Решение по делу № 33-8520/2022 от 09.08.2022

Судья Музафаров Р.И. Дело № 33-8520/2022 (2-362/2022)

Докладчик Ворожцова Л.К. УИД № 42RS0001-01-2021-004116-17

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

06 сентября 2022 года г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе: председательствующего Емельянова А.Ф.,

судей: Ворожцовой Л.К., Ельмеевой О.А.,

при секретаре Марченко Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ворожцовой Л.К. гражданское дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Анжеро-Судженского городского округа в лице представителя Володьковой М.В.

на решение Анжеро-Судженского городского суда Кемеровской области от 19 мая 2022 года

по иску Анфиногеновой Ольги Валентиновны к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Анжеро-Судженского городского округа, Парра Марине Александровне о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛА:

Анфиногенова О.В. обратилась с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Анжеро-Судженского городского округа, Парра М.А. о признании сделки недействительной.

Требования мотивированы тем, что ей на праве собственности по договору купли-продажи от 05.06.2020 принадлежит объект недвижимого имущества - здание по ул. …, с кадастровым номером № …, площадью 222 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № …, площадью 13000 кв.м., право собственности зарегистрировано в ЕГРН 16.06.2020, запись № …, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Также ей на праве собственности по договору купли-продажи от 13.08.2020 принадлежит объект недвижимого имущества - здание по ул. …, с кадастровым № …, площадью 506,4 кв.м., расположенное на том же земельном участке, с кадастровым номером № …, площадью 13000 кв.м., право собственности зарегистрировано в ЕГРН 03.09.2020, запись № …, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Когда ею были получены выписки из ЕГРН на приобретенные объекты недвижимости, она обнаружила, что в границах земельного участка, на котором расположены принадлежащие ей здания, имеется также иной объект недвижимости, находящийся на краю участка и занимающий небольшую часть того же земельного участка.

В начале 2021 года она обратилась в КУМИ администрации АСГО с вопросом о предоставлении ей в аренду либо в собственность земельных участков, находящихся под ее зданиями и необходимых для их эксплуатации, чтобы оформить свои права на землю, но получила устные разъяснения, что земельный участок передан в аренду другому физическому лицу.

10.03.2021 она направила ответчику претензию с требованием предоставить ей письменные разъяснения по данному поводу, расторгнуть ранее заключенный договор и заключить с ней договоры аренды на занимаемые её зданиями земельные участки.

12.03.2021 представителем КУМИ её претензия получена, но ответа на нее до настоящего времени не последовало.

После беседы с продавцом объектов недвижимости ей стало известно, что весь земельный участок с кадастровым номером № …, площадью 13000 кв.м., на котором расположены несколько объектов недвижимости, передан в аренду ответчику Парра М.А. на основании договора аренды земельного участка № … от 03.06.2019 на срок 10 лет.

Считает, что заключенный ответчиками 03.06.2019 договор № … аренды указанного земельного участка нарушает ее права как собственника объектов недвижимости и является недействительным как мнимая сделка, поскольку противоречит действующему законодательству.

Границы предоставленного в аренду Парра М.А. земельного участка определены без учета имеющихся на данном земельном участке объектов недвижимости и их расположения на данном участке, то есть с нарушением требований земельного законодательства, установленных к образованию земельных участков.

Заключенный с Парра М.А. договор аренды всего земельного участка целиком сделал невозможной эксплуатацию принадлежащих ей объектов недвижимости, что нарушает её права и законные интересы. Согласно схеме расположения объектов недвижимости на земельном участке и публичной кадастровой карты, два из объектов недвижимости, принадлежащих ей, расположены целиком на данном земельном участке, предоставленном в аренду Парра М.А., а другой объект, принадлежащий Парра М.А., занимает данный участок лишь своей незначительной частью.

Полагает, что земельный участок был предоставлен Парра М.А. с грубым нарушением как действующего законодательства, так и основных принципов земельного законодательства, а именно принципов:

- единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральнымизаконами (п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ),

- сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (п. 11 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Поскольку земельный участок, предоставленный Парра М.А., является муниципальной собственностью, считает, что именно КУМИ при формировании земельного участка и заключении сделки обязан был обеспечить баланс интересов общества и граждан, но не сделал этого, допустив нарушение требований земельного законодательства.

С учетом уточнения требований просила признать сделку договор аренды земельного участка № … от 03.06.2019, согласно которому арендодатель КУМИ администрации Анжеро-Судженского городского округа предоставил арендатору Парра М.А. земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов», общей площадью 13001 кв.м., находящийся по адресу: …, целевое назначение – строительство лесоперерабатывающего участка, имеющий кадастровый номер … в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, ничтожной и недействительной.

Определением Анжеро-Судженского городского суда от 13.04.2022 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Аксанов Ренат Зинурович.

Решением Анжеро-Судженского городского суда Кемеровской области от 19 мая 2022 года исковые требования Анфиногеновой О.В. удовлетворены.

В апелляционной жалобе Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Анжеро-Судженского городского округа в лице представителя Володьковой М.В. (дов. от 14.07.2021, сроком на 3 г.) просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, указывая на то, что при предоставлении Парра М.А. муниципальной услуги и заключения с ней договора аренды земельного участка ответчиком нормы административного регламента и пп. 3 п. 4, пп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ нарушены не были, поскольку земельный участок предоставлялся в аренду Парра М.А. для строительства лесоперерабатывающего участка, как свободный от строений, ввиду отсутствия информации о зарегистрированных объектах недвижимости на данном земельном участке.

Считает, что положения пп. 3 п. 4 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ Комитетом не нарушены, поскольку они регулируют предоставление необразованного земельного участка, а в данном случае предоставлялся образованный земельный участок с границами с кадастровым номером …, что и было указано в заявлении о предоставлении муниципальной услуги.

При этом, на основании п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ Комитетом подписано и передано на согласование Парра М.А. соглашение о расторжении договора аренды № … с 03.09.2020, то есть с даты постановки на учет объектов недвижимости, принадлежащих Парра М.А. и истцу, и привязанных к земельному участку с кадастровым № …, однако данное соглашение Парра М.А. до настоящего времени не согласовано и не возвращено.

Относительно доводов апелляционной жалобы Анфиногеновой О.В. принесены возражения.

В суд апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, кроме истца, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, заслушав Анфиногенову О.В., возражавшую против доводов жалобы и просившую решение суда оставить без изменения, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Решение суда должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).

В пунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако указанным требованиям обжалуемое решение не соответствует.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Анжеро - Судженского городского округа определено провести торги на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером … по адресу: …, площадью 13 001 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства лесоперерабатывающего участка.

По результатам проведенного аукциона победителем признана Парра Марина Александровна (выписка из протокола л.д. 53).

03.06.2019 между администрацией Анжеро-Судженского городского округа и Парра М.А. заключен договор № … аренды указанного земельного участка по ул. … сроком с 03.06.2019 по 02.06.2029 (л.д. 28).

По договору купли-продажи от 05.06.2020 Анфиногенова О.В. у П.О.Н. купила здание, находящееся по адресу: …, с кадастровым номером …, площадью здания - 222 кв.м.

По договору купли - продажи от 13.08.2020 Анфиногенова О.В. у П.О.Н. купила здание, находящееся по адресу: …, с кадастровым номером …, площадью 506,4 кв.м.

Указанные здания расположены на земельном участке с кадастровым номером …, площадью 13000 кв.м. Категория земель – земли населённых пунктов (л.д. 33-39).

Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке.

Здание (гараж) площадью 1774,5 кв.м с кадастровым номером …, принадлежащее на праве собственности Парра Марине Александровне частично расположено на указанном выше земельном участке, право собственности зарегистрировано 03.09.2020 (л.д. 58,59, 74,75).

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что со стороны заявителя и ответчика КУМИ администрации Анжеро-Судженского городского при проведении аукциона 22.05.2019 были нарушены требования административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории муниципального образования, физическим лицам», утвержденного постановлением администрации Анжеро-Судженского городского округа от 02.10.2012 №1150 (л.д.65-73).

КУМИ также не соблюдены требования ст. 39.11 ЗК РФ, земельный участок, переданный в аренду Парра М.Н. не мог быть предметом аукциона.

В связи с чем, решение о проведении аукциона, проведение аукциона и заключенный по его результатам договор аренды земельного участка от 03.06.2019 с Парра М.А. ничтожны в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку нарушают охраняемые интересы истца, не являвшейся ни участником торгов, ни стороной заключенного по результатам торгов договора аренды.

Однако с таким выводом суда судебная коллегия согласиться не может исходя из следующего.

Как следует их разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.1.2003 № 23 "О судебном решении", согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Суд, фактически признав недействительными торги спорного земельного участка, в нарушение части 3 статьи 196 ГПК РФ вышел за пределы заявленных требований, при этом решение не содержит указания на закон, позволяющий выйти за пределы заявленных требований. Из искового заявления следует, что истец не заявляла требований о признании торгов спорного земельного участка недействительными.

Кроме того, судом не учтено следующее.

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 ГПК РФ, статья 128 АПК РФ).

Таким образом, истец, не являющаяся стороной договора аренды и заявляющая требование о его ничтожности, для того, чтобы претендовать на удовлетворение иска, обязана в порядке статьи 56 ГПК РФ представить достаточную совокупность достоверных и допустимых доказательств того, что оспариваемый договор аренды нарушает её право или посягает на имеющийся у неё конкретный охраняемый законом интерес, основанный на положениях правовых актов, который однозначно и определенно может быть реализован, единственным же препятствием к такой реализации является существование оспариваемого договора аренды.

Доказательств того, что данный договор аренды повлек нарушение прав и законных интересов истца, материалы дела не содержат и истцом не представлены.

Нормы Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не предоставляют истцу права предъявлять исковые требования в интересах неопределенного круга лиц, для защиты публичных интересов.

Требования Анфиногеновой О.В. сводятся к устранению препятствий в пользовании принадлежащими ей зданиями и могут быть восстановлены иным способом.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Исходя из указанных норм права и установленных выше обстоятельств следует, что истец Анфиногенова О.В., приобретая по договору купли – продажи здания, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером … по адресу: …, площадью 13 001кв.м., переданном на праве аренды ответчику Парра М.А., приобрела право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой этими зданиями и необходимой для их обслуживания и использования.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, право на судебную защиту, как оно сформулировано в статье 46 Конституции Российской Федерации, не свидетельствует о возможности выбора гражданином по своему усмотрению того или иного способа и процедуры судебной защиты, особенности которых применительно к отдельным категориям дел определяются федеральными законами (определения от 22 апреля 2010 г. N 548-О-О, от 17 июня 2010 г. N 873-О-О, от 15 июля 2010 г. N 1061-О-О и др.).

Пунктом 3 ст. 36 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным кодексом, федеральными законами.

Положения п.6 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ и статьи 26 Закона N 122-ФЗ от дата N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" прямо предусматривают возможность заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора по заявлению любого собственника объекта недвижимости.

С учётом изложенного у суда первой инстанции не имелось оснований для признания договора аренды от 03.06.2019 недействительной сделкой, в связи с чем решение суда нельзя признать законным и обоснованным, и оно, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Анфиногеновой О.В.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Анжеро-Судженского городского суда Кемеровской области от 19 мая 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Анфиногеновой Ольги Валентиновны к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Анжеро-Судженского городского округа, Парра Марине Александровне, Аксанову Ренату Зинуровичу о признании сделки недействительной отказать.

Председательствующий

Судьи

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 08.09.2022.