Решение по делу № 33-13440/2022 от 19.04.2022

Судья Байчоров Р.А.                                                           Дело № 33-13440/2022

УИД: 50RS0045-01-2018-005341-67

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 июня 2022 года                                       г. Красногорск Московской области

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Кирщиной И.П.

судей Рубцовой Н.А., Алябушевой М.В.

при ведении протокола помощником судьи С.Н.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Спектора Д. Геннадиевича к Архелову Д. С. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами

по апелляционной жалобе Архелова Д. С. на решение Солнечногорского городского суда Московской области от 03 апреля 2019 года.

Заслушав доклад судьи Рубцовой Н.А., объяснения Спектора Д.Г. и его представителя Ароян Е.А.; Ефимова А.Е. и Археловой Е.А. - представителей Архелова Д.С., судебная коллегия

установила:

Спектор Д.Г. обратился в суд с иском к Архелову Д.С. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Свои требования истец мотивировал тем, что на основании заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка от <данные изъяты> он приобрел у ответчика за 250 000 руб. земельный участок с кадастровым номером 50:09:0060433:743, площадью 345 кв.м, расположенный в д. <данные изъяты>, предназначенный для дачного строительства. При заключении договора ответчиком были представлены документы, из которых следовало, что приобретенный истцом земельный участок образован на основании решения собственников о реальном разделе земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060433:0071, площадью 18200 кв.м от <данные изъяты>, которые не содержали данных о том, что выделенный участок находится в пределах границ других смежных участков, что делает невозможным подход и проезд к нему и, соответственно, строительство дома.

После приобретения участка истцу стало известно, что участок окружен иными земельными участками и истец не может использовать его по назначению. С целью устранения препятствий в пользовании земельным участком истцом были заявлены два иска к собственнику смежного земельного участка Грицаю С.В. об установлении сервитута и устранении препятствий в пользовании земельным участком, понесены существенные убытки, связанные с судебными разбирательствами, оплатой судебных экспертиз.

Решением Солнечногорского городского суда от <данные изъяты> истцу было отказано в иске об установлении сервитута, а решением Солнечногорского городского суда от <данные изъяты> истца отказано в удовлетворении иска к Грицаю С.В. о демонтаже ограждения и удовлетворены требования Грицая С.В. о признании недействительными сведений ЕГРН в части описания местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060433:743. Тем самым существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи земельного участка, что является основанием для расторжения договора.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец на основании ст. ст. 450, 451 ГК РФ, п. 3 ст. 37 ЗК РФ просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от <данные изъяты>, заключенный между сторонами; взыскать с Архелова Д.С. в пользу истца уплаченные по договору денежные средства в размере 250 000 руб., убытки в размере 145 118,57 руб., состоящие из расходов по оплате судебных экспертиз и почтовых расходов; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 2088 руб. 55 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 руб., уплате госпошлины в размере 7172 руб.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены.

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала.

Представители ответчика против удовлетворения иска возражали. Указали, что при заключении договора купли-продажи ответчик предоставил покупателю всю имеющуюся у него документацию на земельный участок, покупатель осматривал участок. Истцом не доказаны факты существенного нарушения ответчиком условий договора, а также невозможность использования земельного участка по назначению.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Решением Солнечногорского городского суда Московской области от 03 апреля 2019 года исковые требования удовлетворены частично.

Расторгнут договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060433:743 площадью 345 кв.м, заключенный <данные изъяты> между Археловым Д.С. и Спектором Д.Г.

С Архелова Д.С. в пользу Спектора Д.Г. взысканы уплаченные по договору денежные средства в размере 250 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 2088 руб. 55 коп., почтовые расходы в размере 118 руб. 57 коп., убытки в виде расходов по оплате судебной и дополнительной судебной экспертизы в сумме 95 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 25 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 6 900 руб., а всего 379 107 рублей 12 копеек. В удовлетворении требований о взыскании убытков в большем размере отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> решение Солнечногорского городского суда Московской области от <данные изъяты> отменено в части взыскания убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами и в отменной части постановлено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Спектора Д.Г. к Архелову Д.С. о взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами отказано. Также изменено решение суда в части суммы расходов по оплате госпошлины и общей суммы, подлежащей взысканию, в связи с чем указано о взыскании с Архелова Д.С. в пользу Спектора Д.Г. расходов по оплате госпошлины в размере 5 700 руб., а всего о взыскании 280 818,57 руб.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от <данные изъяты> апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> отменено, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.

    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> решение Солнечногорского городского суда Московской области от <данные изъяты> оставлено без изменения. При этом резолютивная часть решения суда дополнена указание о возврате земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060433:743 площадью 345 кв.м в собственность Архелова Д.С. и регистрации за ним права собственности на данное имущество.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от <данные изъяты> апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции при новом рассмотрении дела представители Архелова Д.С. апелляционную жалобу поддержали. Спектор Д.Г. просил решение суда оставить без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Выслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, <данные изъяты> между Археловым Д.С. (продавец) и Спектором Д.Г. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 345 кв.м с кадастровым номером 50:09:0060433:743, расположенного по адресу: <данные изъяты> <данные изъяты>.

Земельный участок имеет категорию земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для дачного строительства.

На момент приобретения земельный участок был поставлен на кадастровый учет, сведения о площади и местоположении границ земельного участка были внесены в ЕГРН. Земельный участок образован на основании решения собственников о реальном разделе земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060433:0071 площадью 18200 кв.м от <данные изъяты>.

При заключении договора купли-продажи истцом ответчику оплачена стоимость земельного участка в размере 250 000 руб.

В договоре содержится условие о том, что продавец гарантирует покупателю, что указанный земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, под арестом (запрещением) не состоит, не обременен правами третьих лиц. Судебного спора не имеется. Строения на участке отсутствуют.

<данные изъяты> произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок.

Решением Солнечногорского городского суда Московской области от <данные изъяты> по гражданскому делу <данные изъяты> отказано в удовлетворении иска Спектора Д.Г. к Грицаю С.В. об установлении сервитута для обеспечения прохода и проезда к земельному участку истца.

Решением Солнечногорского городского суда Московской области от <данные изъяты> по гражданскому делу <данные изъяты> удовлетворены исковые требования Грицая С.В. к Спектору Д.Г., признаны недействительными сведения ЕГРН о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060433:743; в сведения ЕГРН о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 50:09:0060433:188 и кадастровым номером 50:09:0060433:189 внесены изменения в соответствии с геоданными заключения эксперта АНО «Центр Научных Исследований и Экспертизы» Барышникова Р.В. В удовлетворении исковых требований Спектора Д.Г. к Грицаю С.В. об устранении препятствий в пользовании земельным участком, обязании произвести демонтаж забора и колодцев отказано. Со Спектора Д.Г. в пользу АНО «Центр Научных Исследований и Экспертизы» взысканы расходы за проведение судебной и дополнительной судебной экспертизы в размере 95 000 руб.

<данные изъяты> истцом в адрес ответчика направлена претензия с предложением расторгнуть договор и возвратить ему уплаченные денежные средства, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что изменение сведений о местоположении границ земельного участка носит существенный характер. Истец приобрел земельный участок у ответчика с целью осуществления на нем строительства жилого дома и изменение обстоятельств, касающихся отсутствия границ земельного участка в связи с нарушением процедуры межевания, вызвано причинами, которые истец не может преодолеть, использование земельного участка по его назначению и разрешенному использованию существенно ограничивается по сравнению с тем, о котором было заявлено при заключении договора, разумно предвидеть такое изменение обстоятельств истец как сторона спорного договора не мог.

Обстоятельства, произошедшие после заключения договора, с очевидностью свидетельствуют о том, что в случае, если бы они были известны истцу на момент его заключения, то договор купли-продажи земельного участка им заключен не был. Совокупность вышеуказанных обстоятельств свидетельствует о том, что истец лишен как собственник спорного участка права пользоваться им по назначению, для которого земельный участок приобретался.

Установив невозможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными заключенным между сторонами договором, суд пришел к выводу о том, что неисполнение ответчиком своих обязанностей по передаче имущества, соответствующего условиям названного договора, является основанием для удовлетворения исковых требований о расторжении договора и взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 250 000 руб.

Поскольку ответчик добровольно не вернул истцу сумму, оплаченную по договору купли-продажи земельного участка, суд взыскал с него проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 2088 руб. 55 коп.

Кроме того, суд первой инстанции счел возможным в силу п. 1 ст. 15 ГК РФ взыскать с ответчика убытки в виде расходов по оплате судебной и дополнительной судебной экспертизы в размере 95 000 руб., указав, что они находятся в прямой причинно-следственной связи с заключением договора купли-продажи земельного участка, а также взыскал почтовые расходы по отправке досудебной претензии в размере 118 руб. 57 коп.

Вместе с тем, суд не нашел оснований для удовлетворения требований о возмещении расходов по оплате судебной землеустроительной экспертизы в размере 55 000 руб., понесенных в рамках гражданского дела <данные изъяты> по иску Спектора Д.Г. к Грицаю С.В. об установлении сервитута для обеспечения прохода и проезда к земельному участку истца, так как данные расходы понесены по инициативе истца, кроме того, в удовлетворении указанных требований судом отказано.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований, суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 25000 руб. и госпошлину в размере 6900 руб.

Однако с выводами суда первой инстанции об удовлетворении заявленных исковых требований согласиться нельзя.

Из материалов дела следует, что иск заявлен на основании статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации и обусловлен тем, что земельный участок не может быть использован по своему назначению, так как при отчуждении спорного земельного участка ответчик не сообщил истцу как покупателю сведения об отсутствии свободного прохода и подъезда к участку. Вместе с тем, такая информация могла оказать решающее влияние на волеизъявление истца о приобретении спорного участка, поэтому истец вправе требовать расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, - вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из содержания статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.

Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии в совокупности влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации суд обязан установить, что покупателю земельного участка была предоставлена продавцом заведомо ложная информация о характеристиках земельного участка, что обуславливает право на расторжение договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков.

Судебная коллегия считает, что оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств в размере 250 000 руб. и убытков не имеется, поскольку в ходе судебного разбирательства доводы истца о предоставлении ответчиком при заключении договора купли-продажи ложной информации относительно характеристик земельного участка не нашли своего подтверждения.

Спорный земельный участок был образован в результате раздела ранее существовавшего земельного участка площадью 18200 кв.м с кадастровым номером 50:09:0060433:71. Раздел произведен по решению собственников земельного участка от <данные изъяты>. Земельный участок продан истцу <данные изъяты>. Возбуждение гражданских дел по земельным спорам инициировано после продажи земельного участка истцу.

Доказательств, подтверждающих, что ещё до продажи земельного участка ответчик обладал информацией о наличии споров со смежными землепользователями относительного границ отчуждаемого земельного участка, в материалах дела не содержится.

Таким образом, факт предоставления ответчиком при заключении договора заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, достоверно не установлен, следовательно, оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков применительно к положениям пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется.

Также в материалах дела не содержится доказательств, свидетельствующих о том, ответчиком допущено существенное нарушение условий договора, в результате которого истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Сведения ЕГРН о местоположении границ земельного участка истца признаны недействительными решением Солнечногорского городского суда Московской области от <данные изъяты>. При этом право собственности истца на земельный участок указанный судебным актом не прекращено, земельный участок с кадастрового учета не снят, его площадь не изменена и в настоящее время истец не лишен возможности установить границы спорного земельного участка.

В связи с отказом в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, и убытков также не подлежат удовлетворению как производные требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов, понесенных при рассмотрении настоящего дела.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Солнечногорского городского суда Московской области от 03 апреля 2019 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Спектора Д. Геннадиевича к Архелову Д. С. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов - отказать.

Председательствующий

Судьи