Решение по делу № 33-15444/2020 от 09.10.2020

Судья Пожарская Т.Р. 33-15444/2020 (2-368/2020) УИД 66RS0015-01-2019-002113-93

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 08 декабря 2020 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего	Суханкина А.Н.
судей	Ольковой А.А.
	Мехонцевой Е.М.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Беспаловой Л.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черных Олега Владимировича к Муратову Дмитрию Владимировичу, Муратову Максиму Владимировичу, третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о государственной регистрации перехода права собственности по апелляционной жалобе ответчиков на заочное решение Асбестовского городского суда Свердловской области от 14.05.2020.

Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., возражения представителя истца Черных О.В. – Степанова В.А., судебная коллегия

установила:

30.10.2019 между истцом Черных О.В. (покупатель) и ответчиками Муратовым Д.В. и Муратовым М.В. (продавцы) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавцы обязались передать в собственность покупателя принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество с кадастровым номером <№>:958, состоящее из комплекса зданий и сооружений: здания механизированной мойки, общей площадью 613,9 кв.м. литера 9; очистных сооружений механизированной мойки, общей площадью 258,2 кв.м., литера 10; сооружения-резервуара-пожарный водоем, объем 150 куб.м., литера 15, расположенное по <адрес>. Стоимость имущества сторонами согласована в размере 580 000 руб.

Истец Черных О.В., ссылаясь на то, что обязательства по договору сторонами исполнены в полном объеме, вместе с тем ответчики уклоняются от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, ограничили доступ истцу в приобретенные объекты недвижимости и не позволяют пользоваться ими, просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 30.10.2019 в отношении единого недвижимого комплекса «очистные сооружения механизированной мойки» с кадастровым номером <№>:958, состоящего из здания механизированной мойки, очистных сооружений механизированной мойки и сооружения-резервуара-пожарный водоем в отсутствие стороны продавца.

Ответчики Муратов Д.В., Муратов М.В. в судебное заседание не явились, в письменных возражениях против удовлетворения иска возражали. Указали, что они не являются собственниками объектов недвижимого имущества в виде здания механизированной мойки и сооружения-резервуара-пожарный водоем, право собственности на указанные объекты в ЕГРН за ними не зарегистрировано, а потому переход права собственности на данное имущество к истцу осуществлен быть не может. Дополнительно указали, что спорное недвижимое имущество истцу по договору фактически не передавалось, ввиду чего договор в этой части исполнен не был.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явился.

Заочным решением суда от 14.05.2020 иск удовлетворен. Судом постановлено произвести в отсутствие стороны продавца государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 30.10.2019, заключенному между Черных О.В. и Муратовым Д.В., Муратовым М.В. в отношении единого недвижимого комплекса «очистные сооружения механизированной мойки» с кадастровым номером <№>:958, состоящего из комплекса зданий и сооружений: здания механизированной мойки, общей площадью 613,9 кв.м литера 9; очистных сооружений механизированной мойки, общей площадью 258, 2 кв.м, литера 10; сооружения-резервуара-пожарный водоем, объем 150 куб.м, литера 15, расположенных по <адрес>. Указано, что настоящее решение является основанием для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении Росреестра по Свердловской области.

Не согласившись с таким решением суда, полагая выводы суда несоответствующими обстоятельствам дела, нормам материального права, ответчики обратились с апелляционной жалобой. В обоснование настаивают на доводах, указанных в суде первой инстанции. Указывают, что обязательным условием удовлетворения требований о государственной регистрации перехода права собственности является исполнение обязательства по фактической передаче имущества, доказательства чего в материалы дела не представлены, более того сам истец указывает, что он лишен доступа в помещения и не может ими пользоваться. Сам договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.10.2019 является ничтожным, поскольку ответчики не являются собственниками здания механизированной мойки и сооружения-резервуара-пожарный водоем по причине отсутствия соответствующей записи в ЕГРН, а потому не обладали правом распоряжения имуществом, им не принадлежащим. Указали, что данные объекты недвижимости поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами <№>:957 и <№>:959 соответственно. Просили решение суда отменить, в иске отказать.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Черных О.В. – Степанов В.А. против удовлетворения жалобы возражал. Указал, что предметом договора купли-продажи являлся именно комплекс недвижимого имущества, состоящий из трех объектов, поименованных в качестве составных частей комплекса имущества в кадастровых паспортах и реестровом деле. Весь комплекс имущества был передан и принят истцом до подписания договора, о чем в нем имеется соответствующая отметка. После подписания договора со стороны ответчиков истцу начались чиниться препятствия в пользовании спорным имуществом, в результате чего покупателем было принято решение прекратить использование объектов до вынесения решения судом. Полагает, что действия ответчиков связаны с предложением им более высокой покупной цены за переданное имущество от иного покупателя. Просит применить принцип эстоппеля; заявляя о недействительности сделки в целом, ответчики с соответствующим иском в суд не обращаются.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены при этом исходит из следующего.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 218, пунктом 1 статьи 235, статьями 131, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и, установив факт заключения 30.10.2019 между сторонами договора купли-продажи единого недвижимого комплекса, включающего здания механизированной мойки общей площадью 613,9 кв.м., очистные сооружений механизированной мойки общей площадью 258,2 кв.м. и сооружения-резервуара-пожарный водоем, заинвентаризированного и постановленного на кадастровый учет в качестве такового с кадастровым номером <№>:958 (о чем имеется надпись в графе «Особые отметки» в выписке из ЕГРН), при доказанности уклонения ответчиков от государственной регистрации перехода права собственности по совершенной сделке, пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они в должной степени мотивированы, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, мотивировочная часть решения изложена в соответствии с правилами части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и не требует дополнительного обоснования со стороны судебной коллегии.

Доводы о том, что ответчики не являются собственниками здания механизированной мойки и сооружения-резервуара-пожарный водоем по причине отсутствия соответствующей записи в ЕГРН, а потому не могли распорядиться указанным имуществом, судебная коллегия признает несостоятельными.

В соответствии со статьей 134 Гражданского кодекса Российской Федерации если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

Согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (введена в действие Федеральным законом от 02.07.2013 № 142-ФЗ, то есть до постановки объекта недвижимого имущества на кадастровый учет), недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В соответствии с пунктом 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Как установлено судом и следует из кадастровых паспортов от 19.04.2010 здание механизированной мойки общей площадью 613,9 кв.м. (литера 9), очистные сооружения механизированной мойки общей площадью 258, 2 кв.м (литера 10) и сооружение-резервуар-пожарный водоем объемом 150 куб.м (литера 15), расположенные по <адрес>, представляют собой объекты недвижимого имущества, входящие в состав сложной вещи – «комплекс зданий и сооружений» (запись в ЕГРП от 25.07.2005 № 66-01/30-35/2005-260). Указанному комплексу имущества был присвоен единый инвентарный № 1753\01\0009\5-00 (л.д. 168-176), под которым он под наименованием «Очистные сооружения механизированной мойки» был поставлен на кадастровый учет 30.05.2012 с кадастровым номером <№>:958. Статус объекта как единого недвижимого комплекса подтвержден записью в графе «особые отметки» в выписке из ЕГРН (л.д. 66).

Из реестрового дела по объекту недвижимости с кадастровым номером <№>:958 следует, что как минимум с 27.03.2005 (дата приобретения комплекса правопредшественником ООО «Управляющая компания «ЯВА») все три объекта (здание механизированной мойки, очистные сооружения механизированной мойки и сооружение-резервуар-пожарный водоем) участвовали в гражданском обороте в качестве единого производственно-технологического комплекса, объекты которого образовывали сложную вещь, которая и являлась предметом государственной регистрации перехода права собственности (л.д. 76-102, регистрационное дело по объекту <№>).

Право собственности ответчиков Муратова Д.В. и Муратова М.В. на единый недвижимый комплекс «Очистные сооружения механизированной мойки» с кадастровым номером <№>:958, было зарегистрировано на основании договора купли-продажи от 05.05.2010 № 1УК, заключенного также в отношении комплекса спорных зданий и сооружений (регистрационное дело по объекту <№>).

Здание механизированной мойки, очистные сооружения механизированной мойки и сооружение-резервуар-пожарный водоем, как следует из материалов дела, расположены по одному адресу (<адрес>), согласно сведений кадастра являются составными частями объекта недвижимости <№>:958, технологически предназначены для обслуживания механизированной мойки. Доказательств обратного, а также того, что спорные объекты могут быть использованы самостоятельно и по иному назначению материалы дела не содержат.

Таким образом, приобретая по договору купли-продажи от 05.05.2010 № 1УК объект с кадастровым номером <№>:958, ответчики приобрели и право собственности на его составные части, входящие в состав объекта недвижимости и представляющие единый производственно-технологический комплекс, все объекты которого образуют сложную вещь.

Что касается доводов о том, что спорные объекты поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества, то они признаются несостоятельными.

Как следует из ответа Управления Росреестра по Свердловской области от 23.11.2020 № 026-43/2-358, приобщенного к материалам дела в порядке части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, действительно, объект <№>:957 поставлен на кадастровый учет как здание механизированной мойки площадью 613,9 кв.м, сооружение-резервуар – пожарный водоем объемом 150 куб.м поставлен на учет с кадастровым номером <№>:963. Согласно протоколу № 35 от 07.12.2015 заседания рабочей группы по сопоставлению данных ЕГРП с данными государственного кадастра недвижимости, в связи с несоответствием характеристик объекта <№>:958 было принято решение исправить ошибки в сведениях кадастра путем их приведения в соответствие со сведениями ЕГРП. Поскольку в ГКН здание механизированной мойки, сооружение-резервуар – пожарный водоем и очистные сооружения механизированной мойки были ошибочно внесены путем присвоения им самостоятельных кадастровых номеров <№>:957, <№>:963 и <№>:958 соответственно, в сведения об указанных объектах была внесена информация об их вхождении в состав единого недвижимого комплекса с условным номером <№>. В ЕГРП названным решением постановлено внести сведения о кадастровых номерах объектов недвижимости, входящих в состав комплекса с условным номером <№>.

Таким образом, в 2015 г. регистрационным органом была исправлена техническая ошибка, касающаяся сведений о спорных объектах недвижимости.

Исходя из этого, являясь собственниками имущества единого недвижимого комплекса, Муратов Д.В. и Муратов М.В., заключив с истцом договор купли-продажи, реализовали свое право на отчуждение принадлежащего им имущества, в том числе всех его составных частей, предусмотренным законом способом.

Договор купли-продажи от 30.10.2019 до настоящего времени в установленном порядке не оспорен, недействительным, в том числе в части отчуждения спорных объектов, не признан, ввиду чего препятствий для регистрации перехода права собственности суд первой инстанции обоснованно не усмотрел.

Поскольку факт уклонения ответчиков от государственной регистрации права собственности на спорное имущество нашел свое подтверждение (30.10.2019 стороны обратились в Управление Росреестра по Свердловской области для государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 30.10.2019, однако, 06.11.2019 от ответчиков поступило заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности и возврате документов без проведения государственной регистрации права (л.д. 87, 88)), вывод суда о наличии совокупности условий для вынесения решения об удовлетворении заявленных требований является верным.

Доводы о том, что имущество не было фактически передано, опровергаются пунктом 6 договора купли-продажи от 30.10.2019, имеющим силу передаточного акта, в соответствии с которым передача недвижимого имущества от продавцов к покупателю осуществлена до подписания настоящего договора. Факт оплаты стоимости имущества в согласованном сторонами размере подтверждается распиской продавцов о получении наличных денежных средств в размере 580000 руб. (л.д. 43). Обстоятельства получения исполнения по сделке ответчики в рамках настоящего дела не оспаривали, о безденежности расписки доводов не приводили.

Учитывая изложенное, коллегия отмечает, что, подписав спорный договор купли-продажи на содержащихся в нем условиях, приступив к его исполнению путем передачи имущества покупателю и получив встречное представление, продавцы не вправе ссылаться на его ничтожность, исходя из положений пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (принцип эстоппеля).

Тот факт, что после заключения договора истец в силу чинимых препятствий временно перестал пользоваться спорным имуществом, правовым основанием для иных выводов суда, с учетом установленных в рамках настоящего дела обстоятельств, явиться не может.

Суд правильно разрешил возникший спор и определил юридически значимые обстоятельства. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются необоснованными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения. Выводов суда они не опровергают, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

заочное решение Асбестовского городского суда Свердловской области от 14.05.2020 без изменения, апелляционную жалобу ответчиков Муратова Дмитрия Владимировича, Муратова Максима Владимировича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи Суханкин А.Н.

Олькова А.А.

Мехонцева Е.М.