Решение по делу № 33-4323/2019 от 14.03.2019

Судья: Ковалева Т.В.                 Дело № 33-4323/2019

А-209г

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 апреля 2019 года                             г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего судьи: Тихоновой Ю.Б.

судей: Харитонова А.С., Корчинской И.Г.,

при секретаре: Гавриленко Т.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Харитонова А.С.

гражданское дело по исковому заявлению ООО «Эй Ви Риэлт» к Ральченковой Надежде Викторовне о взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе представителя Ральченковой Н.В. – Савчук С.Ю.

на решение Центрального районного суда г. Красноярска от 04 декабря 2018 года, которым постановлено:

«Требования удовлетворить частично.

Взыскать с Ральченковой Надежды Викторовны в пользу ООО «Эй Ви Риэлт» вознаграждение по договору возмездного оказания услуг в размере 60 000 рублей, неустойку - 10 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 421 руб., всего взыскать 72 421 руб.

В удовлетворении остальной части отказать».

Заслушав доклад судьи Харитонова А.С., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ООО «Эй Ви Риэлт» обратилось в суд с иском к Ральченковой Н.В. о взыскании денежных средств.

Требования мотивированы тем, что 13.03.2017 года между сторонами заключен договор возмездного оказания услуг по продаже недвижимости № 1498791, по условиям которого истец обязался оказать ответчику услугу по поиску лица, готового приобрести объект недвижимости расположенный по адресу: <адрес>, собственником которого являлась Ральченкова Н.В. Исполнителем для заказчика был найден покупатель Гунбин А.С., который осмотрел объект и выразил желание его приобрести, впоследствии Гунбин А.С. приобрел данную квартиру, но без участия стороны истца. Учитывая, что стороной истца были выполнены обязательства по договору, что подтверждается актом осмотра, однако ответчик в нарушение условий п.2.4.1., п.6.1. договора возмездного оказания услуг уклонился от оплаты. С учетом уточнённых исковых требований сторона истца просит взыскать с Ральченковой Н.В. по договору возмездного оказания услуг 60 000 руб., неустойку за период с 03.08.2017 года по 08.11.2018 года в размере 27 720 руб., расходы по оплате государственной пошлины.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель Ральченковой Н.В. – Савчук С.Ю. просит решение суда первой инстанции отменить. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на отсутствие в акте осмотра квартиры записи о согласии покупателя приобрести объект недвижимости по услугам, оказываемым истцом. Покупатель квартиры Гунбин А.С. после осмотра квартиры с истцом отказался ее приобретать. При повторном осмотре квартиры в рамках оказываемых услуг по поиску квартиры ИП Романовым, которому Гунбин А.С. оплатил вознаграждение в размере 30 000 рублей, последний согласился приобрести квартиру ответчика. Материалы дела не содержат доказательств, получения ответчиком информации о покупателе от истца. Факт заключения сделки явился следствием оказания услуг Гунбину А.С. риелтором Коваленко И.В. от ИП Романова, а не сотрудником стороны истца. Кроме того, стороной истца не представлено доказательств фактически понесенных расходов, связанных с исполнением обязательств по договору.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ООО «Эй Ви Риэлт» - Палубнев С.М. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В силу п. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения представителя Ральченковой Н.В. – Напольских С.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ООО «Эй Ви Риэлт» - Палубнева С.М., полагавшего решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы не подлежащими удовлетворению, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, не явившихся в судебное заседание, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. ст. 309, 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2 статьи 421).

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п. 3 статьи 421).

Риэлторские услуги, как правило, оказываются либо по договору возмездного оказания услуг (ст. 779 ГК РФ), либо по смешанному договору с элементами договоров оказания услуг, подряда (ст. 702 ГК РФ), агентирования (ст. 1005 ГК РФ).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как установлено судом и следует из материалов дела 13.03.2017 года между ООО «Эй Ви Риэлт» (исполнитель) и Ральченковой Н.В. (заказчик) был заключен договор возмездного оказания услуг по продаже недвижимости № 1498791, по условиям которого исполнитель обязуется оказать заказчику услугу по поиску лица (с целью продажи), готового приобрести объект недвижимости принадлежащий заказчику на праве собственности: 1-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В разделе 2 договора возмездного оказания услуг по продаже недвижимости № 1498791 от 13.03.2017 года отражены следующие обязанности исполнителя: произвести поиск покупателя на вышеуказанный объект недвижимости (п. 2.1.1); организовывать показы объекта недвижимости третьим лицам в согласованное с заказчиком время (п. 2.1.2); проинструктировать по комплекту пакета документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости от заказчика к покупателю (п. 2.1.3); подготовить предварительный договор по отчуждению объекта недвижимости (договор купли-продажи/мены/уступки прав требования/дарения и т.п.) (п. 2.1.4); подготовить основной договор по отчуждению объекта недвижимости (купли-продажи/мены/уступки права требования), не требующий нотариального удостоверения в соответствии с действующим законодательством (п. 2.1.5); сопроводить сделку в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (п. 2.1.6).

В соответствии с п. 2.4.4 договора, заказчик обязуется не отчуждать объект недвижимости без участия исполнителя лицу, найденному исполнителем, намеренному приобрести данный объект недвижимости или его родственникам, а также третьему лицу, который получил информацию об объекте недвижимости от исполнителя или от потенциального покупателя, найденного исполнителем, а также иными лицами, получившими информацию об объекте недвижимости от исполнителя (непосредственно, либо через третьих лиц).

Согласно п. 3.1 договора размер вознаграждения исполнителя, подлежащего оплате заказчиком за услуги по поиску и подбору потенциального покупателя, определяется следующим образом: при продаже жилого помещения на вторичном рынке 35 000 рублей + 1% от стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с п. 3.5 договора вознаграждение исполнителя выплачивается заказчиком в день сдачи документов на регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости.

В случае неоплаты заказчиком услуг, оказанных исполнителем, в оговоренный настоящим договором срок, заказчик обязуется оплатить исполнителю штрафную неустойку, в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, начиная со дня, когда заказчик должен был оплатить данную сумму (п. 4.1 договора).

Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует в течение 1 года с момента его подписания сторонами. По соглашению сторон, настоящий договор, может быть, расторгнут досрочно (п. п. 5.1, 5.2 договора).

Согласно п. 6.1 договора стороны договорились, что оказываемые заказчику исполнителем услуги будут разбиты на два этапа и оплачены заказчиком исполнителю в следующем порядке: первый этап – 100% цены договора составляет нахождение исполнителем лица (покупателя), готового приобрести объект недвижимости, и совершения сделки по отчуждению данного объекта недвижимости.

Факт нахождения лица, готового приобрести объект недвижимости, оформляется любым из следующих документов: акт осмотра, дополнительное соглашение, предварительный или основной договор купли-продажи/уступки прав требования/мены/дарения и т.д.

Под сделкой по отчуждению объекта недвижимости понимается сделка, заключенная заказчиком, как с лицом, непосредственно указанным в любом из следующих документов: акт осмотра, дополнительное соглашение, предварительный или основной договор купли-продажи/уступки прав требования/мены/дарения и т.д., так и с его родственниками (родителями, братьями, сестрами, бабушками, дедушками, супругом/ой, детьми), третьим лицом, которое получило информацию об объекте недвижимости от исполнителя или от найденного исполнителем потенциального покупателя, а также иными лицами, получившими от исполнителя (непосредственно либо через третьих лиц) информацию о вышеуказанном объекте недвижимости в течение действия настоящего договора или в течение 1 (одного) года с момента окончания срока действия настоящего договора.

Второй этап выполняется исполнителем по требованию заказчика безвозмездно и состоит из следующих услуг: проинструктировать по комплекту документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости; подготовить предварительный/основной договор по отчуждению объекта недвижимости; сопроводить сделку в Управлении Росреестра по Красноярскому краю.

Как предусмотрено п. 6.7 договора, стороны договорились о том, что акт приема-передачи выполненных работ по договору составляться не будет, а обязательства исполнителя считаются выполненными, если исполнителем найден заказчику покупатель объекта недвижимости, с которым заказчик совершил сделку по отчуждению объекта недвижимости с участием либо без участия исполнителя, как в период действия договора, так и в течение 1 года с момента расторжения/окончания срока действия договора.

Как следует из материалов дела, 30.06.2017 года ООО «Эй Ви Риэлт» был осуществлен осмотр вышеуказанной квартиры покупателем Гунбиным А.С. Факт осмотра квартиры подтверждается актом осмотра от 30.06.2017 года, подписанным представителем ООО «Эй Ви Риэлт» и Гунбиным А.С.; в акте имеется ссылка на агентский договор № 1498791 от 13.03.2017 года; стоимость осмотренного объекта указана в сумме 2 550 000 руб., без указания на то, что осмотренный объект недвижимости Гунбин А.С. приобрести согласен.

При этом, в материалы дела представлен самостоятельно заключенный между Гунбиным А.С. (Принципал) и ООО «Эй Ви Риэлт» (агент) агентский договор N 6019721 от 21.06.2017 года, по условиям которого Принципал на возмездной основе поручил Агенту покупку квартиры на вторичном рынке.

Кроме того, 25.07.2017 года между ИП Романовым М.Ю. (исполнителем) и Гунбиным А.С. (заказчик) был заключен договор № 124/07 оказания услуг по подбору жилых помещений, по условиям которого исполнитель обязуется по поручению заказчика оказывать услуги по поиску и подбору информации и жилых помещениях, удовлетворяющих требованиям п. 1.2, в целях дальнейшего приобретения заказчиком, либо лицом указанным заказчиком, а заказчик обязуется принять информационные услуги и все исполненное исполнителем в соответствии с настоящим договором оплатить.

В соответствии с п. 1.2 указанного договора, сторонами были определены ориентировочные характеристики жилого помещения: квартира, планировка новая, г. Красноярск, Советский или Центральный районы, площадью от 45 кв.м., не 1-й этаж, стоимость. 2 500 000 руб.

Как следует из материалов дела, допрошенный в суде первой инстанции в качестве свидетеля Гунбин А.С. указал, что 30.06.2017 года с представителем агентства ООО «Эй Ви Риэлт» он осматривал указанную квартиру, при осмотре квартиры собственник не присутствовала, стоимость квартиры составляла 2 550 000 руб., в связи с тем, что его не устроила стоимость объекта, т.к. он искал квартиру до 2 500 000 руб., приобретать он ее отказался. В последствии данную квартиру ему показывали агенты другой компании, при осмотре присутствовал собственник, договорились о стоимости в 2 500 000 руб., на что он согласился.

В процессе рассмотрения дела, как в суде первой, так и в апелляционной инстанции стороной истца указывалось, что после осмотра квартиры Гунбиным А.С. с агентом ООО «Эй Ви Риэлт», в устном порядке, как сторона ответчика, так и Гунбин А.С. от совершения сделки отказались.

26.07.2017 года между Ральченковой Н.В. (продавцом) и Гунбиным А.С. (покупателем) был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>; стоимость квартиры стороны определили в размере 2 500 000 руб. Переход права собственности на указанную квартиру был зарегистрирован в установленном законом порядке – 02.08.2017 года.

Удовлетворяя требования ООО «Эй Ви Риэлт», суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о возникновении у Ральченковой Н.В. обязанности по оплате ООО «Эй Ви Риэлт» оказанных услуг по продаже вышеуказанной квартиры.

Определяя размер задолженности Ральченковой Н.В. по договору N 1498791 от 13.03.2017 года в размере 60 000 руб. (исходя из расчета: 2 500 000 руб. x 1% = 25 000 руб.) + 35 000 руб.), суд первой инстанции исходил из того, что исполнителем в полном объеме выполнены обязательства, согласованные сторонами по договору N 1498791 от 13.03.2017 года.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с размером взысканного судом вознаграждения исполнителя по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

На основании ст. 781 ГК РФ, заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

В силу ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

На основании ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риелторские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей» (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Таким образом, указанные положения закона позволяют потребителю отказаться от договора в любое время, оплатив исполнителю фактически понесенные им расходы, связанные с исполнением обязательств по данному договору.

Исходя из вышеизложенного, учитывая то, что исполнителем в рамках ст. 56 ГПК РФ, не представлено убедительных письменных доказательств исполнения в полном объеме своих обязательств (п. 2) по договору N 1498791 от 13.03.2017 года (в том числе: консультирования, подготовки каких-либо документов); стоимости каждой из указанных услуг (в п. 2), а также размера фактически понесенных исполнителем расходов в связи с исполнением договора; принимая во внимание, факт отсутствия подписанного между сторонами акта об оказании услуг в полном объеме по вышеназванному договору (акт от 30.06.2017 года, л.д. 21 подписан с 3-м лицом, с которым истец заключил самостоятельный договор № 6019721 от 21.06.2017 года), при осмотре квартиры с участием представителя ООО «Эй Ви Риэлт» Гунбин А.С. не выразил намерение на ее приобретение по указанной цене, а также показ квартиры стороны ответчика с участием представителя ООО «Эй Ви Риэлт» и иным покупателям, что подтверждается актом осмотра объекта недвижимости продавца (л.д. 15), судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор возмездного оказания услуг по продаже недвижимости N 1498791 от 13.03.2017 года не был выполнен ООО «Эй Ви Риэлт» в полном объеме.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу п. 3 ст. 424 ГК РФ в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Поскольку в материалах дела имеются достоверные доказательства, свидетельствующие о частичном оказании ООО «Эй Ви Риэлт» услуг Ральченковой Н.В. в рамках агентского договора N 1498791 от 13.03.2017 года, судебная коллегия приходит к выводу о возможности установления соразмерной платы за оказанные услуги в сумме 35 000 руб. Данный размер стоимости фактически оказанных услуг соответствует принципу разумности и справедливости и фактически установленным обстоятельствам дела. В данной части решение подлежит изменению.

Довод апелляционной жалобы о том, что факт заключения сделки явился следствием оказания услуг Гунбину А.С. риелтором Коваленко И.В. от ИП Романова по подбору квартиры, а не сотрудником стороны истца, судебной коллегией не принимаются, поскольку отношения между третьими лицами не распространяются на договорные отношения между стороной истца и ответчика, по условиям которых на Ральченковой Н.В. лежит обязанность по оплате исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по заключенному договору, с учетом фактически оказанных услуг стороне ответчика со стороны ООО «Эй Ви Риэлт».

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым указать, что в силу положений ст. 450.1 ГК РФ договор возмездного оказания услуг фактически был прекращен в связи с отказом стороны ответчика от услуг стороны истца и заключением договора купли-продажи без участия агента ООО «Эй Ви Риэлт», у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания договорной неустойки, однако, указанное не освобождает ответчика от уплаты истцу законной неустойки, предусмотренной п. 1 ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие неправомерного их удержания, уклонения от их возврата за период с 03.08.2017 года (день, следующий после перехода права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю) по 08.11.2018 года, которая составляет 3 442 руб. 94 коп., исходя из следующего расчета:

Задолженность, руб.	Период просрочки	Процентная ставка	Дней в году	Проценты, руб.
c	по	дни
[1]	[2]	[3]	[4]	[5]	[6]	[1]*[4]*[5]/[6]
35 000	03.08.2017	17.09.2017	46	9%	365	396,99
35 000	18.09.2017	29.10.2017	42	8,50%	365	342,33
35 000	30.10.2017	17.12.2017	49	8,25%	365	387,64
35 000	18.12.2017	11.02.2018	56	7,75%	365	416,16
35 000	12.02.2018	25.03.2018	42	7,50%	365	302,05
35 000	26.03.2018	16.09.2018	175	7,25%	365	1 216,61
35 000	17.09.2018	08.11.2018	53	7,50%	365	381,16
Итого:	463	7,75%	3 442,94

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда в части взыскания неустойки, указанием о взыскании с Ральченковой Н.В. в пользу ООО «Эй Ви Риэлт» неустойки в размере 3 442 руб. 94 коп.

Кроме того, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда в части расходов по возврату государственной пошлины, снизив его размер до 1 353 руб.

Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Красноярска от 04 декабря 2018 года в части взыскания вознаграждения по договору возмездного оказания услуг, неустойки и государственной пошлины изменить.

Взыскать с Ральченковой Надежды Викторовны в пользу ООО «Эй Ви Риэлт» вознаграждение по договору возмездного оказания услуг № 1498791 от 13 марта 2017 года в размере 35 000 рублей, неустойку в размере 3 442 руб. 94 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 353 руб., а всего 39 795 руб. 94 коп.

В остальной части решение Центрального районного суда г. Красноярска от 04 декабря 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Ральченковой Н.В. – Савчука С.Ю. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: