Решение по делу № 33-2994/2024 от 21.05.2024

УИД № 72RS0014-01-2023-011093-86

Дело № <.......>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                 17 июня 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего	Пятанова А.Н.,
судей:	Михайловой В.А., Николаевой И.Н.,
при составлении протокола помощником судьи Меляковой Н.В.,

     рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-780/2024 по апелляционной жалобе истцов Деминой Марии Геннадьевны, Ударовой Анастасии Игоревны, Прясиной Надежды Викторовны, Торосян Марины Витальевны, Павловой Кристины Анатольевны, Мещеряковой Юлии Николаевны, Зуевой Ирины Витольдовны, Калиниченко Галины Александровны, Савенковой Натальи Сергеевны, Абрамовой Екатерины Викторовны, Каузаровой Татьяны Александровны, Каузарова Салихчана Сайритдиновича, Демина Ильи Владимировича, Елистратовой Инны Анатольевны, Юровских Ивана Андреевича, Золотых Ирины Петровны, Матигорова Павла Георгиевича, Матигоровой Лилии Ринатовны, Усикян Эмик Гагиговны на решение Ленинского районного суда города Тюмени 11 января 2024 года, которым постановлено:

«в удовлетворении исковых требований Деминой Марии Геннадьевны, Ударовой Анастасии Игоревны, Прясиной Надежды Викторовны, Торосян Марины Витальевны, Каплунова Евгения Владимировича, Павловой Кристины Анатольевны, Мещеряковой Юлии Николаевны, Зуевой Ирины Витольдовны, Калиниченко Галины Александровны, Савенковой Натальи Сергеевны, Абрамовой Екатерины Викторовны, Каузаровой Татьяны Александровны, Каузарова Салихчана Сайритдиновича, Демина Ильи Владимировича, Елистратовой Инны Анатольевны, Юровских Ивана Андреевича, Золотых Ирины Петровны, Матигорова Павла Георгиевича, Матигоровой Лилии Ринатовны, Усикян Эмик Гагиговны к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Алма», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Развитие» о признании соглашения, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Алма» и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Развитие» 03.10.2022 недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов – отказать».

Заслушав доклад судьи Пятанова А.Н., судебная коллегия

установила:

истцы, являясь инициативной группой собственников квартир, расположенных в многоквартирных домах по адресу: г. Тюмень, <.......> обратились в суд с иском к ООО УК «Алма», ООО СЗ «Развитие» о признании недействительным соглашения, заключенного 03.10.2022 г., применении последствий недействительности сделки в виде возложения обязанности расторгнуть указанное соглашение, взыскать расходы по уплате государственной пошлины.

Требования мотивированы тем, что ООО УК «Алма» на основании решений внеочередного общего собрания собственников помещений, оформленного протоколом № 1 от 05.04.2021 г., осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: г. Тюмень, <.......> 2.

Согласно принятого решения по пункту 27 договора собственниками передано ООО УК «Алма» право на возмездной основе предоставить объекты общего имущества третьим лицам для размещения рекламных конструкций, оборудования и прочего, то есть полномочия лишь в отношении общего имущества, за исключением придомовой территории.

Тем не менее, управляющая компания в нарушение такого решения заключила соглашение с ООО СЗ «Развитие» на использование земельного участка придомовой территории, что существенно нарушает права истцов.

На внеочередном собрании собственников принято решение о возложении на ООО УК «Алма» обязанности расторгнуть соглашение, о чем 02.08.2023 г. общество уведомлено.

Сделка по заключению договора является недействительной, поскольку нарушает интересы истцов, а также заключена без наличия оснований со стороны ООО УК «Алма».

В судебном заседании суда первой инстанции:

истцы Демина М.Г., Прясина Н.В. и представитель истцов Савенковой Н.С., Зуевой И.В., Золотых И.П., Юровских И.А., Ударовой А.И., Усикян Э.Г., Каузаровой Т.А. и Каузарова С.С. – Захаров Е.Ю. исковые требования поддержали;

представитель ответчика ООО УК «Алма» Немыкин А.В. иск не признал;

истцы Павлова К.А., Мещерякова Ю.И., Демин И.В., Матигоров П.Г., Матигорова Л.Р., Каплунов Е.В., Торосян М.В., Калиниченко Г.А., Абрамова Е.В., Елистратова И.А., Савенкова Н.С., Золотых И.П., Ударова А.И., УсикянЭ.Г., Каузарова Т.А., Каузаров С.С., представитель ответчика ООО СЗ «Развитие» и представитель третьего лица Госжилинспекции Тюменской области не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласны истцы Демина М.Г., Ударова А.И., Прясина Н.В., Торосян М.В., Павлова К.А., Мещерякова Ю.Н., Зуева И.В., Калиниченко Г.А., Савенкова Н.С., Абрамова Е.В., Каузарова Т.А., Каузаров С.С., Демин И.В., Елистратова И.А., Юровских И.А., Золотых И.П., Матигоров П.Г., Матигорова Л.Р. и Усикян Э.Г., в апелляционной жалобе они просят решение отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

В обоснование жалобы указывают на то, что земельный участок под многоквартирным домом является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона, а единый неделимый земельный участок под несколькими многоквартирными домами является общей долевой собственностью собственников помещений всех расположенных на данном земельном участке многоквартирных домов.

Обращают внимание на то, что из буквального толкования текста решений собственников помещений многоквартирного дома следует, что управляющей компании предоставлено право на возмездной основе предоставлять объекты общего имущества в многоквартирном доме третьим лицам для размещения рекламных конструкций, оборудования (в целях оказания услуг связи, интернет и т.д.), с определением всех существенных условий договора, других прав по распоряжению имуществом на платной основе не предоставлено.

Отмечают, что в нарушение условий протоколов ООО УК «Алма» при определении цены не исходило из принципа наиболее выгодной цены, никаких сравнений цен либо иных показателей, критериев установления цены не предоставлено.

Также, в нарушение условий протоколов общего собрания собственников, ООО УК «Алма», не извещая ни собственников помещений, ни совет дома, самовольно заключило оспариваемое соглашение с ООО СЗ «Развитие», предметом которого является использование придомовой территории.

Считают неверной оценку судом первой инстанции полномочий ООО УК «Алма», поскольку управляющая организация ограничена в своих правах по пользованию и распоряжению общим имуществом, она не может сама решать вопрос о допуске других лиц к общему имуществу, поэтому не может быть признана самостоятельным хозяйствующим субъектом.

Указывают на то, что оспариваемая сделка, как и ее цена, и другие условия не были согласованы ни с собственниками, ни с советом дома, что также является нарушением.

Считают, что при вынесении оспариваемого решения судом дано необоснованное расширенное толкование вопроса № 7 протокола общего собрания собственников многоквартирного дома, при этом суд неправомерно согласился с доводами стороны ответчиков о том, что земельный участок с кадастровым номером 72:23:0102002:989 является общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов <.......> в г. Тюмени и признал несостоятельной ссылку стороны истцов на то, что земельный участок (придомовая территория) не является общим имуществом собственников дома. Отмечают, что они в ходе судебного заседания это и не утверждали, наоборот, указывали на то, что эта придомовая территория принадлежит собственникам.

Полагают ссылку суда первой инстанции в решении на обстоятельства, касающиеся мест постоянного хранения и временного размещения автотранспорта на земельном участке, не относящейся к рассматриваемому спору, так как вопрос по законному по распоряжению и использованию этого имущества находится исключительно в компетенции собственников.

На апелляционную жалобу от истца ответчика ООО УК «Алма» поступили возражения, в которых его руководитель Коротун Л.К. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов – без удовлетворения.

Истцы Демина М.Г., Прясина Н.В., Павлова К.А., Мещерякова Ю.И., Демин И.В., Матигоров П.Г., Матигорова Л.Р., Каплунов Е.В., Торосян М.В., Калиниченко Г.А., Абрамова Е.В., Елистратова И.А., Савенкова Н.С., Золотых И.П., Ударова А.И., УсикянЭ.Г., Каузарова Т.А., Каузаров С.С., представители ответчиков ООО СЗ «Развитие», ООО УК «Алма» и представитель третьего лица Госжилинспекции Тюменской области в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела надлежащим образом уведомлены.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителя истцов Савенковой Н.С., Зуевой И.В., Золотых И.П., Юровских И.А., Ударовой А.И., Усикян Э.Г., Каузаровой Т.А. и Каузарова С.С. – Захарова Е.Ю., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика ООО УК «Алма» Немыкина А.В. относительно доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как правильно установлено судом первой инстанции и подтверждается имеющимися в материалах дела письменными доказательствами, управляющая компания ООО УК «Алма» на основании протоколов №№ 1 от 05.04.2021 г. и от 28.04.2021 г. внеочередного общего собрания собственников многоквартирных домов управляет многоквартирными домами по адресу: г. Тюмень, <.......> (том 1 л.д. 14-24, 25-28, 37-43).

В соответствии с пунктом 2.3.5 договора № 2 от 28.04.2021 г. управления многоквартирным домом по адресу: г. Тюмень, <.......> управляющая организация имеет право с согласия лиц, указанных в пункте 1.4 настоящего договора (собственники помещений (жилые/нежилые помещения) многоквартирного дома, а так же пользующиеся помещениями многоквартирного дома на законных основаниях), в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, распоряжаться общим имуществом (сдача в аренду, предоставление в пользование и т.д.), с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота общего имущества (том 1 л.д. 17).

Перечень общего имущества многоквартирного дома указан в Приложении 2 к договору № 2 от 28.04.2021 г., в нем к общему имуществу отнесен, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (пункт 7 Приложения 2 к договору № 2) (л.д. 22).

28.04.2021 г. и 07.06.2021 г. собственниками помещений в многоквартирных домах по адресу: г. Тюмень, <.......> соответственно, на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирных домов, проводимых в форме очно-заочного голосования, приняты решения о порядке распоряжения общим имуществом многоквартирных домов (протоколы № 1 вопрос 7 и № 2 вопрос 2) (том 1 л.д. 29-32, 37-39).

Из решения по вопросам № 7 и № 2 соответствующих собраний следует, что ООО УК «Алма» предоставлено право распоряжения общим имуществом многоквартирных домов в пределах, установленных законодательством Российской Федерации, а также договором управления, в том числе право на возмездной основе предоставлять объекты общего имущества в многоквартирных домах третьим лицам для размещения рекламных конструкций, оборудования ( в целях оказания услуг связи, интернет и т.д.) с определением всех существенных условий договора.

Согласно Раздела 3 оспариваемого соглашения от 03.10.2022 г., заключенного между ООО СЗ «Развитие» и ООО УК «Алма», предметом сделки является предоставление в пользование части земельного участка с асфальтовым покрытием и разметкой парковочных мест, являющегося придомовой территорией многоквартирных домов расположенных по адресу: г. Тюмень, <.......>, по акту приема-передачи для использования ООО СЗ «Развитие» для выгрузки и складирования строительных материалов, транспортировки строительной техники на период строительства многоквартирного дома, но не дольше чем до 31.12.2024 г.

Пунктами 3.4-3.7 вышеуказанного соглашения предусмотрены обязанности ООО СЗ «Развитие» при использовании земельного участка (том 1 л.д. 212-213, 219-223).

Разрешая заявленный иск, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 11, 12, 431, 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исследовав представленные в материалы дела письменные доказательства, обоснованно установил, что земельный участок с кадастровым номером 72:23:0102002:989 является общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов <.......> в г. Тюмени, закономерно посчитал, что на момент заключения спорного соглашения 03.10.2022 г. ООО УК «Алма» обладало полномочиями на распоряжение общим имуществом собственником многоквартирных домов, включая право на распоряжение земельным участком с кадастровым номером: 72:23:0102002:989, и пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении иска.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, поскольку он основан на надлежащей оценке доказательств по делу, принят в соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, и при правильном распределении между сторонами бремени доказывания, установлении всех обстоятельств, имеющих значение для дела.

Согласно частям 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (статьи 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома, находящегося в общей долевой собственности собственников квартир, могут решаться только по воле всех собственников жилых помещений в этом доме.

Законом предусмотрено, что данную деятельность собственники общего имущества осуществляют совместно через общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (статья 44 Жилищного кодекса Российской Федерации Российской Федерации), либо путем создания определенных органов, которые вправе выступать от имени собственников по вопросам, отнесенным к его ведению. При этом лицо, выступающее от имени всех собственников общего имущества в многоквартирном доме по вопросам управления общим имуществом, должно быть наделено соответствующими полномочиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В пункте 125 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие, в том числе на представление интересов в суде, может содержаться как в отдельном документе (доверенности), так и в договоре, решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений (пункты 1, 4 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции при анализе решений собственников многоквартирных домов по адресу: г. Тюмень<.......> (протокол № 1 от 05.04. 2021 г. вопрос № 7 и протокол № 2 от 07.06.2021 г. вопрос № 2) сделан правильный вывод о том, что ООО УК «Алма» предоставлено право распоряжения общим имуществом многоквартирного дома в пределах, установленных законодательством Российской Федерации, которое не ограничено, как только помещениями многоквартирного дома, а включает и право на распоряжение земельным участком, так и предоставлением общего имущества третьим лицам исключительно для размещения рекламных конструкций, оборудования ( в целях оказания услуг связи, интернет и т.д.).

При этом, даже если принять во внимание позицию истцов, утверждающих обратное, то такая ситуация не содержит оснований для признания оспариваемого соглашения от 03.10.2022 г. между ООО СЗ «Развитие» и ООО УК «Алма» недействительной сделкой.

Согласно статьи 971 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

По соглашению от 03.10.2022 г. ООО УК «Алма» предоставляет в пользование ООО СЗ «Развитие» часть земельного участка с асфальтовым покрытием и разметкой парковочных мест, являющегося придомовой территорией многоквартирных домов, расположенных по адресу: г. Тюмень, <.......> для выгрузки и складирования строительных материалов, транспортировки строительной техники на период строительства многоквартирного дома, но не дольше чем до 31.12.2024 г., а ООО СЗ «Развитие» принимает на себя обязательство произвести за свой счет монтаж ограждения из металлоконструкции высотой 0, 6 м по периметру парковки многоквартирного дома и шлагбаума на въезде на парковку.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении (пункт 1).

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (пункт 2).

Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий (пункт 3).

Следовательно, в данном случае должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, предусмотренные пунктом 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка до надлежащего одобрения не влечет правовых последствий для представляемого, то есть для истцов, так как у них обязательства по предоставлению в пользование ООО СЗ «Развитие» части принадлежащего им земельного участка под многоквартирным домом отсутствуют.

Таким образом, несогласие апеллянтов с выводами суда, иная оценка ими фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства, не свидетельствуют о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не являются основанием для отмены обжалуемого решения.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Тюмени 11 января 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов Деминой Марии Геннадьевны, Ударовой Анастасии Игоревны, Прясиной Надежды Викторовны, Торосян Марины Витальевны, Павловой Кристины Анатольевны, Мещеряковой Юлии Николаевны, Зуевой Ирины Витольдовны, Калиниченко Галины Александровны, Савенковой Натальи Сергеевны, Абрамовой Екатерины Викторовны, Каузаровой Татьяны Александровны, Каузарова Салихчана Сайритдиновича, Демина Ильи Владимировича, Елистратовой Инны Анатольевны, Юровских Ивана Андреевича, Золотых Ирины Петровны, Матигорова Павла Георгиевича, Матигоровой Лилии Ринатовны и Усикян Эмик Гагиговны – без удовлетворения.

Председательствующий	Пятанов А.Н.
Судьи коллегии	Михайлова В.А.
Николаева И.Н.

Мотивированное апелляционное определение составлено 24.06.2024 г.