Решение по делу № 2-193/2023 от 25.01.2023

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 мая 2023 года                                                          р.п. Волово Тульской области

Богородицкий межрайонный суд Тульской области в составе:

председательствующего Кожуховой Л.А.,

при секретаре Соколовой М.Ю.,

с участием

представителя истца, третьего лица по встречному иску ПССЖОСПК «Доверие» по доверенности Никоновой Л.А.,

представителя ответчика Соболева В.В. по доверенности Белоусовой В.В.,

третьего лица, ответчика по встречному иску Свирина А.В.,

третьего лица Маркина Н.Н.,

представителя третьего лица администрации муниципального образования Воловский район по доверенности Попковой Н.В.,

представителя третьего лица администрации муниципального образования Двориковское Воловского района по доверенности Тихонова П.В.,

представителя третьего лица, истца по встречному иску министерства имущественных и земельных отношений Тульской области по доверенности Кезика Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело № по иску ПССЖОСПК «Доверие» к Соболеву Владимиру Валерьевичу о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи земельного участка, по иску министерства имущественных и земельных отношений Тульской области к Соболеву Владимиру Валерьевичу, ИП Свирину Антону Викторовичу о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности,

у с т а н о в и л:

ПССЖОСПК «Доверие» обратился в суд с иском к Соболеву В.В. о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи земельного участка, с учётом уточнения исковых требований в исковом заявлении от 24.04.2023 года мотивировал свои требования тем, что между ПССЖОСПК «Доверие» в лице Крюковой О.М., обладающей полномочиями в соответствии с протоколом № 1 от 5.03.2018 года и приказом от 5.03.2018 года, и Соболевым В.В. были заключены договоры аренды земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, вблизи д. Луневка, разрешенное использование для сельскохозяйственного использования, в п. 9 которого определено, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора аренды на новый срок и выкуп земельного участка, указанный в п. 1 настоящего договора, при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами. А арендодатель в свою очередь обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами. При перезаключении договора аренды согласовывалась выкупная стоимость земельного участка, а также, что земельный участок с кадастровым № переходит в собственность арендатора при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. ПССЖОСПК «Доверие» обрабатывает данный земельный участок с 2018 года, своевременного исполняет обязанности по выплате арендных платежей путем выдачи сельхозпродукции Соболеву В.В., в связи с чем, у истца имеется прямая заинтересованность в приобретении данного земельного участка. Согласно пп. 1.1 и 2.2 договоров купли-продажи недвижимого имущества от 17.09.2022 года и 22.09.2022 года ИП Главе КФХ Свирину А.В. были проданы каждый раз по ? доле земельного участка с кадастровым №. Таким образом, указанный земельный участок был продан в два этапа, и в выписке из ЕГРН сделана общая запись регистрации за №. Так как земельный участок был продан по долям, то применение ничтожности сделки в связи с нарушением преимущественного права покупки Министерством имущественных и земельных отношении Тульской области в данном случае невозможно. В соответствии с выпиской из ЕГРН 30.09.2022 года, Соболев В.В., в нарушение условий договора аренды земельного участка, произвел его отчуждение третьему лицу - Свирину А.В., тогда как договор аренды между ПССЖОСПК «Доверие» и Соболевым В.В. не был расторгнут. Ответчик получал арендную плату, следовательно, было нарушено условие о преимущественном праве выкупа земельного участка. В связи с тем, что ПССЖОСПК «Доверие» имело преимущественное право покупки указанного земельного участка, а от Соболева В.В. уведомлений о расторжении договора аренды и уведомлений о приобретении земельного участка не поступало, то договоры купли-продажи от 17.09.2022 года и 22.09.2022 года заключены в нарушение законодательства РФ. В качестве обеспечения обязательств ПССЖОСПК «Доверие» перевело денежные средства в размере 268400,00 руб., выплаченные по договору купли продажи от 22.09.2022 года и 268400,00 руб. - по договору купли-продажи от 17.09.2022 года и всего на общую сумму 536800,00 руб.

    В связи с чем, истец ПССЖОСПК «Доверие» просил суд погасить запись регистрации за номером №, удостоверенную выпиской из ЕГРН от 9.03.2023 года, на объект недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование для сельскохозяйственного использования, площадью 134200 кв.м; перевести на ПССЖОСПК «Доверие» права и обязанности по договорам купли-продажи от 17.09.2022 года и от 22.09.2022 года по <данные изъяты> доле, дважды, земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование для сельскохозяйственного использования.

В ходе рассмотрения дела министерством имущественных и земельных отношении Тульской области были заявлены исковые требования к Соболеву В.В., ИП Свирину А.В. о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, о прекращении права собственности, которые истцом были мотивированы следующим образом.

17.09.2022 года между    Маркиным Н.Н., действующим на основании доверенности от 16.09.2022 года в интересах Соболева В.В. и индивидуальным предпринимателем Главой К(Ф)Х Свириным А.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 134200 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно п. 1.1 вышеуказанного договора продавец продал покупателю ? долю в праве на земельный участок с кадастровым №. 22.09.2022 года    между теми же лицами также был заключен договор купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка с кадастровым №, площадью 134200 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Таким образом, в результате совершения двух сделок с временным разрывом в 5 дней было произведено отчуждение земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. Согласно сведениям из ЕГРН Свирин А.В. 30.09.2022 года зарегистрировал право собственности на земельный участок с кадастровым №. В соответствии с п. 6 ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируем Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст 1). Согласно ст. 8 Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных закона субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов (п.1). Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначен обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цен, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора, продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей. В соответствии с п.4 ст.8 Федерального закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Согласно существующей судебной практики в случае совершения последующих сделок на отчуждение долей в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с нарушением преимущественного права субъекта — такая сделка является ничтожной (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 7.07.2021г. №). В соответствии с п. 52 Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Тульской области, утвержденного Постановлением правительства Тульской области от 13.10.2016 года №452, Министерство ведет учет поступивших извещений о продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. По имеющимся данным в Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, а также в Правительство Тульской области извещения о намерении продать земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> - не поступали. На основании вышеизложенного сделки по купле-продаже земельного участка с кадастровым № являются ничтожными в силу приведенных норм действующего законодательства.

На основании изложенного, министерство имущественных и земельных отношении Тульской области просило суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 17.09.2022    года с кадастровым №, заключенный между Соболевым В.В. и ИП Главой К(Ф)Х Свириным А.В.;     признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 22.09.2022 года с кадастровым №, заключенный между Соболевым В.В. и ИП Главой К(Ф)Х Свириным А.В.; возвратить стороны в первоначальное положение путем прекращения права собственности Свирина А.В. на земельный участок с кадастровым №, площадью 134200 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> и восстановления сведений о правах Соболева В.В. в ЕГРН на земельный участок с кадастровым №.

В судебном заседании представитель истца, третьего лица по встречному иску ПССЖОСПК «Доверие» по доверенности Никонова Л.А. заявленные исковые требования ПССЖОСПК «Доверие» с учетом уточнения поддержала, исковые требования министерства имущественных и земельных отношений Тульской области не признала, при этом пояснила, что с Соболевым В.В. были заключены договора аренды, указанные договора заключались уже с 2015 года, земельный участок обрабатывается ПССЖОСПК «Доверие», все было зарегистрировано. Соболев В.В. получал арендную плату зерном в конце арендного срока, о чем имеются расписки. Соболев В.В. договора аренды читал, все знал и понимал. Соболев В.В. изменений в договора аренды не вносил, был со всем согласен. Договора аренды составлялись ею, по шаблону, взятому из сети «Интернет». Данные договора обсуждались с Соболевым В.В., учитывалось его мнение, затем подписывались Соболевым В.В. и стороной ПССЖОСПК «Доверие», на договорах стоят даты. Договора аренды были составлены в двух экземплярах, больше экземпляров договоров нет. Посев и обработку спорного земельного участка осуществляет Никонов М.М. от лица ПССЖОСПК «Доверие». За земельный участок ПССЖОСПК «Доверие» отчитывается в <данные изъяты>, были созданы <данные изъяты> и <данные изъяты>. За арендуемый земельный участок вносится арендная плата, договор расторгнут не был, у ПССЖОСПК «Доверие» было преимущественное право покупки земельного участка. Соболев В.В. не предупредил ПССЖОСПК «Доверие», что собирается продавать земельный участок другим лицам. Полагает, что Соболев В.В. должен был позвонить в ПССЖОСПК «Доверие», сказать, что хочет продать земельный участок другому лицу и расторгнуть договор аренды, но Соболев В.В. ничего такого не сделал. ПССЖОСПК «Доверие» стало известно, что Соболев В.В. отозвал доверенность, были запрошены выписки из Росреестра и после этого ПССЖОСПК «Доверие» узнало, что земельные участки зарегистрированы на КФХ Свирин А.В. Земельный участок был продан по долям, поэтому невозможно признать сделку ничтожной, в связи с чем против удовлетворения исковых требований министерства имущественных и земельных отношений Тульской области.

Ответчик Соболев В.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика Соболева В.В. по доверенности Белоусова В.В. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований ПССЖОСПК «Доверие» с учетом их уточнения не возражала. Против удовлетворения исковых требований министерства имущественных и земельных отношений Тульской области возражала, так как земельный участок был отчужден по долям, а о земельных долях в Законе не сказано ни слова. Договора аренды заключались с Соболевым В.В., земельный участок передавался по акту приема-передачи.

Третье лицо, ответчик по встречному иску ИП Свирин А.В. в судебном заседании заявленные исковые требования ПССЖОСПК «Доверие» с учетом уточнения не признал, в случае отзыва ПССЖОСПК «Доверие» иска, признает исковые требования министерства имущественных и земельных отношений Тульской области. При этом показал, что земельный участок Соболева В.В. находится рядом с его землей. Хотел купить участок Соболева В.В. и купил его по частям, так как сразу денег на покупку всего участка не было. Промежуток между покупками частей земельного участка составил примерно 10-14 дней. При покупке земельного участка сам он с Соболевым В.В. не разговаривал, с ним разговаривал Маркин Н.Н. Со слов Маркина Н.Н. знает, что Соболев В.В. никаких договоров с ПССЖОСПК «Доверие» не заключал. Право собственности Соболева В.В. на земельный участок с последними цифрами кадастрового № не оспаривает. Этот участок находится через проселочную дорогу от его земли. Свой земельный участок он обрабатывал, земельный участок Соболева В.В. обрабатывался ПССЖОСПК «Доверие». С Соболевым В.В. примерно 5 лет назад у него был разговор о продаже ему спорного земельного, Соболев В.В. сказал, что пока продавать земельный участок не будет. В 2022 году Соболев В.В. согласился продать ему этот земельный участок. По поводу его продажи к Соболеву В.В. подходил Маркин Н.Н., сам он с Соболевым В.В. не общался. Маркин Н.Н. по его просьбе выяснил, что земельный участок Соболева В.В. обрабатывает ПССЖОСПК «Доверие», но Соболев В.В. готов продать земельный участок, так как урожай уже собран, перед ПССЖОСПК «Доверие» у Соболева В.В. не было обязательств, сказал, что договоров с ПССЖОСПК «Доверие» Соболев В.В. никогда не заключал и не подписывал. Соболев В.В. человек пьющий, и когда Маркин Н.Н. предавал ему деньги за землю, присутствовал его брат. Деньги Соболеву В.В. за земельный участок отдавали наличными средствами, о чем имеются расписки. Перед совершением сделки не предлагали Соболеву В.В. обратиться в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области. Хотел приобрести в собственность у Соболева В.В. весь земельный участок с последними цифрами кадастрового №.

Третье лицо Маркин Н.Н. в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями ПССЖОСПК «Доверие» с учетом их уточнения не согласился, как и с требованиями министерства имущественных и земельных отношений Тульской области, при этом пояснил, что Свирин А.В. поручил ему выйти к Соболеву В.В. с предложением купить у него земельный участок. В сентябре 2022 года дома у Соболева В.В. он общался с ним о приобретении земельного участка с последними цифрами кадастрового №, озвучил цену из расчета 40000 рублей за гектар земли, объяснил, сколько полностью будет стоить земельный участок. Соболев В.В. сказал, что земельный участок обрабатывает Никонов М.М., сказал, что договорных отношений у них нет. В договоре ПССЖОСПК «Доверие» с Соболевым В.В. указана цена 40000 рублей за гектар земельного участка, и он ему предложил такую же цену, но Соболев В.В. решил продать земельный участок Свирину А.В. После общения с Соболевым В.В. они поехали к нотариусу Воловского нотариального округа, там была проверена дееспособность Соболева В.В., была составлена доверенность на его имя. Денежные средства за земельный участок передавались не лично Соболеву В.В., а его брату в целях сохранности денежных средств. Соболев В.В. при передаче денежных средств за земельный участок его брату присутствовал, писал расписки. Перед общением с Соболевым В.В. знал, что земельный участок Соболева В.В. обрабатывает Никонов М.М., обременение лицами на данный земельный участок отсутствовало. Право собственности Соболева В.В. на данный земельный участок проверял, видел выписку Росреестра, не было оснований ей не доверять. Знал, что у Соболева В.В. в собственности находится земля сельхозназначения. Соболеву В.В. предлагалось продать долю земельного участка, а не земельный участок полностью. Спорный земельный участок был куплен по долям, чтобы не извещать министерство имущественных и земельных отношений о сделке. На момент заключения договоров о продаже земельного участка с последними цифрами кадастрового №, данный участок был единым земельным участком. Изначально планировалось выкупить <данные изъяты> долю данного земельного участка, чтобы потом у Свирина А.В. было преимущественное право покупки земельного участка по оставшейся <данные изъяты> доле.

Представитель третьего лица администрации МО Воловский район по доверенности Попкова Н.В. в судебном заседании с заявленными исковыми требованиями ПССЖОСПК «Доверие» с учетом их уточнения не согласилась. Администрация МО Воловский район проверяла право собственности Соболева В.В. на земельный участок с последними цифрами кадастрового №, никаких сомнений его право собственности на данный земельный участок не вызывает. С предложением о продаже земельного участка с последними цифрами кадастрового № Соболев В.В. в администрацию МО Воловский район не обращался. Относительно исковых требований министерства имущественных и земельных отношений Тульской области администрация МО Воловский район не возражает, считает их требования законными и обоснованными.

Представитель третьего лица администрации МО Двориковское Воловского района по доверенности Тихонов П.В. в судебном заседании просил рассмотреть исковые требования в соответствии с требованиями действующего законодательства, поскольку согласно 131 Федеральному Закону администрация МО Двориковское не занимается контролем договоров аренды и земель сельхозназначения.

Представителя третьего лица, истца по иску министерства имущественных и земельных отношений Тульской области по доверенности Кезик Н.А. заявленные исковые требования поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, просил требования министерства удовлетворить, отказав в удовлетворении исковых требований ПССЖОСПК «Доверие».

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения сторон, их представителей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, Соболеву В.В. на основании постановления главы администрации Воловского района № от 21.01.1992 года был предоставлен земельный участок общей площадью 12,2 га, расположенный вблизи д. Лунёвка для организации крестьянского хозяйства овощного направления.

В связи с изменением площади и описания местоположения границ на основании заявления Соболева В.В. от 19.11.2015 года земельный участок с кадастровым №, площадью 134200 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, был поставлен на государственный кадастровый учёт.

В соответствии с договорами аренды земельного участка № от 6.03.2018 года Соболев В.В. передал во временное пользование ПССЖОСПК «Доверие» вышеуказанный земельный участок (п. 1 договора).

В силу п.п. 3, 4 договора земельный участок для сельскохозяйственного производства предоставляется ПССЖОСПК «Доверие» в аренду сроком на 11 месяцев с выплатой в размере 3 центнера зерна за гектар. Земельный участок передаётся от арендодателя к арендатору и возвращается обратно по актам приёма-передачи. Арендная плата уплачивается в натуральном выражении – зерном.

Согласно п. 8 договора аренды в случае отсутствия письменных сообщений арендодателя или арендатора о прекращении договорных отношений, договор автоматически пролонгируется на следующие 11 месяцев.

Пунктом 9 вышеуказанного договора аренды предусмотрено, что арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора аренды на новый срок и выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами. Арендодатель обязан обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на продление договора или права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами. Выкупная цена земельного участка составляет 23000,00 руб. за 1 га. Земельный участок с кадастровым № переходит в собственность арендатора при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Расторжение договора осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации (п. 9 договора).

На основании акта приёма-передачи земельного участка от 6.03.2018 года земельный участок с кадастровым № передан Соболевым В.В. ПССЖОСПК «Доверие» в надлежащем состоянии, пригодном для использования в соответствии с целевым назначением.

Согласно расписке от 6.03.2018 года Соболев В.В. получил, а ПССЖОСПК «Доверие» в лице представителя Крюковой О.М. передал в счёт оплаты арендной платы 3 центнера за 1 га, а всего 40,5 центнера зерна по договору аренда № от 6.03.2018 года.

В соответствии с п. 8 вышеуказанного договора действие договор аренды земельного участка с кадастровым № было пролонгировано сторонами на следующие 11 месяцев - 5.02.2019 года, 4.01.2020 года, 3. 12.2020 года, 2.11.2021 года.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.09.2022 года, заключенного между Маркиным Н.Н., действующим от имени Соболева В.В., и ИП Главой К(Ф)Х Свириным А.В., продавец продал покупателю <данные изъяты> долю в праве на земельный участок с кадастровым №, площадью 134200 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

22.09.2022 года между теми же лицами также был заключен договор купли-продажи <данные изъяты> доли земельного участка с кадастровым №, площадью 134200 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности ИП Главы К(Ф)Х Свирина А.В. на спорный земельный участок подтверждается записью о государственной регистрации права № от 30.09.2022 года.

Указанные обстоятельства установлены в ходе рассмотрения дела и не оспариваются сторонами.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3).

На основании ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса (п.1).

В силу п. 2 данной статьи земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В п.п. 1, 2 ст.1 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Следовательно, договора аренды земельного участка № от 6.03.2018 года, № от 5.02.2019 года, № от 4.01.2020 года, № от 3.12.2020 года, № от 2.11.2021 года не должны противоречить действующему федеральному законодательству.

В п. 3 ст. 1 Федерального закона № 101-ФЗ установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже (подп. 3) и на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (подп. 4).

В отношении других лиц такой принцип не установлен.

В соответствии с п. 4 ст. 9 Федерального закона № 101-ФЗ в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

Договор аренды, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Для договора аренды - это условия: о предмете договора; размере арендной платы (для договора аренды здания, сооружения, земельного участка); выкупной цене (для договора аренды недвижимости - с правом выкупа).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с изложенным, суд полагает, что предоставленные ПССЖОСПК «Доверие» договора аренды земельного участка земельного участка с кадастровым № не содержит указаний на то, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, в связи с чем, установление права преимущественного выкуп земельного участка арендатором, по мнению суда, недопустимо.

В соответствии с п.п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Как следует из представленных ПССЖОСПК «Доверие» договоров аренды земельного участка с кадастровым № в них сторонами не поименованы конкретные действия арендодателя необходимые для обеспечения возможности реализации арендатором преимущественного права, а также не содержит условия о необходимости получения арендодателем письменного отказа арендатора от преимущественного права покупки земельного участка, и кроме того, не содержит права арендатора на преимущественное право выкупа доли в праве собственности на земельный участок.

В абзаце третьем п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

При толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Таким образом, суд приходит к выводу, что между Соболевым В.В. и ПССЖОСПК «Доверие» не было достигнуто соглашения о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемого земельного участка с кадастровым №, в связи с чем, и не имеется основании для выводов о невыполнении арендодателем взятых на себя обязательств на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

Ссылку истца на положения п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», которые касаются несоблюдения обязанности продавца при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, суд находит несостоятельной, поскольку особенности правового режима долевой собственности, установленные статьей 250 ГК РФ, на арендные правоотношения не распространяются, как и на правоотношения связанные с куплей-продажей недвижимости, не являющейся долевой собственностью, в связи с чем, доводы истца - ПССЖОСПК «Доверие» о наличии у него права на приобретение спорных земельных участков в преимущественном порядке в силу закона основаны на ошибочном толковании норм материального права.

На основании п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу положений п.п. 1 - 3 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с п.п. 1-2 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

В соответствии с изложенным, суд приходит к выводу, что действующее гражданское и земельное законодательство не содержат норм, предусматривающих право арендатора земель сельскохозяйственного назначения на преимущественное право покупки доли арендуемого им земельного участка и субъекта Российской Федерации на преимущественное право покупки доли в праве собственности на земельный участок.

При нарушении преимущественного права покупки возможность перевода на другое лицо прав и обязанностей покупателя устанавливается законом.

Поскольку в рассматриваемом случае законом не предусмотрено права истца - ПССЖОСПК «Доверие» требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя арендуемого имущества, то иск не подлежит удовлетворению.

При разрешении исковых требований министерства имущественных и земельных отношений Тульской области суд учитывает, что согласно подп. 4 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (п.2 ст. 166 ГК РФ).

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и не действительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст. 167 ГК РФ).

На основании п.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В силу подп. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п.4 ст.8 Закона).

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В этих целях п. 2 ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ обязывает продавца земельного участка известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок.

Срок для ответа государственного органа на предложение - 30 дней с момента поступления извещения (п. 3 ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ).

Таким образом, законодатель предусмотрел, что при намерении собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществить его продажу, он обязан произвести отчуждение земельного участка на основании договора купли-продажи прежде всего субъекту Российской Федерации при наличии согласия последнего.

Постановлением правительства Тульской области №452 от 13 октября 2016 года утверждено Положение о министерстве имущественных и земельных отношений Тульской области.

Как указано в п.52 Положения о министерстве имущественных и земельных отношений Тульской области – МИЗО ведет учет поступивших извещений о продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Доказательств извещения министерства имущественных и земельных отношений Тульской области Соболевым В.В. или его представителем о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым № суду представлено не было.

Более того, ответчиками ИП Свириным А.В., Соболевым В.В. или его представителем в судебном заседании не оспаривалось, что уведомление о намерении продать спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения министерству имущественных и земельных отношений Тульской области Соболевым В.В. не направлялось.

Судом установлено, что на момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи Соболев В.В. имел в собственности земельный участок, а не долю в праве собственности; права долевой собственности на спорный земельный участок не существовало.

Суду не было представлено бесспорных доказательств того, чем была вызвана необходимость приобретать долю в праве собственности, а не весь земельный участок, и как без определения порядка пользования имуществом планировалось использование земельного участка сособственниками.

Из материалов дела следует, что договоры купли-продажи от 17.09.2022 года и 22.09.2022 года, заключенные между Маркиным Н.Н., действующим от имени Соболева В.В., и ИП Главой К(Ф)Х Свириным А.В. в отношении <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым№, из земель сельскохозяйственного назначения, являются взаимосвязанными сделками, заключены в незначительный промежуток времени и направлены на достижение одной цели - продажи всего земельного участка, в обход требований п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о соблюдении преимущественного права покупки субъекта РФ, что не оспаривалось сторонами по делу в ходе рассмотрения исковых требований сторон.

Таким образом, указанные сделки по продаже земельного участка с кадастровым № совершены с нарушением преимущественного права покупки субъекта РФ – Тульской области и являются ничтожными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

признать    недействительным договор купли-продажи от 17.09.2022 года, заключённый между Маркиным Николаем Николаевичем, действующим от имени Соболева Владимира Валерьевича и индивидуальным предпринимателем главой К(Ф)Х Свириным Антоном Викторовичем, <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 134200 кв.м с кадастровым №.

Признать    недействительным договор купли-продажи от 22.09.2022 года, заключённый между Маркиным Николаем Николаевичем, действующим от имени Соболева Владимира Валерьевича и индивидуальным предпринимателем главой К(Ф)Х Свириным Антоном Викторовичем, <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 134200 кв.м с кадастровым №.

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым № за Свириным Антоном Викторовичем.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Управлению Судебного департамента Тульской области вернуть денежную сумму 536800,00 рублей внесенную на депозитный счет Управления Судебного департамента Тульской области 22.03.2023 года.

    Отменить меры по обеспечению иска принятые определением Богородицкого межрайонного суда Тульской области от 14.04.2023 года в виде запрета филиалу ППК «Роскадастр» по Тульской области осуществлять любые действия, связанные с кадастровым учётом земельного участка с кадастровым №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тульский областной суд через Богородицкий межрайонный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Мотивированное решение изготовлено 5.06.2023 года.