Решение по делу № 2-4499/2024 от 15.01.2024

№2-4499/2024

50RS0031-01-2024-000565-04

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«07» марта 2024 года                                                             г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи                                             Ужакиной В.А.

при секретаре                             Комаровой В.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Занделова Владислава Александровича к ОАО "494 УНР" о признании права собственности на жилое помещение

УСТАНОВИЛ:

Занделов Владислав Александрович обратился в суд с иском к ОАО «494 Управление Начальника Работ», о признании за ним права собственности на двухкомнатную АДРЕС общей площадью 60,1 кв.м. по адресу: АДРЕС с обременением в пользу ПАО «Сбербанк России», также просит взыскать расходы по оплате госпошлины в размере 36 520 руб.

В обоснование своих требований истец указал, что между Занделовым Владиславом Александровичем и Открытым акционерным обществом «494 Управление начальника работ» был заключен предварительный договор № купли-продажи недвижимого имущества от 20.02.2021года, в соответствии с которым стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, указанных в предварительном договоре, по которому ответчик передает в собственность, а покупатель принимает собственность 2-комнатную АДРЕС, общей площадью 60,1 кв. м., площадью всех помещений 63,9 кв.м. (с учетом неотапливаемых помещений), на 6-ом этаже, расположенную в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по адресу: АДРЕС, корпус 1. Цена договора составила 8 303 108 рублей 00 копеек, которые покупателем в соответствии с п. 3.2 договора оплачены в полном объеме, что подтверждается чек-ордером ПАО «СБЕРБАНК» от 27.01.2021 г. на аванс в размере 100 000 рублей, и чек-ордером ПАО «СБЕРБАНК» от 20.02.2021 года на сумму 8 203 108, 00 рублей. Оплата произведена в счет кредитных средств, что подтверждается кредитным договором № от 20 февраля 2021года.

Истец в судебное заседание не явился. Его представитель в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика – ОАО «494 УНР» в судебном заседании с требованиями согласился.

Представитель третьего лица – Минобороны РФ в судебное заседание явился, в удовлетворении исковых требований возражал, полагая их необоснованными.

Представитель третьего лица – ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ в судебном заседании в удовлетворении исковых требований возражал, полагая их необоснованными.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, о дате месте и времени судебного разбирательства извещался надлежащим образом

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы участников процесса, суд приходит к следующему.

          Из материалов дела следует, согласно акту приема-передачи от 24.02.2021г. ОАО "494 УНР" передал, а Истец принял квартиру согласно заключенному Договору пользования № от 24.02.2021г.           На момент заключения предварительного договора, дом в котором расположена квартира, уже более 4 лет был введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта, эксплуатацию № от 28.12.2016г., жилому дому присвоен адрес: АДРЕС. Квартира принята Истцом в фактическое владение и пользование, что подтверждаете, документами о расходах на ее содержание, в том числе об оплате ремонта, коммунальных, услуг, заключенными договорами с управляющей компанией, уплатой взносы за капитальных ремонт.          В соответствии с положениями ст.210 ГК РФ), ст. 39, 158 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения за это соответствующей платы.          Сторонами обязательства фактически исполнены, покупатель произвел оплату в полном объеме, квартира передана продавцом покупателю в фактическое владение. Истец принял жилое помещение по акту, владеет, пользуется им и несет бремя в содержания.           В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлен законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи), что также разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54" О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" и в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора", также разъяснено, что «отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности переда имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п.2 ст. 455 ГК РФ)».          С учетом произведенной оплаты и передачи квартиры ответчиком покупателю заключенный истцом и ответчиком предварительный договор подлежит квалификации как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате (ст. 429 ГК РФ п. 1 ст. 432 ГК РФ, п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N54).

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой, защита гражданских прав осуществляются, в том числе, путем признания права.

В соответствии со ст. 128 ГК РФ, к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; ФИО2 и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

          Жилой дом, где находится квартира, построен ответчиком ОАО «494 УНР» в рамка инвестиционного контракта от 02.11.2005 г. № «О застройке земельного участка являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Минобороны России и расположенного по адресу: АДРЕС», заключенного между Федеральным государственным квартирно-эксплуатационным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (именуемым в контракте Заказчиком) (правопреемником которого является ФГКУ «ЦТУИО»), и ОАО «494 УНР» (именуемым в контракте Инвестором).

         Тем не менее, заключение договора между истцом и ответчиком не противоречит закону и условиям инвестиционного контракта от 02.11.2005 г.

Так, между ФГКУ «ЦТУМО» Минобороны России и ОАО «494 УНР» в арбитражном суде рассматривается спор о подписании акта реализации (разделе долей) по инвестиционному контракту (дело № А41-36077/2021), с участием привлеченных граждан к спору, кому ответчиком были реализованы квартиры в ЖК «Немчиновка».

Первоначально судебными актами в деле А41-3609077/2021 установлено, что инвестиционный контракт от 02.11.2005 г. является договором простого товарищества. Данный вывод не был признан неправильным кассационным судом, на что указано в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 15.11.2022 г. по делу N А4136077/2021, аналогичные выводы сделаны в решении Арбитражного суда МО от 07.12.2023 г., а также подтверждается приложенными к иску доказательствами. Товарищи отвечают по своим обязательства солидарно (п.2 ст. 1047 ГК РФ). В соответствии с п.1 ст. 1044 ГК РФ при ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если договором простого товарищества не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участниками договора простого товарищества. Согласно положениям пунктов 1,7, 2.3, 6.3.1 инвестиционного контракта от 02.11.2005 г. ведение общих дел по строительству объекта возложено на Инвестора (то есть ОАО «494 УНР»), в чьи обязанности входит обеспечение за счет собственных, заемных и (или) привлеченных средств финансирование инвестиционного проекта в полном объеме. Иных положений о порядке ведения дел по строительству объекта инвестиционный контракт не содержит. В инвестиционном контракте от 02.11.2005г. не предусмотрено, что ведение дел осуществляется ФГКУ «ЦТУИО» либо совместно всеми участниками договора.         Согласно Условиям инвестиционного контракта от 02.11.2005 г., финансирование 100% строительства возложено на Инвестора (ОАО «494 УНР»).        При таких обстоятельствах ОАО «494 УНР» в целях привлечения финансирования для строительства объекта было вправе заключить договор купли-продажи с Истцом, что у соответствует п.1 ст.1044, п. 2 ст. 1047 ГК РФ и условиям инвестиционного контракта.

Строительство жилого микрорайона завершено в 2016 году, возведение новых объектов капитального строительства не планируется, жилой дом введен в эксплуатацию 28.12.2016 г., вместе с тем, Акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном Объекте по настоящее время между сторонами контракта не подписан более семи лет, при этом, его подписание инвестиционным договором от 02.11.2005 г. возложено именно на ФГКУ «Центральное ТУИО», что препятствует оформлению права собственности истца на квартиру.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.12.2023г. по делу № А416077/2021 частично удовлетворены исковые требования ФГКУ «Центральное ТУИО» и утвержден акт частичной реализации, в том числе о разделе квартир в АДРЕС.

Согласно решению суда от 07.12.2023 г., суд принял 01.11.2023 г. к рассмотрению уточненные исковые требования ФГКУ «Центральное ТУИО», которыми учреждение добровольно отнесло спорную АДРЕС долю ОАО «494 УНР», и именно в этой части судом удовлетворены исковые требования и утверждён акт реализации: спорная квартира согласно добровольному волеизъявлению ФГКУ «ЦТУИО» отнесена к доле ОАО «494 УНР».

А именно, на стр.2 Решения суда от 7.12.2023 суд указывает, что истец уточнил заявленные исковые требования, принятые судом к производству, и приводит текст уточненного иска, в том числе про раздел квартир в АДРЕС уточнённом иске отнесена истцом к доле ОАО «494 УНР».

Решением суда от 07.12.2023 г. суд удовлетворил иск Центрального ТУИО об утверждении акта реализации согласно уточнённым исковым требованиям, суд решил произвести раздел квартир в АДРЕС отнесена судом к доле ОАО «494 УНР». В уточнённом исковом заявлении АДРЕС отнесена ЦТУИО к доле ОАО «УНР 494».

Уточнённым исковым заявлением от 12.10.2023г., принятым судом к рассмотрению определением суда от 01.11.2023 г., Решением Арбитражного суда Московской области от 07.12.2023 г. по делу № А41-36077/2021 подтверждается, что ФГКУ «Центрально, ТУИО» не претендует на спорную АДРЕС, расположенную по адресу: АДРЕС; значит, права ФГКУ «ЦТУИО» настоящим спором не затрагиваются.

Арбитражным судом АДРЕС в Постановлении от 15.11.2022 г. по делу №А41-36077/2021, при направлении дела на новое рассмотрение, были разъяснены положения закона с учетом разъяснений ВС РФ, КС РФ, и сделан следующий вывод, что «Суд окру считает правильными выводы судов о невозможности передачи истцу квартиру реализованных и переданных физическим лицам по предварительным договорам купли продажи. Истцом также представлены в дело доказательства фактического владения квартирой оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг, также приобщены доказательства, что ФГКУ «ЦТУИО» обратилось с иском в арбитражный суд о разделе долей по инвестиционному контракту только 24.05.2021 г., то есть уже после передачи квартиры истцу.По условиям инвестиционного контракта обязанность оформления акта реализации возложена на ФГКУ «Центральное ТУИО», Центральное ТУИО обязано в течение 20 дней с момента утверждения акта приемки объекта подписать и представить собственнику на согласование акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном объекте, жилой дом введен в эксплуатацию 28.12.2016 г. Центральное ТУИО в нарушение условий инвестиционного контракта действовало более 4,5 лет, не оформляя акт распределения долей в данном жилом доме, а иском о разделе долей обратилось к ОАО «УНР 494» только 24.05.2021 г., обязательство по оформлению акта реализации не было выполнено ФГКУ ЦТУИО» и с нарушением срока на дату передачи квартиры ответчиком истцу 24.02.2021 г.

Истец, заключил возмездную сделку, выполнил все свои обязательства, оплатил стоимость квартиры в полном объеме и принял квартиру по акту приема-передачи, проживает в квартире и несет все расходы по е содержанию, что подтверждается представленными истцом в материалы дела документами.

Несмотря на надлежащее выполнение истцом своих обязательств, истец до сих пор не имеет право собственности на квартиру. Отсутствие права собственности приводит к правовой неопределенности, истец не может в полном объеме владеть, пользоваться и распоряжаться своей квартирой, в частности, не может получить регистрацию в ней по месту жительства в отсутствие документов о праве собственности.         Отсутствие регистрации на квартиру права собственности у ответчика не препятствует удовлетворению иска в силу правовой позиции Конституционного суда РФ о недопустимости формального подхода в споре о праве собственности на жилое помещение.          В Постановлении Конституционного Суда РФ от 14.01.2020 г. N 2-П указано, что: «При этом правовое регулирование отношений, связанных с реализацией права на жилище, в том числе с использованием средств социальной выплаты, должно обеспечивать каждому гарантированную ст. 45 ч. 1, ст. 46 ч.1 Конституции Российской Федерации государственную, включая судебную, защиту данного конституционного права, которой надлежит быть полной и эффективной. Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал на необходимость исследования судами фактических обстоятельств конкретного дела по существу и недопустимость установления одних лишь формальных условий применения нормы, - иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту оказалось бы серьезно ущемленным (постановления от 12 июля 2007 года N 10-П, от 13 декабря 2016 года N 28-Ц, от 10 марта 2017 года N 6-П, от 11 февраля 2019 года N 9-П и др.). Формальный подход тем более не должен допускаться в делах, в которых гражданин) в отношениях с органами публичной власти выступает как слабая сторона и в которых применение правовых норм без учета всех обстоятельств дела может привести к тому, что его имущественное положение будет значительно ухудшено - вопреки целям социального государства, призванного создавать условия для достойной жизни и свободного развития граждан».

Анализируя материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования основаны на законе и подлежат частичному удовлетворению.

Ч.1 ст.98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В пользу истца надлежит взыскать расходы, связанные с оплатой государственной пошлины при подаче искового заявления в размере 36 520 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Занделова Владислава Александровича к ОАО «494 УНР» о признании права собственности, взыскании судебных расходов – удовлетворить частично.

Признать за Занделовым Владиславом Александровичем право собственности на двухкомнатную АДРЕС расположенную по адресу: АДРЕС площадью 60,1 кв.м.

Взыскать с ОАО «494 УНР» в пользу Занделова Владислава Александровича расходы по уплате государственной пошлины в размере 36 520 руб.

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья:                                                                                В.А. Ужакина

Мотивированное решение составлено 29.03.2024 г.