Решение по делу № 2-1176/2023 от 29.03.2023

Дело № 2-1176/2023                                       УИД: 23RS0013-01-2023-001076-84

РЕШЕНИЕ

    именем Российской Федерации

г. Гулькевичи                                                                           19 апреля 2023 года

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

                председательствующего Бочко И.А.,

                при секретаре                   Чеботаревой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Эбиль А. С. к Администрации МО Гулькевичский район о признании права собственности на объект недвижимости,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику и просит сохранить нежилое здание - магазин розничной торговли литер «ВВ1», обшей площадью 125,1 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 260 кв.м с кадастровым номером №, признав право собственности на него за Эбиль А. С.; указать, что решение по данному иску является основанием для внесения изменений в государственный кадастровый учет в отношении указанного объекта и регистрации права на него.

Свои требования истец обосновал тем, что ему на основании Договора купли-продажи от 14 апреля 2020 года на праве собственности принадлежат земельный участок площадью 260 кв.м с кадастровым номером 23:06:1902054:25 из земель населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины, размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м; бытовое обслуживание, размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания услуг населению или организации бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, похоронные бюро); здравоохранение, размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи (фельдшерские пункты, центры матери и ребенка, диагностические центры) по адресу: Российская Федерации, <адрес>, и расположенный на указанном земельном участке магазин розничной торговли Литер«В» кадастровый №. Истцом без получения соответствующих разрешений произведена реконструкция принадлежащего ему здания магазина путем возведения пристройки Литер «В1», состоящей из трех помещений, площадью 73,8 кв.м. Он обратился в Администрацию МО Гулькевичский район за выдачей разрешения на строительство, в чем ему отказано. Отказ мотивирован тем, что установлен факт самовольного строительства по вышеуказанному адресу. Согласно Правилам землепользования и застройки города Гулькевичи, утвержденным Решением Совета Гулькевичского городского поселения от 25 февраля 2011 года № 3/19, зона, где расположен земельный участок с кадастровым номером 23:06:1902038:23, определена как «Зона застройки индивидуальными жилыми домами» (Ж1)». Градостроительный регламент указанной зоны допускает следующие виды разрешенного использования земельных участков: Магазины: Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м, минимальный размер участка должен быть не менее 500 кв.м, максимальный - не более 5000 кв.м, максимальный процент застройки 50%; Бытовое обслуживание: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро), минимальный размер участка должен быть не менее 500 кв.м, максимальный - не более 5000 кв.м, максимальный процент застройки 50%, высота застройки не более 3 этажей. Согласно п. 3 ст. 40 ПЗЗ Гулькевичского городского поселения разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства предоставляется правообладателям земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Истцом произведено изменение вида разрешенного использования принадлежащего ему земельного участка, о чем внесены сведения в Государственный кадастр недвижимости. Согласно техническому заключению, выполненному экспертом филиала ГБУ КК «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по Гулькевичскому району в результате реконструкции произведено изменение параметров объектов капительного строительства, его частей (площади, объема), в том числе расширение объекта капитального строительства. На момент осмотра каких-либо признаков неблагоприятного воздействия от выполненных строительных работах на несущие и ограждающие конструкции существующего строения (деформаций, сквозных трещин, отклонения от вертикали, выпучивания стен и др.) не выявлено, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций исправное, выполненные работы не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Согласно анализу нормативных требований и технических объемно-планировочных характеристик нежилого здания - магазин розничной торговли литер «В,В1» по основным нормативным требованиям (высоте, размерам), санитарно-гигиеническим (водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, кондиционирование воздуха, электроснабжение, связь, проветривание), противопожарным (площади противопожарного этажа) - соответствует строительным нормам и правилам, предъявляемым к данной категории здания и помещения сервисного обслуживания населения. По своему функциональному назначению помещения нежилого здания магазин розничной торговли Литер «ВВ1» можно использовать как объект торгового назначения с торговой площадью не более 400 кв.м. Выполненная реконструкция нежилого здания не затрагивает интересы других (третьих) лиц и соответствует следующим условиям (п. 3 ст. 222 ГК РФ): если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем объекта; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям. Таким образом, работы по реконструкции здания магазина с возведением пристройки к нему произведены на земельном участке с соответствующим разрешенным использованием, реконструкция согласно техническому заключению соответствует санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью.

В судебное заседание стороны, третьи лица, надлежаще уведомленные, не явились, в своих заявлениях просили дело рассматривать в их отсутствие.

Представитель ответчика представил в суд письменное возражение, в котором указал, что строительные работы должны вестись при наличии разрешения на строительство. Иск о признании права на самовольную постройку является исключительным способом защиты права. Материалы дела не свидетельствуют, что истцом предпринимались меры во внесудебном порядке легализовать постройки. Строительство произведено с нарушением градостроительных норм, без получения разрешения.

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что на основании Договора купли-продажи от 14 апреля 2020 года Эбиль А. С. на праве собственности принадлежат земельный участок площадью 260 кв.м с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, виды разрешенного использования: магазины, размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.

Истцом без получения соответствующих разрешений произведена реконструкция принадлежащего ему здания магазина путем возведения пристройки Литер «В1», состоящей из трех помещений, площадью 73,8 кв.м.

По завершении строительства истец обратился в Администрацию МО Гулькевичский район за выдачей разрешения на реконструкцию.

Сообщением № 11/504 от 30 марта 2023 года истцу отказано в выдаче разрешения на реконструкцию в связи с тем, что установлен факт самовольного строительства по вышеуказанному адресу; не представлена проектная документация, а также сведения о результатах инженерных изысканий.

В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в совместном Постановлении «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» № 10/22 от 29 апреля 2010 года указали, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно Правилам землепользования и застройки города Гулькевичи, утвержденным решением Совета Гулькевичского городского поселения от 25 февраля 2011 года № 3/19, зона, где расположен земельный участок с кадастровым номером №, определена как «Зона застройки индивидуальными жилыми домами» (Ж1)».

Градостроительный регламент указанной зоны допускает следующие виды разрешенного использования земельных участков: Магазины: Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м, минимальный размер участка должен быть не менее 500 кв.м, максимальный - не более 5000 кв.м, максимальный процент застройки 50%; Бытовое обслуживание: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро), минимальный размер участка должен быть не менее 500 кв.м, максимальный - не более 5000 кв.м, максимальный процент застройки 50%, высота застройки не более 3 этажей.

Согласно п. 3 ст. 40 ПЗЗ Гулькевичского городского поселения разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства предоставляется правообладателям земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

Истцом произведено изменение вида разрешенного использования принадлежащего ему земельного участка, о чем внесены сведения в Государственный кадастр недвижимости.

Площадь застройки соответствует предельным параметрам застройки, установленным градостроительными регламентами Правил землепользования и застройки Гулькевичского городского поселения (менее 50%).

Согласно техническому заключению, выполненному экспертом филиала ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Гулькевичскому району, на момент осмотра каких-либо признаков неблагоприятного воздействия от выполненных и выполняемых строительных работ на несущие и ограждающие конструкции существующего строения (деформаций, сквозных трещин, отклонения от вертикали, выпучивания стен и др.) не выявлено, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций исправное, выполненные работы не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Таким образом, согласно анализу нормативных требований и технических и объемно-планировочных характеристик нежилого здания -магазин розничной торговли литер «В,В1» по основным нормативным требованиям-планировочным (высоте, размерам), санитарно-гигиеническим (водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, кондиционирование воздуха, электроснабжение, связь, проветривание, противопожарным (площади противопожарного этажа) соответствует строительным нормам и правилам, предъявляемым к данной категории здания - помещения сервисного обслуживания населения. По своему функциональному назначению помещения нежилого здания магазин розничной торговли литер «В,В1» можно использовать как объект торгового назначения с торговой площадью не более 400 кв.м. Выполненная реконструкция нежилого здания магазин розничной торговли литер «В,В1» не затрагивает интересы других (третьих) лиц и соответствует следующим условиям (п.3 ст. 222 ГК РФ): если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям. Нежилое здание-магазин розничной торговли литер «В,В1» является объектов капитального строительства. Согласно своему функциональному назначению помещения нежилого здания магазин розничной торговли литер «В,В1» можно использовать как: № 1 торговый зал площадью 51,3 кв.м, № 2 санузел площадью 3,1 кв.м, № 3 склад площадью 64,6 кв.м, № 4 котельная площадью 6,1, общая площадь 125,1 кв.м, основная 122 кв.м, вспомогательная 3,1 кв.м. Площадь, определенная в соответствии с требованиями, утвержденными Приказом Росреестра № П/0393 от 23.10.2020 составляет 128,6 кв.м.

Таким образом, работы по реконструкции здания магазина с возведением пристройки к нему произведены на земельном участке с соответствующим разрешенным использованием, реконструкция согласно техническому заключению соответствует санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью.

Учитывая, что здание магазина расположено на земельном участке с соответствующим видом разрешенного использования, имеются документы, подтверждающие, что строительные работы соответствуют санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью; размещение объекта находится в пределах земельного участка, суд считает возможным признать за истцом право собственности на указанный объект.

Отсутствие у истца разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию само по себе не является основанием для отказа в сохранении магазина и в признании за истцом права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости. Обращение истца в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство свидетельствует о предпринятых им мерах к легализации самовольной постройки. Поскольку разрешение на строительство не может быть выдано после осуществления реконструкции, а выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство не осуществляется, постольку иной, внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у истца отсутствует.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в силу судебные акты.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Эбиль А. С. к Администрации Муниципального образования Гулькевичский район о признании права собственности на объект недвижимости - удовлетворить.

Сохранить нежилое здание - магазин розничной торговли литер «В,В1», обшей площадью 125,1 кв.м, основной площадью 122, кв.м, вспомогательной площадью 3,1 кв.м, площадь, определенная в соответствии с требованиями, утвержденными Приказом Росреестра №П\093 от 23.10.2020 – 128,6 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 260 кв.м с кадастровым номером №, признав право собственности на него за Эбиль А. С..

Настоящее решение является основанием для Межмуниципального Отдела по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю внесения изменений в государственный кадастровый учет нежилого здания - магазин розничной торговли литер «В,В1», обшей площадью 125,1 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке площадью 260 кв.м с кадастровым номером 23:06:1902054:25, и регистрации права на него.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Гулькевичского районного суда                                                            И.А.Бочко