Решение по делу № 33-2835/2024 от 11.01.2024

Судья: Лебедев Д.И.                                              Дело № 33-2835/2024

УИД 50RS0001-01-2023-002343-27

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

       г. Красногорск Московская область            17 января 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи                          Гарновой Л.П.,

судей                                                      Нагдасёва М.Г., Рыбачук Е.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи Мишановым И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело                          № 2-3714/2023 по иску Богатова И. П., Богатова А. П., Богатовой Е. А. к Шевякову А. И., Листвиной Л. Ф. и Эмрахову М. А. о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, о прекращении зарегистрированного право общей долевой собственности на квартиру,

по апелляционной жалобе Богатова И. П., Богатова А. П., Богатовой Е. А. на решение Балашихинского городского суда Московской области от 28 июня 2023 года,

заслушав доклад судьи Рыбачук Е.Ю.,

установила:

Богатов И.П., Богатов А.П. и Богатова Е.А. обратились в суд с иском к Шевякову А.И., Листвиной Л.Ф. и Эмрахову М.А. о признании недействительным договор купли-продажи ? доли квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> общей площадью 52,1 кв.м., кадастровый <данные изъяты>, заключенный между Шевяковым А.И. с одной стороны и Эмраховым М.А. и Листвиной Л.В. с другой стороны; прекращении зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности Эмрахова М.А. на 1/8 доли и Листвиной Л.Ф. на 1/8 доли на квартиру по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 52,1 кв.м. кадастровый <данные изъяты>.

Требования мотивированы тем, что истцам на праве общей долевой собственности принадлежит по ? доли квартиры по адресу: <данные изъяты>.

Также собственником ? доли квартиры являлся ответчик Шевяков А.М.

Квартира имеет общую площадь 52,1 кв.м., состоит из 2–х комнат 13,8 кв.м. и 16 кв.м., расположена на 2 этаже.

В квартире зарегистрирована бывшая супруга ответчика Шевякова А.И. – Шевякова У.В., которая фактически проживает в данной квартире.

28 января 2023 г. им стало известно, что Шевяков А.И. продал принадлежащую ему долю в квартире.

Согласно выписки ЕГРН правообладателями ? доли, ранее принадлежащей Шевякову А.И., являются Листвина Л.Ф., долевая собственность 1/8, и Эмрахов М.А., долевая собственность 1/8.

Шевяков А.И. направил в их адрес извещения о продаже доли квартиры, удостоверенные нотариусом.

В извещениях не указаны значимые для сторон условия, а именно: сроки передачи имущества, наличие лиц, сохраняющих право пользования, порядок передачи денежных средств.

Стоимость доли квартиры в извещении значительно завышена, и определена ответчиком в сумме 1 410 000 руб.

Со стороны ответчиков имеет место недобросовестное поведение при заключении договора купли-продажи доли квартиры, а потому, с учетом фактических обстоятельств имеются основания для признания указанного договора недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ и п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Такими фактическими обстоятельствами является следующее:

со стороны Шевякова А.И. сложились с ними неприязненные отношения, в результате которых он желал им негативных последствий, о чем открыто говорил. Завышение цены в договоре поставило их в ситуацию, когда они не имеют материальной возможности выкупить данную долю за цену, не соответствующую рыночной.

Шевяков А.И. именно эту цель и преследовал, так как говорил, что отдаст свою долю в квартире недобросовестным приобретателям, которые создадут их семье невыносимые условия проживания.

В результате он продал свою долю за цену, не соответствующую цене, указанной в договоре.

Со стороны Листвиной Л.Ф. и Эмрахова М.А. они приобрели по 1/8 доли в указанной квартире по цене, не соответствующей указанной в договоре.

О том, что они приобрели часть жилого помещения не для проживания, а для последующего понуждения их передачи им их долей квартиры путем незаконных действий с их стороны, свидетельствуют следующие факты.

Они не приняли у Шевякова А.И. имущество, имущество им не передавалось, в каком состоянии находится имущество, им не было известно, так как до регистрации договора купли-продажи в соответствующих органах в квартиру они не приходили, покупаемого имущества не видели.

Фактически в квартире зарегистрирована Шевякова У.В. Комнаты квартиры не соответствуют равным долям, так как доля ответчиков в пересчете на кв.м. составляет по 6,5 кв.м. общей площади, и 4,35 кв.м. жилой. Соответственно, при пользовании квартирой разнополые ответчики предполагали проживать в одной комнате с чужими людьми, что фактически невозможно.

Кроме данной доли жилого помещения они приобрели у Шевякова А.И. все доли недвижимого имущества, принадлежавшие их семье в общедолевой собственности с Шевяковым А.И., что свидетельствует о намерениях использовать эти доли для незаконного обогащения на общую сумму 4810000 рублей, которая равна стоимости отдельной квартиры в данном регионе.

По указанным основаниям сделка по отчуждению ? доли квартиры является ничтожной. Заключением данного договора купли-продажи доли квартиры нарушены их права как собственников доли квартиры.

Определением суда от 6 апреля 2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Московской области.

В суд первой инстанции истцы Богатов И.П., Богатов А.П. и Богатова Е.А. не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель истцов Богатова И.П. и Богатовой Е.А. – Межаева Л.В. в судебном заседании первой инстанции иск поддержала, просила удовлетворить иск по изложенным в заявлении доводам. Кроме того, ссылалась на мнимость оспариваемой сделки.

Ответчики Шевяков А.И., Листвина Л.Ф. и Эмрахов М.А. в суд первой инстанции не явились.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Шевякова У.В. в суд первой инстанции не явилась.

Представители третьих лиц Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Московской области и Управление Росреестра по Московской области в суд первой инстанции не явились.

Решением суда от 28 июня 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с ним, истцами подана апелляционная жалоба об его отмене, как незаконного.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене или изменению обжалуемого решения. В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и постановил обоснованное и законное решение, при этом не допустил нарушений норм процессуального права.

Исходя из положений ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Защита гражданских прав осуществляется путем, в числе иных, признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; присуждения к исполнению обязанности в натуре; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом, как это установлено ст. 12 ГК РФ.

В силу положений ст. 153 ГК РФ, 154 ГК РФ, п. 1 ст. 158 ГК РФ сделкамипризнаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Из положений ст. 167 ГК РФ следует, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из положений ст. 170 ГК РФ следует, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Как установлено ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

Согласно ст. 431.1 ГК РФ положения настоящего Кодекса о недействительности сделок (параграф 2 главы 9) применяются к договорам, если иное не установлено правилами об отдельных видах договоров и настоящей статьей.

Из положений ст.ст. 432, 434 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Как установлено ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из положений ст. 554, 555, 556 ГК РФ усматривается, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как установлено ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом первой инстанции установлено, что в отношении жилого помещения – квартиры по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты> зарегистрировано право общей долевой собственности Листвиной Л.Ф. (1/8 доля в праве), Эмрахова М.А. (1/8 доля в праве), Богатова А.П. (1/4 доля в праве), Богатовой Е.А. (1/4 доля в праве), Богатова И.П. (1/4 доля в праве).

В указанном выше жилом помещении зарегистрирована по месту жительства Шевякова У.В.

Ранее Шевяков А.И. являлся собственником ? доли в праве указанной выше квартиры, и направил Богатову И.П., Богатовой Е.А. и Богатову А.П. письменные нотариально удостоверенные извещения о намерении продать свою долю в праве общей долевой собственности.

Шевяков А.И. ранее также был зарегистрирован по месту жительства по адресу: <данные изъяты>, с 1 июня 1978 г. по 21 января 2023 г.

По запросу суда компетентным в данной сфере органом представлены материалы реестрового дела в отношении спорного жилого помещения.

Указанные выше материалы реестрового дела в отношении спорного жилого помещения в числе иных документов содержат договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 18 января 2023 года, удостоверенный нотариусом.

Данный договор заключен Шевяковым А.И. (продавец) и Эмраховым М.А. и Листвиной Л.Ф. (покупатели), и согласно данного договора Шевяков А.И. продал Эмрахову М.А. и Листвиной Л.Ф. принадлежащую ему ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>.

Согласно п. 4 договора стороны оценили указанную долю в праве общей долевой собственности на квартиру в 1 410 000 руб. В соответствии с п. 4.1 договора Эмрахов М.А. и Листвина О.Ф. купили у Шевякова А.И. указанную долю в праве общей долевой собственности на квартиру за 1 410 000 рублей в долевую собственность в равных долях, по 1/8 доле каждому в праве общей долевой собственности на квартиру.

Кроме того, указанные выше материалы реестрового дела в отношении спорного жилого помещения, в числе иных документов содержат сведения о направлении нотариусом истцам письменных нотариально удостоверенных извещений от Шевякова А.И. о намерении продать долю в праве общей долевой собственности спорного жилого помещения.

Оценивая указанный выше договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру от 18 января 2023 года, заключенный ответчиками, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что данный договор сам по себе соответствует требованиям закона – положениям ст.ст. 153, 154, 158, 250, 420, 432, 434, 454, 549, 550, 551, 554, 555, 556, 558 ГК РФ.

Кроме того, истцы, не являясь стороной оспариваемой сделки, не представили суду относимых, допустимых и достоверных доказательств, безусловно подтверждающих, что указанная выше сделка нарушает их права или охраняемые законом интересы, в том числе повлекла неблагоприятные для них последствия. Также истцами не представлено и таких доказательств, подтверждающих применительно к положениям ст. 170 ГК РФ, что указанная выше сделка является мнимой или притворной.

При указанных выше обстоятельствах в их совокупности, суд пришел к верному выводу об отсутствии каких-либо правовых оснований для удовлетворения требований истцов о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, о прекращении зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права общей долевой собственности ответчиков в отношении квартиры.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, основанными на правильно установленных обстоятельствах, подтвержденных представленными доказательствами, которым судом дана надлежащая правовая оценка в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Доводы жалобы о злоупотреблении ответчиком Шевяковым А.И. своих прав не нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства, поскольку ответчиком в соответствии с требованиями гражданского права были выполнены все необходимые действия при отчуждении своей доли в квартире, а материалы реестрового дела в отношении спорного жилого помещения также содержат сведения о направлении нотариусом истцам письменных нотариально удостоверенных извещений от Шевякова А.И. о намерении продать долю в праве общей долевой собственности спорного жилого помещения.

          Доводы истцов о несогласии с продажной ценой ? доли квартиры свидетельствуют о неготовности их приобрести спорное имущество на условиях, предложенных в уведомлении. Вместе с тем, цена, указанная в уведомлении 1 410 000 рублей, соответствует цене, указанной в договоре купли-продажи.

В решении приведены обстоятельства дела и нормы закона, которыми руководствовался суд при его вынесении. Судебная коллегия не может признать обоснованными доводы апелляционной жалобы, так как судом первой инстанции правильно определены и указаны основания, явившиеся причиной обращения в суд, при правильном толковании закона оценены процедура принятия решения и его содержание. Изучение дела не дает оснований считать, что при рассмотрении дела со стороны суда имел место односторонний подход. Доводы жалобы не указывают на ошибочность решения суда по мотиву неправильного применения и толкования норм материального права.

Руководствуясь статьями 193, 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Балашихинского городского суда Московской области от 28 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Богатова И. П., Богатова А. П., Богатовой Е. А. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи