Решение по делу № 2-1752/2018 от 05.04.2018

Дело № 2-1725/18

Строка 141г

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

14 сентября 2018 года Центральный районный суд г. Воронежа

в составе:

председательствующего судьи Михиной Н.А.,

при секретаре Слепокуровой А.А.,

с участием:

представителя истца администрации городского округа город Воронеж по доверенности Бахтиной И.В.,

представителя ответчика Перегудова Д.В. по доверенности Зинина Е.О.,

представителя третьего лица, заявляющего самостоятельные требования Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области по доверенности Слесаревой И.М.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа город Воронеж к Литвиненко Александру Владимировичу, Перегудову Денису Владимировичу о признании нежилого здания самовольной постройкой, сносе самовольной постройки,

иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области к Литвиненко Александру Владимировичу, Перегудову Денису Владимировичу о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании нежилого здания самовольной постройкой и её сносе, погашении записей о правах аренды на земельный участок и регистрации права собственности на нежилое здание,

установил:

Истец обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что в ходе осмотра объекта, расположенного по <адрес> было установлено, что данный объект является нежилым пятиэтажным зданием площадью 843,4кв.м. Земельный участок по данному адресу площадью 210кв.м был предоставлен истцом ранее по договору аренды от 08.08.2002 № 1250-02-09/мз ФИО1 для проектирования и строительства кафе. 20.12.2014 ему было выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ. 11.06.2008 ФИО1 и ФИО2 зарегистрировали право собственности на незавершенный строительством объект готовностью 46% площадью 210кв.м (лит.А,А1,А2). 18.12.2012 по договору купли-продажи собственниками данного здания стали ответчики Литвиненко А.В. и Перегудов Д.В. Решением Коминтерновского районного суда г.Воронежа были удовлетворены исковые требования Перегудова Д.В., Литвиненко А.В. к ФИО3 о признании права собственности на объект недвижимости. Ссылаясь на то, что спорный объект был возведен с нарушением параметров разрешенного строительства и целевого назначения земельного участка, часть здания расположена в границах смежного земельного участка, попадает в зону полосы отвода железной дороги, истец обратился в суд (т.1 л.д.2-5).

Определением суда от 10.05.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, привлечен департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (т.1 л.д.85-86).

Третье лицо с самостоятельными требованиями – Департамент имущественных и земельных отношений по Воронежской области предъявило к ответчикам указанный иск, ссылаясь на то, что земельный участок по <адрес> с кадастровым номером № площадью 210кв.м с разрешенным использованием – «для проектирования и строительства кафе», предоставлен администрацией городского округа город Воронеж по договору аренды от 08.08.2002 №1250-02-09/мз ФИО1 Комитетом главного архитектора согласован проект кафе по ул. <адрес>, которым предусмотрено строительство двухэтажного с цокольным этажом здания кафе-бара с размерами в осях 16,38*10,30 и общей площадью 733,4кв.м. 10.07.2008 был заключен договор аренды №652-08/гз с множественностью лиц на стороне арендатора и дополнительное соглашение к договору аренды. В дальнейшем право собственности на объект недвижимости площадью 843,4кв.м, расположенный по <адрес> было зарегистрировано за Перегудовым Д.В. и Литвиненко А.В. В последующем администрацией городского округа город Воронеж установлено, что часть здания по ул. <адрес>ю 9,5 кв.м расположена в границах смежного земельного участка по <адрес>, часть здания площадью 3,46кв.м расположена в границах смежного земельного участка по <адрес>, часть здания площадью 76,25кв.м расположена на землях, государственная собственность на которые не разграничена. Полагая, что права ДИЗО нарушены, последний обратился в суд (т.1 л.д.74-79).

В судебном заседании представитель истца администрации городского округа город Воронеж по доверенности Бахтина И.В. поддержала исковые требования, пояснила изложенное, просила их удовлетворить; полагала срок исковой давности не пропущен.

Представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области по доверенности Слесарева И.М.поддержала исковые требования, просила их удовлетворить; полагала срок исковой давности не пропущен.

Ответчик Литвиненко А.В. о месте и времени рассмотрения дела извещен, в судебное заседание не явился.

Ответчик Перегудов Д.В. о месте и времени рассмотрения дела извещен, в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика Перегудова Д.В. по доверенности Зинин Е.О. считал исковые требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в письменных возражениях, просил применить срок исковой давности.

Суд рассматривает дело с учетом положений ст. 167 ГПК РФ.

В силу п.1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются документы, перечисленные в данном пункте, в том числе проектная документация.

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ окончание строительства оформляется выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением соответствующих документов.

Согласно разъяснений, изложенных в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

На основании п.7 ст.7 Земельного кодекса РФ земли должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов

В силу ст. 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территории, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Абзацем 3 пункта 2 статьи 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» №169-ФЗ от 17.11.1995, установлено, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Таким образом, разрешение на строительство является единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства. Отсутствие разрешения на строительство означает факт самовольной постройки, что влечет определенные правовые последствия для лица, осуществившего такое строительство, реконструкцию или капитальный ремонт.

По смыслу статей 1, 11, 12 ГПК РФ и ст. 3 ГПК РФ защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов истца посредством предусмотренных действующих законодательством способов защиты.

При этом избранный способ защиты нарушенного права и законных интересов должен отвечать принципам правовой соразмерности, то есть должен быть основан на соблюдении баланса интересов и прав спорящих сторон.

Согласно ч. 10 статьи 3 ФЗ РФ от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 222 ГК РФ (в ред. ФЗ от 03.08.2018 №339-ФЗ), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п.2).

Как следует из материалов дела, постановлением администрации городского округа город Воронеж от 10.07.2002 №1206 был предоставлен ФИО1 в аренду сроком на 3 года земельный участок из категории земель поселений площадью 210кв.м, для проектирования и строительства кафе по <адрес>) (т.1 л.д.18).

08.08.2002 года между администрацией городского округа город Воронеж и ФИО1 был заключен договор аренды №1250-02-09/мз на земельный участок по <адрес>, площадью 210кв.м, с разрешенным использованием – «для проектирования и строительства кафе», сроком на 3 года (т.1 л.д.11-17).

04.08.2004 между ФИО1 и ИП ФИО2 был заключен договор простого товарищества, целью которого являлось осуществление товарищами совместного строительства здания по <адрес> на земельном участке площадью 210кв.м, арендованным ФИО1 на основании договора аренды №1250-02-09/мз от 08.08.2002 (т.1 л.д.142-145).

Комитетом главного архитектора согласован проект кафе по <адрес>), которым предусмотрено строительство двухэтажного с цокольным этажом здания кафе-бара с размерами в осях 16,38*10,30 и общей площадью 733,4кв.м.

Муниципальной инспекцией «Архстройнадзора» ранее ФИО1 выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по строительству кафе по указанному адресу сроком действия до 31.12.2005 года (т.1 л.д.19).

В последующем данному земельному участку присвоен адрес: <адрес>, что подтверждается справкой Департамента градостроительства и земельных отношений комитета главного архитектора (т.1 л.д.182).

11.06.2008 года за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на 1/15 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект готовностью 46% (т.1 л.д.146-147), а за ФИО2 – на 14/15 доли (л.д.148).

На основании Приказа главного управления государственного имущества Воронежской области от 08.07.2008 №1207-з, 10.07.2008 между ГУГИ Воронежской области (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор-1) был заключен договор аренды №652-08/гз с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка площадью 210кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, сроком на 49 лет (до 08.07.2057). 10.07.2008 данный земельный участок был передан по акту приема-передачи (т.2 л.д.111).

10.07.2008 между ГУГИ Воронежской области (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор-2) было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 10.07.2008 №652-08/гз (т.2 л.д.112-113).

На основании договора купли-продажи от 29.11.2012 за Перегудовым Д.В. зарегистрировано право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект 46%, назначение: нежилое, 3, мансарда – этажный, инв. №6144, лит. А,А1,А2, площадь застройки 210кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (т.1 л.д.149).

29.11.2012 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №652-08/гз от 10.07.2008 года (т.2 л.д.114-115).

Как следует из копии решения Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 25 июля 2014 года, в удовлетворении исковых требований ФИО3 к Перегудову Д.В., ФИО4 о взыскании задолженности по инвестиционному договору отказано; встречные исковые требования Перегудова Д.В., Литвиненко А.В. к ФИО3 о признании права собственности на объект недвижимости удовлетворены; за Перегудовым Д.В. и Литвиненко А.В. признано право собственности по 1/2 доли за каждым в праве общей долевой собственности на нежилое здание литер А,А1 (инвентарный номер 6144), площадью 843,4кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (т.1 л.д.100-103).

Указанное решение суда явилось основанием для государственной регистрации в Управлении Росреестра по Воронежской области 29.12.2014 Перегудовым Д.В. и Литвиненко А.В. права собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности за каждым на спорное нежилое строение (т.1 л.д.34).

Согласно ответу Коминтерновского районного суда г. Воронежа на судебный запрос, в электронной картотеке ГАС «Правосудие» Коминтерновского районного суда г. Воронежа имеются сведения: о поступлении 15.07.2014 в суд искового заявления ФИО3 к Перегудову Д.В. и Литвиненко А.В. о взыскании задолженности по инвестиционному договору, которое было зарегистрировано с присвоением гражданскому делу №2-3464/14; о передаче данного искового заявления судье и вынесении определения судьей о принятии иска к производству и назначении предварительного судебного заседания на 17.07.2014; о назначении судебного заседания на 25.07.2014 и принятии решения суда в окончательной форме об удовлетворения иска. Сведений о принятии к производству суда встречного иска о признании права собственности, его движении, результатах рассмотрения, передаче дела после рассмотрения в отдел судебного делопроизводства электронная картотека не содержит. В отделе судебного делопроизводства гражданское дело №2-3464/14 отсутствует (т.2 л.д.32).

Апелляционным определением судебной коллегии Воронежского областного суда от 04.07.2017 оставлено без изменения определение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28.04.2017 года об отказе администрации городского округа город Воронеж в восстановлении утраченного судебного производства по иску ФИО3 к Перегудову Д.В. и Литвиненко А.В. о взыскании задолженности по инвестиционному договору, встречному иску Перегудова Д.В., Литвиненко А.В. к ФИО3 о признании права собственности на объект недвижимости – нежилое здание лит.А, А1 площадью 843,4кв.м по адресу: <адрес>, которым производство было прекращено. Судом сделан вывод о недостаточности собранных материалов для точного восстановления судебного постановления, в связи с чем производство по заявлению было прекращено с разъяснением права предъявления иска в общем порядке (т.2 л.д.58-62).

Соответственно, уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления лишены возможности оспаривания указанного судебного акта в рамках указанного дела.

Актом осмотра спорного объекта от 13.03.2018 года установлено, что администрацией городского округа город Воронеж разрешения на строительство (реконструкцию) данного объекта и ввод его в эксплуатацию в порядке статей 51,55 Градостроительного кодекса Российской Федерации не выдавалось. По результатам установлено, что часть здания по <адрес>, площадью 9,5кв.м расположена в границах смежного земельного участка по <адрес> (кадастровый №) и часть здания площадью 3,46кв.м расположена в границах смежного земельного участка <адрес> (кадастровый №); часть здания площадью 76,25кв.м расположена на землях государственная собственность на которые не разграничена; общая часть здания, расположенная за границами отведенного земельного участка по <адрес> составляет 89,21кв.м (9,5+3,46+76,25) (т.1 л.д.6-10).

По ходатайству сторон судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России (т.1 л.д.246-247).

Согласно заключению судебной экспертизы №5321/6-2 от 17.08.2018, составленному ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России, согласно проведенных измерений и построений объекта на указанном земельном участке и границ земельного участка (по ГКН) по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № согласно выписки из ЕРГН от 20.07.2018 (представленной по ходатайству), установлено, что большая часть здания располагается в границах указанного земельного участка, при этом, приямки, входные группы, лестницы, с северо-восточной, северо-западной и юго-западной стороны, а также часть здания и входная группа с юго-восточной стороны располагается за границами указанного земельного участка. Часть здания в виде входных групп и приямков с северо-восточной стороны на площади 11,9кв.м располагаются в границах земельного участка с кадастровым номером №, часть здания в виде лестниц и входной группы с юго-западной стороны на площади 4,8кв.м располагаются в границах земельного участка с кадастровым номером № и часть здания в виде лестниц, входных групп, приямков с юго-западной, юго-восточной и северо-западной сторон на площади 78,3 кв.м располагаются в границах неразграниченного земельного участка по сведениям публичной кадастровой карты Росреестра. Нежилое здание площадью 843,4 кв.м расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, не соответствует требованиям по расположению относительно границ земельного участка, и проценту застройки, при этом данное здание по противопожарным требованиям и санитарным требованиям не противоречит, так как согласно п. 4.12 площадь застройки для исследуемого здания с северной стороны в пределах пожарного отсека, менее 800кв.м; выполняется механическая безопасность объекта согласно ФЗ №384-ФЗ от 30.12.2009. Освещенность выполняется через оконные проемы, так как по периметру здания не имеется близкорасположенных затеняющих объектов высотой более 1 этажа (т.2 л.д.67-76).

В силу части 3 статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда не обязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 названного Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Частью 3 статьи 67 ГПК РФ предусмотрено, что суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Экспертное заключение, отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ и положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в нем полно, всесторонне отражены порядок и методы исследования с учетом, представленных на экспертизу материалов. Экспертное заключение не содержит противоречивых выводов. Ответы на поставленные вопросы даны полные, ясные, и не требуют дополнений или разъяснений. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований для признания такого заключения недостоверным или недопустимым доказательством не имеется. Сторонами данное экспертное заключение не оспаривалось.

При таких обстоятельствах суд считает, что основная часть спорного строения расположена на земельном участке по <адрес> с кадастровым номером № В тоже время спорный объект капитального строительства частично занимает земельный участок, право собственности на который не разграничено.

Указанным заключением судебной экспертизы установлено, что спорное здание расположено на трех земельных участках.

Доказательств, что строительство спорного нежилого здания в имеющихся размерах (площади), этажности осуществлялось на основании полученного в установленном порядке разрешения, и доказательств введения спорного объекта в эксплуатацию, ответчиками представлено не было.

Фактически на земельном участке по <адрес>, вместо разрешенного двух этажного здания выстроено здание, имеющее 4 этажа и подвал общей площадью (без учета подвала) 668,7кв.м.

Представителем ответчика Перегудова Д.В. по доверенности Зинина Е.О. заявлялось ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы.

Данное ходатайство судом было оставлено без удовлетворения, поскольку неясности заключение не имеет, каких-либо доказательств, что эксперту были представлены не все объекты на исследование, суду представлено не было. Все поставленные перед экспертом вопросы были им разрешены, что не отрицалось и стороной ответчика в судебном заседании.

В рамках рассмотрения настоящего дела ответчиками встречного иска о сохранении объекта в реконструированном состоянии, либо признании права собственности, не заявлялось; доказательств того, что спорный объект в разрешенных размерах и этажности (2 этажа и цокольный) возведен в соответствии с требованиями строительных норм и разрешительной документации не представлено; доказательств изменения целевого назначения земельного участка, на котором возведен спорный объект, суду также не представлено. Кроме того, часть спорного здания фактически расположена за пределами арендуемого земельного участка, на землях право государственной собственности на которые не разграничено.

Площадь спорного здания, возведенного на земельном участке по <адрес> превышает площадь здания, на которое выдавалось разрешение на строительства.

В соответствии с положениями ст. 40, 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенными использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно п. 14 Постановления ВАС «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» от 17.11.2011 №73, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Согласно договору аренды от 10.07.2008 ответчику был передан земельный участок площадью 210 кв.м, сроком до 08.07.2057.

На основании п.1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как указывалось выше, целевое использование арендованного земельного участка – под незавершенный строительством объект (кафе), принадлежащий Арендатору на праве собственности. Приведенное описание участка является окончательным и именуется в дальнейшем «Разрешенным использованием» (п.1.2. договора аренды).

На основании п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судбеной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Если самовольная постройка была обременена правами третьих лиц, например правами залогодержателя, арендатора, соответствующие обременения также прекращаются.

При таких обстоятельствах суд считает, что регистрация права собственности ответчиков на нежилое здание площадью 843,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, не может служить бесспорным основанием для отказа в удовлетворении требований о сносе данного объекта.

Суд считает, что при нахождении спорного нежилого здания в границах предоставленного земельного участка, данное здание могло быть сохранено. Но поскольку спорное строение выходит за пределы границ земельного участка, и фактически располагается на трех земельных участках, не соответствует разрешительной документации, суд считает, что его сохранение невозможно.

С учетом имеющихся документов, судом установлено, что земельный участок предоставлялся для строительства кафе, что не свидетельствует о законности возведенного капитального нежилого здания и правомерности его размещения на указанном земельном участке. Напротив, данное обстоятельство указывает на наличие признаков самовольного строения.

Иных документов, разрешающих ответчикам строительство спорного недвижимого объекта материалы дела не содержат и, следовательно, спорный объект представляет собой объект недвижимости, возведенный в отсутствие разрешения на строительство, на земельном участке не предназначенном для целей строительства.

Суд принимает во внимание, что регистрация первичного права собственности на спорный объект недвижимости за ответчиками была произведена на основании заверенной копии судебного акта по делу, которое не формировалось и рассматривалось по существу в установленном ГПК РФ порядке Коминтерновским районным судом г. Воронежа.

В ходе рассмотрения настоящего дела лица, указанным в названном выше судебном акте как участникам процесса, предлагалось судом представить документы, указанные в содержании решения суда от 25.07.2014 года, однако ответчики, будучи заинтересованными в подтверждении легитимности решения, их не предоставили.

ДИЗО ВО также заявлены требования о применении последствий недействительности ничтожной следки – договора аренды №652-08/гз от 10.07.2008 земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, погашении в ЕГРП записи о правах аренды на данный земельный участок.

Согласно Положению о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденным постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 №365, департамент исполняет государственную функцию по распоряжению земельными участками, расположенными на территории городского округа город Воронеж, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 3.2.4 Положения предусмотрена функция департамента по защите имущественных интересов Воронежской области в том числе и в судебных органах.

Фактически спорный объект площадью 843,4кв.м, с кадастровым номером № представляет собой здание торгового назначения, эксплуатируемое как фитнес клуб и магазин товаров первой необходимости, что не оспаривалось ответчиками в ходе рассмотрения дела. Данное здание как следует из заключения эксперта имеет 4 этажа (вместо разрешенных 2) и подвал.

Таким образом, спорный объект не является кафе, что свидетельствует о нарушении целевого назначения земельного участка (для проектирования и строительства кафе).

Согласно положению п. 24 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки – её приобретатель,

Кроме того, как установлено в ходе судебного заседания, спорный земельный участок не предоставлялся ни одному из землепользователей для размещения именно спорного возведенного объекта капитального строительства (в имеющейся площади, этажности), что свидетельствует о наличии признаков самовольного строения.

В соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В данном случае, ответчики приобрели спорный объект недвижимости по сделке, пороком которой было то, что отчуждаемый объект являлся самовольной постройкой, сделки по распоряжению которым ничтожны в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ. Следовательно, у ответчиков отсутствовало предусмотренное ст. 39.6 ЗК РФ исключительное право на приобретение в аренду земельного участка, занятого спорным объектом.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

На основании п. 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как указывалось выше, согласно п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения собственникам зданий, сооружений.

В соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Оценив все представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из правового анализа вышеприведенных норм в их взаимосвязи, приведенное нарушение порядка предоставления спорного земельного участка указывает на заключение договора аренды земельного участка с нарушением закона и влечет признание договора недействительным с применением последствий недействительности сделки, согласно ст. ст. 167, 168 ГК РФ.

В связи с этим, договор аренды земельного участка № 652-08/гз от 10.07.2008, с учетом соглашения от 29.11.2012 заключенный между департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ответчиками, является недействительным.

Поскольку договор аренды земельного участка № 652-08/гз от 10.07.2008, является недействительным, суд считает необходимым удовлетворить иск и в части погашения в ЕГРП записи о правах аренды на земельный участок с кадастровым номером №

Учитывая, что на момент предъявления исковых требований оформленные права на спорный объект недвижимости принадлежат ответчикам, исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 23 и 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», руководствуясь п. 2 ч 1, п. 4 ч. 2 ст. 60 ЗК РФ, ст. 222 ГК РФ, суд приходит к выводу, что нарушенное право третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, подлежит восстановлению путем освобождения земельного участка от объекта недвижимости, имеющего признаки самовольного строения, обязанность по сносу которого необходимо возложить на ответчиков.

Фактически требования по настоящему спору направлены на восстановление положения, существовавшего до размещения на земельном участке самовольной постройки. Лицо, виновное в нарушении прав землепользователя или собственника земельного участка, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе к сносу незаконно возведенных зданий, строений и сооружений.

Таким образом, поскольку снос самовольного строения приведет к восстановлению нарушенного права ДИЗО ВО, суд приходит к выводу, что им избран надлежащий способ защиты, в связи с чем данное требование подлежит удовлетворению.

Ссылка представителя ответчика Перегудова Д.В. на пропуск срока исковой давности, суд считает не обоснованной исходя из следующего.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (п.1 ст. 196 ГК РФ).

На основании п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу п.1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Ссылку представителя ответчика Перегудова Д.В. по доверенности Зинина Е.О. о том, что администрации городского округа город Воронеж о наличии спорного объекта в его финальной готовности было известно в 2006 году (с даты утверждения эскизного проекта реконструкции соседнего павильона), в 2013 году (при оказании содействия ответчику по техническому присоединению объекта к водопотреблению), в 2014 (в ходе судопроизводства по иску ФИО3 к Перегудову Д.В. и Литвиненко А.В., так как в рамках указанного дела администрация городского округа город Воронеж была привлечена в качестве третьего лица, уведомлялся о месте и времени рассмотрения дела), суд не принимает во внимание по следующим основанием.

Подтверждением готовности объекта является его ввод в эксплуатацию. Доказательств обращения ответчиков в администрацию городского округа город Воронеж с заявлением о вводе спорного объекта в эксплуатацию не представлено суду. Схема эскизного проекта реконструкции соседнего со спорным объектом павильона, также не может служить доказательством, строительства ответчиками спорного объекта с нарушением разрешительной документации. Кроме того, в 2008 году было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект готовностью 46%.

Довод о том, что администрация городского округа город Воронеж была извещена в ходе указанного выше судопроизводства Коминтерновского районного суда г. Воронежа, так как в рамках указанного дела администрация городского округа город Воронеж была привлечена в качестве третьего лица, уведомлялась о месте и времени рассмотрения дела, суд считает не состоятельным, поскольку как указано выше, данное гражданское дело отсутствует в отделе судопроизводства Коминтерновского районного суда, как и сведения в системе «ГАС Правосудие» о встречном иске Перегудова Д.В. и Литвиненко А.В.

Довод представителя ответчика Перегудова Д.В. о том, что ДИЗО ВО было известно о состоянии объекта и его фактическом использовании начиная с 2008 года при заключении договора аренды, с 2010 – при проведении обследования арендуемого земельного участка и в 2012 году – при получении уведомления от ответчиков об уступке права аренды, суд не принимает во внимание исходя из следующего.

Из условий договора аренды от 10.07.2008 усматривается о нахождении на земельном участке незавершенного строительством объекта (кафе), а не спорного объекта в имеющемся в настоящее время виде.

Представленные стороной ответчика фотографии не подтверждают данные обстоятельства, поскольку не имеют привязки к местности, не содержат дат, когда они были сделаны.

Надлежащего доказательства обследования спорного объекта в 2010 году ДИЗО в материалы дела не представлено.

Из уведомления ДИЗО о заключенном соглашении о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка также не усматривается доказательств уведомления о наличии на данном земельном участке спорного объекта капитального строительства с имеющейся в настоящее время площадью и этажностью, не соответствующих разрешительной документации,

Кроме того, в силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование владеющего собственника земельного участка об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке без его согласия, в этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению данного требования судом; владеющий собственник вправе требовать устранения всяких нарушений своего права, включая демонтаж самовольно возведенного объекта.

На основании ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу пп. 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

Иски Департамента имущественных и земельных отношений и администрации городского округа город Воронеж удовлетворить.

Признать нежилое здание общей площадью 843,4 кв.м кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> самовольной постройкой.

Применить последствия недействительности ничтожности договора аренды №652-08/гз от 10.07.2008 года земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №:

Обязать Перегудова Дениса Васильевича и Литвиненко Александра Владимировича за счет собственных средств осуществить снос нежилого здания общей площадью 843,4 кв.м кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения Перегудовым Денисом Васильевичем и Литвиненко Александром Владимировичем в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда, предоставить администрации городского округа город Воронеж право осуществить снос нежилого здания общей площадью 843,4 кв.м кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, со взысканием с ответчиков понесенных расходов.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о государственной регистрации права собственности на нежилое здание общей площадью 843,4 кв.м кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимость запись о правах аренды на земельный участок площадью 210кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Михина Н.А.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 18.09.2018.