Решение по делу № 33-5066/2019 от 15.10.2019

Докладчик БлиноваМ.А. Апелляционное дело №33-5066/2019 Судья Данилин Е.М. УИД 21RS0023-01-2018-006156-95

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 декабря 2019 года г. Чебоксары

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе председательствующего Блиновой М.А.,

судей Гафарова Р.Р., Нестеровой А.А.,

при секретаре Егоровой Т.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску ООО «СК «Гарант» к Федоровой Л.В., ООО «Высота» о признании права собственности на квартиру, встречному иску Федоровой Л.В. к ООО «СК «Гарант» об определении условий соглашения, поступившее по апелляционным жалобам ООО «СК «Гарант» и Федоровой Л.В. на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 12 августа 2019 года.

Заслушав доклад председательствующего судьи Блиновой М.А., судебная коллегия

установила:

ООО «СК «Гарант» обратилось в суд с иском к Федоровой Л.В., ООО «Высота» в лице конкурсного управляющего Кузнецова А.А. о признании права собственности на жилое помещение с кадастровым номером ...6, общей площадью ... кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, прекращении (признании отсутствующим) записи регистрации № от 04.02.2010 договора участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «Высота» и Федоровой Л.В., на объект долевого строительства: квартира под условным №, расположенной на ... этаже, общей площадью по проекту ... кв.м.

Исковые требования мотивированы тем, что постановлением администрации г.Чебоксары № от 20.06.2014 за истцом закреплен на праве аренды земельный участок с кадастровым номером ...0, общей площадью ... кв.м. по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания. Строительство вышеуказанного многоквартирного дома ведется на основании разрешения на строительство от 3 марта 2016 года в два этапа за счет собственных средств и привлеченных участников долевого строительства. Истец завершил строительство жилой части многоквартирного жилого дома и ввел его в эксплуатацию. Квартиры, построенные за счет привлеченных денежных средств, переданы истцом участникам долевого строительства.

Ранее решением Ленинского районного суда г.Чебоксары от 3 июля 2018 года Федоровой Л.В. было отказано в признании права собственности на квартиру №, площадью ... кв.м., расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Следовательно, у ООО «СК Гарант» возникло право собственности на жилые помещения, достроенные на собственные средства, включая спорную квартиру.

30 августа 2018 года истец обратился в Управление Росреестра по Чувашской Республике с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанную квартиру. Уведомлением от 13 сентября 2018 года Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации, ввиду того, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными. Прежний застройщик ООО «Высота» признано банкротом. Соответственно, запись регистрации № от 04.02.2010 договора участия в долевом строительстве от 25 декабря 2009 года №, заключенного между ООО «Высота» и Федоровой Л.В., в отношении спорной квартиры считается прекращенной, а свои права Федорова вправе защищать в рамках дела о банкротстве.

Ответчик Федорова Л.В. обратилась в суд со встречным иском к ООО «СК «Гарант», ООО «Высота» об определении условий соглашения с ООО «СК «Гарант» о возмещении затрат по завершению соответствующих строительных работ в целях сдачи многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: <адрес>, установив обязанность Федоровой Л.В. по доплате в течение 30 дней с момента заключения дополнительного соглашения с застройщиком денежных средств в размере ... руб.

В обоснование встречных исковых требований указала, что решением Ленинского районного суда г.Чебоксары от 3 июля 2018 года ей было отказано в признании права собственности на спорную квартиру. При этом суд пришел к выводу о том, что стороны могут достичь соглашение о завершении строительства дома и дополнительном финансировании; ООО «СК «Гарант», являясь застройщиком соответствующего объекта и лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, обязано заключить с истцом соответствующее соглашение, а в случае спора сторон, условия договора могут быть определены в судебном порядке. При цене первоначального договора участия в долевом строительстве № от 25 декабря 2009 года между ООО «Высота» и Федоровой Л.В. в ... руб. предполагалась проектная площадь квартиры ... кв.м., следовательно, стоимость 1 кв.м. составляла ... руб., соответственно, при оплате ... руб. Федоровой Л.В. оплачено 5,4 кв.м. Таким образом, следует произвести оплату за оставшиеся ... кв.м. В связи с этим требуется заключить дополнительное соглашение с заменой застройщика в договоре участия в долевом строительстве № от 25 декабря 2009 года с ООО «Высота» на ООО «СК «Гарант». Исходя из кадастровой стоимости квартиры в сумме ... руб. и площади квартиры ... кв.м., стоимость 1 кв.м. составляет ... руб. Федорова Л.В. внесла нотариусу на депозит сумму в размере ... руб.

Основываясь на изложенных обстоятельствах, с учетом уточнения встречных исковых требований Федорова Л.В. во встречном исковом заявлении просит:

- признать оплаченными 5,4 кв.м. квартиры с кадастровым номером ...6, расположенной по адресу: <адрес>, ... этаж, площадью ... кв.м. по квитанции № от 28.01.2010 Федоровой Л.В. по договору участия в долевом строительстве № от 25.12.2009 между ООО «Высота» и Федоровой Л.В.;

- определить условия соглашения между Федоровой Л.В. и застройщиком ООО «СК Гарант» в целях завершения строительства и сдачи многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания во исполнение Договора участия в долевом строительстве № от 25.12.2009 между ООО «Высота» и Федоровой Л.В. по оплате ... кв.м. квартиры с кадастровым номером ...6, расположенной по адресу: <адрес> из расчета кадастровой стоимости квартиры в размере ... руб. с датой определения стоимости квартиры на 10 января 2018 года, что составляет ... руб. с заключением Соглашения между ООО «СК Гарант» и Федоровой Л.В.;

- обязать ООО «СК Гарант» заключить с Федоровой Л.В. Соглашение от 17 июня 2019 года к договору участия в долевом строительстве № от 25.12.2009 на предложенных условиях, исходя из кадастровой стоимости квартиры (по адресу: <адрес>) в размере ... руб. на 10.01.2018г., выкупа истцом 5,4 кв.м. квартиры по цене ... руб. за 1 кв.м. по ПКО от 20.01.2010г. перед ООО «Высота» и оплаты перед ООО СК «Гарант» за ... кв.м. по цене ... руб. за 1 кв.м. (л.д. 223-225, т.1).

В судебном заседании представитель истца ООО «СК «Гарант» Данилов В.В. исковые требования поддержал, просил удовлетворить по изложенным в нем основаниям, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать, указав, что строительство дома завершено за счет ООО СК «Гарант», дом сдан в эксплуатацию, соглашение о переходе квартиры в собственность Федоровой Л.В. может быть заключено только исходя из рыночной стоимости объекта, определенного заключением судебной экспертизы.

Ответчик Федорова Л.В. и её представитель Громова С.А. первоначальный иск не признали, встречные исковые требования поддержали, просили удовлетворить по изложенным во встречном иске и уточнении к нему основаниям.

Ответчик ООО «Высота», третьи лица Управление Росреестра по ЧР, ООО «Фан-Строй», надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Решением Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 12 августа 2019 года постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ООО «СК «Гарант» к Федоровой Л.В., ООО «Высота» о признании за ООО «СК «Гарант» права собственности на жилое помещение с кадастровым номером ...6, общей площадью ... кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, прекращении (признании отсутствующим) записи регистрации № от 04.02.2010 договора участия в долевом строительстве с участником долевого строительства, заключенного между ООО «Высота» и Федоровой Л.В. на объект долевого строительства: квартира под условным №, расположенной на ... этаже, общей площадью по проекту ... кв.м. - отказать.

Признать факт оплаты Федоровой Л.В., соответствующей 5,4 кв.м. квартиры с кадастровым номером ...6, расположенной по адресу: <адрес>, ... этаж, площадью ... кв.м., по квитанции № от 28.01.2010 по договору участия в долевом строительстве № от 25.12.2009 между ООО «Высота» и Федоровой Л.В.

В удовлетворении встречного иска Федоровой Л.В. к ООО «СК «Гарант» в части требований об обязании ООО «СК «Гарант» заключить с Федоровой Л.В. Соглашение в целях завершения строительства и сдачи многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания во исполнение Договора участия в долевом строительстве № от 25.12.2009 между ООО «Высота» и Федоровой Л.В., квартиры с кадастровым номером ...6, расположенной по адресу: <адрес>, и определении условий Соглашения по оплате ... кв.м. площади квартиры из расчета кадастровой стоимости квартиры в размере ... руб. с датой определения стоимости квартиры на 10.01.2018, что составляет ... руб. - отказать».

Указанное решение суда обжаловано ООО «СК «Гарант» и Федоровой Л.В. по мотивам незаконности и необоснованности.

Ответчиком, истцом по встречному иску, Федоровой Л.В. решение суда обжаловано в части отказа в удовлетворении её встречного иска о возложении на ООО «СК «Гарант» обязанности заключить с ней дополнительное соглашение в целях завершения строительства и сдачи многоквартирного жилого дома во исполнение Договора участия в долевом строительстве № от 25 декабря 2009 года и определении условий Соглашения по оплате площади квартиры исходя из кадастровой стоимости квартиры в размере ... руб. и с учетом выкупа прежнему застройщику за 5,4 кв.м. квартиры. и доплаты ... руб. за оставшиеся квадратные метры.

В жалобе указывает, что застройщик ООО «СК «Гарант» не вправе требовать расторжения договора участия в долевом строительстве, поскольку Федорова Л.В. с ним договор не заключала. Считает, что для оформления правоотношений с новым застройщиком ей необходимо заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве. Признание решением суда факта оплаты соответствующей 5,4 кв.м. квартиры по договору долевого участия в строительстве квартиры между ООО «Высота» и Федоровой Л.В. не влечет каких-либо юридических последствий без разрешения требования о заключении дополнительного соглашения в целях завершения строительства и сдачи многоквартирного жилого дома по предложенному ею варианту. При этом, полагает, что доплата по кадастровой стоимости квартиры является наиболее приемлемой при разрешении настоящего спора. Также просит учесть, что ООО «СК «Гарант» ввел жилой дом в эксплуатацию с нарушением сроков.

Истец, ответчик по встречному иску ООО «СК «Гарант» просит отменить решение суда и принять новое решение об удовлетворении иска ООО «СК «Гарант». Решениями судов установлено, что истец ООО «СК «Гарант» не является правопреемником первоначального застройщика ООО «Высота» спорного многоквартирного дома по договору долевого участия между Федоровой Л.В. и ООО «Высота», поэтому истец ООО «СК «Гарант» не имеет обязательства по передаче жилого помещения ответчику Федоровой Л.В. На основании договора купли-продажи № от 25 марта 2014 года с прежним застройщиком в ЕГРН зарегистрирован переход права, право собственности ООО «СК «Гарант» на долю в незавершенном строительством объекте, включающую спорную квартиру. Договор купли-продажи № от 25 марта 2014 года недействительным не признан, следовательно, залог (обременение) права аренды земельного участка под строящимся объектом, который возник в силу закона из зарегистрированного договора долевого участия в строительстве с Федоровой Л.В., прекратился. Имеется решение Ленинского районного суда г. Чебоксары от 03.06.2011г. по делу №2405/2011 о признании за Федоровой Л.В. доли в незавершенном строительством объекте исходя из оплаченной ею ... руб. первому застройщику, соответственно признание судом факта оплаты Федоровой Л.В., соответствующей 5,4 кв.м. квартиры по адресу: <адрес>, площадью ... кв.м., по квитанции № от 28.01.2010 по договору участия в долевом строительстве № от 25.12.2009 между ООО «Высота» и Федоровой Л.В., не влечет каких-либо юридических последствий в плане разрешения заявленного между сторонами спора. Кроме того, отсутствуют обязательные для указания в резолютивной части решения правовые последствия признания такого факта.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «СК «Гарант» Данилов В.В. поддержал доводы апелляционной жалобы своей стороны и возражал против доводов апелляционной жалобы другой стороны.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Федорова Л.В. и ее представитель адвокат Громова С.А. поддержали доводы апелляционной жалобы своей стороны и возражали против доводов апелляционной жалобы другой стороны.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель третьего лица ООО «ФАН-Строй» Никитин Л.Г. разрешение апелляционных жалоб сторон оставил на усмотрение суда.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Установлено, что 25 декабря 2009 года между ООО «Высота» и Федоровой Л.В. заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ООО «Высота» (застройщик) обязалось своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке жилой дом переменной этажности со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания по строительному адресу: <адрес>, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а Федорова Л.В., как участник долевого строительства, в свою очередь, обязалась уплатить денежные средства в сумме ... руб. (... руб. в день заключения договора, ... руб.- до 05.02.2010 г.) и принять в собственность объект долевого строительства – однокомнатную квартиру под условным номером №, расположенную в ... подъезде, на ... этаже, общей площадью по проекту ... кв.м., жилой площадью ... кв.м. и соответствующую долю общего имущества.

Заочным решением Ленинского районного суда г. Чебоксары от 03.06.2011г. по делу №2-2405/2011 по иску Федоровой Л.В. к ООО «Высота» постановлено: «Признать за Федоровой Л.А. право собственности на 3/41503 доли в праве общей долевой собственности на жилую часть здания площадью ... кв.м. (литера А) в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: <адрес> (ранее строительный адрес: <адрес>), которая после сдачи названного дома в эксплуатацию и полной оплаты жилого помещения будет соответствовать ... квартире под условным номером №, расположенной в ... подъезде, на ... этаже жилого дома, общей площадью квартиры по проекту в размере ... кв.м. и жилой площадью ... кв.м., согласно договору участия в долевом строительстве от 25 декабря 2009г. №, заключенному между ООО «Высота» и Федоровой Л.В. (л.д. 218—220, т.1).

Указанным вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Чебоксары от 03.06.2011г. по делу №2-2405/2011 установлено, что Федоровой Л.В. произведена оплата перед ООО «Высота» по договору участия в долевом строительстве № от 25 декабря 2009 года в размере ... руб., что соответствует трем квадратным метрам в жилой части названного объекта незавершенного строительства.

Судом установлено, что застройщиком строительство жилого дома в целом не было завершено, поскольку ООО «Высота», осуществлявшее строительство указанного выше жилого дома, решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13 апреля 2011 года по делу №А79-7576/2010 признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

На основании протокола о признании торгов в электронной форме по продаже имущества должника ООО «Высота» от 24 марта 2014 года несостоявшимися 25 марта 2014 года между ООО «Высота» и ООО «СК «Гарант» заключен договор купли-продажи № от 25 марта 2014 года, по условиям которого ООО «Строительная компания «Гарант» приобрело в собственность права застройщика ООО «Высота» на незавершенный строительством объект – доля в праве 35442/59563 в общей долевой собственности, место нахождение объекта: <адрес>, со степенью готовности 52%, и права застройщика на право аренды земельного участка с кадастровым номером ...0, общей площадью ... кв.м., для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными предприятиями обслуживания. Существующее ограничение (обременение) права: ипотека.

Постановлением администрации г.Чебоксары от 20 июня 2014 г. № в распоряжение администрации г.Чебоксары от 29 марта 2010 года № внесены изменения, в частности произошла замена застройщика с ООО «Высота» на Ответчика ООО СК «Гарант». 3 марта 2016 года ООО «СК «Гарант» получено разрешение на строительство № многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: <адрес>.

Таким образом, ООО «СК «Гарант» выступает в настоящее время застройщиком указанного многоквартирного жилого дома.

Согласно разрешению администрации г. Чебоксары на ввод объекта в эксплуатацию № от 25 декабря 2017 года многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями обслуживания (квартиры с № по №, 1 этап, позиция ...), по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Чебоксары от 3 июля 2018 года по иску Федоровой Л.В. к ответчикам ООО «СК «Гарант», ООО «Высота» Федоровой Л.В. отказано в удовлетворении исковых требований к ООО «СК «Гарант» о признании права собственности на квартиру № в жилом доме <адрес> (л.д. 23-24, т.1). Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 12 сентября 2018г. апелляционная жалоба Федоровой Л.В. на указанное решение Ленинского районного суда г. Чебоксары от 3 июля 2018 года оставлена без удовлетворения (т.2, л.д. 45-47).

Согласно п.2 ст. 61 Гражданского кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Указанными решением суда от 03.07.2018г. и апелляционным определением от 12 сентября 2018г. установлено, что ООО «СК «Гарант» приобрело права застройщика ООО «Высота» на незавершенный строительством объект путем покупки доля в праве 35442/59563 в общей долевой собственности, место нахождение объекта: <адрес>, со степенью готовности 52%,

на основании договора купли-продажи от 25 марта 2014 года с выплатой определенной стоимости прежнему застройщику, не является правопреемником ООО «Высота» (признанного банкротом) по заключенным прежним застройщиком договорам долевого участия в строительстве и не может нести ответственность по неисполненным ООО «Высота» обязательствам перед участниками долевого строительства ООО «Высота». При этом судебное решение о признании за Федоровой Л.В. права собственности на долю в незавершенном строительством объекте само по себе не порождает права требовать передачи квартиры от ООО СК «Гарант», поскольку это решение определяет только размер доли в объекте незавершенного строительства.

Таким образом, решением Ленинского районного суда г. Чебоксары от 3 июля 2018 года и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 12 сентября 2018г., вынесенными между теми же сторонами, установлены преюдициально значимые обстоятельства того, что ООО СК «Гарант» не является правопреемником прежнего застройщика ООО «Высота» по договору участия в долевом строительстве № от 25 декабря 2009 года, заключенному между ООО «Высота» и Федоровой Л.В. Указанными судебными постановлениями установлено, что письмом от 20.02.2018г. в адрес Федоровой Л.В. ООО СК «Гарант» было предложено заключить соглашение и оплатить стоимость квартиры исходя из утвержденной общим собранием участников долевой собственности в размере 35000 руб. за 1 кв.м., с зачетом проведенной оплаты в размере ... руб. для разрешения вопроса передачи и оформления в собственность квартиры истцу Федоровой Л.В. С указанным предложением Федорова Л.В. не соглашалась, настаивая на правопреемстве ответчика ООО СК «Гарант» по договору, заключенному ею 25.12.2009г. с ООО «Высота» и условиях этого договора.

Отношения между Федоровой Л.В. и ООО СК «Гарант» обусловлены тем, что Федоровой Л.В. принадлежит право собственности на 3/41503 доли в праве общей долевой собственности на жилую часть здания многоквартирного дома как незавершенного строительством объекта со степенью готовности 52%, а также права залогодержателя в силу закона. ООО СК «Гарант» завершено строительство жилой части дома и дом введен в эксплуатацию 25.12.2017г. Каких-либо письменных соглашений по вопросу завершения строительства жилого дома и условиях передачи завершенной строительством квартиры между ООО «СК «Гарант» и Федоровой Л.В. не имеется на момент настоящего судебного разбирательства.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска ООО СК «Гарант» о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, прекращении (признании отсутствующим) записи регистрации № от 04.02.2010 договора участия в долевом строительстве с участником долевого строительства, заключенного между ООО «Высота» и Федоровой Л.В. на указанный объект долевого строительства.

Это обусловлено тем, что по договору купли-продажи № от 25 марта 2014 года ООО «Строительная компания «Гарант» приобрело у ООО «Высота» права застройщика на незавершенный строительством объект и право на 35442/59563 доли в общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, со степенью готовности 52% на момент приобретения, вместе с существующими обременениями права (ипотека). О приобретении права аренды земельного участка, обремененного ипотекой ООО «СК «Гарант» было достоверно известно. Кроме того, квартира частично построена на средства истца (соответствующие 3/41503 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства со степенью готовности 52%) и лишь достроена с указанного этапа ООО «СК «Гарант».

Поскольку за Федоровой Л.В. решением суда было признано право собственности на соответствующую долю в незавершенном строительством объекте до момента заключения 25 марта 2014 года между ООО «Высота» и ООО «СК «Гарант» договора купли-продажи №, соответственно вопреки доводам апелляционной жалобы ООО СК «Гарант» полученные по этой сделке денежные средства ООО «Высота» не могли быть направлены на удовлетворение требований Фелоровой Л.В., как сособственника доли в незавершенном объекте и залогодержателя в силу закона, а потому совершенная между ООО СК «Гарант» и ООО «Высота» сделка не могла повлечь прекращения залога по основанию подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ. Изложенные в исковом заявлении ООО СК «Гарант» доводы о необходимости Федоровой Л.В. получения денежного возмещения своей доли в общей собственности за счет организации-банкрота ООО «Высота», судебная коллегия находит несостоятельными.

Судебная коллегия также не находит оснований для отмены решения суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Федоровой Л.В. о возложении на ООО «СК «Гарант» обязанности заключить с ней соглашение, поименованное ею как «Соглашение в целях завершения строительства и сдачи многоквартирного жилого дома во исполнение Договора участия в долевом строительстве № от 25.12.2009 между ООО «Высота» и Федоровой Л.В., квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с определением цены договора из кадастровой стоимости квартиры в размере ... руб. на 10.01.2018 и соответственно с доплатой за ... кв.м. площади жилья ... руб. и выплаченных 5,4 кв.м.

В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Из встречного искового заявления Федоровой Л.В. следует, что она просит возложить на другую сторону обязанность заключить с ней соглашение (договор) со следующими существенными условиями: заключение соглашения в целях завершения строительства и сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию с заменой застройщика ООО «Высота» по договору участия в долевом строительстве № от 25.12.2009 на ООО СК «Гарант», признать ею оплаченной 5,4 кв.м. квартиры в соответствии с условиями, заключенными с ООО «Высота» (по цене ... руб. за 1 кв.м.), доплатой ... руб. ... коп. исходя из кадастровой стоимости квартиры по состоянию на 01.01.2018г. - ... руб.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, на момент предъявления иска многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию (разрешение администрации г. Чебоксары на ввод объекта в эксплуатацию № от 25 декабря 2017 года).

Существенным условиям возмездного договора в отношении объекта недвижимости является цена.

Вступившими в законную силу решением Ленинского районного суда г. Чебоксары от 3 июля 2011г. и решением Ленинского районного суда г.Чебоксар от 3 июля 2018 года установлено, что Федорова Л.В. приобрела право собственности на 3/41503 доли в праве общей долевой собственности на жилую часть здания площадью ... кв.м. (литера А) в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>, исходя из оплаченной ею первоначальному застройщику ООО «Высота» по договору участия в долевом строительстве № от 25 декабря 2009 года ... руб., что соответствует трем квадратным метрам в жилой части названного объекта незавершенного строительства.

Федорова Л.В. во встречном иске предъявила требования о заключении договора исходя из доплаты ... руб. ... коп. по кадастровой стоимости квартиры ... руб. по состоянию 01.01.2018г., которая значительно ниже рыночной стоимости квартиры, определенной заключением судебной оценочной экспертизы. Согласно заключению судебной экспертизы эксперта ООО «Автоассистанс» №А-0331/2019 от 11 апреля 2019 года рыночная стоимость квартиры <адрес> составляет ... руб. (л.д. 124-179). Определение рыночной стоимости квартиры определено экспертом, имеющим соответствующую квалификации, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение экспертизы является мотивированным и обоснованным, проведенное исследование соответствует федеральным стандартам оценки. При этом в ходе судебного разбирательства стороны указанное заключение судебной экспертизы о рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривали, Федорова Л.В. настаивала на применении кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2018г. Также в встречном исковом заявлении Федорова Л.Г. цену договора, являющуюся существенным условием предлагаемого ею договора, просит определить ниже, чем указано в апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 12 сентября 2018г. как предложение застройщика ООО СК «Гарант» исходя из утвержденной общим собранием участников долевой собственности в размере 35000 руб. за 1 кв.м.

Поскольку ООО СК «Гарант» не является правопреемником ООО «Высота» по заключенному между Федоровой Л.В. и ООО «Высота» договору участия в долевой строительстве от 25.12.2009, жилой дом сдан в эксплуатацию, требования Федоровой Л.В. о заключении в судебном (обязательном) порядке договора на указанных ею встречном исковом заявлении предмете договора, существенных условиях договора не основано на нормах действующего законодательства. Исходя из возникшего вещного правоотношения Федорова Л.В. не лишена права предъявления требования о признании за ней права собственности на спорную квартиру с возмещением ею действительной, рыночной стоимости затрат ООО «СК Гарант» на завершение строительства и сдачу в эксплуатацию.

Судебная коллегия полагает необходимым решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 12 августа 2019 года отменить в части признания факта оплаты Федоровой Л.В. по отношению к ответчику ООО СК «Гарант» соответствующей 5,4 кв.м. квартиры по адресу: <адрес>, площадью ... кв.м.

Указанный способ защиты права не направлен на восстановление нарушенного права Федоровой Л.В. и не отвечает требованиям ст. 12 ГК РФ о способах защиты гражданских прав. Право собственности Федоровой Л.В. на 3/41503 доли в праве общей долевой собственности на жилую часть незавершенного строительством здания площадью 4150,3 кв.м., признанное решением суда, не предусматривает его переход в обязательственные правоотношения с ООО СК «Гарант» при отсутствии заключенных с ним договоров.

Более того, требования, заявленные в встречном иске Федоровой Л.В. о заключении соглашения в целях завершения строительства жилого дома во исполнение Договора участия в долевом строительстве № от 25.12.2009 между ООО «Высота» и Федоровой Л.В., и передачи спорной квартиры с определением условий по оплате стоимости квартиры из кадастровой стоимости квартиры в размере ... руб., признании уплатившей ею 5,4 кв.м. в данной квартире и соответственно с доплатой за оставшиеся ... кв.м. площади жилья по цене ... руб., носили взаимосвязанный характер и должны иметь единое разрешение с отказом в удовлетворении указанных встречных исковых требований Федоровой Л.В. в полном объеме. Само по себе установление в судебном порядке факта оплаты 5,4 кв.м. квартиры без закрепления существенных условий договора между сторонами, не влечет какие-либо юридические последствия для сторон и не направлено на установление, изменение правоотношений между сторонами.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 12 августа 2019 года отменить в части признания факта оплаты Федоровой Л.В., соответствующей 5,4 кв.м. квартиры с кадастровым номером ...6, расположенной по адресу: <адрес>, площадью ... кв.м., и в удовлетворении указанного искового требования Федоровой Л.В. к ООО СК «Гарант», ООО «Высота» о признании факта оплаты Федоровой Л.В. соответствующей 5,4 кв.м. квартиры с кадастровым номером ...6, расположенной по адресу: <адрес>, площадью ... кв.м., по квитанции № от 28.01.2010 по договору участия в долевом строительстве № от 25.12.2009 между ООО «Высота» и Федоровой Л.В., отказать.

В остальной части апелляционную жалобу ООО «СК «Гарант» и апелляционную жалобу Федоровой Л.В. на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 12 августа 2019 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий М.А. Блинова

Судьи: Р.Р. Гафаров

А.А. Нестерова