддержали, по существу дав объяснения, аналогичные изложенным в иске.

Ответчик ЩАН в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьями 233, 234 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

ДД.ММ.ГГГГ между ЩАН (Продавец) и ВИД (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым Продавец продал, а Покупатель купил земельный участок с кадастровым номером № площадью 1908 кв. м, расположенный по адресу: УР, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки.

Согласно пункту 2 указанного договора купли-продажи цена земельного участка составляет 350000 руб., уплачиваемых Покупателем Продавцу следующем порядке: 180000 руб. – за счет собственных денежных средств в день подписания договора, 170000 руб. – за счет собственных средств в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ВИД передал ЩАН 180000 руб. в счет оплаты цены по договору.

Право собственности ВИД в соответствии с данным договором купли-продажи было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике 16.09.2019 года, номер регистрации № Одновременно произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу продавца, номер регистрации №

    Как следует из договора купли-продажи земельного участка, на момент подписания настоящего договора, продавец гарантировал, что отчуждаемый земельный участок никому не продан, не заложен, в судебном споре и под арестом (запрещением) не состоит, не обременен правами и претензиями третьих лиц, о которых стороны не могли знать на момент подписания настоящего договора (пункт 5.1).

    Пункт 5.2 договора предусматривает, что в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения настоящего договора, возврата уплаченных покупателем за земельный участок денежных средств и возмещения причиненных убытков.

    Пунктом 1 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

    В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом (пункт 3 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации).

Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу (пункт 5 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации).

Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами (пункт 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации).

    Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (Сведения о частях земельного участка) от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № установлены ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» № от ДД.ММ.ГГГГ (учетная часть земельного участка с кадастровым номером № площадью 1064 кв. м).

Из ответа ПАО «МРСК Центра и Приволжья» от 17.19.2019 года следует, что указанный земельный участок частично находится в охранной зоне воздушной линии электропередач напряжением 10 киловольт фидер 10 ПС Завьялово, принадлежащей филиалу «Удмуртэнерго» ПАО «МРСК Центра и Приволжья» на праве собственности, перенос и переустройство линии электропередач в охранной зоне, в которой расположен земельный участок истца, не планируется.

Использование территорий, находящихся в зоне линий электропередач, регулируется Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.

Исходя из положений пунктов 8-11 указанных Правил, устанавливающих фактические ограничения использования земельного участка, расположенного в охранной зоне линии электропередач, истец не имеет возможности осуществить строительство индивидуального жилого дома на приобретенном им земельном участке.

В частности, подпунктом «а» пункта 10 указанных Правил предусмотрено, что в пределах охранных зон запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено:

1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

По материалам дела, в том числе из условий заключенного сторонами договора купли-продажи судом не усматривается, что ответчик при заключении данного договора сообщил истцу всю существенную информацию о продаваемом земельном участке.

Указанное свидетельствует о недобросовестности продавца (статьи 10, 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) и влечет за собой установленные законом последствия.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) существенного нарушения требований к качеству товара.

Пунктом 5 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.

Пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено:

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации определено:

1. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

2. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истцом было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке и возврате оплаченных по договору денежных средств.

    Соответствующее уведомление судом признается в качестве требования о расторжении договора. Поскольку ответчиком данное требование было оставлено без удовлетворения, сторонами соглашение о расторжении договора заключено не было, по делу имеются основания для принятия судом решения о расторжении договора в силу изложенных выше обстоятельств.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска.

В соответствии со статьями 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца также подлежат взысканию расходы на отправку почтовой корреспонденции, которые судом признаются обоснованными и необходимыми.

В соответствии со статьями 94, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правовых позиций Конституционного суда Российской Федерации и Верховного суда Российской Федерации, в том числе правовых позиций, изложенных в пунктах 11-15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя. Однако с учетом требований разумности, справедливости, сложности дела, категории рассмотренного спора, количества проведенных судебных заседаний, представительской работы, проведенной представителем, суд полагает необходимым снизить их размер.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

    Р Е Ш И Л :

Исковые требования ВИД к ЩАН о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЩАН и ВИД.

    Внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о прекращении права собственности ВИД на земельный участок площадью 1908 кв. м с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес>

    Внести в Единый государственный реестр недвижимости запись о прекращении ипотеки (залога) в силу закона в пользу ЩАН в отношении земельного участка площадью 1908 кв. м с кадастровым номером 18:08:034001:3828, расположенного по адресу <адрес>.

    Взыскать с ЩАН в пользу ВИД 180000 рублей предварительной оплаты по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ЩАН в пользу ВИД 4800 рублей в возмещение расходов на оплату государственной пошлины, 285 рублей 10 копеек в возмещение судебных расходов на отправку почтовой корреспонденции, 20000 рублей в возмещение расходов на оплату услуг представителя.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья                                Ю.А. Кожевников