Решение по делу № 2-3038/2018 от 20.02.2018

                                                                                 Дело №2-3038/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 марта 2018 года город Казань

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Ивановой И.Е.

при секретаре судебного заседания Валиахметовой Л.В.

с участием представителя ответчика Соловьева М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закирова Э.Ф. к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Закирова Э.Ф. (далее также – истец) обратилась в суд с иском к ООО «ФОН» (далее также ответчик) о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве, в обоснование требований указав, что <дата изъята> год между ООО «Фон» и Закирова Э.Ф. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № АГ4-59, согласно условиям которого, ООО «Фон» взяло на себя обязательство передать в собственность Закирова Э.Ф. жилое помещение в 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице <адрес изъят> <адрес изъят> (4 дом), двухкомнатную квартиру №<номер изъят> на <номер изъят> этаже, общей площадью 63,03 кв.м., жилой площадью 34,41 кв.м., а Закирова Э.Ф. обязалась за указанную квартиру оплатить стоимость, согласно п. 2.2.1 Договора, в размере 2 269 080 рублей.

Закирова Э.Ф. принятые на себя обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнила в полном объеме.

<дата изъята> стороны заключили соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> и одновременно заключили предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят>.

Предметом предварительного договора является обязательство ответчика передать в собственность покупателя жилое помещение в 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице <адрес изъят> <адрес изъят> (3 дом), двухкомнатную квартиру №<номер изъят> на <номер изъят> этаже, общей площадью 62,82 кв.м., жилой площадью 34,15 кв.м., и заключить основной договор купли продажи не позднее <дата изъята>.

<дата изъята> было заключено дополнительное Соглашение об изменении договора №<номер изъят> от <дата изъята> в котором Стороны договорились, что основной договор между Продавцом и Покупателем должен быть подписан в течении 60 с момента государственной регистрации Права собственности Продавца на жилое помещение, не позднее <дата изъята>.

Таким образом, <дата изъята> у ответчика истек строк исполнения обязательств по договору.

Однако до настоящего времени ООО «Фон» свои обязательства не исполнил.

На основании изложенного истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от <дата изъята>, заключенный между ООО «ФОН» и Закирова Э.Ф., договором долевого участия в строительстве.

Истец в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Соловьев М.В., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя ответчика, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

    Из материалов дела следует, что <дата изъята> между Закирова Э.Ф. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №<номер изъят> с ООО «ФОН».

<дата изъята> стороны заключили соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> и одновременно заключили предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят>, согласно условиям которого, ООО «ФОН» взяло на себя обязательство передать в собственность Закирова Э.Ф. жилое помещение в 9-18 этажном кирпичном, кирпично-монолитном жилом доме по улице <адрес изъят> <адрес изъят> (<номер изъят> дом) двухкомнатную <адрес изъят> на 3 этаже, общей площадью 62,82 кв.м., жилой площадью 34,15 кв.м., а Закирова Э.Ф. обязалась за указанную квартиру оплатить стоимость, согласно п. 2.2.1 Договора, в размере 2 269 080 рублей.

Согласно условиям договора стороны должны заключить основной договор купли-продажи не позднее <дата изъята>.

<дата изъята> было заключено дополнительное Соглашение об изменении договора №<номер изъят> от <дата изъята> в котором Стороны договорились, что основной договор между Продавцом и Покупателем должен быть подписан в течении 60 дней с момента государственной регистрации Права собственности Продавца на жилое помещение, не позднее <дата изъята>.

Предметом договора №<номер изъят> выступает двухкомнатная квартира со строительным номером <номер изъят>, ориентировочной общей площадью 62,82 квадратных метров, жилой площадью 34,15 квадратных метров, расположенная на <номер изъят> этаже в секции <номер изъят> многоквартирного <номер изъят>-этажного кирпичного, кирпично-монолитного жилого дома по ул. <адрес изъят> (<номер изъят> дом).

Цена указанного объекта недвижимости установлена пунктом 2.2.1 договора в размере 2 269 080 рублей.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В пункте 4 указанной статьи закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

До настоящего времени основной договор не заключен, дом в эксплуатацию не введен, объект в собственность истцу не передан.

Из существа предварительного договора купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> от <дата изъята> и сложившихся отношений сторон следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования условий пунктов договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием акта приёма-передачи квартиры, причём договором установлен срок подписания основного договора и передачи квартиры истцу. Кроме того, положения пункта 2.3.1 договора, указывают на то, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий предварительного договора и задолго до подписания основного договора.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

    ООО "ФОН" является строительной организацией и осуществляет строительство жилых домов, в том числе и строительство жилого комплекса по ул. <адрес изъят> <адрес изъят>, в состав которого должен входить дом <номер изъят>.

    Обязательства по оплате квартиры истцом по предварительному договору также исполнены в пользу ответчика ООО «ФОН».

    Следовательно, предварительный договор № <номер изъят> от <дата изъята>, заключенные между Закирова Э.Ф. и ООО «ФОН», по своим условиям, включённым в его содержание, позволяет квалифицировать их, как договор участия в долевом строительстве.

    Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Изложенное также соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, в том числе в пункте 9 названного Обзора, согласно которому при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признаётся договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Закирова Э.Ф. к ООО «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи помещения № <номер изъят> от <дата изъята> договором долевого участия в строительстве подлежащим государственной регистрации обоснованы и подлежат удовлетворению.

Истец в силу положений пункта 4 части 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации был освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, государственная пошлина в размере 300 рублей согласно положениям статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика.

    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Иск Закирова Э.Ф. к обществу с ограниченной ответственностью «ФОН» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия – удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № <номер изъят> в отношении двухкомнатной     квартиры <номер изъят>, общей площадью по проекту 62,82 кв. метров, на <номер изъят> этаже в секции <номер изъят> блок <номер изъят> жилого комплекса, расположенного по адресу <адрес изъят> от <дата изъята>, заключенные между истцом Закирова Э.Ф. и обществом с ограниченной ответственностью «ФОН», договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФОН» в доход бюджета муниципального образования города Казани государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение одного месяца через Советский районный суд г. Казани.

                                   Судья                                      И.Е. Иванова