Решение по делу № 8Г-18745/2024 [88-20528/2024] от 25.07.2024

63RS0040-01-2023-007726-13

ШЕСТОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

дело №88-20528/2024

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

кассационного суда общей юрисдикции

02 сентября 2024 года                                                                            г.Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ромасловской И.М.,

судей Ивановой С.Ю., Фокеевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Цымбала Виктора Васильевича на решение Октябрьского районного суда г.Самары от 15 января 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 20 июня 2024 года по гражданскому делу №2-306/2024 по исковому заявлению Цымбала Виктора Васильевича к Константинову Алексею Юрьевичу о признании заключенным договора найма,

заслушав доклад судьи Ромасловской И.М., пояснения представителя истца Цымбал Виктора Васильевича - Клюшиной Е.В., поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения относительно доводов жалобы Константинова Алексея Юрьевича и его представителя Якштас А.С.,

установила:

    истец Цымбал В.В. обратился в суд с исковым заявлением к ответчику Константинову А.Ю., в котором просил признать заключенным договор коммерческого найма объекта имущества с правом выкупа от 17.04.2017 года № между Цымбал В.В., Цымбал Н.В. и Константиновым А.Ю.; признать договор действующим и обязательным для исполнения сторонами договора в редакции и на условиях, первоначально заключенного договора с даты регистрации права собственности на квартиру за Константиновым А.Ю.; обязать Константинова А.Ю. представить реквизиты для внесения платежей по договору коммерческого найма; обязать Константинова А.Ю. обратиться в Управление государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением о государственной регистрации найма жилого помещения.

    Решением Октябрьского районного суда г.Самары от 15.01.2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 20.06.2024 года, исковые требования Цымбала Виктора Васильевича к Константинову Алексею Юрьевичу о признании заключенным договор найма; признании действующим и обязательным для исполнения сторонами; понуждении представить реквизиты, сведения; понуждении внесения сведений в ЕГРН, оставлены без удовлетворения.

    В кассационной жалобе Цымбал В.В. ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений и просит направить дело на новое рассмотрение.

    Изучив доводы кассационной жалобы и материалы дела, заслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему:

    Согласно п.1 ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

    Судом установлено, что 15.02.2008 года между АКБ «Банк Москвы» и Цымбал В.В., Цымбал Б.В. заключен кредитный договор №, по условиям которого заявителям выдан кредит в швейцарских франках на приобретение объекта недвижимости - квартиры, кадастровый номер №, расположенной по адресу: <адрес>, под залог приобретаемого объекта недвижимости.

Ипотека на указанный объект недвижимости зарегистрирована Управлением Росреестра по Самарской области 20.02.2008 года, а также зарегистрировано право общей совместной собственности за Цымбал В.В., Цымбал Н.В.

10 мая 2016 года в ЕГРЮЛ внесена запись за № о реорганизации АКБ «Банк Москвы» в форме выделения из него АО «БС Банк (Банк Специальный)» с одновременным присоединением АО «БС Банк (Банк Специальный)» к ПАО «Банк ВТБ».

По предложению ПАО «Банк ВТБ» между Цымбал В.В., Цымбал Н.В. и Банком заключено соглашение об отступном от 22.12.2016 года №б/н, в соответствии с которым взамен полного погашения оставшейся части задолженности по кредитному договору, заявители передают Банку в качестве отступного вышеуказанную квартиру.

Пунктом 3.3 соглашения об отступном от 22.12.2016 года предусмотрено, что стороны заключают в течение следующего рабочего дня после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на ПАО «Банк ВТБ» договор коммерческого найма в отношении переданного по соглашению об отступном от 22.12.2016 года имущества на условиях последующего выкупа указанного имущества Цымбал В.В. и Цымбал Н.В.

15 февраля 2017 года Управлением Росреестра по Самарской области за Банком ВТБ (ПАО) зарегистрировано право собственности на спорную квартиру в рамках соглашения об отступном, заключенным с Цымбал В.В., Цымбал Н.В.

17 апреля 2017 года Банком ВТБ (ПАО) и Цымбал В.В., Цымбал Н.В. заключен договор № коммерческого найма объекта имущества с правом выкупа, срок действия указанного договора составляет 36 календарных месяцев и истёк 17.04.2020 года.

По условиям соглашения, нанимателям предоставляется безотзывная оферта на выкуп квартиры, при этом оферта действует до дня, предшествующего на 14 календарных дней дате истечения срока действия договора найма.

О намерении выкупить квартиру наниматель обязан письменно сообщить об этом наймодателю не позднее 30 календарных дней до предполагаемой даты подписания договора купли-продажи недвижимого имущества, но в любом случае не позднее, чем за 14 календарных дней до даты истечений срока действия договора найма. В случае не поступления в указанные сроки сообщения нанимателя о намерении выкупить недвижимое имущество, право выкупа прекращается, выкупная стоимость квартиры составляет 4663013.00 рублей.

01 июня 2020 года банком в адрес Цымбал В.В., Цымбал Н.В. направлено требование о выселении, которое получено Цымбал В.В.

В связи с тем, что Цымбал В.В. от приобретения квартиры по цене, установленной в договоре коммерческого найма, а именно в сумме 4663013.00 рублей отказался, между сторонами была достигнута договоренность о проведении оценки квартиры и установлении актуальной стоимости квартиры. Согласно отчету от 11.06.2020 года №, изготовленному ООО «Центр оформления и оценки собственности», рыночная стоимость квартиры составляет 4626000.00 рублей.

17 июня 2020 года от Цымбал В.В. поступило предложение о выкупе квартиры по цене 3500000.00 рублей, которое оставлено кредитным учреждением без удовлетворения.

Квартира начала экспонироваться в открытых источниках 28.08.2020 года по цене 4630000.00 рублей.

28 сентября 2020 года стоимость квартиры снизилась согласно инструкции по работе с имуществом, приобретенном в собственность Банка № и составила 4170000.00 рублей.

01 сентября 2020 года в Банк ВТБ (ПАО) с заявлением о выкупе квартиры обратилась Цымбал Н.В., с предложением выкупной цены в размере 3550000.00 рублей, соответствующие договоренности между сторонами не были достигнуты.

Впоследствии заключен договор купли-продажи спорной квартиры между Банком ВТБ (ПАО) и Константиновым А.Ю. по цене 4100000.00 рублей.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец указал, что в нарушение соглашения об отступном, 10.12.2020 года Банк (ПАО) ВТБ заключил договор купли-продажи квартиры с Константиновым А.Ю. При этом договор коммерческого найма объекта имущества с правом выкупа от 17.04.2017 года № не расторгался, недействительным признан не был, односторонний отказ от исполнения соглашений ни одной из сторон заявлен не был. Ни банк, ни Константинов А.Ю. в соответствии с требованиями ст.684 Гражданского кодекса Российской Федерации не уведомляли об отказе от продления договора найма, следовательно, договор найма спорной квартиры еще раз продлен на 36 месяцев, то есть до 17.04.2026 года, а Константинов А.Ю. стал новым наймодателем. Между тем, Константинов А.Ю., не признавая прав и обязанностей наймодателя обратился в суд с иском к Цымбал В.В., Цымбал Н.В. о взыскании неосновательного обогащения за пользование жилым помещением. Его действия свидетельствуют о перспективе реализации квартиры в пользу третьих лиц без внесения в реестр прав на недвижимость записи об ограничении (обременении) в отношении нее - государственной регистрации найма с правом выкупа, что может создать угрозу неблагоприятных последствий для истца и членов его семьи.

В рамках рассмотрения настоящего спора судом установлено, что решением Октябрьского районного суда г.Самары от 27.08.2021 года по гражданскому делу №, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 17.01.2022 года, отказано в удовлетворении иска Цымбал В.В., Цымбал Н.В. к Банку ВТБ (ПАО), Константинову А.Ю. о признании договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств от 10.12.2020 года, заключенного между Банком ВТБ (ПАО) и Константиновым А.Ю., недействительным, применении последствий его недействительности.

Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 28.03.2022 года решение Октябрьского районного суда г.Самары от 27.08.2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 17.01.2022 года оставлены без изменения, кассационная жалоба Цымбал Виктора Васильевича - без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований по делу №, суд установил, что в установленный соглашением об отступном срок, сообщение о намерении выкупить квартиру от Цымбал В.В. и Цымбал Н.В. в Банк не поступало.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в рамках настоящего дела, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст.ст.407, 425, 432, 681, 688 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что Банк ВТБ (ПАО) направлял уведомления о том, что не собирается продлевать с Цымбал В.В., Цымбал Н.В. договор коммерческого найма как в декабре 2018 года, так и в декабре 2019 года; Банк направлял уведомление об освобождении жилого помещения и передаче его Банку в связи с истечением срока аренды помещения и отсутствием сведений о намерении ответчика выкупить помещение; Банк ВТБ (ПАО) не намерен был продлевать отношения с нанимателем в связи с неисполнением условий договора о выкупе нанимателем жилого помещения.

Суд кассационной инстанции не находит правовых оснований не согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций, поскольку выводы судов основаны на фактических обстоятельствах настоящего дела, установленных на основании представленных в дело доказательств, и соответствуют им, сделаны при правильном применении норм права.

Доводы кассационной жалобы о том, что правоотношения сторон регулируются, в том числе положениями п.2 ст.684 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым если наймодатель не уведомил нанимателя не позднее чем за три месяца до истечения договора об отказе от продления срока действия договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, в материалах дела отсутствуют доказательства направления Банком в адрес истца соответствующего уведомления, соответственно договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок, отклоняются судом кассационной инстанции.

Так, по смыслу п.1 ст.314 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.327.1 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исполнения обязательства может исчисляться в том числе с момента исполнения обязанностей другой стороной, совершения ею определенных действий или с момента наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором.

Статьей 309 названного Кодекса предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.4.1 договора коммерческого найма объекта с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ №, наниматель обязан письменно сообщить наймодателю о намерении выкупить квартиру не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты подписания договора купли-продажи квартиры, но в любом случае не позднее чем за 14 календарных дней до даты истечения срока действия договора. В случае не поступления в указанные сроки сообщения нанимателя о намерении выкупить квартиру право выкупа прекращается.

Согласно п.6.1 договора, договор заключен сроком на 36 месяца.

В случае, если наниматель не реализует свое право выкупа, предусмотренное п.1.7 договора, по истечении срока действия договора или при досрочном расторжении договора возвратить по акту возврата объекта имущества (форма акта является приложением № к договору) квартиру наймодателю в исправном состоянии с учетом нормального износа и свободной от имущества нанимателя и проживающих граждан, в том числе временных жильцов, в также сняться с регистрационного учета по адресу квартиры и снять с регистрационного учета всех приживающих в квартире других лиц, не позднее последнего дня действия договора.

Исходя из приведенных выше условий договора, стороны прекращение договора найма поставили в зависимость от действий нанимателя, связанных с выкупом или отказом в выкупе переданного внаем помещения, при этом наниматель согласился с тем, что если от него в срок не позднее 14 дней до даты истечения срока действия договора не поступит уведомление о намерении выкупить жилое помещение, то права выкупа прекращается, а на его стороне возникает обязанность возвратить помещение наймодателю.

Поскольку стороны прекращение договора коммерческого найма и обязанность по возврату помещения поставили в зависимость от волеизъявления истца по выкупу жилого помещения, то не направление ответчиком уведомления об отказе от продления договора коммерческого найма, в сроки предусмотренные ст.684 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает иного условия о прекращении договора найма, в случае не поступления от истца за 14 дней уведомления о выкупе жилого помещения и не освобождает истца от обязанности по возврату жилого помещения.

Суд кассационной инстанции полагает, что продление договора на тех же условиях в настоящем случае невозможно, поскольку воля сторон была направлена на предоставление помещения внаем на период действия права выкупа жилого помещения, право выкупа жилого помещения у истца прекратилось и по условиям договора не может быть возобновлено на тех же условиях.

По настоящему делу судом первой и апелляционной инстанций не допущено существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, в связи с чем отсутствуют правовые основания для отмены или изменения вынесенных судебных постановлений в кассационном порядке.

На основании вышеуказанного и, руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г.Самары от 15 января 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 20 июня 2024 года оставить без изменения, кассационную жалобу Цымбала Виктора Васильевича - без удовлетворения.

Председательствующий                     И.М. Ромасловская

Судьи                                                                                    С.Ю. Иванова

Е.В. Фокеева

Мотивированное кассационное определение изготовлено 10 сентября 2024 года.

Судья                                                                            И.М. Ромасловская