Решение по делу № 66а-107/2020 от 19.12.2019

№ 66а-107/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Сочи                                                                       29 января 2020 года

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Колпаковой А.В., судей Сиротиной Е.С., Рассказовой Г.В., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело № 23ОS0000-01-2018-001902-83 по административному исковому заявлению Кубышта Александра Николаевича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФГУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, Департаменту имущественных отношений Краснодарского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Кубышты Александра Николаевича на решение Краснодарского краевого суда от 1 марта 2019 года.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В.,

установила:

Кубышта А.Н. обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в котором просил установить кадастровую стоимость в отношении земельного участка, в размере равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований сослался на то, что согласно отчета ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» от 20 ноября 2018 года № № была рассчитана рыночная стоимость в размере 5656000 рублей в отношении принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 22 ноября 2016 года, составляет 14669273 рублей, что, по мнению административного истца, говорит о существенном завышении.

Кубышта А.Н. указал, что оспариваемой кадастровой стоимостью затронуты его права и обязанности по уплате налоговых платежей за спорный объект недвижимого имущества, размер которых определяется исходя из кадастровой оценки.

Решением Краснодарского краевого суда от 1 марта 2019 года административные исковые требования удовлетворены.

Суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 939 кв.м., расположенного по адресу: по адресу: <адрес>, по состоянию на 22 ноября 2016 года, в размере его рыночной стоимости, равной 10573000 рублей.

Дата подачи заявления определена 28 ноября 2018 года.

Решением суда распределены судебные расходы. В пользу ООО «Департамент профессиональной оценки» с Кубышта А.Н. взыскана сумма оплаты за экспертизу в размере 45000 рублей.

Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе Кубышта А.Н. просит его отменить. Считает, что решение суда необоснованно, вынесено с нарушением норм материального права, на основании противоречивых доказательств, без полного исследования всех материалов дела. Кадастровая стоимость земельного участка завышена на 28% в сравнении с его рыночной стоимостью. Такое существенное расхождение в стоимости земельного участка при расчете земельного налога за период действия кадастровой оценки (5 лет) влечет для административного истца дополнительные налогово-имущественные последствия в виде уплаты земельного налога.

Также выражает несогласие по вопросу распределения судебных расходов, ссылаясь на то, что при рассмотрении дела правомерность требований административного истца была подтверждена, следовательно, по общему правилу судебные расходы должны быть взысканы с административного ответчика.

8 июля 2019 года Краснодарским краевым судом по итогам рассмотрения данной апелляционной жалобы вынесено апелляционное определение, которым решением Краснодарского краевого суда от 1 марта 2019 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

На решение Краснодарского краевого суда от 1 марта 2019 года и определение судебной коллегии по административным делам Краснодарского краевого суда от 8 июля 2019 года административным истцом Кубышта А.Н. была подана кассационная жалоба.

19 ноября 2019 года кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 8 июля 2019 года было отменено, административное дело направлено на новое рассмотрение в Третий апелляционный суд общей юрисдикции.

Отменяя апелляционное определение, суд кассационной инстанции сослался на то, что в ходе апелляционного производства законность решения суда первой инстанции в части распределения судебных издержек не проверялась.

Проверив на основании статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации материалы дела в полном объеме, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В судебное заседание Третьего апелляционного суда общей юрисдикции не явились: представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФГУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, Департамент имущественных отношений Краснодарского края, заинтересованное лицо Администрация г. Краснодара, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещались электронным извещением, заказной почтой, а также путем размещения информации о месте и времени судебного заседания на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, суд апелляционной инстанции определил рассмотреть дело в их отсутствие (статья 150, часть 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Предметом спора по данному делу является величина рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: для эксплуатации административно-офисных зданий, расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости по состоянию на 22 ноября 2016 года, составляет 14669273 рублей.

Разрешая исковые требования и установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, равной 10573000 рублей, суд первой инстанции руководствовался положениями Закона об оценочной деятельности, Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28).

На основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, установив факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, суд правомерно сделал вывод, что определенная в ходе судебного разбирательства рыночная стоимость объекта недвижимости является достоверной.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как они сделаны на основании всестороннего исследования представленных сторонами доказательств в совокупности с обстоятельствами настоящего административного дела по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к вышеуказанным выводам, подробно со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права изложены в оспариваемом решении, и их правильность не вызывает у судебной коллегии сомнений.

Вместе с тем с доводами апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции согласиться не может, поскольку они основаны на неверном толковании норм действующего законодательства регулирующего спорные отношения.

Как следует из материалов дела, судом был отклонен как недостоверный, представленный отчёт ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 20 ноября 2018 года № № и принято за основу как достоверное заключение судебной оценочной экспертизы от 10 января 2019 года №, выполненное экспертом-оценщиком Г. (ООО «Департамент профессиональной оценки»).

Данные выводы соответствуют материалам дела.

Как следует из содержания представленного отчета ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» от 20 ноября 2018 года № № в нём имеются нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, выразившиеся в применении корректировок на наличие юридических ограничений и корректировок на размер земельного участка, размер которых не соответствует приведенной методике.

Выбор величины примененного коэффициента в отчёте ничем не мотивирован. Информация об объектах аналогах, использованная оценщиком, не соответствует требованиям достоверности, достаточности, проверяемости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума № 28, исследовав отчёт об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в его достоверности и соответствии законодательству об оценочной деятельности определением суда первой инстанции от 18 декабря 2018 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Департамент профессиональной оценки».

Согласно заключения эксперта- оценщика Г. (ООО «Департамент профессиональной оценки») от 10 января 2019 года №, рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 939 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 22 ноября 2016 года составляет 10573000 рублей.

Оценив по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данное экспертное заключение в совокупности с другими доказательствами, суд первой инстанции правомерно пришел к заключению, что нет оснований не доверять выводам судебной экспертизы.

Судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции. Доводы апелляционной жалобы об обратном, опровергаются материалами дела.

Так, экспертное заключение от 10 января 2019 года № содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным.

Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование и соответствует положениям приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, которым утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», где определены общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности (пункт 1).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, названы сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов предписано учитывать не только возможность применения каждого из них, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации (пункт 11).

При подборе объектов-аналогов оценщик обоснованно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО № 1 в силу которого, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается «объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

При этом, при подборе объектов по критерию аналогичности было учтено, что понятие «аналогичность» в данном случае исходит из самого определения данной категории недвижимого имущества и что согласно пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Также были учтены положения статей 130 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых земельные участки являются объектами недвижимости, права на которые подлежатгосударственной регистрации.

По результатам проведённого анализа, учитывая положения действующего законодательства, были отобраны 3 земельных участка продаваемые на исследуемую дату, с идентичными условиями расположения на местности, относительно других объектов городской инфраструктуры.

Эксперт верно определил сегменты рынка, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования земельного участка, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7), из которого следует, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные 10 характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Как следует из материалов настоящего дела, для сравнения с оцениваемым земельным участком в выборку не вошли объекты без указания цены и площади объекта, объекты, расположенные за пределами города Краснодар и, земельные участки иного назначения (под автомойку, под многоквартирный дом).

При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением либо отказом от проведения корректировок.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов аналогов, анализ рынка земельных участков, в том числе сегментов рынка земельных участков под коммерческие объекты, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

Все предоставленные экспертом-оценщиком сведения являются проверяемыми. В заключении имеются ссылки на используемые источники информации, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, поскольку выводы судебного эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, расчет рыночной стоимости объекта недвижимости полностью подтверждается собранной информацией, вынесенное решение суда, которым определена рыночная стоимость земельного участка, является законным и обоснованным.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о необоснованном взыскании судебных расходов, оснований для вмешательства судебной коллегии в разрешенный судом вопрос не имеется.

Как следует из материалов дела, при возложении судебных расходов на истца, судом было учтено то обстоятельство, что допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью (14669273 рублей / 10573000 рублей) укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Данный вывод в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П по делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждански Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».

При изложенных обстоятельствах суд правильно разрешил вопрос о судебных расходах, обоснованно взыскав с Кубышта А.Н. в пользу ООО «Департамент профессиональной оценки» оплату за проведение экспертизы в размере 45000 рублей.

Судебная коллегия, проанализировав доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу, что они по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию административного истца, исследованную судом и нашедшую верное отражение в судебном акте, и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.

В связи с этим, оснований для отмены или изменения правильного по существу решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь частью 1 статьи 308, пунктом 1 статьи 309, статьей 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 1 марта 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кубышты Александра Николаевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи