Решение по делу № 33-1844/2022 от 22.09.2022

Судья Асадов А.Б. № 33-1844/2022

производство № 2-136/2022

УИД 60RS0006-01-2022-000314-54

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 ноября 2022 года г. Псков

Судебная коллегия по гражданским делам

Псковского областного суда

в составе:

председательствующего Кузнецовой Э.В.,

судей Белоноговой Н.Ю., Вальбе Е.П.,

при секретаре Пискуновой С.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Николаева В.К. к Розановой Л.Д. о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной.

по апелляционной жалобе представителя Николаева В.К. – Абдирова Ю.Б. на решение Гдовского районного суда Псковской области от 26 июля 2022 года.

Выслушав доклад судьи Кузнецовой Э.В., объяснения представителя Николаева В.К. – адвоката Абдирова Ю.Б., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Николаев В.К. обратился в суд с иском к Розановой Л.Д. о признании недействительным сделки купли-продажи земельного участка расположенного по адресу: ...

В обоснование иска указано, что истцу на основании свидетельства на право собственности на землю от 14.10.1993, выданного Администрацией Добручинского сельсовета Гдовского района Псковской области, принадлежал земельный участок, площадью 1500 кв.м., находящийся по вышеуказанному адресу. На данном земельном участке Николаев В.К. на основании разрешения на строительство, выданного отделом архитектуры Администрации Гдовского района от 27.05.1994, построил жилой дом.

14.03.2022 между Николаевым В.К. и Розановой Л.Д., с которой он сожительствовал на тот момент, был заключен договор купли-продажи земельного участка с КН ..., площадью 1500 кв.м., находящегося по адресу: ..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для садоводства. Однако денежных средств за проданный земельный участок он не получал, земельный участок ответчику не передавался. Данная сделка была совершена истцом вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств, так как истцу было диагностировано ... заболевание. Этим воспользовалась ответчик и уговорила его продать имущество на крайне невыгодных для Николаева В.К. условиях, поэтому сделка является кабальной.

Жилой дом, который находится на участке, истцом не продан, ключи от него находятся у Николаева В.К., он до настоящего времени продолжает пользоваться домом, а также хозяйственными постройками (дровяник, баня, колодец и др.), расположенными на спорном земельном участке.

Ссылаясь на данные обстоятельства, а также положения ст.ст. 486 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ, ч.3 ст.179 ГК РФ, истец просил суд признать сделку купли-продажи указанного земельного участка, совершенную сторонами 14.03.2022, недействительной.

Истец Николаев В.К. и его представитель Абдиров Ю.Б. в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, просил признать сделку недействительной, применив к ней все три указанные им основания. Представитель истца пояснил, что Николаев В.К. заключил указанную сделку купли-продажи вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств, к которым относится наличие у истца тяжелого заболевания, и на крайне невыгодных для него условиях, денежные средства за совершенную сделку он не получал, акта приема-передачи земельного участка не имеется. Стоимость земельного участка была определена символическая, намного меньше кадастровой и рыночной.

Ответчик Розанова Л.Д. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела не заявила, позиции по иску не представила.

Решением суда первой инстанции от 26 июля 2022 года в удовлетворении рассматриваемого иска отказано.

В апелляционной жалобе представителем Николаева В.К. – Абдировым Ю.Б. ставится вопрос об отмене решения суда с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы указаны доводы, аналогичные приведенным в суде первой инстанции о том, что оспариваемая сделка купли-продажи земельного участка является кабальной, поскольку совершена истцом вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств и на крайне невыгодных для него условиях, чем воспользовалась Розанова Л.Д. Крайняя невыгодность заключенной сделки выражается в том, что денежные средства по сделке истец не получил, указанная в договоре стоимость проданного земельного участка намного ниже кадастровой и рыночной его стоимости, при том, что на участке находятся жилой дом и хозяйственные постройки. Стечением тяжелых обстоятельств в рассматриваемом случае является наличие у истца тяжелой, неизлечимой болезни.

Ссылаясь на п.38 постановления Пленума ВС РФ №25 от 23.06.2015, апеллянт полагает ошибочным вывод суда о том, что для отнесения объекта к недвижимой вещи необходима его государственная регистрация.

Кроме того, обращено внимание на то, что иск был рассмотрен судом в отсутствие ответчика, не представившего возражения относительно заявленных истцом требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе; представил дополнительные доказательства, поступившее в распоряжение стороны истца после состоявшегося судебного решения, и приобщенные судебной коллегией к материалам дела: технический план здания, расположенного на земельном участке и схемы расположения строений на спорном земельном участке. Просил признать сделку недействительной, применив к ней все три указанные им основания.

В заседание суда апелляционной инстанции не явились истец Николаев В.К. и ответчик Розанова Л.Д., будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, что в силу ст.ст.167, 327 ГПК РФ не препятствует рассмотрению дела при имеющейся явке.

В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Выслушав представителя истца, проверив материалы дела, с учетом доводов апелляционной жалобы, исследовав новые доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, согласно свидетельству от 14 октября 1993 года Николаеву В.К. на основании распоряжения администрации Добручинского сельсовета № ... от 27 мая 1994, предоставлен в собственность земельный участок 0,15 га. Свидетельство зарегистрировано в книге регистрации свидетельств за №...

Из справки отдела строительства, архитектуры и жилищно- коммунального хозяйства Администрации Гдовского района Псковской области №... от 14.06.2022 следует, что в журнале выдачи разрешений на строительство сделана запись №... от 27.05.1994 о строительстве дачного дома на земельном участке, расположенном по адресу: ..., застройщиком: Николаевым В.К.

14.03.2022. между Николаевым В.К. (продавец) и Розановой Л.Д.(покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка.

В соответствии с п. 1 договора продавец продал, а покупатель купил принадлежащий продавцу на праве собственности земельный участок, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., на землях населенных пунктов, Предоставленный для садоводства.

Стоимость земельного участка определена в размере 50 000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 06.06.2022 правообладателем земельного участка с КН ... площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: ... является Розанова Л.Д. Дата государственной регистрации права 16.03.2022.

Из представленных медицинских документов на имя Николаева В.К. следует, что в мае 2022 года истцу диагностирован ...

Истец считал, что договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... является для него кабальной сделкой, заключенной для него на крайне невыгодных условиях (продажа земельного участка за 50000 руб.) под уговорами ответчика, на которые он поддался, находясь в болезненном состоянии и угнетенном расположении духа от этого, полагая, что его болезнь неизлечима.

Кроме того, покупатель не принял товар, денег не заплатил, истец продолжает пользоваться как и ранее землей, жилым домом и постройками на земельном участке.

Разрешая данный спор и отказывая Николаеву В.К. в иске, суд первой инстанции правильно установил отсутствие всей совокупности признаков кабальности сделки на основании п.3 ст.179 ГК РФ, а так же исходя из условий сделки продавец получил денежные средства по договору, а покупатель оплатил товар и принял участок в свою собственность.

Вместе с тем, суд не правильно применил по данному делу положения земельного законодательства о принципе неотделимости земельного участка от недвижимости, находящейся на нем, при отчуждении участка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Николаеву В.К., суд первой инстанции исходил из того, что на момент совершения сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ... каких-либо сведений о регистрации права на объекты недвижимости и незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, не имелось, государственный регистратор при постановке земельного участка на кадастровый учет проверил его на предмет наличия на нем объектов недвижимости. На момент рассмотрения дела в суде права на данные объекты также зарегистрированы не были. Фактическое наличие объектов на земельном участке представленными стороной истца фотографиями по мнению суда не подтверждено.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции постановил решение без учета целого ряда юридически значимых обстоятельств дела с нарушением норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Как следует из технического плана здания, составленного на основании декларации об объекте, и схем расположения строений на земельном участке, выполненных кадастровым инженером В.К.Г., на земельном участке с кадастровым номером ... расположен деревянный двухэтажный жилой дом площадью 48,2 кв.м., 2019 года завершения строительства.

Из заключения кадастрового инженера следует, что жилой дом стоит на бетонном фундаменте, имеет неразрывную связь с землей, то есть является объектом недвижимости.

В графической части технического плана содержится поэтажный план дома.

Кроме того, на спорном участке находятся баня, дровеник, колодец.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно абзацу третьему подп. 2 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из приведенных нормативных положений Земельного кодекса Российской Федерации следует, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.

Судом первой инстанции не учтено, что доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества является не только государственная регистрация права на эти объекты. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Суд апелляционной инстанции с учетом установленных по делу юридически значимых обстоятельств, в частности факта принадлежности Николаеву В.К. как земельного участка, так и находящихся на нем строений, руководствуясь пунктом 4 ст. 35 ЗК РФ, содержащим запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, принадлежащих одному лицу, приходит к выводу, что заключение собственником этого имущества договора купли- продажи, предметом которого является только земельный участок без указания в договоре на отчуждение находящихся на нем объектов недвижимости, нарушает требования закона (пункт 4 ст. 35 ЗК РФ), что в силу ст. 168 ГК РФ влечет за собой ничтожность заключенной сделки.

Отсутствие воли Николаева В.К. на прекращение его прав на объект недвижимости при совершении договора купли -продажи земельного участка подтверждает также и то обстоятельство, что государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество от Николаеву В.К. к Розановой Л.Д. произошла только в отношении земельного участка.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению части этого земельного участка не может быть совершена без отчуждения части находящихся на этом участке объектов недвижимости, поскольку нарушается установленный п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, в связи с чем договор дарения, в силу ст. 168 ГК РФ, является ничтожной сделкой, не порождающей каких-либо юридических последствий.

При этом суд апелляционной инстанции с учетом установленных по делу обстоятельств исходит из факта принадлежности Николаеву В.К. не только земельного участка, но и возведенных на земельном участке объектов недвижимости.

На основании изложенного судебная коллегия отменяет решение суда первой инстанции с постановлением нового решения о признании спорной сделки недействительной в силу ничтожности с применением последствий недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН сведений о праве собственности Розановой Л.Д. на земельный участок с кадастровым номером ... и восстановлении записи о праве собственности Николаева В.К. на данный участок.

Определением суда от 28 июня 2022 года на земельный участок наложены обеспечительные меры в виде запрета Розановой Л.Д. совершать регистрационные действия с данной недвижимостью.

В силу п.3 ст. 144 ГПК РФ при удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Поэтому судебная коллегия определяет обеспечительные меры к отмене с момента внесения в ЕГРН сведений о праве собственности Николаева В.К. на земельный участок.

Руководствуясь п. 2 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Гдовского районного суда Псковской области от 26 июля 2022 года отменить, принять по делу новое решение, которым:

Иск Николаева В.К. к Розановой Л.Д. о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка с КН ..., расположенный по адресу: ..., от 14.03.2022, заключенный между Николаевым В.К. и Розановой Л.Д.

Применить последствия ничтожности договора в виде исключения из ЕГРН сведений о праве собственности Розановой Л.Д. на земельный участок с КН ... и восстановлении записи о праве собственности Николаева В.К., ... года рождения, место рождения ..., на данный участок.

Обеспечительные меры в виде запрета Розановой Л.Д. совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с КН ..., расположенный по адресу: ..., отменить с момента внесения в ЕГРН сведений о праве собственности Николаева В.К. на земельный участок.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его вынесения в Третий кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 6 декабря 2022 года.

Председательствующий подпись Э.В. Кузнецова

Судьи подпись Н.Ю. Белоногова

подпись Е.П. Вальбе